アパート経営を始めるにあたって「節税が大事」ということをご存じの方も多いかと思います。
節税のためには、経費を漏れなく計上して数字上の収益を低く抑えることが大事。
経費を計上するかしないかで納める税金の額は大きく変わります。
反対に、もし経費について間違った覚え方をしていると修正申告が必要になったり、ペナルティとして余計な税金が発生することもあるため注意が必要です。
そのため、アパート経営で経費にできるものや注意すべきポイントを覚えておきましょう。
この記事では、アパート経営を始めた方やこれからアパート経営を始める方にとって、節税のための重要な経費について詳しく解説します。
自分に合った確定申告の方法も知ることができますので、是非ご参考になさってください。
目次
1.アパート経営で経費にできるもの・できないもの
実際にアパート経営を始めると、管理費や税金など多くの費用がかかりますよね。
これらの費用は全て家賃収入から支払いますが、必要になった経費を正しく申告すれば節税に繋がり、確定申告の間違いも少なくなります。
結果的にそれは、本当の家賃収入を知ることにも繋がります。
では早速、具体的にどんなものを経費にできるのか見てみましょう。
1-1：経費にできる費用の詳しい一覧
まず、経費にできる代表的なものを見てみましょう。
以下の中古アパートを購入したと仮定し、おおよその経費としてどのくらいの費用になるのかも併せてご紹介します。
| アパート価格 ※固定資産税評価額とする 5000万円（内訳） 建物：2000万円 土地：3000万円築年数 10年ローン借入額／金利／期間 5000万円／2.5％／35年年間家賃 720万円（6万円×10戸） |
アパート経営で発生する費用というのは多くありますね。
見落として計上し忘れることがないように確定申告の際はこの表をみて最終確認するといいでしょう。
次の章では経費にできないものについてお伝えしていきます。
1-2：経費にできないもの
経費にできないものと言われている主なものあげてみました。
わかりやすく言うとアパート経営と無関係なものは経費にできないということです。
そして意外と間違えやすいのがローンの返済額のうち、経費にできるのは利息部分のみという点です。
経費にできる税金のうち、延滞金やペナルティで発生した税金も経費として計上できません。
また経費にはなるんだけれど少し注意しないといけないものもありますので次の章でくわしく解説していきます。
2.経費によっては注意しないといけないものがある
アパート経営の経費の中には全額が経費にできないなど、経費によっては注意しなくてはいけないものがあります。
例えば不動産会社に支払う仲介手数料は、そのまま計上するのではなく、不動産の取得価格に上乗せして減価償却費として経費計上します。
以下の経費は間違えて申告をすることのないようにおさえておきましょう。
仲介手数料
税法上、仲介手数料の扱いは「付随費用」となり、不動産の取得費に含めなければなりません。
例えば3000万円の物件を購入すると仲介手数料は96万円。
よって不動産の取得費3000万円と仲介手数料96万円を合算した「3096万円」という額を毎年の減価償却費として計上していくことになります。
ただし、土地は減価償却しないため仲介手数料を建物と土地で分け、建物部分に該当する仲介手数料のみを減価償却費として計上します。
印紙代
ローンの契約書であれば経費にできますが、不動産の売買契約書に添付する分は不動産の取得費に含めます。
ローン返済額の利息のうち一定期間のもの
ローンを借り入れた日から実際にアパート経営を始めた日までの期間に相当する額も不動産の取得価格に含めて減価償却します。
損害保険料
火災保険や地震保険などに加入すると、2年、5年、10年分といった期間の保険料をまとめて支払うことが多いですが、この保険料のうち経費にできるのは、該当年度分のみになります。
アパート経営のために買ったパソコンなど
アパート経営を始めるのにあたって、キャッシュフロー計算や事務作業のためにパソコンを買った、机を買ったという場合、そのもの自体を減価償却で計上していきます。
地鎮祭の費用
アパートを建設する前に地鎮祭を行うことがありますが、これも不動産を取得するために要した費用ということで不動産の取得価格に含めて減価償却します。
修繕費とは認められない費用
修繕費は少しややこしいので詳しくご説明します。
以上のような経費についての知識が付いてくると、かかったリフォーム代を全額一括経費にできる！と考えたくなります。
しかい、リフォーム代は「資産価値を高めるもの」と判断されると、その年に一括で経費にすることはできません。
例えば「雨漏り」や「建物の破損」、「強風によるガラスのヒビ」などを直すなら明らかに修繕費です。
しかし「畳をフローリングにした」とか「壁を取り壊して広い間取りにした」という場合などは修繕ではなく資産価値を高めるリフォームという扱いになります。
「修繕か資産価値を高めるものか」の判定は所得税法の法令解釈通達により以下のような基準で判断されることが一般的です。
もし、資産価値を高めるリフォームにあたる場合、費用は不動産の価値に上乗せして減価償却する必要があります。
どちらかわかりにくい場合は一度最寄りの税務署に確認してみましょう。
3.【シミュレーションしてみた】アパート経営の経費計上でどのくらい節税できる？
サラリーマンがアパート経営をする際、給与所得と不動産所得（家賃収入から経費を引いたもの）を合算して納税額を計算します。
アパート経営でどれくらい節税できるのか、以下の条件でシミュレーションしてみました。
| シミュレーション条件
【給与収入】500万円 【家族】妻・子（16歳） 【年間家賃】720万円（6万円×10戸） 【諸経費】約570万円 【実質利回り】11.5％ |
アパート経営の経費を全く計上しないということは無いと思いますが、上図のように節税をするのとしないのとでは約200万円の節税ができることになります。
最初にご紹介した経費の一つ一つは小さな額かも知れませんが、経費を積み上げていくと大きな節税に繋がるのです。
4.自分に合った確定申告の方法を見つけよう！
さて、アパート経営における経費について詳しく見てきました。
以上がご理解いただけたら、あとは確定申告書を作成して納税するだけ！
「でも確定申告ってなんだかめんどくさそう…」ですよね。
実は最近、確定申告を楽に行えるようにかなり便利になってきています。
そこで最後に、確定申告の主な方法を３つご紹介します。
4-1：e-taxで！ネットを使って自分で行う
引用：e-Tax
確定申告というと、何枚もの紙を用意して四角がいっぱい書かれた紙に数字をたくさん書いていくというイメージですよね。
国税庁は確定申告をより簡単にするための「e-Tax」という納税システムを運営しており、確定申告書類の作成をその中で完結させられます。
難しい知識は必要なく、画面に沿って穴埋めしていくだけで自動的に納税額が算出されて確定申告書類の作成が完了します。
あとは書類をプリントアウトして、最寄の税務署に提出するだけです。
さらにＩＣカードリーダーとマイナンバーカードがあればネットで申告を済ませることができて便利です。
4-2：会計ソフトを使う
次にオススメなのが「会計ソフトを使う」という方法。
何が便利かといえば、ソフト内で確定申告書の作成が完結するのはもちろん、税金のことで分からないことがあれば質問できるサポートセンターがあったり、日頃から苦労しがちな収支の仕分けも自動。
クラウド型のインストールが不要なソフトであればどこでも使えるというのもポイントです。
サービスにより料金は違いますが、年間で2万円もしないものが多いため、これを気に会計ソフトの利用も検討してみてはいかがでしょうか。
4-3：税理士に依頼する
最も安全で確実なのが「税理士に依頼する」という方法です。
売上によって税理士費用は違いますが、帳簿作成を自分で行っていれば5～10万円。
帳簿の作成まで依頼するなら15万円前後といったところです。
かかった費用は経費として計上できます。
費用は高いものの、全部を専門家に任せられるというのは心強いですよね。
資金的に余裕があってめんどくさい方は税理士に依頼するのもオススメの方法です。
このように確定申告を行う方法はいくつかありますが、更に大きな節税効果となる青色申告といったものや、具体的な確定申告の方法について以下の記事でもご紹介していますので、是非ご参考になさってください。
まとめ
税金というのはどうしても倦厭されがちな話題です。
特にサラリーマンの方などは会社が給与から勝手に税金を引いてくれますし、年末調整の紙さえ出せば税金に関する全てのことが終わります。
日頃から税金についてあまり心配することのないサラリーマンだからこそ、アパート経営を始めたら空室対策や建物の管理はもちろん、同時進行で税金の知識を付けることも非常に大事になります。
ただ、税金の知識が身につくと日頃の生活で応用できる部分も見えてきたりして、いつか「知っておいてよかった」と思う日も来るでしょう。
アパート経営の経費を含め、納税額がどのようにして決まるのかをこの機会に勉強してみてはいかがでしょうか。
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