「100万円の預金を銀行に眠らせているのはもったいない、投資をしてお金を増やしたい」
利息がつかない銀行預金はもはやハイリスクと言われるようになってきた今、
だれもが資産運用について真剣に考えていかないといけない時代なりました。
サラリーマンである私たちは専業投資家と比べどうしても時間に制限があります。
だからこそ手間がかからなくて、ストレスなく、比較的安定した投資方法を選びたいところです。
また「サラリーマンならではの強み」を活かした投資方法を選ぶのも賢い選択の一つでしょう。
世の中には様々な投資方法がありますが、
この記事ではもし「100万円」を投資するならぜひとも不動産投資を始めることをおすすめしています。
他の投資方法と比べて「不動産投資」とはどういう位置づけなのか、
メリットとデメリットを提示し総合的に不動産投資をおすすめする理由を述べていきます。
また、安定的に収益をあげる不動産を見分けるポイントと併せて実際に始めた場合どうなるかケース別のシミュレーションも公開しています。
ぜひ参考にしてみてください。
目次
1 「１００万円」あったら不動産投資を始めよう！
今自分の手持ちの１００万円を増やすために、以下の図のように世の中には様々な投資方法があります。
私たちがおすすめするのは赤い〇で囲まれた、「ミドルリスク・ミドルリターン」の分類に属する投資方法です。
「銀行預金」はローリスクと言われるものの１００万円を預けても、１年で１０円しか利息がつきませんし、将来的にインフレ傾向にある将来的に目減りするリスクがあります。
「ＦＸ」「仮想通貨」「先物取引」に関してはギャンブル要素が高く、短時間で何十万かせぐこともありますがその分あっという間に市況等の影響により100万円が水の泡になってしまう可能性もあるのです。
「ミドルリスク・ミドルリターン」の種類の投資方法として代表的なものは
・株式投資
・イデコ
・REIT
・投資信託
・外貨MMF
・不動産投資
といったものがあります。
その中でもアパートやマンションなどを購入して定期的な家賃収入を得る、不動産投資は初期費用100万円からスタートすることができ、老後の年金の代わりとしての長期で安定した収入を確保することも可能です。
少額で大きな資産形成をできるのは不動産投資だけです。
適切なエリアと資産価値が高い不動産を選択していけば毎月安定的に収益を上げることができます。
不動産によって利回りが違いますが、都心の人気エリアでも５％以上の物件が多数あるので銀行預金の金利をみてもメリットは大きいです。
忙しい会社員が無理なく安定的に収益をあげていくことを考えると「不動産投資」がおすすめです。
では「不動産投資」メリットとリスクについて次章からもう少し掘り下げていきます。
2 サラリーマンが不動産投資を始めるべき5つのメリット
不動産投資のメリットの前にまず「不動産投資のしくみ」について簡単に説明していきましょう。
サラリーマンが100万円で融資を使って不動産投資をし、マンションオーナーになった場合。
まず銀行から融資をうけてマンション一部屋を購入します。
購入後は賃貸管理会社にその部屋を管理してもらい、入居者からのクレーム対応、家賃の回収しオーナーへ送金してくれます。
管理手数料毎月3,000円～5,000円程度ですべてまかせることができるので、オーナーがやることは家賃が口座に振り込まれているかどうか確認するくらいです。
銀行で融資をけるので返済期間の間は毎月返済とマンションの管理費修繕費の経費、税金等が支出としてでていきますが、入居者が支払ってくれた家賃でまかなっていきます。
返済終了後は自分の年金として家賃収入が入っていくしくみです。
それをふまえて「不動産投資」5つのメリットをみていきましょう。
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サラリーマンが「不動産投資」をする5つのメリット ① 長期的に安定した収入を得ることができる ② ローン返済金の一部、管理費、税金等は経費として計上⇒節税 ③ 返済中に万が一のことがあった場合、残債がゼロに⇒保険のかわり ④ 少額の自己資金（頭金10万円～）で大きな資産を形成できる ⑤ 売却して収入を得ることも可能 |
2-1 長期的に安定した収入を得ることができる
不動産投資の最大のメリットはなんといっても長期的に安定した収入を得ることが出来る点です。
例えば、マンションの耐用年数は47年と言われています。
しかし、これはあくまで「税法上」の価値の話です。欧米では築100年を超える石造りの建物も珍しくありません。
定期的にメンテナンスをした物件であれば長期で安定した収入を得ることができます。減り続ける老後の年金の不足分を補うことができます。
2-2 ローン返済金の一部、管理費、税金等は経費として計上できる
「不動産投資」は不動産経営として一つの事業です。
マイホームの住宅ローンではできませんが、ローンの返済金の一部は経費として計上することができます。
他にもマンションの管理費修繕積立金、固定資産税等の税金、リフォーム費用（条件有）等などがあげられます。
「不動産投資」で発生した不動産所得と会社員として得た給与所得は合算できるのでその年不動産所得がマイナスの場合、支払った税金が還付されるケースもあります。
2-3 返済中に万が一のことがあった場合、残債がゼロになる
「返済中にもし自分に何かあった場合、残された家族に借金が残ってしまう・・」そんな心配も大丈夫。
融資を受ける際に団体信用生命保険に加入することができます（一般的に保険料に金利が含まれている）。
もし返済中に万が一事故で亡くなった場合、残ったローン金額が保険金としております。残された家族には借金ではなく、資産が残ります。
その資産である不動産から遺族年金の代わりとして家賃収入を得ることもできますし、売却してまとまった一時金を得れば当面の間生活費の心配をすることもないでしょう。
最近では死亡の他にガンと診断されたら保険金が下りるタイプの保険も出てきました。
ガンの治療で働けない期間生活費の心配をせずにすみますね。
2-4 少額投資で大きな資産を形成できる
サラリーマンの強みは、「安定的な収入」があるので個人事業主、フリーランス、専業主婦の方と比べて金融機関から融資を受けられやすい点があげられます。
不動産を購入するには最低でも何百万円という資金が必要になります。
それを貯めるにはかなりの時間が必要になりますが、会社員で融資を利用し少額の頭金から不動産投資をスタートさせることができます。
いわゆる「レバレッジ効果」を大きく活用することができるのです。
またマイホームの住宅ローンは自分のお金（自己資本）で返済していきます。
対する「不動産投資」ではローンの返済は家賃でまかないます。
返済期間中は他人（入居者の家賃）に返済してもらい、返済が完了したら引き続き安定した家賃収入を得たり、もしくは売却してまとまった資金得ることもできます。
他人資本を活用することが「不動産投資」最大のメリットの一つです。
以下の記事でローンについて細かく説明しているので参考にしてみてください♪
2-5 売却して収入を得ることも可能
将来インフレで物価が上がった際、現物である不動産もそれに伴って値上がりする可能性が高くなります。
対して銀行預金で現金をあずけていれば現金の価値は下がります。
今後インフレ傾向にある中で、エリアを選び間違うようなことがなければ将来的に売却することした際、インフレの物価上昇の恩恵を受け売却益を得る可能性もあります。
このように不動産投資には5つのメリットがあることがわかりました。
どの投資方法でもいえますが、リスクも存在します。
しかし不動産投資のリスクの特徴として、他の投資方法のリスクと比べて事前に対策をとり回避することができるという点があります。
3章でリスクについて詳しく見ていきましょう。
3 不動産投資の6つのリスクと回避方法
不動産投資のリスクで代表的にあげられるのは以下6つです。
それらのリスクは他の投資方法と比べて事前に対策をとりやすいということが特徴です。
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不動産投資6つのリスク ① 空室リスク ② マンション価格下落リスク ③ 家賃下落リスク ④ 家賃滞納リスク ⑤ 火災や地震などの災害リスク ⑥ 借入リスク（金利上昇リスク） |
④家賃滞納リスクは、迅速な対応や保証会社に加入してもらう。
⑤災害リスクは保険に入る、
⑥借入リスクは金利上昇を想定し前もって計画することで回避できます。
①空室リスクや②価格下落リスク、③家賃下落リスクについては
「どの不動産で、その不動産があるエリアはどこなのか」、それをまず意識することでリスクは回避することができ、安定的に収益を上げ続けられることができます。
不動産には以下のように種類があります。
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・１棟マンション ・区分マンション ・アパート ・戸建 さらに・・ ・新築OR中古 ・都心OR地方 |
その中でもおすすめするのは「東京都内の単身向けの中古の区分マンション」です。
なぜかというと、単身世帯の需要が高く、供給が少ないからです。
需要より供給が高いので、入居者も決まりやすいので安定して家賃を受け取ることがでます。
さらに安定した収益がある不動産ならば価値も下がりにくく売却も難しくないということが言えます。
実際物件を探す際はこういったことを頭にいれて探してみてくださいね。
また、下の記事でより詳しく説明しているのでぜひ読んでみてください。
さらによりリスクと回避方法について知りたい方はこちら↓↓
では、実際に１００万円を元に不動産投資をしたらどういう風に運営していくのか。
4章でシミュレーションをもとにイメージしていきます。
4 実際に100万円で都内中古ワンルームマンションを購入した場合のシミュレーション
3章でサラリーマンが安定的に収入を得るために「東京都内の単身向けの中古の区分マンション」をおすすめすると述べました。
では実際100万円でそのような不動産を購入した場合、2通りの運用方法をみていきましょう。
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① 100万円で１戸買う場合 ② 100万円で頭金等を分けて２戸買う場合 |
4-1 ①100万円で１戸買う場合
100万円で以下の条件で物件を購入した場合のシミュレーションをみてみましょう。
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物件：品川区大井町駅徒歩6分・築13年 取得価格：2,300万円 融資条件：借入2,250万円・期間35年・金利1.9％ 初期費用：合計100万円（頭金50万円・諸費用50万円） |
家賃収入から、ローンの返済金、マンション建物にかかる管理費修繕積立金、お部屋を管理する賃貸管理手数料（トラスト賃貸手数料）を差し引き毎月の収支が出ます。
ローン返済期間中は毎月の収支は約4千円、年間収支約5万円のキャッシュフローになりました。
年間収支の5万円は毎年かかる固定資産税にあてるのもいいでしょう。
返済後はローンの返済がなくなり年金代わりとしての収入の確保が可能になります。
シミュレーションでは完済後の家賃収入を4％減として計算していますが、先ほど申し上げたように、家賃が下がりにくい、需要が高いエリアにある不動産を選択することを意識しましょう。
4-2 ②100万円で頭金等を分けて２戸買う場合
さらにさきほどの不動産ともう1戸を組み合わせて同時に2戸購入した場合のシミュレーションです。
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物件①：品川区大井町駅徒歩6分・築13年 ※5-1と同じ 取得価格：2,300万円 融資条件：借入2,250万円・期間35年・金利1.9％ 物件②：品川区旗の台駅徒歩3分・築18年 取得価格：1,990万円 融資条件：借入1,980万円・期間35年・金利1.9％ 初期費用（①＋②）：合計100万円（頭金10万円×2 ・諸費用80万円） |
条件が良い物件が見つかったなら、融資をうまく利用し1戸よりも2戸同時に購入し不動産経営をスタートするのもおすすめです。
１度に２戸（可能ならば２戸以上）の購入の場合では、最初に１戸購入し数年後１戸購入するより、他人資本である家賃で返済される期間分だけ自分の資産を形成する近道にもなります。
いずれにしてもきちんとエリアをしぼり、適切な不動産を選びリスクを回避した上でとりくむことは忘れないでください。
まとめ
「100万円あるなら不動産投資を始めよう」ということで不動産投資について述べてきましたがいかがでしたか？
100万円を数年後いきなり〇億円！なんてことは不動産投資ではありえませんが、会社員のメリットをいかし、こつこつ時間をかけて安定した資産を形成していくなら不動産投資は回避方法を適切に行えばリスクが低いといえる投資方法です。
不動産投資の場合、一日でも早く始めることでさらにリスクを抑え、資産形成のスピードが高めることができます。
ぜひ本やネットで色々調べて、不動産会社が行っているセミナーや、個別相談などを利用しプロの話を聞くなど、積極的に取り組んでみてはいかがでしょうか。