アパート経営を検討していたり、どのようなものか知りたいと思われている方の中には「いざ失敗した時のことが心配」という方も多いはず。
今回はそんな不安を払拭するために「アパート経営によくある失敗事例と回避ポイント」をご紹介させていただきます。
成功事例から学べることも多くありますが、失敗事例を知るという事も、アパート経営において最低限知っておくべき基礎を知ることができるという事でもあります。
大きなお金を動かすことになるアパート経営は、失敗したら簡単にやり直しできるものではありません。
先駆者とも言える不動産投資家たちがなぜ失敗してしまったのか。
そしてどうすればよかったのか。
早速、アパート経営の失敗事例から見えてくる回避ポイントを見てみましょう。
目次
1【事例①】新築プレミアムの利回りばかりに気を取られて大失敗！
アパート経営の失敗談が語られているブログとして「不動産投資で地獄を見たブログ」というものがあります。
何とも恐ろしい感じのするタイトルですが、自身をサラリーマン大家と言っていることから個人の方が運営されていたブログかと思われます。
・・そんなサラリーマン大家さんがどのような失敗をしたのか。
不動産投資を開始したのが2002年頃で、購入したのはワンルームマンション1室。
その半年後、2物件目として利回り8%後半の5000万円の新築アパートを、頭金を入れつつ金利2.8％のローンで購入します。
2ヶ月ほどでアパートは満室になり、今後はもう何もしなくても不労所得を得られると安心していました。
しかし満室になった直後に2室の空きが出ます。
その後、空室の入居者がなかなか決まらないため、賃料１割ダウン、フリーレント１ヶ月、礼金０という手段に打って出ます。
結果、利回りは６％に低下してしまいます。
次の退室に怯える日々を送っているとしながらも、ブログでは驚くことに賃貸併用住宅を追加で購入した様子を綴っています。
結局その物件も「地獄のマイホームとなった」と語ったのを最後にブログの更新が止まっていますが、その後が気になるところです。
参考：不動産投資で地獄を見たブログ「不労所得を得るはずだった新築アパートが…
| 問題点と回避ポイント
何が問題だったのか：新築プレミアムがなくなった後の家賃や空室率の見込み等「購入後の具体的なシミュレーションをしていない」 最初の２件の退去理由を「立地として急な坂がある」ことを挙げられていますが、問題はそれよりも、空室率を見込んでいなかったこと、他にも最初だけ家賃が高い「新築プレミアム」ということを考慮していなかったことも要因ではないかと考えられます。 つまり、購入後のランニングコストや空室率、賃料相場などのシミュレートがきちんとする必要があったかと思われます。 どうすれば失敗を回避できた？：「利回りだけでなく、空室になる可能性や新築プレミアムがなくなった場合のシミュレーションを行う」 ご紹介させていただいたブログでは返済額や借入期間について詳しく語られていません。 利回りをどう計算されているのかは分かりませんが、表面利回りを8%後半（8.8％）とするなら年間収入は恐らく440万円ほどで、空室2部屋で利回り6％（年間収入300万円）ということは、恐らく家賃6万円前後の6戸のアパートかと想定されます。 アパート経営では最低20～30%の空室率を想定しておく必要がありますが、この事例ではその様子はありません。 併せて新築プレミアムが無くなった後のこと（家賃下落）を見越したシミュレートがされていれば、ローン金利を下げる、そもそも購入しないといった選択も可能であったと考えられます。 |
2【事例②】管理会社で失敗！信じていた管理会社の女性担当による怠慢で…
「アパート経営奮闘記」というブログを書いている「まるもり」さん。
この方のブログは非常にボリュームが多いため全てを読み切るには時間を要しますが、話の中心となっているのが競売コンサルタント会社を介して購入した、第一号となる全8戸の競売物件。
落札したアパートを450万円かけてリフォームし、その後、コンサルタント会社にそのままアパート管理を委託されています。
しかし、その後に登場する女性担当者が、怠慢により次々ととんでもない事態を引き起こします。
最初に語られているのが、全く見当違いな地域への入居募集広告と相場よりも高い家賃設定。
広告費で5万円近くの費用が発生している上、相場より高ければ空室が埋まることもありません。
更に、女性担当者の過失により入居者に渡すはずの契約書の入れ違いで個人情報が漏洩したり、それらが原因となって新たに3部屋の空室が発生。
半数以上の空室のまま月日が流れ、あろうことか女性担当者は空室に勝手に入居者を入れてしまいます。
しかも、その広告料までオーナーに請求する始末。
最終的には何とか事態も収拾していきますが、大変な苦労があった事を伺えるブログです。
参考： 「アパート経営奮闘記」
| 問題点と回避ポイント
何が問題だったのか：「管理会社に対するチェックが甘かった」 本ブログでもまるもりさん自身が何度も語っていますが、ただ一言「担当者に対して甘かった。信じすぎてしまった」ということが主な失敗要因と言えるでしょう。 立て続けに起こるトラブルで女性担当者に違和感を感じていながら、継続して女性担当者へ管理や客付けを依頼しています。 管理会社選びに失敗してしまったことがここでのポイントです。 どうすれば失敗を回避できた？：「管理会社会社はアパート経営のパートナーと心得る」 管理会社というのは、入居募集、資産価値の保全、トラブル回避などを行ってくれる、言わばアパート経営のパートナー。 このブログで語られている会社がどのような事業をしているかまで不明ですが、内容からするに、管理会社としての機能は全く果たしていないように見られます。 管理委託をする段階でその会社の業績や、途中で担当者に不信を抱いた場合は早めに管理会社の変更をすべきだったと言えるでしょう。 |
3【事例③】金利が高いため返済期間を短くした条件ローンで購入。返済が重い上に予想外の出費、さらに空室が重なり…
不動産投資コンサルティングを行っている「茂風智文」さん。
初めてアパート経営を意識し始めたのが、2011年に住宅ローンで自宅を購入したことがキッカケだったと言います。
その後、2013年に不動産会社に紹介された1件目を検討しますが、話は流れてしまいます。
翌年の2014年にまた不動産会社より別の物件を紹介され、これが第一号となったようです。
購入したアパートは次のようなスペック。
・物件価格3000万円台
・築年数25年ほどの軽量鉄骨造り
・全12戸
・表面利回り19.3%（実質12%）
・入居率80％
・満室で月53万円（サブリースで43万円）の収入
・月の返済額は21万円
なかなかの良物件のように見えますが、失敗は購入時のローンだと言っています。
適用されたローン金利は3.6％と高め。
ブログ内の月の収支を見ると、サブリースによる毎月の収入が43万円なのに対して、返済額は21万円と表記されていますので返済比率はギリギリ50％以下。
キャッシュフローが毎月プラスになっていたこともあってか、空室リスク回避としてサブリース契約をしたとのこと。
その後、入退去が続きトータルで200万円以上の修繕費が発生し、更に近所で新築アパートの建築ラッシュが起こります。
それらが原因で家賃も下落。
リフォームや既存の入居者に長く住んでもらうなどの様々な工夫が必要になったということで苦労の滲み出ている失敗談となっていますが、ご本人曰く、よりローン条件の良い銀行の開拓をしなかったことが最初の失敗だったと語っています。
参考：買った瞬間に利益が出る不動産投資「サラリーマンが静岡で不動産投資を始めた体験まとめ。今思う失敗とは？」
| 問題点と回避ポイント
何が問題だったのか：空室や突発的な出費を考慮せず、返済比率が高くなる融資条件でローンを組んだ 茂風智文さんは現在、不動産投資コンサルタントをされており、第一号物件を購入した当初からかなりの勉強家であることが分かりますが、ブログ内容を見る限りでは当初の返済比率は約49％です。 ローン金利が3.6％で高金利のため長期間の借り入れは利益の先食いになるという理由から借入期間を15年と短めにローンを組んだのはよい判断ですが、毎月の返済額が多くなるため、臨時の支出や空室が増加した場合とたんにキャッシュフローのバランスが悪くなります。 どうすれば失敗を回避できた？：ローンの金利と返済期間の条件は後のキャッシュフローに大きく影響することを理解する」 ご本人の考えでは、金利3.6％に疑問を持たなかったことを失敗と考えられているようです。 政策金融公庫（1％後半）などの低金利の金融機関からオーバーローンで借り入れすれば、返済比率が62％と高くなっても返済期間を10年に短縮できたと考えていらっしゃいます。 失敗談と同時に返済シミュレーションを熟慮する必要があると改めて考えさせられる事例です。 |
4【事例④】基本的ミスで失敗！50㎡の土地なのに最大２戸しか作れない…
楽待不動産新聞でコラムを連載中の「たろう」さんは、現在都内の区分所有マンション投資を行う不動産投資家です。
たろうさんのアパート経営のエピソードに面白いものがあります。
当時、北海道の物件を売却した資金があったため、埼玉で見つけた土地50㎡に建つ2階建て2戸というアパートを購入します。
東京に近い埼玉南部で1600万円ほどで購入できたことから、当時はラッキーだと思われていたとのこと。
しかし、途中で自分の購入した物件に建ぺい率40％、容積率80％という制限があることに気付きます。
これは土地全体の40％（20㎡）の範囲でしか建物を建てることができず、容積率80％ということは上下階合わせて40㎡の建物しか建てられません・・。
それに気づいたたろうさんは、すぐに物件を売却。
これまでの物件購入の経験で一番の失敗だったと語っています。
参考：楽待不動産投資新聞「【実践大家コラム】不動産投資で大失敗した過去（新築アパート購入編）」
| 問題点と回避ポイント
何が問題だったのか：「物件スペックの確認に見落としがあった」 有名不動産メディアでブログを書いていらっしゃいる不動産投資家として経験値の高い方ですが、ご本人もまさか建ぺい率と容積率という基本的なところで失敗するとは思われていなかったのではないでしょうか。 アパート経営となると利回りやキャッシュフロー、ランニングコスト、推定売却価格といった運用後の「数字」に目が行きがちですから、確かに基本となる建ぺい率や容積率は盲点と言えるかもしれません。 どうすれば失敗を回避できた？：「物件の安さに目を奪われて基本的なミスをしないように注意」 わざわざ回避策を語る必要もないかもしれませんが、不動産会社にお勤めの方であれば、建ぺい率や容積率は必ずチェックします。 何故なら、この事例のように「買ったはいいけど制限が多くて希望の建物が建てられない」というケースが比較的に多いためです。 建築に関する制限があれば物件価格も安くなりますから、価格だけ見て足が地につかない気持ちになることもあるかもしれませんが、「物件が安い要因は何か」は必ず確認すべきポイントです。 |
5【事例⑤】節税シミュレーションで失敗！減価償却費の存在をすっかり忘れていた…
実際に手元からお金が出ていくわけではないのに経費として計上できることから、減価償却費のことを「魔法の経費」と呼ぶことがあります。
不動産投資でよく使われる「節税効果」とは、この減価償却費あってこそのものですが、このメリットは長く続くものではありません。
しかし、計上できる期間においてはキャッシュフローを高めることができる大事なファクターでもありますので、忘れずにしっかり計上しておくべきものです。
事例④と同じく、楽待不動産投資新聞でコラムを連載していらっしゃる「埼玉サラリーマン大家」さんは、既に何棟かのアパートを所有していらっしゃいましたが、いよいよ東京に1億円の中古アパートを買う事に。
その時の物件価格の内訳として建物価格がたった「500万円」だったことに後になって気付きます。
結果、減価償却費は年間125万円で計上することになったとのこと。
当然、相場とかけ離れすぎた価格内訳にすることは脱税行為と見られることもありますので、あまり派手に建物価格を高くすることはできませんが、ある程度なら売主と相談の上で調整することは可能です。
埼玉サラリーマン大家さん曰く、もし建物価格を1500万円に調整できていたとしたら年間375万円を減価償却費として経費計上できたため、これは大きな失敗だったと言っています。
参考：楽待不動産投資新聞「【実践大家コラム】恥ずかしい話ですが…私の失敗談を暴露しちゃいます！この失敗で1000万円の違いが。」
| 問題点と回避ポイント
何が問題だったのか：「焦りによる見落としがあった」 ご本人曰く、その頃は不動産価格の上昇を見込んでいた上、他の不動産投資に成功していたため会社員を辞めようと検討していた時期。 更に値下げ交渉も上手くいったことで「売主の気持ちが変わらないうちに」と考えており、様々な焦りがあったと言います。 結果、後のキャッシュフローのシミュレーションで減価償却費に見落としが出てしまいました。 どうすれば失敗を回避できた？：「必ずアパート購入前に節税シミュレーションを行う」 「焦りは禁物」と言ってしまえば簡単かもしれませんが、そもそも「建物価格を調整する」という手法をご存知なかった方も多いのではないでしょうか。 魔法の経費である減価償却費は、長期間の投資となるアパート経営にとって重要な節税ツールとなります。 その為、物件を購入する際に減価償却費をどのくらい計上できるか、いつまで計上できるのかを必ず確認します。 他にもキャッシュフローを改善、向上するため方法はありますが、もしかすると、それらを一覧化したようなものがあれば今回のような見落としも少なくできるかもしれません。 自分なりの戦略を持ってアパート経営に臨むということであれば、チェックリストやExcelデータなど、視覚的に確認できるツールを一つは持っておきたいですね。 |
6【事例⑥】管理会社に任せっぱなしで失敗！家賃26ヶ月の滞納が回収できない可能性が…
続いては、有名不動産メディアである「不動産賃貸経営博士」に相談されている事例です。
元々の所有者であった実母が亡くなり、アパート経営を引き継いだ相談者ですが、アパートの建て替えをすることに。
しかし、その中の入居者1名が既に24ヶ月の家賃滞納をしており、アパートの建て替えまでの期間2ヶ月分も滞納したまま退去してしまいます。
連帯保証人は入居者の母となっていますが、高齢である事を理由に請求をすることは避けたいと言っています。
その為、入居者の勤務先に出向くことは問題ないか、良い解決方法はないのかと相談されています。
参考：不動産賃貸経営博士「家賃滞納24ヶ月の入居者！立退きに合意しているが、退去したら未納分は取り立てできない？」
| 問題点と回避ポイント
何が問題だったのか：「自分で事態の把握や対処を行っていない」 この相談の回答にもありますが、そもそも24カ月もの滞納を放置していたことが問題です。 また、相談内容を見る限り、滞納の件も含めて何かと不動産管理会社に任せっきりになっていたことも問題ではないかと考えられます。 滞納額が大きくなればなるほど請求が難しくなる上、管理会社の対応に怠慢が生まれます。 事実この事例では、アパート建て替えにあたって管理会社が立ち退き交渉をしているにも関わらず、滞納者による「滞納しているは3か月」という嘘に簡単に騙されてしまっています。 どうすれば失敗を回避できた？：「アパート管理を不動産会社に丸投げしない」 退去してしまったから債務が消えるということはありませんから、通常は引き続き請求することができますが、問題は管理会社がどのような交渉の上で退去させているかということです。 本相談の回答にもあるとおり、もし不動産会社が勝手な内容で交渉していて、更にその約束について書面の取り交わしなどしてしまっていたら、請求ができなくなる可能性もあります。 この事例ではアパート建て替えを決める前に、まず先に滞納の解消をするための対策があったと言えます。 |
7【事例⑦】地方の大規模アパート経営で失敗！税金が払えず破綻へ…
最後にご紹介させていただくのは、Yahoo!知恵袋に相談されているかなり逼迫した様子が伺えるもの。
内容はほとんど詳しく書かれていませんが、相談者はなんとローンを利用して11棟のアパートを所有しているようです。
よって、固定資産税が膨らんで税金の支払いができず、併せてローンの支払いもできなくなってしまっているようです。
相談内容には「地方都市であるため、景気悪化による影響を大きく受けている」言っていますが、投稿されているのは2010年。
リーマンショックのあった直後ですから、確かにその頃は地方都市の財政が悪化したということは頷けます。
これ以上の情報はないものの、回答者からは任意売却や自己破産、分割による納税などを勧められています。
参考：Yahoo!知恵袋「アパート経営が破たんしてしまいました」
| 問題点と回避ポイント
何が問題だったのか：「個人で大規模アパートの経営は危険すぎる」 アパート経営に限らず、不動産投資は1案件ごとに緻密なシミュレーションをして初めて成立すると言っても過言ではありません。 固定資産税が払えないということは、11棟のアパートを一括りにした、どんぶり勘定のような状態だったのではないかという想像もできてしまいます。 また、ローンの返済ができないということですが、事例１にもあったとおり、空室率を考慮していたかが疑問です。 税金、返済という後回しにはできない支出を軽視していたことが問題なのではないかと考えられます。 どうすれば失敗を回避できた：「賃貸需要の低い地方では、キャッシュフローのシミュレーションを特に緻密に行う」 ほとんど情報がないため改善点を洗い出すことは難しいところですが、どちらにしてもアパート11棟はかなり大規模ですので、固定資産税が大幅に高くなることは当然です。 一気に11棟建てたのか、徐々に増やしたのかは不明ですが、11棟所有することを決めていたとしても、まずは1棟建築してから賃貸需要を見極め、それから2棟、3棟と増やさないといけません。 いきなり何棟ものアパートを所有するなんて、大企業でない限り危険すぎます。 また、いくらリーマンショックの煽りを受けたからといって直ちに空室が大量発生するわけではありませんので、アパートを所有している地方都市で経営が成り立つかどうかというシミュレーションを通常よりも厳密に行い、空室については早期の対策を講じるべきだったと言えるでしょう。 |
まとめ
アパート経営の７つの失敗事例から、問題となるポイントや回避ポイントを解説させていただきました。
改めて今回ご紹介させていただいた事例をおさらいすると、注意すべきなのは以下のようなポイントでした。
（事例①：新築アパートで失敗）利回りだけでなく、空室率や新築プレミアムがなくなった場合のシミュレーションを行う
（事例②：管理会社で失敗）管理会社会社はアパート経営のパートナーと心得る
（事例③：融資条件で失敗）融資条件が後のキャッシュフローに大きく影響することを理解する
（事例④：基本的ミスで失敗）物件の安さに目を奪われて基本的なミスをしないように注意
（事例⑤：節税シミュレーションで失敗）必ずアパート購入前に節税シミュレーションを行う
（事例⑥：管理会社に任せっぱなしで失敗）アパート管理を不動産会社に丸投げしない
（事例⑦：地方の大規模アパート経営で失敗）賃貸需要の低い地方では、キャッシュフローのシミュレーションを特に緻密に行う
冒頭でも申し上げましたが、失敗事例を知るという事は最低限抑えなければいけないポイントを学べるということでもあります。
つまり上記のポイントは、アパート経営における基本であり、逆によくある失敗でもあるのです。
知っておいて損はない失敗事例から学べることは多くありますので、成功事例だけに着目するのでなく、時にはこういった失敗事例をじっくり分析してみることも、アパート経営を成功に導くために必要な事と言えるのではないでしょうか。
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