この記事は下記のような方を対象としています。
・不動産投資をするならどんな知識が必要なのかな？
・不動産投資に興味があるけど、内容が難しくて、始められないでいる。リスクが心配でもっと勉強しなきゃとノウハウコレクターになっているところがある。
・不動産投資の知識以外に『一歩を踏み出す勇気』が必要。
知識を身につけてから不動産投資をはじめる人は多いですが、それではいつまで経ってもはじめることはできません。
実際に運用しながら勉強していくのが一番はやいです。
なぜなら、机の前に座ってパソコンを見るより、実際に体験するほうが2倍も3倍も吸収できるからです。
この記事では、これから不動産投資をはじめる方はもちろん、不動産投資に興味ある方も基礎知識を身につけることができます。
この記事を読み終えると、不動産の基礎知識が身につきますので、ぜひ最後まで読んでみてください。
本記事では、下記の内容を解説します。
■不動産投資に必要な5つの知識
■不動産投資をはじめる上で必要なこと
■不動産投資のはじめ方
目次
1.不動産投資に必要な5つの知識
家賃収入で将来の年金代わりにするも良し、値段が上がってきたところで売却しても良し。
安定した資産運用ができる不動産投資は人気がある投資手法の一つです。
ただ、不動産投資というと難しい印象があり、なにからはじめればいいのか、わからない方も多いんじゃないでしょうか？
今回は、不動産投資をこれからはじめる方向けの、基本的な5つの知識について解説します。
この5つの知識が理解できれば、基本はだいたいOKです。
あとは実際に投資をはじめて、少しずつ知識を身につけてください。
知識を深めるには、実際に運用しながら学ぶのが一番の早道です！
ここでは、下記の内容を解説しています。
・不動産投資とは
・不動産投資の仕組み
・不動産投資のメリット・デメリット
・利回り、キャッシュフローとは？
・不動産投資でかかる税金
不動産投資とは
世の中投資と言われるものはたくさんあります。
株や債権、iDeCoやNISA、リスクが高い投資の中には、先物やFXなどがあります。
数ある投資商品の中でも、比較的安定しているといわれるのが、不動産投資です。
不動産投資とは、不動産を人に貸して家賃収入を得たり、又は売却して売却益を得ることです。
本来ローンの返済は自分で返済しなければなりません。
その点、不動産投資は、入居者の毎月支払う家賃から、ローンの支払いができます。
そのため、他人資本で自己資産を形成できるというメリットがあります。
例えば、毎月のローンの返済額が80,000円。
一方で、不動産から毎月の家賃収入が86,000円だとすると、単純計算で
86,000円-80,000円＝6,000円になります。
毎月6,000円の資産形成ができることになります。
ざっと見ただけでも、銀行に預けるのとどちらが将来のメリットが大きいかわかりますよね。
不動産投資の収益の仕組み
不動産から受け取れる収益は、2種類あります。
1．インカムゲイン：毎月の家賃収入
2．キャピタルゲイン：不動産を売却した際の売却益
この二刀流で資産形成できるのも、不動産投資の良いところです。
その他の収入としては、下記のようなものがあります。
・入居する際の礼金
・契約更新する際の更新料
他にも収入があるとはいえ、メインの収入源は家賃になります。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットは下記です。
■安定性
賃借人が住み続ける限り、家賃収入があります。
退去するリスクもありますが、通常賃貸の契約期間は2年です。
そのうえ遅くても、退去する1ヶ月前には、退去通知する必要があるので、1ヶ月間の入居者募集期間があります。
そのため、毎月一定額の家賃収入が、比較的長期間で確保できる安定性があります。
■節税効果
不動産を所有することで、相続の際の節税対策になります。
というのも、不動産（土地）は時価の70％程度で評価されます。
また、新築物件については減価償却があるため、取得した次の年の給料所得から差し引くことができるので、その分節税効果になります。
■レバレッジ
現金で不動産を購入できる人はそうはいません。
不動産投資をする人の大抵は、金融機関からローンを借りています。
金融機関からローンを借りる際に、金融機関は融資対象の物件に抵当権を設定します。
金融機関を利用することにより、より大きな投資が可能になり、資産を増やすスピードを上げることができます。
■業務のアウトソーシング
不動産オーナーだからといって、なにもオーナーがすべてをする必要はありません。
不動産の運用を管理会社に任せることで、オーナーは毎月のお金の出入りと、賃借人の募集の意思決定をするだけでよくなります。
そのため株と違い、常に値動きを気にしなくてすむので、手間と時間がかかりません。
不動産投資のリスク
不動産投資のリスクには下記のようなものがあります。
■金利上昇リスク
銀行から融資を受ける以上、避けては通れません。
金利には固定金利と変動金利があります。
景気の良し悪しで金利がかわるので、ローンを組む際は注意が必要です。
■空室リスク
入居者が居てこそ、家賃収入をえることができます。
長期間入居が見込めないと、家賃が入ってきません。
そうなると、ローンの支払いをオーナーが負担しなくてはいけなくなります。
物件を選ぶ際は入居者がつきやすい地域を選びましょう。
■家賃下落のリスク
物件も年数が経つと老朽化していきます。
それにあわせて、家賃もさがってしまうリスクがあります。
ただ、リノベーションして新築並に復活できますので、リスク度は低めです。
■自然災害
地震や火災による被害は、起きてしまってからでは遅いです。
その前に、保険に加入してリスク対策しておきましょう。
利回り、キャッシュフローとは？
■利回りとは
不動産の利回りとは、『不動産投資額に対する家賃等の収入割合』のことです。
また、利回りにも表面利回りと実質利回りの2種類があります。
・表面利回りの求め方：『物件の満室想定年収÷物件の価格』
・実質利回りの求め方：『（年間収入－運営経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）』
※運営経費とは、不動産を維持するのに必要な費用や税金のことをいいます。
投資初期は高利回り物件に魅力を感じがちですが、高利回りの物件はリスクも高いことを理解したうえで物件を選んでください。
■キャッシュフローとは
「キャッシュフロー」とは、お金の流れのことをさします。
・流入するお金をキャッシュ・イン・フロー（家賃、礼金など）
・流出するお金をキャッシュ・アウト・フロー（経費など）
このようなお金の流れを把握するために必要なのが、キャッシュフロー表になります。
そして、入ってくるお金から、必要経費を差し引き、各種税金を引いた額が利益になります。
不動産投資でかかる税金
不動産投資をする上で考えないといけないのが、『税金』です。
不動産投資には様々な税金がかかってくるので、税金に関する知識を身につける必要があります。
不動産でかかる税金には、主に下記のようなものがあります。
①印紙税
②登録免許税
③不動産取得税
④所得税
⑤住民税
⑥固定資産税
⑦都市計画税
など。
※①～③：不動産取得時にかかる税金
※④～⑦：毎年かかる税金
ざっとあげるだけでも、こんなにあります。
不動産投資はただ、税金はかかるだけではなく、控除や損益通算などを利用することで、節税効果も期待できます。
2.不動産投資をはじめる上で必要なこと
不動産投資は金額も大きく、投資であるので、リスクが常につきまといます。
ですが、リスクのことを考えつづけていては、いつまで経ってもはじめることができません。
下記では、不動産投資をはじめる上で必要なことについて解説します。
目的を決める
まずはじめにすることは、目的を決めることです。
不動産投資をはじめる方の多くは下記のような目的をもっています。
①家賃収入で老後資金の確保
②売却益で儲けたい
③相続対策
あなたの目的は何番でしょうか？
もちろん①〜③がすべてではありません。
セミリタイアを目的に不動産投資をはじめる方もいます。
目的はいわば入り口のようなものです。
入り口を明確にすることで、出口も明確になります。
これが出口戦略に繋がります。
不動産投資についての知識を深める
不動産投資の目的が決まれば、次は不動産投資についての知識を深めていきましょう。
では、どのようにして知識を深めればいいのかというと、例えば下記のようなものがあります。
・不動産投資の本を読む
・セミナーに参加する
・現地に行って実際に物件を見る
・不動産クラウドファンディングをはじめてみる
不動産の勉強をする上で大事なのは、目的を達成するために、必要なものがなにかを明確にすることです。
不動産の知識は幅が広く、奥深いものです。
すべてを一通り学んでから不動産投資を始めようとしても、永遠にはじめることはできません。
ご自身の目的を達成するために必要なことを学んで、あとは実際に飛び込んで見ることが、何よりの勉強になります。
3.不動産投資のはじめ方
不動産投資のはじめ方について、ざっくりと3ステップで解説します。
物件情報を収集する
不動産のオーナーになるということは、資産をもつということです。
どのような資産（不動産）にするかで、その後の運用に大きな違いが出てきます。
例えば、
・近くに反社会勢力がある地域だと、入居者がつきにくい
・駅近の物件なら、退去してもすぐに次の入居者がみつかるので、空室リスクが軽減できる
とかですね。
「情報は武器になり、覚悟は力になる」という言葉を聞いたことがあります。
これから、自分の代わりに働いてくれる大事な資産。しっかり情報収集しましょう。
不動産会社に相談する
不動産投資についての情報がある程度身についたら、つぎは実践のステップに進みましょう。
実践に向けての第一歩としてオススメなのは、不動産会社に相談するか、またはセミナーに参加することです。
現場には、インターネットや本には載っていないような生の情報が落ちているからです。
不動産と一概にいっても、築年数や構造、立地など物件ごとに特徴があるので、知識だけでは、どうにもならないことがあります。
そのため、インターネットや本を読んだだけで、理解したつもりになった人が失敗をするんです。
セミナー参加者には、これからはじめる人はもちろん、すでに不動産オーナーとして活躍している人もいます。
そのような先輩オーナーとの交流ができると、力強いですよね。
物件購入
納得できる物件がみつかれば、次はいよいよ購入のステップに入ります。
ただ、現金で購入する場合以外は、銀行の融資を利用することになるので、銀行の審査が必要になります。
銀行の審査で大事なのは、主に下記の購入者情報です。
・年収
・年齢
・勤続年数
・他の借り入れ（個人信用情報）
・健康状態（団信加入必須）
他にも審査項目はありますが、とりあえず上記の5つが問題ないことが前提です。
銀行が融資するかどうかの判断基準は、たくさんありますが、根底の部分は一つです。
それは「この人にお金を貸しても、ちゃんと返してくれるだろうか」というところです。
不動産の価格は上昇傾向にあるので、購入はタイミングも重要だということも忘れないでください。
「そんなタイミングなんかわからないよ」という方は、積極的に勉強会やセミナーに参加しましょう。
勉強会やセミナーはそういった情報交換の場でもあるのです。
まとめ
不動産投資は難しく、知識がないと失敗するリスクがあります。
とはいえ、本を読んだり、パソコンで調べた知識で不動産投資をはじめるのは危険です。
また、知識を求めてばかりで、行動できないノウハウコレクターになるのも危険です。
せっかく費やした時間や労力が無駄になってしまうからですね。
今回はこのへんで、またつぎの記事でお会いしましょう！
トラストのご紹介
株式会社トラストでは、不動産投資を軸に10年間、オーナー様の資産運用・資産形成のお手伝いをしてきました。
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