これからの不動産投資は東京で始めよう!東京にこだわる5つの理由

最近よく「東京のワンルーム中古マンション」や「投資をするなら東京の不動産を持ちましょう!」など、多くの広告が見受けられます。
このページに来た方は不動産投資をはじめてみたいが「なんとなく東京」というもやもやした考えがあって、東京で初めてみようかな?という人が多いのではないでしょうか。

今回はそんなもやもやした考えが、「東京でなければ!」と考えが変わるぐらい、東京で不動産投資をすべき理由をまとめてみました。
これから不動産投資をされる方は、一つの選定方法になると思いますのでぜひ参考にしてみてください。

1.東京で不動産を持つべき5つの理由

世界中のどこにでもある不動産。その中でもなぜ東京で不動産投資をすべきなのか。
まずはその理由を5つに絞りひとつずつ解説していきます。

1-1東京は他県からどれだけ人口が流入している?

東京に住んでいる方、一度でも訪れたことのある方であれば、東京の人の多さはすでに肌で感じているでしょう。
データで見ると日本の総人口が1億2652万人(総務省統計局 人口推計 平成30年6月報)、
そのうち1,382万人が東京都の人口(東京都総務局統計部調べ)なので、その人口の多さが改めてご理解いただけることでしょう。
通勤時間の満員電車を考えると、ただでさえ人の多い東京ですが、実は東京都の人口は21年連続で増えています。(東京都総務局統計部調べ)
ではいったいどこの人たちが東京へやってきているのでしょうか。
それが分かるデータが図1の転入超過数を表したグラフです。

<図1>

こちらのデータをみてみると47都道府県の各自治体人口のうち、ほとんどが転入よりも転出が多くなっていことが分かります。
要するに人口が減って、その減った人口のほとんどが首都圏に来ているということが分かります。

最近では愛知、大阪、福岡でも不動産投資が注目されていますが、転入超過であるものの首都圏と比べてみると、そこまで人口は増えていません。
少子高齢化が進み、今後人口がさらに減っていくと、地方での不動産投資はより一層厳しくなるでしょう。
不動産投資の場合は長期的な視点で物事を捉えることが重要になります。
この先、何年もその地域に需要があるのか?人が集まり続ける地域であるか?
人口が減っている地域の場合、こういった長期的な視点を持つことができるでしょうか。
おそらくむずかしいでしょう。

人口が増えている地域を選ぶことそして、人口が減りにくい地域を選ぶことが重要です。
では東京の人口は今後どう推移していくのでしょうか。

1-2今後の東京の人口は減りにくい

少子化が進み、全国的に人口は減っていくことは周知の事実ですが、東京の人口はどうなるのでしょうか。
図2の通り、区部(東京23区)の場合は2030年までは人口は増え続けるだろうと予想されています
その後は徐々に減少していくと予想されていますが、特に区部は全国や東京都に比べて下がり具合が緩やかなので、急激に減ることはないでしょう。

図3は東京都の家族類別型世帯数の推移を表しています。
今後、単独世帯は徐々に増え続け、2055年頃までは現在と変わらないと予想されています。
このことから東京23区の不動産、単身者向けの不動産投資が出来れば、これから20〜30年と需要がそこまで変わらずに安心して不動産投資が出来るでしょう。

<図2>

<図3>

1-3どこまで変わるの?再開発が立て続けに行われている東京

最近渋谷に行かれたことがある方であれば、再開発が行われている規模の大きさを見て感じていただけたかと思います。
この大規模再開発は渋谷だけでなく2020年には山手線新駅が完成、浜松町駅前も新たに生まれ変わるなど、目まぐるしく東京の街並みが変わっています。

10年先までの再開発の予定はこれだけ予定されています。

<渋谷エリア>
2019年   道玄坂一丁目駅前地区第一種市街地再開発事業
    南平台プロジェクト
    渋谷パルコが大型複合施設に建て替え
    宮下公園再開発プロジェクト
2020年   渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業
2027年 渋谷スクランブルスクエア開業

<虎ノ門エリア>
2019年 虎ノ門ヒルズビジネスタワー建設
          虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワー建設
          虎ノ門ヒルズステーションタワー建設
2022年 東京メトロ日比谷線虎ノ門新駅(仮称)完成予定

<丸の内・大手町エリア>
2018年 大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業
    日本橋二丁目地区第一種市街地再開発事業
2019年 大手町一丁目2地区計画
    日本橋室町三丁目地区第一種市街地再開発事業A地区
2020年 OH-1計画
2022年 八重洲二丁目北地区第一種市街地再開発事業
2024年 東京駅前八重洲一丁目東地区再開発事業      
2027年 大手町二丁目常盤橋地区第一種市街地再開発事業
     
<浜松町エリア>
2019年 TGMM芝浦プロジェクト
2020年 都市再生ステップアップ・プロジェクト(竹芝地区)
2021年 世界貿易センタービルディング竣工予定
     浜松町二丁目C地区再開発

<品川エリア>
2020年 山手線新駅誕生
2027年 品川~名古屋間でリニア中央新幹線の開業

<池袋エリア>
2019年 西武鉄道池袋ビル建て替え
2020年 旧庁舎跡地複合再開発
2021年 東池袋駅直上に複合タワー建設
2024年 南池袋二丁目C地区市街地再開発1-1、1-2(北街区)
2025年 南池袋二丁目B地区市街地再開発

<湾岸エリア>
2027年 勝どき東地区第一種市街地再開発

重点開発エリアはニューヨークのマンハッタン並みに人口密度が上がるとも言われています。
ではこの再開発はいったい何のためにされているのでしょうか。

1-4東京オリンピックの影響

一番の要因としては、やはり2020年の東京オリンピック開催にあたりインフラ整備をするためでしょう。
オリンピックの開催が決定し外国から注目を浴びやすくなったこと、円安やビザ緩和が進んだことがあり、近年では訪日外国人が増えています。
国際観光都市として規制緩和が進み、交通インフラの整備とともに各民間事業者が収益拡大のために計画を行うことで東京の再開発が進行しているともいえるでしょう。

但し、東京オリンピック開催に向けたインフラ整備は、再開発のひとつの側面にしか過ぎないと言えそうです。
一部の意見としては防災機能の整備とも言われています。東日本大震災を教訓として防災機能強化を目的としており、新陳代謝を急いでいるということです。

日本政府は今後2020年に訪日外国人を4000万人に増やしていく目標を掲げています。
その目標に向けて変わりつつある東京で不動産を所有することこそ、東京で不動産投資を始める理由の一つです。

1-5なぜ今東京が注目されているのか

上記のように、訪日外国人を増やそうと日本政府は訪日プロモーションの方針や環境の整備を実施しています。
それだけ世界から注目されている東京ですから、きちんと受け入れ態勢を整えたいですね。
では東京は世界と比較するとどのような位置づけになるのでしょうか。一度、世界に目を向けてみましょう。

下記の図は、世界の主要な都市圏のGRP(都市の域内総生産)、人口、面積を比較したものです。

データ:GRP…県民経済計算、BEA、Eurostat
    人口…総務省都道府県別人口、United States Census Bureau、Eurostat
    面積…都道府県面積調、United States Census Bureau、Eurostat
    ※全て2012年4月現在のデータ

すでに周知の事実ですが、東京圏の人口は世界と比較しても圧倒的に高いということがわかります。
おおよそ日本の人口の約3分の1がこの東京圏に集まっています。
更に都市の域内総生産であるGRPを比較してみると、東京圏が世界の都市圏に比べて1、2を争う規模であるのがわかります。

世界の不動産投資商品は多種多様で、東南アジアの新興国の不動産や、アメリカ不動産などいろんな商品があります。
新興国に目を当ててドカンと一発当ててやろうとっている投資家さんもいらっしゃいますが、
まだ再開発も行われていない地域など、これからどれだけ人口が増えるかもわからずに投資をするのは博打でしかありません。
その国(都市)の人口は現状どのぐらいで、今後は増えていくのか。さらには需要がある地域なのか。そこも加味した上で検討しましょう。

東京で不動産を持つべき理由を5つまとめましたが、結論としては人口の多さ、さらに東京の場合は「転入超過」が多いことが大きなポイントになります。
これだけ密集された地域に人が住んでおり、今後も人が増え続ける街「東京」
訪日外国人の受け入れ態勢も進んでおり、日本だけではなくグローバルなまちづくりが進んでいる「東京」
長期的な視点で考えた場合、「東京」であれば安定的に投資ができるといえるでしょう。

2. 東京の不動産は価格が高いが安定的に収入を得られる!?

1章から東京で不動産を持つべき理由がわかりました。
では東京の不動産はいったいどのくらいの価格になるのでしょうか?

地方では3,000万円あれば戸建てが建てられたり、ファミリータイプのマンションが購入出来ますが、
東京23区内の新築であれば区分マンションの1R、1Kなどの一人暮らし向けの間取りしか購入できないでしょう。
東京23区の2LDK以上の中古ファミリータイプの物件となるとおおよそ3,000万円~、23区内であれば4,000万円~となります。
一棟アパートも23区になると、規模にもよりますが3,000万円以上が必要になります。

確かに価格は高いです。ただし上記の金額は、主に23区の中でも需要のある地域の相場です。
東京都市部や23区の中でも駅徒歩15分以上などの物件は探せば、1,000万円を切る区分マンションや1,000万円台の一棟アパートもあります。
駅まで遠い物件などの需要のない地域になれば価格が低くなるのも当然です。なぜなら価格を下げなければ売ることが出来ないからです。
お手頃価格だからといって安易に手を出すのは止めましょう。

需要のある地域は価格が高いものの、安定的に家賃が入ってきます。
そもそも不動産投資の前提として家賃が入ってこなければ、管理費や修繕積立金などの費用を毎月自分自身で支払わなければなりません。

「需要がある地域=空室が少ない」

空室が少ない不動産であれば、毎月家賃が入り続けるため安定的に収入を得ることが出来るでしょう。
また、需要がある人気の地域であれば、家賃の下落の心配も少なくなるでしょう。

3.まとめ

これまで東京の不動産を持つべき理由を5つご紹介してきました。

一番大事なポイントは「需要がある地域」を選ぶことです。

その需要がある地域が「東京」なのです。

今後需要が伸びていくような地域、または需要が下がっていくような地域であれば、どちらの不動産を購入したいと思いますか。
おそらく投資をする方の目線であれば前者を選ばれると思います。

不動産投資は長期的な視点で物事を捉えることが重要です。
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