【結局どっちなの?】ワンルームマンション投資は得か損か徹底検証!

マンション

検索してみると失敗例もあれば成功例もあるワンルームマンション投資。

「結局のところワンルームマンション投資って得なのか損なのか?」と考えるあなたに

一言答えるとするなら、「都心の中古ワンルームなら得する可能性が高い!」です。


ワンルームマンションも「新築と中古」「都心と地方」「広めかコンパクトか」などで種類が分かれるため、それぞれの特徴を把握して最も得をするものを選ばなければいけません。

ワンルームマンション投資で損をした人は特徴を知らなかった、営業マンにすすめられるがままに買ってしまったケースが多いんです。
 

そこで今回は「なぜ都内の中古ワンルームマンションを選ぶと得になるのか」7つの理由を解説しました。

あわせてマンション投資で損をしないための大事なポイントもまとめています。

ぜひ参考にしてみてください。

都心の中古ワンルームマンションなら得する7つの理由!


「都心の中古ワンルームなら得」と言っても、購入してすぐに儲かるというわけではなく「投資」として見た時にメリットが多いということです。

健全な経営を維持して、良いタイミングで売却するからこそ最終的に利益が生まれるのです。

 

そんな都心の中古ワンルームマンションで具体的に何が得になるのか。

その理由を7つご紹介させていただきます。

 

1-1 東京は他エリアより「賃料単価が高い」

 

中古ワンルームマンションの得するポイントの一つが「賃料単価が高い」ということ。

東京と他の大都市圏以外の地方エリアと比べた場合、実に2倍近くの差があるんんです。

 

誰もが知っている不動産情報サイト「LIFULL HOME’S 見える!賃貸経営」では実際の家賃相場が公開されていますが、都道府県別の「ワンルーム、1K1DK」の家賃相場を平均して見てみると以下のようになっています。

 

地方エリア:4万円前半

大都市圏(東京近郊、大阪など):5万円後半

東京都:7.9万円

 

参考:LIFULL HOME’S「見える!賃貸経営」より

 

やはり家賃水準の高さは東京がダントツです。

都心でワンルームを購入すれば、どこよりも高い家賃収入が得られるということが分かりますよね。

 

これこそ都心の中古ワンルーマンションは得という大事なポイントです。

 

1-2 ワンルームはファミリー物件より「需要が見込める」

 

都心の中古ワンルームマンションは「高い需要が見込める」ということもポイントです。

ワンルームマンションの家賃相場をご紹介しましたが、東京のファミリータイプとワンルームの家賃比較も見てみましょう。

賃料比較
参考:LIFULL HOME’S「見える!賃貸経営」

 

ファミリータイプの家賃は15万円以上が相場

家賃は収入の3割未満が理想ですので、東京でファミリータイプの物件を借りるなら最低でも45万円以上の収入が必要です。

ただ実際は、45万円の収入があっても「子供が大きくなる」「持ち家が欲しい」「老後のために貯金」という理由から、家賃の高い東京ではなく、都内近郊で安めに借りられる賃貸物件に住む方がほとんど。

 

対するワンルームはどうか。

もう一つ面白いデータがありますので見てみましょう。

人口の比較

社会保障・人口問題基本調査(人口移動調査)より独自作成

上のグラフは「親元から離れた直後の居住地都道府県」という一人暮らしを始める時の引越し先の割合を表したものです。

見てのとおり、東京都に移り住む人は18.2%と圧倒的に高くなっています。

そして下のグラフは、今後、東京都でどの世帯の数が伸びていくかを示していますが、単身世帯が増えていくのが明確に分かります。

東京の人口推移予想

東京都の統計より

 

ファミリータイプよりワンルームの需要は高く、全国の単身者が上京してくるのが東京。

都心の中古ワンルームマンションが得になるのは、そんな需要の高さも一つの理由なのです。

 

1-3 ワンルームマンション規制で供給が少ないため「資産価値が高い」

 

東京都では、今後も単身世帯が増えるにつれて需要が高まるにもかかわらず、多くのエリアで「ワンルームマンション規制」を導入しており、ワンルームマンションの供給が増えにくい状況です。


つまり、東京のワンルームは高い需要が見込めて空室率が低いという最高の条件が揃っているのに供給が少ないため、その希少性から「資産価値が高い」「家賃が下がりにくい」という点もお得なポイントになります。

東京都ではワンルームマンションが多くなりすぎてファミリー世帯が少なくなり、子育てや福祉、その他コミュニティなどの地域ぐるみで行う街づくりに支障をきたすと考えられています。

よって、ワンルームマンションを建設するためには余分な税金がかかったり、一定規模以上のマンションを建設する前に区との協議や一定数以上のファミリータイプの住戸を確保するといった規制がかかっているのです。

豊島区ワンルーム規制条例

 豊島区「狭小住戸集合住宅税(通称「ワンルームマンション税」)」

また、以下の表でもお分かりいただけるとおり、他の都道府県と比べて東京都の空室率は圧倒的に低いことは明らか。

空室率

東京都は税収を増やす目的もあり、ワンルームは少なくしていこうという方針です。

 

空室率が低く単身需要があるのに、ワンルームマンションの供給が制限されている。

今後もワンルームマンションが少なくなれば、ますます資産価値が上がるかも知れませんね。

 

1-4 価格が安いため「収益性が高まる」

 

都心のワンルームマンションと言っても、中古であればマンションを安く買うことができます。

安く買えるということは、投資したお金を毎月の家賃で回収するスピードが早くなるため、「収益性が高まる」というお得に繋がります。


例えば、家賃7万円の物件を購入したときの利回りを物件価格別に見てみましょう。

利回り

利回りとは、投資した金額をどのくらい割合で回収できるかという率。

10%なら投資金額の回収に10年、20%なら5年、30%ならおおよそ3年ということになります。


上図の800万円の物件は利回りが10.5%になるため、約10年で投資したお金が戻ってきます。

1500万円の物件を購入すると利回りが5.6%まで落ちるため回収に1718年ほどかかることになります。

 

特に注意しなければいけないのは、新築のワンルームマンション

販売されるもののほとんどが2000万円以上する価格となっており、利回りは3%以下

投資金額の回収に2530年かかるなんてものが非常に多くあります。


だからこそ、購入するなら都心の中古ワンルームマンション。

それじゃあ地方のほうがもっと安いんじゃないの?と思いますが、賃貸需要や空室率、資産価値などを考えると、やはり東京都内で中古ワンルームを購入したほうがお得と言えるでしょう。

 

1-5 安いからこそ「リスク分散」に繋がる!

 

都心の中古ワンルームマンションが安く買えるのには、もう一つのお得があります。

それは「リスク分散」になるということです。

 

ワンルームマンション投資というのは、1物件購入後にローンを返済しながら、徐々に所有する戸数を増やしていくというのが代表的な成功パターン。

安いからこそ複数の物件を所有することができるわけですが、結果的にそれはリスク分散にもなるのです。

リスク分散

「卵を一つのカゴに盛るな」という投資の格言をご存知の方も多いかと思います。

不動産に例えれば、収益も大きくしようと高いマンションを1つ購入したあと、万が一、物件で事件や事故、災害などのトラブルが起きれば、家賃収入が得られなくなるだけでなく、資産価値も大きく目減りすることになります。

更に、ローンで購入した場合は返済を自分の給与収入から行わなければならず、修繕積立金や管理費、その他修繕費用なども全て自分が払うことになります。


それに対して中古ワンルームマンションなら、分散して所有することができるため、1つの物件でトラブルが起きても他の物件からの家賃収入があるため、マイナスになる部分をカバーすることが可能です。

 

都心の中古ワンルームマンションなら1000万円で購入できる物件は多くありますし、中には500万円を切るものもあります。

ワンルームマンションを複数持つことは、資産形成を行いながらリスク分散もさせられるという一石二鳥のメリットがあるのです。

 

1-6 ワンルームマンションなら「修繕やリフォームの費用が安い!」

 

都心の中古ワンルームマンションが得する理由はまだまだあります。

ワンルームはファミリータイプより需要が高いとお伝えしましたが、両者を比べると「修繕費やリフォーム代が安くできる」という大事なお得ポイントもあるのです。

 

入居者が退去すると、次の入居者のためにクリーニング代や修繕費、リフォーム代が必要になりますよね。

このときの費用は、面積の広いファミリータイプよりワンルームのほうが安く済みます。

ワンルームを仮に25㎡だとするなら、ファミリータイプの多くが70㎡以上と3倍近くなります。

 

安易に修繕費やリフォーム代も3倍になるとは申しませんが、少なくともファミリータイプの修繕費やリフォーム代は倍以上になると考えていただいて差し支えありません。

 

また、都心の中古ワンルームだから修繕費やリフォーム代が安くなる理由がもう一つあります。

都心の中古ワンルームマンションは敷地面積が狭いため、一つの部屋の広さも狭くなるからです。

つまり、ファミリータイプに比べて修繕費やリフォーム代が安く抑えられるのは「都心」「ワンルーム」というマンションだからこそと言えるんですよね。

不動産投資はその場限りの収支だけでなく、毎月、年間、ローンを返し終えるまでという期間で考えなければなりませんので、入退去の度に必要になる修繕費やリフォーム代はバカにできません。

修繕費が高く付いたという理由からマンション投資で失敗してしまう方もいらっしゃいますので、一時的な費用が最終的な収支に与える影響は非常に大きいということは覚えておきましょう。

 

1-7 ワンルームだからこそ「地震に強い!」

 

最後にご紹介させていただくお得ポイントは「ワンルームは地震に強い」ということ。

お得というと語弊があるかもしれませんが、少なくとも一戸あたりの面積が広いファミリータイプよりも、細かく戸が分かれたワンルームは地震に強い構造となっているというのは間違いなくメリットと言えるでしょう。

現在ではデータを見ることができませんが、以前に株式会社東京カンテイが公開した「阪神淡路大震災マンション被害度調査報告」によると、阪神淡路大震災でのワンルームタイプのマンションの被害はゼロだったと言われています。

横揺れの東日本大震災よりも、縦揺れだった阪神淡路大震災で被害を受けた建物は多く、新・旧耐震基準の建物を合わせた被害件数は5261棟、大破した建物は83件と報告されています。

その中でもワンルームマンションの大破件数はゼロ。

これはファミリータイプなどに比べてワンルームマンションは一つ一つの戸が小さく、マンション内にたくさんの柱を通すため、図らずも揺れに強い構造となっていることが主な要因です。

建物比較

耐震性によって得か損かという比較は適切ではないかもしれませんが、投資として長く活躍してもらう物件を購入するなら災害リスクに備えることも重要です。

そういった意味で考えると、これから購入する物件は新耐震基準で建設された都内の中古ワンルームマンションにするというのが最も合理的な選択であると言えるのです。

まとめ

都心の中古ワンルームマンションなら得という理由がお分かりいただけましたでしょうか。

既にお伝えしましたとおり、都心のワンルームマンションというのは「ワンルームマンション規制」によって新築が流通しづらくなっています。

そのような背景から、中古ワンルームマンションの市場は売買活動が積極的に行われています。

売却される理由は人それぞれですが、元の所有者が少しでも長く家賃を得られるようにリフォームしていたり、稀に1棟丸ごとリノベーションしたマンションもあります。

そもそも、東京のマンションは最初からクオリティの高い物件が多く存在しますので、リフォームしなくてもそのまま賃貸できることもあるんですよね。

買ってすぐに得するかどうかというよりも、ワンルームマンション投資は長期的に得られるメリットが大きい資産形成。

資産形成の一つとして不動産投資、興味があればぜひ本やセミナーなどでさらなる情報収集に動かれてみてはいかがでしょうか?

 

月収+20万円の家賃収入をつくる!中古マンション投資セミナー【無料】

トラストセミナー
不動産投資は決して安い投資ではありません。
しかし、うまく運用できれば頭金たった10万円で月20万円の家賃収入を作り出すことが可能です。

このセミナーでは、サラリーマンの方が現実的に不動産投資を始めるために必要な知識をお伝えします。

不動産業界14年のプロが導き出した「失敗しないためにリスクヘッジを最大限にする手法」、かつ「実践的な不動産投資の勝ちパターン」を、参加者の方だけにお伝えします。

不動産投資勝ちパターンの一部
・「東京15区」に投資するべし!
・目先の数字にとらわれず資産価値を重視すべし!
・中古マンションに限定すべし!

本当に不動産投資で5回の成功と10回の失敗を繰り返した私だからこそわかる、物件の良し悪しの見極め方、満室経営を達成するノウハウをお教えします!