マイホームもほしいけれど、投資用で不動産もほしい・・
金利が低い住宅ローンで投資用不動産って購入できるの・・？
不動産投資を検討している方、投資用と自宅両方検討しているという方であれば
不動産投資ローンと住宅ローンにはどのような違いがあるか必ず理解して置く必要があります。
なぜなら順番を間違えると不動産投資をしたいのにローンが組めずに不動産投資をスタートできない、状況によっては一括返済を求められるなどリカバリーが難しい状況に陥る可能性もあるからです。
さらには、違いを理解していないと不動産会社にいいようにされて、犯罪の片棒を担いでしまうこともあります。
この記事ではこの２つのローンの違いを徹底的に比較していきます。
ぜひ参考にしてみてください。
目次
１.不動産投資ローンと住宅ローンの違いを徹底的に理解する
不動産投資ローンと住宅ローンの違いを以下の表でまとめてみました。
項目ごとに細かく見ていきたいと思います。
| 項目 | 住宅ローン | 不動産投資ローン |
| 借入の目的 | 自宅（居住用）として利用 | 事業収益を得る |
| 融資金額枠 | 年収の7～9倍 | 年収の8～15倍 |
| 金利 | 年0.5％～2.0％ | 年1.75％～5％ |
| 年齢 | 65歳～70歳未満 | 70歳以上も可（条件による） |
| 返済原資 | 給与収入 | 家賃収入 |
| 法人名義 | 不可 | 可 |
| 主な審査内容 | 個人の年収（返済能力） | 物件の収益性＋個人の年収（返済能力） |
まず、注目したいのが借入目的の違いです。
住宅ローンはもちろん自宅を購入。
不動産投資ローンは購入したマンションやアパート等の賃貸住宅から家賃収入を得ることを目的にしています。
そのため、住宅ローンはあくまで、契約者本人が利用する自宅のため法人名義で契約することはできません。
一方、不動産投資ローンは不動産事業を行うので、法人名義でも契約者となり得ることできます。
次に金利と融資額をみていきましょう。
住宅ローンの金利は、不動産投資ローンに比べ、一般的に低いです。
これは、給料等の情報を想定し貸し出すことから貸倒れのリスクが低く、金利は0.5％～と低く借り入れることができます。
融資額は2019年現在、金利が非常に低いため借りやすくなり、年収の7～9倍程度まで融資を受けることができます。
不動産投資ローンは、不動産事業に対して借り入れることとなるので、想定した家賃収入がないと、当然貸倒れになる可能性があります。
リスクが住宅ローンに比べ高い分、金利も高め。
それでも、想定した不動産事業が計画の通りに進捗し、実績を残せるようになるとその信用から融資額は年収の20倍程度まで借入することができるようになります。
また実績はなくとも資産性が高く、担保評価が高い物件だと、もし貸倒れしたとしても金融機関は資金を回収できる目途がたっているので、このような場合でも年収の20倍程度借入することができることもあります。
資産性が高い物件というのは、融資審査の際も大きく影響がでます。
不動産投資ローンでは、契約者本人の年収や業績も重要ですが、立地や構造、築年数等が融資審査の重要なポイントとなります。
一方、住宅ローンは立地の良さや築年数はあまり影響を受けません。
あくまでも契約者本人の属性次第。
属性とは契約者の年収や勤務先、勤続年数、貯金や金融資産等の資産状況、マイカーローンやクレジットカードの残債等借入状況で判断され、特に勤務先は重要視されます。
なお、融資審査の基準やポイントは金融機関によって異なります。
あの銀行がダメだったとしても、別の銀行は審査が通ったなんてことはよくありますので、根気よく金融機関を探すことで、目的を達成することできます。
一度や二度では諦めないでくださいね。
２.【注意！】基本的に住宅ローンで投資物件は購入できない
金利の低い住宅ローンで投資用物件を購入したらいいのでは？
残念ながら基本住宅ローンで投資用物件を購入することはできません。
住宅ローンの基本的な要件として、購入する不動産に本人が日常的に居住する義務が課せられているため、投資用物件は住宅ローンの対象外だからです。
金利が低いからといって虚偽で住宅ローンを利用した場合は、一括で返済を求められたり、最悪詐欺罪が適用されることもあります。絶対にしないでください。
ただ、中には例外や条件付きで認められるケースも実はあります。
詳しくみていきましょう。
2-1：居住用と偽っても必ずばれる！一括返済を求められたケースも【事例付】
もし投資用物件を居住用と偽って住宅ローンを借りて購入できたとしても、その後ばれる可能性はかなり高いです。
もしばれた場合、一括返済を求められることもあります。分割もだめです。
銀行に泣きついても取り消してくれるどころか返済できなければ詐欺罪として訴えられる場合もあるのです。
過去の不正があだとなり、融資をしてくれないこともあります。
不動産投資で物件を増やしていくはずだった計画も大きく狂ってしまうでしょう。
最近では住信SBI銀行が、住宅ローンとして実行したものが投資用不動産の購入に使われていた疑いがあると発表がありました。
参考：住信SBI、住宅ローン偽った不正利用発覚か（日本経済新聞）
中には不動産業者が「ばれないので大丈夫！」といって斡旋し、書類を不正に改ざんしていたケースもあるようです。
昔は隠し通せた事例もあったようですが、上記のケースのように続々と問題が発覚した結果、現在は金融機関のチェック機能が細かくなりました。
「転送不要」で書留を一斉に送る、自宅訪問をするなど様々な形で厳しく監査しています。
以下はそんな虚偽が発覚した事例の一部です。怖いですね・・
ケース ①
区分マンションを住宅ローンで購入し住むことなく賃貸、その後1棟アパートを別の金融機関で借りようとした際に過去の件が発覚・・
→区分マンションの住宅ローンは投資用ローンに借換え、借入期間35年金利1％以下から20年の金利3％以上に条件変更、キャッシュフローが急激に悪化してしまう
ケース ②
ファミリーマンション2戸投資用にそれぞれ別の金融機関から住宅ローンで購入。
転送不可の郵便物が届かないことで不正が発覚。
→一括返済を求められ物件を売却、全額は返せずカードローンなどで埋め合わせる。結果数百万の借金が残ってしまう
2-2：【例外】住宅ローンで投資物件が買えたケースとは
ただとはいうものの、結果的に住宅ローンで投資物件が手に入った事例もあるにはあるのです。
例えば、家の購入後に転勤が決定し、単身赴任ができず、家族で引っ越しをし、戻ってくるまで家を貸しておくというケースがあります。
もちろん、黙ってやってはいけません。まずは金融機関に転勤になった旨を伝えてください。
最初から投資用物件を購入するつもりではないため、問題なしと判断される場合が多いです。
その結果、意図せず、結果的に住宅ローンで投資用物件を手に入れていることになります。
ちなみに、金融機関に報告する際にはかなり細かく質問されるので、「転勤」を装って住宅ローンで投資用を購入・・なんてことは考えないようにしましょう。
2-3：リスクがなく投資物件を住宅ローンで買う方法も
実は銀行のルールに則った上で、投資用物件を住宅ローンで買うことは可能です。
その方法は、「賃貸併用住宅」を建築することです。
賃貸併用住宅とは、一つの建物に居住用と賃貸用の空間が共存している住宅のことです。
例えば、連棟型の建物やテラスハウス、二世帯住宅を半分は自分が使い、半分は賃貸にして家賃を受け取るという一石二鳥な住宅ですね。
なお、賃貸併用住宅で、住宅ローンを利用する場合の条件として、建物の規模に対して、自分が住む居住空間を50％以上にしなければなりません。
このルールさえ守れば、住宅ローンを利用して購入することが可能です。
賃貸併用住宅のメリットは、住宅ローンで金利が低い上に、家賃収入が期待できるとダブルで返済額を減らす効果が期待できます。
住宅ローンの毎月の返済額を、賃貸部分から得ることができる賃貸収入で充当できるメリットがあります。
建物の間取りによっては返済額以上に収益を得ることもできるので、ほぼタダ同然で、自宅を建てることが可能という魅力も。
しかし、いいことばかりではありません。
当然、大家の役割は必要なので、賃借人がもし修理や鍵の紛失などのトラブルに巻き込まれた場合は、近くに住んでいるので、いつでも呼び出されることが予想されます。
そうなると、24時間体制で深夜でも対応をしなければなりません。
また、賃貸併用住宅は、水回りの設備を貸し出す部屋毎に設置されているので、建築費用は通常の住宅に比べ、倍以上の金額になることもあります。
また、当初の予定通り、返済額を減らすことができればいいのですが、住宅ローンといえど、借入額が通常の住宅よりも大きくなる分、毎月の返済額が大きくなります。
空室で家賃収入が期待できないとなると返済額の負担は大きいので、そのような状況が続くと支払が困難になります。
人が借りてくれる立地でなければ、ただ大きい家を購入しただけとなりますので、立地の選定は慎重に行いましょう。
３.【どちらが先？自宅or投資用物件】不動産投資ローンで投資用物件を先に購入したほうが有利
マイホームも購入予定だけれど、不動産投資もしてみたい方へ
実は住宅ローンと投資用ローンでは、不動産投資用ローンを組んで投資用物件を先に購入する方が有利なケースが多いです。
投資用物件を運用し、毎月のキャッシュフローとして家賃収入があることで、年収とみなしてくれる金融機関は多いです。
年収600万円で投資用マンション（1R）を1件所有し、家賃収入が年間100万円あるなら年収700万円と扱われます。
例えば10倍の融資枠なら6000万円が7000万円となるので効率的に資産を増やしていくことができます。
先に自宅を購入すると収入源とみられないので融資枠はそれだけ狭まります。
不動産投資の実績を積むことで、1億円超えの借入があるような場合でも家賃収入が毎年1,000万円あり、黒字で運用ができているという実績があれば、住宅ローンの審査を通ることは可能です。
しかし、赤字で自己負担が発生している場合や借入額が不動産事業ローンの限度額に近く、住宅ローンの融資額を超えていると難しくなります。
この場合は、頭金を一定額貯めた後であれば審査も通りやすくなります。
中には、不動産投資の収入を一切考慮しない金融機関もあります。
このような場合は、あくまでも給料等の手堅い収入だけで判断することが多く、不動産投資ローンの取引している金融機関でさえも審査基準によっては評価してくれないなんてこともありえます。
やはり借入をしている以上、無借金の方と比べて、条件が厳しいのは致し方ないかもしれません。
それでも、借入を気にせずに組め、全国で利用できる住宅ローンはあります。
その住宅ローンとは、住宅金融支援機構のフラット３５です。
全国の金融機関で取り扱いがあり、その金融機関の住宅ローンは審査が通らなくても、フラット３５であれば、審査が通りやすくなります。
また、借入額の問題だけではなく、健康状態により団体信用生命保険の審査で落ちたという人でも利用が可能です。
ちなみに金利は変動金利の金融機関に比べて0.5％～1％程高いですが、固定金利で返済計画をたてやすいのが特徴です。
ただし、フラット３５といえど無条件ではありません。
あくまでも黒字で運用できていることが重要となりますのでご注意ください。
不動産投資ローンの詳細、各金融機関の情報から実際の借り方については以下の記事で詳しくまとめましたので参考にしてみてくださいね♪
まとめ
いかがでしたか。
住宅ローンと不動産投資ローンの違いがご理解いただけたと思います。
２つのローンを理解していただくことで住宅ローンは金利が低い、不動産投資ローンは住宅ローン以上に借入額を増やすことができるなどそれぞれのメリットを上手に利用することができます。
また、良いとこ取りの「賃貸併用住宅」という技も使えます。
目的を違えて利用すると、犯罪に問われたり一括返済を求められたりとトラブルに巻き込まれる可能性がありますので、絶対にしないでください。
ただし、大前提として不動産投資をするならば、必ず黒字経営にすること。
赤字だとどうしても２つのローンのメリットを打ち消してしまいますし、不動産投資ローンで最大限の融資枠を使ってしまうと、住宅ローンの審査が下りず、マイホームを持てないという弊害につながる可能性もあります。
そのためにも借りれる額と返せる額は違うことを理解し、ローンに振り回されないよう気を付けてくださいね。
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