不動産投資を勉強したいけれどたくさんある書籍からどれを読んだらいいんだろう・・
たくさんの売り物件からどんな物件を選んだらいいんだろう・・
不動産投資を始めたいけれど、何から初めていいか途方にくれて時間だけが過ぎているなんて方は多いのではないでしょうか。
不動産投資は基本的な知識をみにつけ、適切な投資物件を選ぶことができれば
株式やFXといった投資よりもリスクが低く、長く安定した収入を得ることができます。
ただし失敗しないために、その基本的な知識と物件選びの基準は始める前にきちんとおさえておきましょう。
今回不動産投資の始め方として、
・これだけは最低読んでおきたい本4冊
・「失敗しないための」物件選びの基準
・不動産投資の流れ
これらをわかりやすくまとめてみました。
この記事を読めば、忙しくて時間がない人でも効率よく不動産投資について理解ができます。
特に失敗しないための物件選びの基準については重要なのできちんと理解しておきましょう。
目次
１.不動産投資を始める前に
なぜ不動産投資がおすすめなのか。
それは、
| ✓収入が安定している
✓特別な技術やノウハウが必要ない ✓自分の心構え次第でリスクを軽減できる ✓いったん成約すると、後はほとんど手がかからない |
などの理由からです。
ただ、始めるにあたってはそれなりの手順が必要です。
この記事を読んで不安を解消して、不動産投資の世界に飛び込みましょう。
1-1：目的を定める
不動産に限らず投資はリターンを求めて行うものです。
そのリターン、つまり収益を何に生かしたいのか、何のために得たいのか。
不動産投資に当たってはまず、この点をはっきりさせておく必要があります。
目的が明確でなかったら、途中で方針がぶれ、時に欲が出て大やけどを負ってしまうことにもなりかねません。
| ✓年金制度がどうなるか分からず、不安な老後のために蓄財しておきたい
✓現在の会社が不安定で、安定した収入が欲しい ✓住宅ローンの負担を軽くしたい ✓趣味や余暇を楽しむための資金が必要だ |
目的はさまざまでしょう。
自分の中で目的がクリアになったら、今度は目標額の設定です。
例えば、ゆとりある老後生活を送るには毎月約38万円必要といわれています。
毎月年金収入とは別で20万円の収入がほしいなどですね。
目的を細かく明確化することで自分がどうすべきか見えやすくなります。
1-2：資金を100万円用意する
特に、年収が安定している会社員や公務員の方であれば、超低金利の時代、不動産ローンは組みやすくなっていますから、できるだけローンを活用することをお勧めします。
不動産は最低でも何百万としますが、そのお金を何年もかけて貯めるよりは効率的です。
資金も100万円程度で始められ、資産を増やすスピードもより高まるからです。
個人事業主やパート、主婦の方と比べて会社員は融資がおりやすく不動産投資を始めるのに有利といえます。
一般的に投資には不測の事態が付きまといます。
しかし、不動産投資の場合は、必要な初期経費やランニングコストはほぼ見えています。下の表を見てください。
用意しておく必要があるのは、これらの諸経費に加えて、例えば入居者を失って収入が途絶えたときなどに備える余剰資金です。
諸経費を除いて最低でも100万円は用意したいところです
２.不動産投資を始める前に読んでおきたい本４冊
初めて不動産投資の世界に飛び込むのですから、その世界の知識を身に着けなければ話になりません。
成功するために欠かせないのが勉強です。
とはいえ、仕事をしながらだと、何冊も読みこなす時間もなかなか取れないでしょう。
そこで、不動産投資の入門書として多くの先人が薦めている書籍を３冊に絞ってご紹介しましょう。
いずれもAmazonで高い評価を得ており、繰り返し読む価値のある本です。
ここで紹介する書籍で一通りのことを学んだ後は、自分の目的ややりたい不動産投資のあり方にフォーカスしたものに進んでいくといいでしょう。
なお、価格は定価で、Amazonやキンドル版では、より安くに入手できます。
2-1：金持ち父さん、貧乏父さん
筑摩書房
ファイナンシャル・インテリジェンスを高めることが人生でぶつかるいろいろな問題を解決するのにいかに役立つか考えさせてくれます。
そのほかにも「持ち家は資産ではなく負債」、「税金や家賃などの支払よりもまずは自分に払え」など今までの概念を覆してくれる言葉が並びます。
インパクトがある内容とはなっていますが、この本は物語風に話しを進めながら解説もしていくので、誰にでも読みやすい内容となっています。
いきなり、資産運用の具体的な手法を学ぶよりも心構えをセットした上で始めたほうが、重要な選択の局面で間違った方向に行きにくくなります。
まずは、この本を読んでしっかりマインドセットしましょう。
2-2：世界一やさしい不動産投資の教科書１年生
著者が「初心者が物件の選び方から購入、資金管理まで一人でできるようになる」ことを目標に書いたと言っている通り、
不動産投資の魅力に始まり、不動産投資のステップごとに分かりやすい言葉と用語解説付きで、客観的に解説しています。
不動産投資を始めようとする人が最も知りたい「不動産投資で失敗する人、しない人」や、「初心者はどんな物件を選ぶべきか」といったこともきっちり紹介しており、「不動産投資のバイブル」と評されるのも納得させられます。
2-3：老後破産を防ぐ「都心・中古ルームマンションの経営」
幻冬舎 (2017-01-31)
少しおどろおどろしいカバーの本書ですが、中身は老後破産の意味するところから、「よりリスクが少ない不動産投資とは何か」などをキーワードに、都心の築浅中古ワンルームマンション経営のメリットを初心者向けに分かりやすく紹介。
そのうえで「老後破産を回避するだけなら、都心の築浅中古ワンルームマンション経営で十分達成可能」と断言します。
2-4：実録マンガ 好きなように行きたくて不動産投資はじめました
アスコム
本書は、帯に「フツーの会社員が不動産投資をやってみたら、こうなった。」とあるように、ごく普通の７人のサラリーマンが手探りで不動産投資を始めた体験と成果を、マンガでつづっています。
彼らの動機は「いつか沖縄や海外に移住したい」「趣味で生きていく経済基盤をつくりたい」「仕事を辞めても好きなことをして暮らしたい」などさまざまです。
不動産投資を始める目的に重点を置いているうえ、各章で投資のリスクや税金の問題などの課題を押さえているため、入門編にぴったりといえます。
３.セミナーで最新の不動産投資情報を得よう
不動産投資について勉強するには、書籍のほか、不動産の専門家や既に不動産投資で成功を収めている先人たちがインターネット上に掲載しているブログを読んでみる手もあります。
しかし、書籍にしてもブログにしても受け身にならざるを得ないうえ、特に書籍の場合は最新の不動産事情に合わないケースも散見されます。
そこで有益なのがセミナーに参加することです。セミナーが役に立つのはまず、不動産を巡る最新情報やそれを踏まえた対処の仕方などが学べることです。
具体的には国の規制や税法をはじめとした法改正、最新の人口増減データから不動産投資をするのに最適な立地・物件を選ぶ・・などです。
不動産投資は長期的なスパンで考えなければなりませんから、最新の情報得ながら対策をとることが重要です。
セミナーへの参加は、書籍やブログとは違ったもう一つの効果があります。
それは、参加者はいずれも不動産投資を考えているか始めている人であるため、大きな刺激になるということです。
セミナーに参加したことによって、漠然と考えていた不動産投資が現実のものとして考えられるようになったというケースはよくあります。
いくつもある不動産投資セミナーの中から、自分がやりたい投資に即したテーマを掲げているものを選んで足を運んでいくといいでしょう。
４.会社員が失敗しないための物件の選び方とは
さあ、不動産投資の知識を得て踏ん切りがついたら、次は実践です。
最初にやることは、どのエリアのどんな物件を選ぶかです。
| ✓都心か大都市周辺か田舎か
✓戸建てかアパートかマンションか ✓ワンルームかファミリー向けか ✓新築か中古か ✓１棟買いか区分所有か |
選択すべきことはいろいろあります。
でも、何を基準に決めればいいのかというと、答えは簡単です。
ものの売買や賃貸借は需要と供給で決まります。
いくらいい物件であっても、需要のないところでは買い手も借り手も現れません。
この視点で考えれば、まずエリアは絞れます。
一方で、不動産投資には長期的な戦略が欠かせません。
今は物件がよく動いていても、５年後、10年後も変わらないとは限りません。
不動産投資の最大のリスクは、賃料の下落と空き室率の上昇です。
空き室状態が続いて賃料収入がゼロになれば死活問題です。
つまり、不動産市況に対する洞察力が求められるのです。
とはいっても、それほど難しく考える必要はありません。必要な情報はインターネットでも簡単に手に入ります。
4-1：人口動態を把握する
最初に考慮すべきは人口動態です。
人口減少が続いているところは転入者が少ないわけですから、借り手を探すのに苦労する恐れがあります。
都道府県別でみると、転入超過は東京を含めた関東４県と愛知、大阪、福岡の７都府県だけです。
ただ、県全体では転出超過であっても、これらの隣接県の都市部では転入者が増えているところもありますから、チェックする価値はあります。
その際に、転入者の年齢層も調べてみましょう。
若年単身者が多ければ今後も入れ替わり需要が見込めますし、若いファミリー層が多ければ、そのエリアの魅力がアップしている可能性があります。
地元自治体の再開発計画や道路、鉄道の整備計画があるかどうかも確認すべきポイントです。
そうした計画に大規模商業施設の集積が加われば、利便性が高まりますので、当然人気も上がります。
人口減少とともに、利便性と快適性を求めた都心部への回帰が続いています。
かつて、勤務先に遠くても自然環境に恵まれたところに一戸建てをという層に人気だった郊外の住宅地は、軒並み高齢化と人口減少が進んでいます。
それに伴い、子ども時代を過ごしたわが家から離れて都心に向かう若い層が集中するスポットが生まれています。
そうした情報を得るのに便利なのが、大手不動産会社や情報誌などがっ出している「沿線別人気ランキング」です。参考にするといいでしょう。
こうしてエリアを絞ったら、そのエリアで需要の多い住宅のタイプをつかみます。
これまでの説明で想像できると思いますが、ターゲットは出入りの多い単身若年層と若いファミリー層にほぼ絞れます。
彼らの経済力を考えれば、戸建てよりもマンション、新築よりも中古という選択が多くなるでしょう。
日本人には新築信仰が強かったのですが、リフォームやリノベーションが広まってきたうえ、働き方改革が進んでいけば人口の流動性がより高まると予想できますので、中古物件の人気は今後さらに高まるとみられます。
4-2：利回りチェックは不可欠
不動産投資の入門書では必ず利回りの高い物件を推奨しています。
利回りは次の式で表されます。
不動産投資の利回り＝１年間の家賃収入÷物件購入費
これが表面利回りです。
しかし、実際には諸経費がかかりますので、
不動産投資の利回り＝（１年間の家賃収入－諸経費）÷物件購入費
これが実質利回りです。
もちろん、利回りが高いほど高収益が見込めるわけですから、高いに越したことはありません。
一般的には表面利回りが７～10％程度の物件が狙い目とされますが、目標利回りをどこに置くかは、投資家の目的や運用条件によって決めたらいいでしょう。
ただし、高利回りの物件にはリスクが伴います。
家賃が高いと入居希望者から敬遠されますし、物件購入費が安いと資産価値が低いといえるからです。
それ以上に、いくら高利回りであっても空き室が生じると意味はありません。
繰り返しますが、不動産投資は家賃収入が長期にわたって安定的に入ってくることが大前提です。
何よりもまず、空き室リスクの低い物件を選ばなければなりません。
4-3：不動産投資を始めるなら東京都心の中古ワンルーム
以上を勘案すると、不動産投資を始めようとする人にとっての最適物件が浮かび上がってきます。
東京都心の中古ワンルーム
です。
それは、以下のような理由からです。
| ✓東京一極集中が収まる気配はなく、転入者が増え続けるのは確実
✓中でも、単身者の増加が見込める ✓シングルタイプの物件が多い |
先ほどのグラフでの転入超過をみたときに東京都は断トツでしたね。
関東圏の人気ランキングでも軒並み東京23区内が占めています。
また、若者にとって東京は田舎のしがらみがなく自由で世界にも開かれた世界と映っており、ビジネスチャンスも多いのが現実です。
さらに、都心にはシングルタイプ（ワンルーム～１LDK）の物件が多く、区によっては70％を超えているところもあります。
つまり、物件選びに悩む心配がないのが東京都心なのです。詳しくは下記サイトをご覧ください。
５.収益物件サイトから物件を探そう！
ターゲットが絞れたら、具体的な物件探しに移ります。
これには収益物件情報サイトが至れり尽くせりの情報を提供してくれますから便利です。
楽待は、ファーストロジックという会社が運営する不動産マッチングサイトで、「収益物件数№１」をうたっています。
| ✓楽待 https://www.rakumachi.jp
✓健美家 https://www.kenbiya.com ✓goo住宅・不動産 https://house.goo.ne.jp/toushi/ |
健美家は2004年設立で、無料会員登録すると、オープンにしていない会員向け限定物件の紹介サービスを行っています。
goo住宅・不動産は、NTTグループのNTTレゾナントが運営する不動産総合サイトで、収益物件も多数掲載しています。
これらの情報サイトでは、住所や最寄り駅、住宅のタイプなどごとに物件を検索できます。
また、利回りがしっかり記載されていますし、物件価格、広さや間取り、築年数、駅からの徒歩所要時間なども紹介され、建物の外観写真も付いていますので、自分の希望する条件の物件を簡単に探すことができます。
また、大手の紹介サイトは物件紹介だけでなく、不動産投資のポイントや注意すべき点などさまざまな情報を掲載しています。
前述した知識を得るための書籍の代わりにも十分なりますから、時間があればサイトを利用して勉強してみてはいかがでしょうか。
６.物件は必ず現地で確認する！【チェックポイント】
サイトの情報だけで物件を決めてしまうのは禁物です。
実際に自分の目で確かめないと思わぬ落とし穴にはまることがあります。
自分が住むわけではありませんから、室内のサイズを測ったり周辺の細かい情報を得たりする必要はありませんが、それでも大きく分けて内見時には下記のような点をチェックする必要があります。
| ✓実際の駅までの所要時間
✓周辺環境 ✓間取りと室内環境 ✓家主・管理会社情報 |
駅までの所要時間は、物件探しの最も大事な情報の一つです。サイトにも記されていますが、実際に歩いてみると、思っていた以上に時間がかかることがあります。
また、地下通路で行けるのか、開かずの踏切はないかなども知っておくといいでしょう。
周辺環境では、まず騒音やにおい。
そして、施設や店舗、つまり利便性の確認です。
近くに工場があれば作業音が気になりますし、低層階で１階に中華料理店や焼き鳥店などが入っていると、店で発したにおいが部屋の中に入ってくることがあります。
また、若い人向けには最低限コンビニエンスストアは必須ですし、飲食店が多いのも魅力の一つです。
さらに、ファミリー層なら幼稚園や学校、医院が近くにあるかは重要なポイントですし、女性なら安全性を重視しますので、周辺道路の明るさや人通りなども確認しておく必要があるでしょう。
室内を見る際は壁や天井の厚さや、窓やベランダからの光景も確認しておきましょう。
においや汚れがないかも重要なポイントです。
都心部なら心配することはないでしょうが、携帯電話の電波状況の確認も必要です。
家主や管理会社によって、トラブルがあった場合の対応に大きな差が出ます。
案内してくれる不動産業者の担当者に、尋ねましょう。もちろん、24時間対応してくれるに越したことはありません。
また、担当者と会えるいい機会ですので、マンションならどんな住人が多いかも聞いておいたらいいでしょう。
どんな入居者を狙っているかによって重視するポイントは異なりますが、自分が入りたいと思わないような物件は避けた方が無難でしょう。
さらに、いい物件ほどすぐに引き合いが入るので、サイトでいいと思った物件の下見には素早く行動を起こすことと、決断に時間をかけすぎないことも必要になってきます。
７.不動産投資のスケジュール
ここまで進むと、あとは住宅ローン契約と売買契約締結です。
おさらいを含めて流れと必要な手続きを紹介します。
物件の買付申し込みは意思を表すものであって、申し込みをしたからといって必ず購入しなければいけないものではありません。
事前審査と言っているもので、金融機関によって必要書類に若干の違いがあります。
また、ほとんどの金融機関がインターネットによる申請を受け付けていますので、これを利用すれば店舗まで出向く必要がありません。
売買契約に際しては、その前に重要事項説明書を示されて説明を受けます。
よく聞いたうえで、疑問があればすべて尋ねて解消しておきましょう。
ローンの契約に際しても必要書類は金融機関によって異なりますので、よく確認してください。
８.これから不動産投資をする人のために読んでもらいたい記事3選
不動産投資はいろいろな資産運用方法の中でも、物件選びを間違えなければ比較的リスクが低く資産を着実に増やすことが可能です。
失敗しないためにも、この記事にあげた不動産投資の始め方を参考にきちんと勉強することが必要です。
3章ではこれから不動産投資をする方のために読んでもらいたいおすすめの記事を3つご紹介します。物件の選び方やローンを効率的に使う方法などより詳しくまとめていますので
ぜひ参考にしてみてください。
まとめ
いかがでしたでしょうか。
不動産投資を始めるにあたっての基本的な流れと留意点をご理解いただけましたか？
初めは手探りかもしれませんが、勉強するにつれて理解が深まり、面白さが分かってくることと思います。
まずは動いてみることです。
最後に１点、大事なことを申し上げておきましょう。
信頼できる相談相手、信頼できる不動産業者をつかむことです。
不動産投資に関してはたくさんの紹介サイトがあります。
その中で、本当に投資者のことを考えて相談に乗ってくれるところを見極めなければなりません。
また、物件探しにあたっては、現地内見などの際に不動産業者の言動を中部深く観察してみてください。
本文で述べてきたことに加えてこれらに気を付ければ、不動産投資は安定した収入をもたらしてくれるでしょう。
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