「サブリースで30年家賃を保証するので空室になっても安心ですよ！」
営業マンのその言葉だけで、もしあなたが今投資用にアパートやマンションの購入を考えているなら少し待ってください。
空室になっても家賃を保証してくれる「サブリース」契約はこれから投資をする方にとっては安心材料です。
しかし、すすめられるがまま、よく理解せずに購入するのは危険です。
実際に、不利な契約をさせられてなかなか契約を解除することができずに困っているケースや、
何十年保証してくれるはずだったのにその会社が倒産してしまったといったトラブルが起きています。
そもそもサブリース契約とは何なのか、契約をする際の注意点を詳しく説明していきます。
上記のような失敗をしないようにぜひこの記事で理解していきましょう。
目次
１.サブリースとは？
サブリースというのは、日本語に訳すと「転貸」です。
分かりやすい言葉にするなら「又貸し」ですね。
最近では、サブリースとはアパート建築を行う不動産会社がアパートを借り上げて一般の入居者に転貸するものという認識が広まってきました。
不動産会社は満室の家賃をオーナー（大家）に支払う代わりに、一定額の保証料や手数料をオーナーからもらったり、あるいは家賃相場の75～80％を支払うケースもあります。
これにより、両方の利益が得られるため、まさにwinwinの関係が成り立つのです。
他にもサブリースのメリットとしては以下の通りです。
しかし一見よくみえますが、サブリース契約の中には危険な一面がありオーナーが損をする可能性が高い契約形態といえるものが多いと言えます。
「サブリースだから安心」という言葉にだまされないためにも次章でその理由についてみていきたいと思います。
２.サブリースが実は業者が儲かるためだけのシステム！？
サブリース契約は実は、不動産業者ばかりが儲けてオーナーにとって不利な条件であることが多いです。
どういうことか、具体的に解説していきたいと思います。
2-1：保証される家賃は2年毎に見直しが入る
家賃保証といってもその家賃の金額が永久に保証されるものではありません。
契約によりますが、一般的には2年毎に家賃の見直しが入ります。
家賃が値下げで、毎月の収入が減ってしまって、
場合によっては、建築費などのローンが家賃でまかなえなくなる可能性もあります。
本来ならNO！といいたいところですが、そこが難しいのがサブリース契約。
何故なら、賃貸契約に深く関わる「借地借家法」という法律の上では、「借り主保護」の観点から貸し主（オーナー）より借り主（サブリース業者）の権限のほうが強いためです。
例えば、サブリース業者から「次回の更新で家賃を1万円下げてください」と交渉されたとして、オーナーが拒否すると「それでは入居者が見つけることはできないためサブリース契約を解約します」ということになります。
サブリース契約を解約されれば家賃保証はなく、オーナー負担が大きくなるため渋々了承するしか無いのです。
そればかりか、貸し主であるオーナーはそのサブリース業者との契約を簡単に解除することができません。
もし他で信頼できる会社を見つけたとしてもそのサブリース業者と契約を解除するために6ヶ月分の家賃を払わなければいけないケースもめずらしくありません。
借り主は一定の猶予期間をもって簡単に解約できますが、貸し主は簡単に賃貸契約を解約できないのです。
家賃は下がるし、解約はできないし…。
極論、サブリースはまさに業者の言いなりになるしかない契約とも言えるのです。
2-2：礼金や更新料が入らないのに修繕費はオーナー負担
もう一つ、サブリース契約のおかしな点があります。
それは「礼金や更新料はサブリース業者が受け取るのに、修繕費やメンテナンス代はオーナー負担」ということ。
通常の賃貸契約の場合、経年劣化などの自然損耗は貸し主負担で修繕しますが、入居者が故意に汚した、破損させた部分は敷金から賄うことになります。
しかし、劣化が進めば大掛かりな修繕が必要となるため、礼金や更新料を手元に残しておいて、いざという時に備えるというのが賃貸経営の一般的なやり方です。
ただ、サブリース契約の場合はそうはいきません。
サブリース業者は家賃保証ということを建前に礼金や更新料は自社受け取りにするケースも多いです。
そうなると、物件のオーナーが得られるのは、手数料等が引かれた家賃のみ。
その収入から、ローン返済、税金、修繕費、他諸費用を全て賄わなければならないのです。
もっと悪質なケースでは、リフォームやメンテナンスの業者がサブリース業者の息のかかった業者で、通常よりも高い修繕費用を請求し、修繕費用からもサブリース業者が利益を得ているなんてことも。
建物の建築や販売から管理、メンテナンスまでをワンストップで行うサブリース業者の場合、各費用が妥当なものなのか十分確認する必要があります。
2-3：免責期間のために1年も家賃収入がないということもある
家賃保証と言いながらも実は「免責期間」というものが設けられていることが多いのがサブリース契約です。
空室発生後の数カ月は家賃を支払わないというケースが珍しくないのです。
中には、免責期間中に入居者が入っても「免責期間だから」という理由で家賃の支払いをしない契約にし、そのまま自分たちの利益にするような業者もいます。
通常の免責期間は、1～3ヶ月ほどですが長いと6ヶ月の場合もあります。
6ヶ月の免責期間があるサブリース契約をしたとすると、1月に空室になり2月に入居者が入っても6月までは家賃が入りません。
もし、その入居者が6月に退去してしまったら改めて免責期間が発生しますので、まるまる1年間家賃収入がないというオーナーにとって非常に不利な状況に追い込まれます。
免責期間中でもサブリース業者には家賃収入が入っていますので、痛みはほとんどありません。
サブリースは業者だけが得をして、オーナーは負担が大きくなるばかりなのです。
2-4：30年家賃保証はそもそも嘘！
さて、主にアパート建築事業を行う会社の広告で「30年家賃保証」という謳い文句がありますが、これがほとんど嘘に近いものということも少しずつ分かってきたのではないでしょうか。
ではなぜ「30年」という言葉を使っているのかというと、
「30年間、最初に言った家賃を途切れることなく払い続けますよ」という意味ではなく、
「30年間は当社が借り上げて、当社が設定した（当社に有利な）家賃を支払いますよ」という意味だからです。
そもそも賃貸経営は家賃の下落や資産価値の減少などと向き合いながら、節税や空室対策などを行うなど切磋琢磨しながらようやく収益を上げることができるもの。
それを安易に「30年家賃を保証します」なんて簡単に言えるものではないのです。
3.委託管理方式で十分！
本来であれば賃貸経営はオーナーが入居募集や建物管理を行いながら家賃収入を得るところ、サブリース業者が部屋を借り上げて管理などの手間を引き受ける代わりに、家賃収入から手数料を貰うというビジネスモデル。
考え方を変えると、単に賃貸物件の管理や入居募集を管理会社に任せて手数料を支払うという「委託管理方式」とさほど変わりません。
唯一違うものがあるとすれば、オーナーと入居者ではなく、サブリース業者と入居者が賃貸契約は結ぶという点くらいなもの。
これは契約事務などに関しても業者に任せておけるというメリットに繋がるわけですが、上記までのリスクや負担を考えると、わざわざサブリース契約にする必要はあるでしょうか。
よほど賃貸経営に不安を覚えるなら良いかもしれませんが、そこまで不安に思うような物件はサブリース業者も契約したいとは思わないでしょうし、そんな物件ならそもそも購入、建築すべきではありません。
「サブリースはずっと家賃が保証される」なんて夢のような話にはなりません。
もしマンションやアパートを建設して賃貸経営を行うのであれば、一般の委託管理方式で十分なのです。
４.どうしてもサブリースを契約する場合の注意点
ここまでサブリース契約における不利な点やサブリース業者ばかりが儲かる仕組みについて解説させていただきました。
ただ、サブリースの概要でお伝えしたとおり、サブリースという仕組み自体は決して悪いものではないですし、オーナーの利益もしっかり考えてくれる良心的な会社もあります。
実際に「この会社は信用してる！」という方もいらっしゃることでしょう。
そこで最後に、もしサブリース契約をするなら注意すべきポイントについて解説させていただきます。
特に契約書については大変重要なものですので、不明点や怪しい点はしっかり確認するように心がけましょう。
4-1：「サブリース＝全部お任せ」ではない
サブリースだからといって全部任せっきりではなく特に物件に関しては自分の目で見て購入をきめましょう。
「サブリースがあるから」ではなく「この物件であれば」ということです。
昨今のサブリースが問題なっている背景には、賃貸需要が著しく低いエリアでアパート建築や中古アパートを購入してしまった上、早々にサブリース業者から家賃の値下げを要求されたり、サブリース契約を解約されてしまうという事実があります。
中には、「サブリースだから安心」と勝手に解釈して物件を見ずに購入してしまう人もいます。
アパートやマンションを建築、購入する目的は「賃貸経営」のためです。
賃貸経営は建物を所有すれば、放置していても自動的に儲かるなんてことは一切ありません。
つまり、サブリース契約というは賃貸経営という基本の上にあるオプションにすぎないのです。
サブリースを前提に賃貸物件を所有することはNGです。
賃貸需要のある物件を購入し、その後の収益を上げるための努力は基本的に自分で行うものということは、しっかり心に留め置きましょう。
4-2：契約書はすみずみまで確認！
そしてサブリース契約で最も重要なのが「契約書」です。
国土交通省では、昨今のサブリース問題を終息させるべく、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」というサブリース契約書の雛形を公開しています。
≫国土交通省「『サブリース住宅原賃貸借標準契約書』について」
サブリースは業者ばかりが儲かる仕組みであるとお伝えしましたが、サブリース業者に騙されないためには上記の雛形を基にしつつ、契約書で自分が不利になる点が無いかを確認すればよいのです。
特に以下の点については注意が必要です。
契約書を読むコツは、あくまでサブリース業者がその部屋に住むのだという前提で契約書を見ることです。
そのような視点で見ると、通常の賃貸契約と比べて明らかにオーナー不利な条項があると必ず目につくはずです。
更新の度に家賃を下げられる、何の通知もなくいきなり解約できるなんて賃貸契約は聞いたことがありませんので、あくまでオーナーとして毅然とした態度で交渉すべきです。
4-3：収支シミュレーションは絶対に自分で行う
最後にお伝えするのが、サブリース契約であっても「収支シミュレーションは絶対に自分でもやってみる」ということ。
サブリース業者は、最初のシミュレーションで高めの家賃を提示し、あたかもそれが30年続くというようなニュアンスで話をしてきます。
上記までにお伝えしたとおり、そんなことはまずあり得ません。
現金一括購入でアパートなどを所有するならまだ救いはありますが、ローンを組んで物件を購入するとなると、絶対に避けられない「返済」をしなければいけません。
それにも拘わらず、サブリース業者の言うことを鵜呑みにして家賃の見直しや免責期間による無収入の期間、その上、修繕費までオーナー負担ともなれば赤字になることは必至です。
そもそもアパートやマンション1棟などを経営するというのは、大変な労力を要します。
投資金額やローンの借入額が取り返せるまでの期間において、どのくらいの収入が見込め、どのような支出があるのか必ず自分でシミュレーションし、細かな戦略を立てることが何よりも大事です。
そもそもそれが難しければアパートなどの一棟もので賃貸経営をすべきではありませんが、それでもサブリースで賃貸経営をしたいと考えるのであれば、専門家やプロに相談してリスクを極力排除することに尽力することは忘れてはいけません。
まとめ
今回は、サブリースとは何かというところから、サブリース契約で注意すべきポイントについてまで解説させていただきました。
改めて申しますが「サブリースがあれば将来も安心」と絶対に思わないことです。
既に申し上げましたが、賃貸経営をする限り様々なリスクを負います。
具体的なリスクは以下の記事でも解説していますので、宜しければ参考までにご覧ください。
こういった多くのリスクを負うのは、物件を借り上げて家賃保証するサブリース業者も同じです。
個人と企業で資本的な規模が違うといっても企業は利益を上げることが目的ですので、リスクを長期間の抱えようとはしません。
それにも拘わらず、建物の建築からその後の賃貸契約や管理まで全部行ってくれる上、家賃を保証してくれるなんて考えづらいことです。
サブリースも一般の委託管理も、最終的に利益を目的として賃貸経営をするのは同じです。
サブリースの契約書を見てみると家賃の見直しをするだとか、修繕やメンテナンス費はオーナーが負担なんていう身勝手な条項が記載されていたら、もはや付き合うべき業者ではありません。
賃貸物件の建築や購入前に、必ずサブリース契約の内容を書面で確認し、おかしな点や不利な条項が多い場合は変更を依頼するか、最初から契約をしないことをオススメします。
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