【不動産クラウドファンディング投資先の選び方】4つのポイントを解説！損しないための注意点も

「どの不動産クラウドファンディングサービスを選ぶべき？」
「どの不動産の物件を選べば儲かる？」
不動産クラウドファンディングを始めようとすると、2024年の段階で以下のような多くのサイトがあるので迷うことがあるかもしれません。

 ＞＞不動産クラウドファンディング事業者一覧（2024年2月時点）リンクはこちら

さらに、これらのサービスが定期的にさまざまな投資物件を紹介しているため、どういった基準で選べばいいのか困ることもあるでしょう。

 ＞＞不動産クラウドファンディングサービスの物件例。リンクはこちら

これだけ選択肢があると、どれを選べばいいかわからなくなりますよね。
そこで今回は、不動産クラウドファンディングの投資先選びのコツから注意点まで詳しく説明します。

 

1.そもそも不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングは、他の投資家と共同で出資し、不動産投資を行う仕組みで、オンラインで少額から手軽に不動産投資を始められることが魅力です。

通常、個人で不動産投資を行うと、物件の管理や家賃の回収など多くの運営の手間が発生します。しかし、不動産クラウドファンディングでは業者がその管理を行ってくれるため、投資家は投資に集中できます。
また、安定した運用を期待できる不動産は数千万の元金が必要ですが、不動産クラウドファンディングを使うことで、少額から不動産投資に参加できるため、現在注目されています。

2.不動産クラウドファンディングの選び方4つのポイント

不動産クラウドファンディングを選ぶ際は、利回りやリスク対応、運用期間など重要なポイントが4つあります。選ぶ際に知っておくべきポイントを詳しく解説します。

高配当を期待できるクラウドファンディングを選ぶ

まずは高配当が期待される物件を取り扱う不動産クラウドファンディングサービスに登録することが大切です。

高配当ファンドかどうかを確認するためのポイントは以下です。

さらに、利回りが上振れするかどうかも注目したいところ。
多くの不動産クラウドファンディングでは、想定を超える売却益が出ても想定で設定した利回りのままの分配金です。

一方で、投活やCOZUCHIなどの一部の不動産クラウドファンディングサービスでは、想定を超えた分、分配金に還元する配当ポリシーを定めるサービスもあります。

不動産クラウドファンディングのサービスごとの配当ポリシーや過去のファンドを確認し、できるだけ利回りが上振れしているサービスを選ぶのがオススメです。

元本割れリスクに対応したクラウドファンディングを選ぶ

不動産クラウドファンディングは、元本割れリスクを抑えられるファンドを提供しているサービスを選ぶと良いでしょう。
注目すべきポイントは以下の2つです。

優先劣後構造を採用しているか、そして、その劣後出資割合が高いかをチェックしましょう。

劣後出資割合が大きければ大きいほど、投資家の出資金が保護される割合も大きくなります。優先劣後型のサービスを利用すれば、万が一自分が出資した投資物件が元本割れしても、一定の資産は保護されるのです。

また、この優先劣後には別のメリットがあります。
運営元も共同で出資しているので、運営元自身も不動産投資により利益を得ています。

利益が運営元にも入るというのはデメリットではなく、個人の投資家にとってはメリットと言えます。なぜなら、運営元の割合が大きいほど、利益を得るために会社はリソースをかけることになり、最終的に個人の投資家にとっては、想定通り、もしくは想定以上の利回りを得られる結果につながる可能性が高まるからです。

希望する運用期間のクラウドファンディングを選ぶ

不動産クラウドファンディングは運用期間があらかじめ定められています。そのため、自分が希望する運用期間に合わせて選ぶことが大切です。

短期運用と長期運用の特徴はそれぞれ以下の通りです。

どちらの運用計画の方が合っているかは、目的や資産運用の計画により異なります。

もし不動産クラウドファンディングが初心者の方であれば、オススメは短期の案件です。

短期案件だとすぐに資金が回収できるため、市況の変化やトラブルによる投資のリスクに巻き込まれる可能性も低く、安全性も高いためです。

自分にあった運用期間を選ぶためには、短期・長期それぞれの特徴をしっかり理解しておきましょう。

不動産の種類や立地も判断基準にして選ぶ

不動産クラウドファンディングの投資先というのは、住居用不動産、ホテル・旅館などの宿泊施設、商業施設など、多種多様な種類があります。
さらに都心なのか地方なのか、はたまた海外なのか、立地も様々です。

選ぶときには、この投資物件の種類や立地なども重要な判断基準としましょう。

例えば、
商業施設やホテル旅館の場合、社会情勢や景気によって収益が変わる可能性があります。海外不動産投資のクラウドファンディングは、利回りが高く魅力的に見えることが多いですが、為替の変動の影響があるので注意したいところです。

賃貸物件の場合、家賃収入が定期的に見込まれるため、安定した分配金（インカムゲイン）が得られますし、利便性の高い人気エリアであれば、売却益（キャピタルゲイン）も期待できるでしょう。

同じ利回りだとしても、選ぶ投資先によってリスクが異なることを念頭におき、リスク許容度と相談しながら、投資先を選ぶことが大切です。

3.不動産クラウドファンディングの投資先を選ぶときの注意点

不動産クラウドファンディングで投資をする際は、以下のようなポイントに注意してみましょう。

「手数料負け」に注意する（少額投資の場合）

手数料負けとは、投資に掛かる手数料が投資での利益よりも大きいため、損失が発生することです。1万円などの少額投資の場合、利益が小さすぎて手数料負けが発生しやすくなります。

事例を見てみます。例えば、入金と出金に振込手数料が300円ずつかかるとします。そのときに、想定分配率4％・運用期間1年の物件に1万円を投じ、想定通りの運用が行われて400円のリターンを得たとします。しかし、手数料分を引くと、収支はマイナス200円となってしまいます。

このような手数料負けを防ぐ方法は2つ。1つは、少額ではなく、まとまった資金を投じる方法です。もう一つは、不動産クラウドファンディングのサービスごとに設定されている「提携銀行」を利用するという方法。提携銀行からであれば、入出金の手数料がかからないことがあります。

「流動性リスク」に注意する

不動産クラウドファンディングは流動性が低いので、投資先の運用期間に気を付けましょう。

不動産投資ではすぐには現金に戻せないことを流動性リスクといいます。前述したように、不動産クラウドファンディングでは、運用期間が設定されていますが、この運用期間は短期のものもあれば、数年〜10年程に及ぶ長期のものもあります。

多くのサービスでは運用期間が終了するまで出資金を引き出せないので、この運用期間中は、出資金が拘束されることになります。そのため、不動産クラウドファンディングは流動性が低いとされています。

株など他の投資だとすぐに売ったり買ったりできますが、不動産投資の場合はすぐに現金に戻すことが難しいので、その観点で投資物件の運用期間を見て、許容できる投資先を選ぶことも大切です。

「登録サイト数」に注意する

今回紹介した選び方をもとに不動産クラウドファンディングサービスを選ぶのはよいのですが、1つのサービスだけを選んで1つだけ使おうとするのはオススメしません。複数の不動産クラウドファンディングサービスを選び、それぞれを並行して利用しましょう。

1つだけに資金を集中させると、万が一投資物件にトラブルが生じた場合、想定通りの利回りが返ってこない可能性があります。

しかし、資金を分散して複数の不動産クラウドファンディングサイトで投資を行えば、たとえ1つの投資先でトラブルが生じても、その他の投資で損失を補える可能性があり、リスクを軽減することができます。

また、一つの不動産クラウドファンディングサービスだけ利用していると、そのサイトで募集が終わると、次の募集まで時間をロスしてしまいます。

1つだけでは投資機会が減ってしまい、結果的に資金を効率よく運用できません。そのような観点からも、複数の不動産クラウドファンディングサービスに登録することで、投資する機会を増やすことが重要です。

4.不動産クラウドファンディングは事業者と投資物件選びが重要

今回は、不動産クラウドファンディングの選び方について解説しました。

不動産クラウドファンディングは、様々な投資先の中から自分が気に入ったところを選ぶ楽しみがあります。

しかし、今回の選び方のポイントと注意点をしっかり意識して、不動産クラウドファンディングサービス、投資物件を探すことが大切です。
できるだけリスクを減らしてリターンが見込める、信頼できて自分に合った投資先が、きっと見つかるはずです。

もし不動産クラウドファンディングサービスに迷ったら「投活」がオススメです。
他社よりも高い5～10%の高配当で、これまで28%といった利回りが上振れした実績もあります。
優先劣後がありリスク対応はできていますし、半年の短期運用の案件が多いので、初心者でも始めやすい不動産クラウドファンディングサービスと言えるでしょう。