「不動産投資で出口戦略が大事だと聞いたことあるけど、そんなに大事なことなの？」
「そういうの考えるのが面倒だから、できれば考えたくないなぁ」
「儲かればそれでいいんだけど、それでも出口戦略は必要？」
不動産投資でよく聞く出口戦略ってなに？
出口戦略を考えず、不動産投資をはじめて失敗するオーナー様は多いです。
なぜなら、出口戦略をたてないことで、最終的にもっている不動産をどのようにすればいいのかわからなくなるからです。
この記事では、最終的に迷わないように、出口戦略について解説しています。
出口戦略をたてることで、将来的に不動産をどのように運用すればいいのかがわかります。
本記事では、下記の内容を解説します。
■出口戦略って何？
■出口戦略にはどんなパターンがあるの？
■売却するときの値段はどうやって決まるの？
■どんなタイミングで売却すればいいの？
■売却するとき、どんなことに注意すればいいの？
目次
1.不動産投資の出口戦略ってなに？
「不動産投資で出口戦略が大事って聞いたことがあるけど、出口戦略ってなに？」
ここでは、出口戦略について解説していきます。
不動産投資でいうところの出口戦略とは、ローンを完済したした後、所有している不動産をどうするのか、あらかじめ計画しておくことをいいます。
ローンを完済した後、2つの選択肢があります。
・そのまま所有し続けて、家賃収入を得る
・売却して、大金を手にする
なぜ、完済後のことをあらかじめ決める必要があるのかというと、不動産投資は一般的にローンを組んで数十年という長期で保有することになります。
そのため、当初から計画を立てておかないと、周りのネガティブな情報にながされてしまう可能性が高いからです。
たとえば、不動産価値が下がったというニュースをきいたら、どんな気持ちになりますか？
おそらく多くの方は、「赤字が出ないうちになんとか処分しなくっちゃ」と焦りだすんじゃないでしょうか？
このように、ネガティブな情報によって冷静な判断ができなくなってしまいます。
投資で成功するためには、『安いときに買って、高いときに売る』が基本中の基本です。
冷静な判断ができないと、この基本すら忘れてしまうことがあります。
そのため、はじめる段階でローンの完済後に不動産をどのように持つのかを決めておくが必要なんです。
※不動産投資をはじめる際に、下記の記事を参考にすると失敗のリスクを下げることができるので、よろしければ参考にしてみてください。
2.出口戦略にはどんなパターンがあるの？
不動産投資における出口戦略の必要性について解説しました。
出口戦略にもいくつかパターンがあります。
ここでは、出口戦略のパターンについて見ていきましょう。
パターン①：そのまま保有し続ける
ローンを完済した後は、金融機関への支払がなくなるので、家賃がそのまま収入となります。
たとえば、家賃80,000円だとすると、いままでローンの支払いに回していたのが、毎月80,000円の収入にかわります。
将来の年金不安や物価上昇など、多くの不安がある中で、給料または年金以外に収入があるのは助かりますよね。
また、子供や孫に現物資産として残すこともできます。
パターン②：収益物件として売却する
入居者がついた状態で、売却してしまうこともできます。
一般的にオーナーチェンジと言います。
ローンの返済期間中は、金融機関が抵当権を設定しているので、一方的に売却することは難しいですが、ローンの返済がなくなれば、好きなタイミングで売却することができます。
ここで、注意することは、物件の購入価格と売却時の価格の差額です。
購入時より安い価格で売却してしまうと損失がでてしまうので、売却する際は、タイミングが重要になってきます。
パターン③：自宅として使用する
2LDKや3LDKといった広めのお部屋を投資物件に選んだ場合、ローンの完済時にご自身が住むこともできます。
たとえば、高額なマンションを購入しようにも、毎月の返済が苦しいと感じた場合、投資用として購入し、賃貸に貸し出すことで、毎月の返済額を家賃から充当することができます。
一方のオーナーは安い賃料の物件に住み、少しずつ貯めたお金で、繰り上げ返済にあてることもできます。
ただ、数十年先のことなので、現実味が薄いかもしれません。
3.売却するときの値段はどうやって決まるの？
出口戦略を考える際、売却するとなったとき、「値段はどのようにして決めればいいんだろう？」と疑問に感じるかもしれません。
不動産の価格の決め方には、4つの方法があります。
①時価・・・その時点の実際の取引相場の価格を参考にする方法。
②公示価格・・・主に土地の価格を決める際に使用します。国土交通省が公表している価格。
③相続税路線価・・・国税庁が公表している価格。時価のおおそよ8割程度。
④固定資産税評価額・・・市区町村が固定資産について算定した価格。主に固定資産税や不動産取得税の基準になります。
上記でご説明した価格の決め方は、あくまで一般的な不動産評価の方法になります。
収益用の不動産ですと、下記の2点も考慮する必要があります。
・収益性
・資産性
この辺はすこし複雑ですし、状況などによっても変わってきます。
そのため、売却を検討する際は、信頼できる不動産会社にお願いするのがベストです。
4.どんなタイミングで売却すればいいの？
ここでは、売却のタイミングについて見ていきましょう。
物件価格が値上がりしたとき
売却した際に損失が出てしまっては、資産形成になりません。
購入した価格よりも、高い価格で売却する必要があります。
不動産は景気の影響を受けにくいという性質があるとはいえ、売却するタイミングを素人が判断するのは、難しいです。
そのため、前もって、不動産会社に売却を検討している旨を伝え、うまくタイミングを図りましょう。
費用がかさむようになったとき
不動産投資は資産形成です。
将来のためにお金を増やせるようにしなければいけません。
ところが、運用していく中で、思うように収益を出せず、そのため赤字を垂れ流すという状況が発生する可能性もあります。
こういった場合、費用がかさむようなら、売却を検討するタイミングかもしれません。
下記の記事でも解説していますので、興味ある方はチェックしてみてください。
購入して5年経過後
不動産を売却した際に税金がかかります。
この税金には長期譲渡所得（5年超）と短期譲渡所得（5年以下）の2種類があり、所有期間によって税率が変わるという特徴があります。
たとえば、
・長期譲渡所得：5年超 税率：約15％
・短期譲渡所得：5年以下 税率：約30％
それぞれの詳しい税率については、国税庁のホームページを参照してください。
買うときにも税金、売るときにも税金がかかります。
とはいえ、うまく運用できれば、支払う税金以上の恩恵が得られるのも事実です。
そのため、出口戦略をしっかりたて、上手に運用していく必要があるのです。
5.売却するとき、どんなことに注意すればいいの？
ここでは、売却する際の注意点について見てみましょう。
ローンの残債や売却時の費用を確認する
上記でもお伝えしたように、売却する際は、購入時より高額で売却しなければ、利益がでません。
そのため、売却額がローンの残債と売却に必要な諸費用を下回ってしまわないように注意しましょう。
1社にだけ頼らない
不動産会社といっても、いろいろあります。
1社の不動産会社に任せるのはリスクなので、複数の不動産会社に査定と売却依頼を出しましょう。
大規模なリフォームはしない
大規模なリフォームやリノベーションをして、資産価値を高めた上で売却したほうが高く売れるのでは？
と考えがちですが、じつはそんな事ありません。
むしろ、高額なお金をかけても売れないのでは、損失が増えるだけです。
売却をする際は必要最低限に人が住める程度のリフォームで十分です。
売却期間には余裕をもたせる
不動産投資は株式などと違って、流動性が低い資産になります。
そのため、売却に出したとしても、すぐに売れるとは限りません。
あらかじめ余裕をもって売却の計画をたてることが必要です。
まとめ
不動産投資で失敗しないためには、いい物件を選ぶことももちろん大事ですが、それと同時に、ローンを完済したあとにどうするのか、いわゆる出口戦略もたてておくことが必要です。
もちろん、長期的にみて、社会情勢や生活スタイルが変わり、途中で変更しなければならないタイミングもでてくるかもしれません。
それでも、はじめるなら、目標をたててはじめた方が失敗のリスクも低くなります。
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