「不動産投資に興味はあるけど、どうやって始めればいいんだろう？」
「専門知識とかなんだか難しそう・・・」
「初心者でも失敗しないためにはどんなことをすればいいの？」
不動産知識は専門的すぎて難しいですよね。
実は、不動産知識がそんなになくても、不動産投資をはじめることができるんです。
なぜなら、不動産知識は奥が深くすべてを理解しようとすると手間もかかるし、時間もかかってしまいます。
そのため、不動産会社にお願いしているオーナー様がほとんどです。
この記事では、不動産投資のはじめ方について7つのステップで解説しています。
この記事を読み終えると、不動産投資の基本が理解でき、これから不動産投資をはじめる知識が身につきます。
本記事では、下記の内容を解説します。
■不動産投資の始め方7ステップ
■不動産投資に必要な基礎知識
■不動産投資の種類とメリット・デメリット
■不動産投資初心者がはじめるときの注意点
■不動産投資の情報は現場で収集する
目次
１.不動産投資の始め方7ステップ
不動産投資の始め方を7つのステップで解説します。
7つのステップをしっかりイメージしながら読んでいくことで、はじめる際にスムーズに進みます。
ステップ１：不動産投資をはじめる目的を決める
何事もゴールを定めないとうまくいきません。
不動産投資も同じで、どんな目的で不動産投資をはじめるのか、その目的を明確にしましょう。
たとえば、
「老後の年金が心配なので、老後の備えとして月20万くらいの収入を確保したい」
「今後の物価上昇に備えて、インフレに強い現物資産を確保したい」
など。
目的をしっかりもつことで、どんな不動産に投資するのか、どんな運用をすればいいのかが明確になり、失敗リスクが下がります。
ステップ２：不動産投資についての勉強と情報収集
不動産投資をはじめるにあたって、不動産の専門知識がたくさん登場します。
売買契約や重要事項説明、金銭消費貸借契約など。
そういった場面で、理解していないと後々トラブルのもとになります。
実際に、不動産投資の本を読んだり、セミナーに参加するなど、積極的に勉強するようにしましょう。
ステップ３：不動産会社へ問い合わせる
ここまでにある程度知識が身についたら、次のステップは実際に不動産会社に問い合わせてみましょう。
このときまでに、どんな物件（新築又は中古）にするのかは決めておいたほうが、スムーズに進みます。
もちろん、契約までする必要はありません。あくまでも、物件探しのための問い合わせなのですから。
ステップ４：物件の内覧・現地確認
お気に入りの物件が見つかれば、次は実際に現地にいって物件を見てきましょう。
注意するポイントは下記です。
【室内】
・部屋の設備
・水回り
【共有部分】
・ゴミ出し場
・共用廊下にものが散乱していないかどうか
【物件周り】
・交通の利便性（駅やバス停が近い）
・周辺の施設（コンビニやスーパー）
上記のポイントは、入居者の入居率にかかわってくるので、そのため新しい設備があり、近くに便利な施設のある物件が人気です。
ステップ５：売買契約の締結とローンの審査
物件が決まれば、あとは契約のステップです。
契約のつぎは、ローンの審査があります。
現金で購入できる方は少ないので、ほとんどの方がローンを利用します。
ローンを利用する際の注意点は、金利です。金利が高いとその分支払いも増えます。
家賃収入がローンの返済額を下回ってしまうと、自己資金の持ち出しになってしまい、損失になりかねません。
しっかり、返済計画をたて、負担の少ない返済方法を見つけましょう。
ステップ６：物件の引き渡し
ローンの審査が通れば、あとは必要な書類を提出して、物件の引き渡しを待ちましょう。
必要な書類には主に下記のようなものがあります。
・住民票
・課税証明書
・納税証明書（確定申告している場合）
・印鑑証明書
※人によっては追加で必要な書類もあります。
また、物件の引き渡し前に、金融機関との金銭消費貸借契約があります。
ローンの支払についての疑問を直接金融機関に確認するようにしましょう。
ステップ７：運用開始
いよいよ最後のステップです。
ここからは、実際に運用していくわけですが、入居者を募集するために広告をうったり、仲介業者に入居者募集を依頼しないといけません。
また、築年数が経っているような物件は、リノベーションを検討することも必要です。
ただ、管理については管理会社に任せるのが一般的です。
ともあれ、これで晴れて不動産オーナーのデビューです。
２.不動産投資に必要な基礎知識
ここでは、不動産投資に必要な基礎知識について解説していきます。
下記で紹介する5つの知識は、最低限身につけておきましょう。
キャピタルゲインとは？
キャピタルゲインとは、売却益のことです。
例えば、2,000万円で購入した物件を、3,000万円で売却できたら、差額が1,000万円になります。
この1,000万円が売却益（キャピタルゲイン）になります。
インカムゲインとは？
インカムゲインとは、本来株を持っているときに入ってくる、配当のことをいいます。
不動産ではこれを、家賃収入としています。
利回りとは？
利回りとは、投資した額に対してどれだけの利益が得られるのかという、一つの指標です。
利回りは2種類あります。
表面利回り：表面利回り（％）＝年間の収入÷物件価格×100
表面利回りには、広告料などの経費が入っていません。
また、年間収入も、1年間入居者がいることを想定しています。
そのため、経費が高額になったり、入居者がすぐ退去すると思わぬ出費になります。
実質利回り：実質利回り（％）＝（年間収入－年間経費）÷物件価格×100
実質利回りは、年間の費用が入っています。
そのため、表面利回りより実際の利益に近い数字がわかります。
レバレッジ効果とは？
レバレッジ効果とは、『テコの原理』のことです。
『少ない資金で収益性を高める』ことをいいます。
具体的には、数万円の自己資金で数千万円の物件を所有することで、投資利回りを上げるということです。
不動産投資の種類とは？
不動産投資と一口に言っても、その種類はさまざまです。
・戸建て
・アパート
・一棟マンション
・ワンルームマンション
初心者には比較的リスクも少ない、ワンルームマンションがオススメです。
下記の記事でも解説していますので、興味ある方はチェックしてみてください。
≫≫【不動産投資に必要な5つの知識】失敗しないために今すべきこと
３.不動産投資の種類とメリット・デメリット
ここでは、不動産投資のメリットとデメリットについて見ていきます。
メリット
・他人資本で資産形成できる
不動産投資の収益方法の一つインカムゲインについて解説しました。
家賃収入でローンの返済ができ、ローンを完済したあとは、物件が自分の資産になり、家賃収入は月々のプラスになります。
つまり、他人の資本で自分の資産を形成することができます。
・節税効果が得られる
不動産（建物）は減価償却ができ、所得から差し引くことができます。
そのため、毎年の所得税や住民税の軽減になります。
ただ、減価償却は中古物件だとあまりメリットがありません。
・インフレに強い
不動産は現物資産として、インフレに強い性質があります。
下記の記事でも解説しているので、よろしければチェックしてみてください。
デメリット
・空室リスク
入居者が居なかったり、長期間入居者が見つからないと、その分家賃が入ってこないというリスクがあります。
・自然災害リスク
地震、火災、津波などといった自然災害にも備えることが必要です。
こちらは保険でカバーしましょう。また、ハザードマップなどを参考にすることも忘れずに。
・金利上昇リスク
ローンを利用する場合、どうしても金利上昇リスクは避けて通れません。
物価が上がり利上げが行われると、月々のローンの支払額が増えることになります。
4.不動産投資初心者がはじめるときの注意点
これから不動産投資をはじめる方は、特に下記の3つは注意しておかないと思わぬ損失がでることもあります。
金利
『金利上昇リスク』でも解説しましたが、ローンを利用する際は、金利に注意しましょう。
金利には『固定金利』と『変動金利』があります。
後々繰り上げ返済のことも考えているなら、変動金利が無難。
ただ、それぞれの資産状況を考えることも必要なので、金融機関とよくお話したほうがいいですね。
対象物件の地域性
人里離れた場所や利便性の悪いところだと入居者がつきにくいです。
ですので、なるべくアクセスの良い場所や、コンビニやスーパーが近いような場所を選びましょう。
信頼できる不動産会社を選ぶ
不動産会社はこれから長い間、資産形成を一緒にやっていくパートナーになります。
できることなら、長いお付き合いができるところがいいですよね。
5.不動産投資の情報は現場で収集する
ここまで基礎について見てきましたが、『もっと知識を学びたい』や『もっと情報がほしい』という方は、セミナーへの参加がオススメです。
セミナーに参加するメリット
・現場の生きた情報を収集できる
・他の初心者との情報交換ができる
・初心者向けにわかりやすく解説してくれる
セミナーに登壇する講師は、その道のプロです。
今抱えている不安や疑問なども質問できます。
まとめ
これから不動産投資をはじめる方向けに、基本的なことをまとめてみましたがいかがでしたでしょうか？
この記事が、これから不動産投資を勉強される方の知識の一部になれれば幸いです。
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株式会社トラストでは、不動産投資を軸に10年間、オーナー様の資産運用・資産形成のお手伝いをしてきました。
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