「不動産投資を始めたいけど、初期費用ってどれくらいかかるの？」
同じような疑問から、不動産投資になかなか一歩を踏み出せないでいる方は多いのではないでしょうか。
他の資産形成では初期費用がほとんどかからないものもある中で、不動産投資においては、数十万から数百万円ほどの費用がかかる場合があります。
今回は不動産投資にかかる初期費用の具体的な内訳と、初期費用を抑えるためのポイントについて分かりやすくまとめましたので是非最後までご覧ください。
この記事を一読すれば、不動産投資の初期費用について把握でき、将来のための資産形成とその成功にグッと近づくことができるでしょう。
目次
1.不動産投資にかかる初期費用は購入価格の6～8％
投資用不動産を購入する際にかかる初期費用の目安は、物件購入価格の6～8％と言われています。
例えば1,500万円の物件を購入した場合は、120万円前後の初期費用がかかると見積もることができます。
■1,500万円の物件を購入した場合
仲介手数料：51万円（税別）
登記費用等：30万円
融資事務手数料：30万円（税別）
印紙代：1万円
その他：8万円
→120万円が初期費用として必要
※あくまでも概算値です
1-2：初期費用の内訳～まるわかり表～
初期費用と言っても実際には何のための費用がかかっているのか、知っている人は少ないのではないでしょうか。
ここでは初期費用として挙げられる項目と、それがどういった費用なのかを表にまとめました。
また、実際に1,500万円の物件を東京都内で購入した場合に想定される初期費用の概算も算出しましたのでご参照下さい。
2.初期費用を抑えるための3つのポイント
ここまでで投資用不動産を購入する際にかかる初期費用についてイメージできたでしょうか。
改めて、「結構かかるなぁ・・・」と思った方もいるかもしれません。
そんな方のために、ここからは不動産投資における初期費用を上手に抑える3つのポイントをお伝えしたいと思います。
キーワードは、「仲介手数料」「提携ローン」「自分で探す」の３つです。
2-1：仲介手数料がかからない物件を選ぶ
不動産投資を行なう上で、最も高額な初期費用は「仲介手数料」です。
この仲介手数料がかからない場合があり、それは不動産売買の取引形態が「売主」または「販売代理」の場合です。
不動産を売買する際には、どういった方法での売買なのかを明示する必要があり、この「取引形態」には3つのパターンがあります。
2-1-1 売主
売主物件とは、売り手が物件の所有者であり、売買において仲介業者を間に挟まない場合を言います。
つまり、売買が直接取引のため、仲介手数料は発生しません。
2-1-2 販売代理
物件の所有者が不動産会社と代理契約を結び、その不動産会社（販売代理）が販売から契約までを行なう取引形態をいいます。
仲介ではなく、代理として販売するものなので、こちらも仲介手数料は発生しません。
2-1-3 仲介
物件を「売りたい人」と「買いたい人」の間に「仲介」として不動産業者が間に入る場合をいいます。
売買契約が成立した際には仲介手数料が発生します。
2-1-4 仲介手数料でどれくらい初期費用に差がでるのか
実際に仲介手数料がかからない場合、初期費用としてはどれくらいの差が生まれるのでしょうか。
結果、同じ価格の物件を「売主」または「販売代理」の取引形態で購入した場合と、「仲介」で購入した場合では51万円の差が生まれることになります。
このように売買物件の取引形態によって仲介手数料の有無が変わってきます。
不動産投資における初期費用を抑える大事なポイントなのでしっかり理解し、初期費用を抑えたいのであれば取引形態が「売主」または「販売代理」のものを選ぶのがよいでしょう。
2-2：提携ローンを利用する
不動産会社の中には銀行と提携して、一般的な融資条件より優遇された条件で融資を受けることのできるローン、いわゆる「提携ローン」を紹介してくれるところもあります。
その融資条件は、どの銀行で取り組むのか、物件、融資希望者の年収などの属性によって異なりますが、場合によっては頭金10万円だけで購入予定物件の残金を融資でまかなうこともできます。
■1,500万円の物件を融資利用して購入
【不動産会社の提携ローンの場合】
最大融資額＝1,490万円
→頭金10万円＋諸費用のみで投資用不動産を購入できる
【一般的な融資利用の場合】
最大融資額＝物件価格の8割＝1,200万円
→頭金300万円＋諸費用で投資用不動産を購入できる
つまり、初期費用としては【20万円】の差があり、準備金として考えるなら【290万円】も差が生じる。
不動産投資を始めるとき、多くの方が銀行からの融資を受けて投資用不動産を購入すると思います。
融資を打診する銀行は様々で、不動産会社によって紹介してもらえる融資先が違います。
そのため、不動産投資の初期費用を抑えたい方は物件選びと併せて不動産会社選びも意識すべきポイントだといえるでしょう。
2-3：保険は自分で選ぶ
投資用不動産に限らず、物件を購入する際には「火災保険」や「地震保険」などの保険に加入される方がほとんどだと思います。
この保険の選び方によっても多少ではありますが、保険料を抑えることが可能です。
結論からお伝えすると、「自分で探す」ことで費用を抑えることができます。
不動産を購入する際には不動産会社からも当然、保険プランの提案があるでしょう。
しかし、インターネットなどから自分で探すことで、保険料を抑えることができる場合があります。
ここで、インターネットで火災保険料について調べ、比較した表を作成しましたのでご参照下さい。
■火災保険料の比較
条件：東京のワンルームマンション（火災保険10年加入時）
※あくまでも概算のため、正確な数値は調査が必要です。
上記の比較表から、最大で13,300円の差があることが分かります。
もちろん、保証金額や細かな保証内容も違ってくるので、保険料だけで決めることはおすすめしません。
保険に加入する際は内容と金額、どちらもしっかり確認することが大切です。
保険料を比較したい場合、一括見積請求が便利です。
今回は使いやすく見やすいと感じたサイトをひとつご紹介します。
火災保険料の一括見積サイトは他にもいくつかあるので、ご自身が使いやすいサイトを利用されてもいいと思います。
3.初期費用＋αの資金の準備を
不動産投資を始めるにあたって、最低限必要な費用としては初期費用を見積もることで問題ないと思います。
しかし、実際に不動産投資を行なう上では様々な出費を想定しておかなければなりません。
3-1：忘れがちな「不動産取得税」
不動産取得税とは不動産を取得した際に課税される税金のことです。
購入後すぐに支払うものでなく、不動産取得後、およそ半年から1年以内に納税通知書が届きます。
投資用の不動産を購入した際にも、この不動産取得税はかかるのですが、支払時期が購入時ではなく、半年以上あとのため、一般的には初期費用として加算することは少ないです。
しかし、いずれは支払う必要がある費用なので、準備はしっかりしておきましょう。
3-2：想定外の出費対策に【賃料3ヶ月分】のゆとりを
不動産投資を開始し、オーナーになった後の想定外の出費をピックアップしてみました。
■不動産投資における様々な出費
・空室時の補填金
・設備修理、交換費
・内装工事費 など
主に賃貸に関する費用ですが、万が一に備えて準備しておくに越したことはありません。
では、どれくらいの準備金を用意しておければ安心かというと、一般的に「賃料3ヶ月分」の余裕があることが理想とされています。
不動産投資を開始して、すぐにかかる費用ではない場合が多いですが、安心安全に投資をするためにも、余剰資金を用意しておきましょう。
4.まとめ
不動産投資を始める際の初期費用は、数十万から数百万円とかかる場合がありますが、ポイントを抑えることで、費用を軽減することが可能です。
資金の状況やライフプランによっても取り組み方は違ってくるので、不動産会社の担当者としっかり話し合い、準備を進めていくことがよいでしょう。
融資の取り組み方は不動産会社によって様々なので、セミナーに参加するのもよいでしょう。
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