「不動産投資の専門用語が難しくて、始められない」
「今から勉強するのも面倒なので、とりあえず初心者が知っておいたほうがいい用語だけ知りたい」
「初心者が最低限知っておいたほうがいい用語って何があるの？」
不動産投資を始めようにも、今から専門書を読み込んで勉強していたのでは、はじめれるのは何年後になるかわかりません。
じつは、すべての専門用語を理解しなくてもいいんです。
むしろ、すべてを理解している人なんてそうはいません。
なぜなら、不動産と一言にいっても、いろんな法律がかかわっているため、複雑で難しい内容になっているからなんです。
この記事では、初心者がひとまず知っておくべき最低限の用語について解説しています。
今回紹介する用語さえ理解できれば、はじめの一歩が踏み出せます。
あとは、実際に不動産を運用しながら必要な知識だけを勉強すればいいのです。
それでは、さっそく用語について見ていきましょう。
不動産投資で、おさえておくべき用語
【あ行】
・青色申告
確定申告の種類の一つで、不動産の収支状況を複式簿記といわれる方法で記帳する申告です。
青色とは別に、白色申告もあります。
青色申告は条件を満たせば、最大65万円の特別控除を受けることができます。
・インカムゲイン
資産を保有することで得られる利益のことをインカムゲインといいます。
株をやったことがある方なら、ピンと来ると思いますが、インカムゲインとは『配当金』のことをさします。
不動産の場合は『家賃収入』のことをさします。
下記の記事でも解説していますので、興味ある方はチェックしてみてください。
【参考記事】
≫【意外に簡単】不動産投資が儲かる仕組み、2つの収入が関係している！？
・オーナーチェンジ
中古物件を購入する際に、入居者が住んでいる状態で、引き渡しを受けます。
つまり、入居者が住んでいる状態で、オーナー（所有者）だけが代わることになります。
その際、入居者から見れば、オーナーが代わるので、オーナーチェンジといいます。
一見、トラブルなんて起きようがないと思われるかもしれませんが、じつは落とし穴も存在します。
下記の記事でオーナーチェンジの物件でも、失敗しない3つのチェックポイントについて解説しています。
【参考記事】
≫オーナーチェンジ物件に潜む落とし穴とは！？失敗しない3つのチェックポイント
【か行】
・確定申告
毎年2月16日から3月15日までに、前年の売上や経費などを、税務署に申告するための書類です。
確定申告で申告する金額で、支払う税金が決まります。
対象者は、主に事業主や主たる収入以外で年間20万円超の収入がある人が対象になっています。
ちなみに、会社員は年末調整があるので、確定申告は不要になります。
確定申告のやりかたについては、下記の記事をチェックしてみてください。
【参考記事】
≫【３分でわかる！】家賃収入がある人のための簡単確定申告のやり方
・元金均等返済
元金（借入額）を一定にして返済していく方法です。
元金（借入額）の減りが早いので、元利均等返済（元金+利息）より返済額が少なくなるのがメリットです。
デメリットは、金利が上がると返済額もあがりますので、月々の支払額が増え、生活費を圧迫する可能性があります。
・元利均等返済
あらかじめ元金+利息の合計額を出して、その額を返済期間で割って、返済する方法です。
メリットは、金利が上がっても、毎月の返済額が一定。
そのため、返済計画がたてやすいです。
デメリットとしては、金利が上がると、元金の返済部分が少なくなるので、元金の減りが遅いことがあげられます。
・管理規約
戸建てにはありませんが、区分マンションなどだと、管理組合が定めたルールのようなものが存在します。
区分所有は各部屋にそれぞれ所有者がいます。
ただ、共用廊下やエントランスといった共用部分は、住んでいるみんなのものです。
そのため、管理組合が維持管理をします。
その際に統一したルールがないと、管理が難しくなるので、あらかじめ設けたルールが管理規約です。
ちなみに、議決権の3/4以上の議決があれば、この管理規約を変更することもできます。
・キャピタルゲイン
インカムゲインと対をなすのがキャピタルゲインです。
キャピタルゲインとは、売却益のことです。
たとえば、1,000万円で購入した不動産を2,000万円で売却できたら、差額の1,000万円はキャピタルゲインになります。
逆に損失が出た場合を、キャピタルロスといいます。
インカムゲインとキャピタルゲインについては、下記の記事でも解説しています。
【参考記事】
≫【意外に簡単】不動産投資が儲かる仕組み、2つの収入が関係している！？
・キャッシュ・フロー
キャッシュフローとは、お金の流れのことをさします。
不動産でいえば、収入から支出までの流れのことですね。
キャッシュ・フローを意識することは大切で、いかにキャッシュフローを良くするかが、不動産投資の成否を分けると言っても過言ではありません。
・減価償却費
減価償却とは不動産の取得にかかった費用を、耐用年数に応じて按分し、均等に経費として計上することをいいます。
ちなみに、対象のものによって耐用年数が法律で決まっていて、これを法定耐用年数といいます。
また、土地には耐用年数がないため、減価償却できません。
減価償却については下記の記事で、細かく解説していますので興味ある方はチェックしてみてください。
【参考記事】
≫≫マンション減価償却費を求める簡単３つのステップ【必要書類リスト付】
・原状回復
賃貸物件の入居者には、原状回復義務があります。
原状回復とは入居者が退去した際に、入居前の状態に戻すことをいいます。
とはいえ、すべてを戻す必要はなく、あくまでも、入居者の故意・過失による、毀損・破損に限ります。
通常損耗・経年劣化によるものは、入居者の原状回復義務に含まれません。
・固定資産税
固定資産に対してかかる税金です。
固定資産には、主に土地や建物が該当します。
ちなみに、固定資産税の課税対象者は、毎年1月1日時点の所有者です。
・固定金利
あらかじめ、決められた期間の返済金利を固定にすることです。
メリットは金利が上がっても、あらかじめ決められた期間内は金利が上がらないことです。
そのため、返済計画が立てやすいです。
【さ行】
・サブリース
不動産会社がオーナーから物件を借り上げ、転貸することです。
メリットとしては、実際に入居者が住んでいなくても、毎月の家賃収入が不動産会社からオーナーに支払われることです。
ただ、不動産会社から支払われる家賃は、不動産会社の取り分を差し引いた額になるので、従来の家賃より少ない額になります。
サブリースの注意点は下記の記事が参考になります。
【参考記事】
≫サブリースとは実は業者が儲かるためだけのシステムである４つの理由
・実質利回り
実質利回りの計算式は下記のとおりです。
【計算式】
（年間の家賃収入－年間の経費）÷（物件の購入価格+購入時の諸経費）×100
※実質利回り以外に表面利回りというのもあります。
【参考記事】
≫【利回りの落とし穴】騙されるな！表面利回りと実質利回りの違いは？
・修繕積立金
建物や共用部分の修繕に必要な資金を積み立てることをいいます。
・審査基準
ここでの審査基準とは、ローンを組む際の審査の基準のことをいいます。
審査基準は金融機関によって違いがありますが、基本的なチェックポイントは同じです。
・債務者の年齢
・物件の評価額
・債務者の健康状態
・債務者の返済能力
ちなみに、投資用ローンと住宅ローンでは、住宅ローンの方が審査がゆるい傾向にあります。
【た行】
・耐用年数
減価償却費を計算する際にもちいられる、年数のことです。
減価償却については、下記の記事で解説しています。
≫≫マンション減価償却費を求める簡単３つのステップ【必要書類リスト付】
・団体信用生命保険
ローンの契約者（債務者）に万が一のことがあった際に、残りのローンの返済を免除してくれるものです。
例えば、ローンの契約者が死亡した場合、ローンの残債が免除されるので、残された家族には、不動産という現物資産を残すことができます。
そして、借り入れがなくなるので、残された家族には毎月家賃収入が入ります。
【参考記事】
≫不動産投資は生命保険代わりになる？その理由と知っておくべきポイント
・抵当権
ローンを借り入れるとき、金融機関が対象の不動産を担保にする権利のことです。
抵当権を設定することで、万が一返済できないときに、金融機関が、対象の物件を競売にかけて、お金を回収するのが目的です。
・出口戦略
不動産をどのタイミングで手放すかを見極めるための戦略です。
出口戦略をしっかり練ることで、損失を回避することができます。
【は行】
・表面利回り
表面利回りの計算式は下記のとおりです。
【計算式】
年間家賃収入÷物件の購入価格×100
実質利回りと違って、費用が考慮されていないため、大まかな指標になります。
ちなみに、一般的にみる不動産投資の広告では、表面利回りを採用しているケースが多いです。
【参考記事】
≫【利回りの落とし穴】騙されるな！表面利回りと実質利回りの違いは？
・不動産取得税
不動産を取得したときにかかる税金のことです。
取得したときなので、取得する際に一度だけかかります。
ちなみに複数取得した場合は、その都度かかります。
・変動金利
ローン期間中に金利が変動するタイプの金利です。
固定金利に比べて、金利が安いというメリットがある一方で、金利の上昇によって、返済額が増えるというデメリットもあります。
・壁芯面積
建物の床面積を図る際に用いられる面積です。
壁芯面積とは、壁の中心から測る床面積のことです。
不動産広告などでは、この壁心面積を使う場合が多いです。
ちなみに、内のり法（うちのりほう）という測定方法もあります。
登記する際は、この内のり法が採用されるため、広告のパンフレットの面積と登記簿の面積が相違することはよくあります。
【や行】
・家賃保証会社
入居者が家賃を滞納した際に、代わりに家賃を支払ってくれる会社のことです。
そのため、入居者は家賃保証会社の審査を受けることになります。
家賃保証会社が家賃を保証しているので、オーナー様としては安心です。
・用途地域
建物の用途によって、その場所に立ててもいいかどうかが法律で決まっています。
用途地域で建物を立てる際、建物の高さや延床面積など、それを用途ごとに制限を受けます。
用途制限はなにも高さや延床面積に限りません。
たとえば、田園調布のような閑静な住宅街に、パチンコ屋が建てられないのも、用途地域による建築物の用途制限がかかっているからです。
【ら行】
・ランニングコスト
不動産を維持・管理するためにかかる費用のことです。
・リノベーション
リフォームと間違えやすいですが、リノベーションとリフォームの違いを簡単にいうと下記のとおり。
リノベーション：部屋全体の改修や改造をする工事のことです。そのため、物件の資産価値が向上し、築古の物件でもすぐに入居者が決まりやすい。
リフォーム：一般的な部屋の修繕工事のことです。入居者が入居する前の状態の戻すことが目的なので、物件の資産価値が上がることはありません。
・レバレッジ効果
レバレッジとは、一般的に『テコの原理』のことで、小さな力で大きなものを動かすという意味があります。
不動産では、ローンを利用することで、少ない自己資金で大きな投資ができることを指します。
まとめ
不動産には上記で解説した用語以外にも、まだたくさんの用語があります。
今回ご紹介した用語は基本ですが、基本の用語を理解することで、これから先の勉強の内容が理解しやすくなるかと思います。
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株式会社トラストでは、不動産投資を軸に10年間、オーナー様の資産運用・資産形成のお手伝いをしてきました。
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