不動産投資は単純なキャッシュフロー計算で判断すると失敗する理由!

鉛筆と電球

キャッシュフローというのは不動産投資を始めるにあたり、若しくは運用を始めた後の利益が見えてくる大変重要なものです。

毎月のキャッシュフローを把握することで、修繕のタイミングなどといった施策を長期的な視点で検討することができます。

キャッシュフローの見方を覚えると、良い物件を選ぶための判断基準を持つことに繋がるのです。

この記事では、キャッシュフローとは何か、何のために必要なのかを詳しく解説します。

最後にキャッシュフローの注意点と良くする方法もまとめていますのでぜひ参考にしてみてください。 

1 不動産投資において「キャッシュフロー」が大事だといわれる理由

よく不動産投資はキャッシュフローが大事といわれますが、

それは「いつ収入が得られて、いつまでにどんな支出があり、その結果どうなるのかを知ることが大事」ということでもあります。

なぜならキャッシュフローを把握することで、節約するべき点やその他の改善点を見つけることができます

また、物件選びの段階であれば、購入してもよい物件かどうかの判断にも役立つのです。 

不動産投資で成功している人ほど、キャッシュフローという言葉の意味を正しく理解しています。

捉え方一つで意味や考え方が変わりますので、これを機に覚えておきましょう。 

2 キャッシュフローを計算してみよう!

それでは、具体的に不動産投資のキャッシュフローをどのように計算するのか、簡単な例を挙げて解説します。

ご自身でも試算する場合は、毎月の収入と支出を表にし、エクセルなどにまとめてお金の流れを一目で見えるようにするとよいでしょう。 

解説にあたり、まずは以下の内容でキャッシュフローを試算してみました。 

【物件種別】中古ワンルームマンション
【物件購入価格】1400万円 ※自己資金100万円含む
【ローン借入額】1400万円
【借入期間】35
【ローン金利】2.5
【ローン返済額(月)】約5万円
【家賃収入(月)】7万円
【戸数】1

では、この物件の毎月のキャッシュフローを見てみましょう。

ここでは運営コストを家賃の30%として計算しています。

上図ではキャッシュフローは最終的にプラスになっていますが、設備故障による修繕や入居者が退去してしまったなど、予定どおりにならない可能性は十分にあります。

また、キャッシュフローがマイナスになる場合、自分の貯金や他の収入からその分の補てんをする必要がでてきますので余剰資金を確保しておくことも重要です。 

このようにキャッシュフローを計算してみると、どんな収入がいつ得られて、支出がどのように発生するか一目で分かりますよね。

また上記の例の運営コストは30%と設定しましたが、実際には以下の費用を細かく算出します。

「管理費」
「固定資産税」
「毎月の返済金」
「保険料」
「広告宣伝費」

その上で、可能性としてあり得る「空室」や「修繕などの一時的な出費」まで想定すると手堅いといえます。 

3 単純なキャッシュフロー計算だけで判断しない

物件を検討する際に、キャッシュフローは重要な指標の一つです。

しかし「キャッシュフローがプラスだから、この物件は収益性が高い」とすぐに判断することは危険です。 

例えばローン(融資)で同じ金額を借りた場合、ABの物件を比較します。 

A:地方アパート(2K)
35
家賃:4万円×4 

B:東京都内1Rマンション
10
家賃:8万円 

Aのほうが収入は倍あるので、当然キャッシュフローは高くなると考えられます。

しかし築年数がだいぶたっているので、外壁塗装等大がかりな修繕が必要になることが予想されますね。

さらに退去時のリフォーム費用も、Bは一部屋分に対し、Aは2部屋分×4戸の費用も忘れてはいけません。 

このように2章でもお伝えした通り、「目に見えない費用」も必ず考慮することが重要だということがわかります。 

またローンの返済期間を長くするか短くするかで、毎月の返済額が変わってきます。

単純に長ければ返済額が減り運営コストも小さくなりますので、当然キャッシュフローも増えますね。

キャッシュフローはよくてもその分ローンの返済総額は増えるということも忘れないようにしましょう。 

中には、キャッシュフローをよくするために、返済期間を45年とかなり長く設定してシミュレーションを提示する業者もいるようなので注意してください。 

4 キャッシュフローを良くする5つの方法

最後に「キャッシュフローを良くする5つの方法」をご紹介します。 

① 自己資金は多めに出し金利は低く抑える 

先ほど、ローンの借入期間により返済額や最終的な利益が大きく変わりました。

ただ、ローンの返済額というのは借入期間だけでなく「借入額」と「金利」でも大きく変わります。

無理のない範囲で自己資金を使い、可能な限り低金利のローンを利用することができれば、キャッシュフローも自然と良くなります。 

② 入居率と家賃の高い物件を購入する 

キャッシュフローのシミュレーションでは、ある程度入居があることを前提としています。

不動産投資は入居者あってこそのものというのは忘れてはいけないことです。

どんなに良いキャッシュフローだとしても入居者が入らない物件だとしたら意味がありません。

「空室率が低く、家賃水準の高いエリアの物件を買う」ということがキャッシュフローを良くするポイントです。

毎月確実に家賃が得られれば予定どおりのキャッシュフローが実現できますし、更に家賃が高ければ最終的な利益も大きくアップします。

③ 運営コストを節約する

不動産投資のコストは1525%が妥当とお伝えしました。

これをいかに節約するかがキャッシュフローを高めるポイントです。 

例えば、管理会社に支払う管理委託費は5%から10%と会社により違いがあります。

家賃7万円で5%なら3500円、10%なら7000円となり、年間にすると4万円以上も差が出ます。

管理会社の中には家賃の振込手数料が管理会社で負担してくれるところもあります。

年間にすると7千円も節約になりますので管理会社もきちんと比較検討しましょう。

また、固定資産税等の税率は変えられませんが、少なくとも1年間で発生した運用コストを経費として計上することで所得税は抑えることができます。 

不動産の運用コストを削減できるかどうかで、キャッシュフローの良し悪しが決まると言っても過言ではありません。

④ トラブルの少ない物件を買う 

不動産投資で発生する費用は毎月の固定費だけでなく、一時的な出費も考慮すべきです。

せっかく地道に利益を積み上げても、突然のトラブルで全部なくなるなんてこともあり得る話なのです。 

例えばマンションの場合、定期的に大規模修繕を行います。

その際、修繕積立金が足りないと一時金として数十万円を各戸のオーナーから徴収することがあります。

それだけでなく、築年数が古すぎるアパートなどだと修繕の回数が多くなるばかりか、その費用も高く付きます。 

キャッシュフローを良くするためには、そういったトラブルが少ない物件を見極めることも大事なのです。

⑤ 繰り上げ返済を行う

「不動産投資をしたいけど、自己資金も少ないし長期間のローンも組みたくない…」

確かに自己資金が少なければ長期間のローンを利用するしかありませんが、先ほどお伝えしたとおり最終的な利益は少なくなります。 

この場合、長期間のローンで物件を購入して、途中で繰り上げ返済をするのが有効です。

仮にローンの返済を始めて10年目で200万円を繰り上げ返済したとすると、返済期間は54ヶ月短縮されます。

返済期間を変えずに毎月の返済額を9000円圧縮するという選択もできます。 

ただ、できれば返済期間を短くする方を選んだほうが良いでしょう。 

不動産投資で成功するためには、徐々に物件を増やすことが条件となります。

その為には、ローンを早く完済して、次の物件でまたローンを利用するというサイクルが必要不可欠なのです。 

まとめ

いかがでしたか?

キャッシュフローを理解することは、不動産投資だけでなくお金の流れを掴むための基本です。

気になる物件を見かけたら、ご自身なりにキャッシュフローを計算してみてください。

続けるうちに、良い物件の探し方も分かってくるはずですよ!

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