「不動産投資をはじめる流れが知りたい」
「何から始めればいいのかわからないから、一歩が踏み出せない」
「不動産の選定から購入、実際に運用するまでの流れや、必要な費用についても知りたい。」
不動産投資をはじめたいけど、どのようにしてはじめればいいのか、わからない方のために、不動産投資のはじめかたについて解説していきます。
不動産投資は大きな金額が動くので、その分必要な書類や手続きも増えてきます。
この記事では7つのステップにわけて、ご紹介していますのでぜひ参考にしてみてください。
これからはじめる方は、この記事で紹介しているステップどおりにすすめば、迷わずはじめることができるかと思います。
本記事では、下記の内容を解説します。
■不動産投資をはじめる流れ
■不動産投資をはじめる際の注意点
■不動産投資は購入してからがスタート
目次
不動産投資をはじめる流れ
不動産投資をはじめる際には、少なくとも下記の7つのステップを踏む必要があります。
①：不動産会社に問い合わせる
②：直接物件を見に行く
③：申込みをする
④：ローンの審査を受ける
⑤：不動産会社と契約する
⑥：金融機関とローン契約をする
⑦：決済（物件の引き渡しを受ける）
※前提として、すでにネットで良さげな物件をみつけたとします。
①：不動産会社に問い合わせる
ネットで良い不動産がみつかれば、不動産会社に直接問い合わせてみましょう。
「しつこい営業されるんじゃ？」と心配な方は資料請求だけでもかまいません。
物件の詳細がわからないと、収益物件として妥当かどうかの判断がつけられないからですね。
ネットには一部の情報しかでていないため、詳細を知るためには不動産会社に問い合わせしないと、物件の詳細はわかりません。
また、購入できるのかどうかという問題もあります。
多くの方が不動産を購入する際に、ローンの融資を利用します。
すると、ローンの審査が通るかどうかもカギになってきます。
たとえば、過去に延滞した事があったり、他の借り入れを含めると大きな借入金額はあるなど。
内容にもよりますが、こういった場合ローンの審査が厳しくなる傾向がありますので、事前に相談するようにしましょう。
②：直接物件を見に行く
良さそうな物件を紹介してもらったら、なるべく直接現地に行って、自分の目と足で現地を確認するようにしましょう。
直接現地に行くのを面倒に感じて、現地にいかない方が多いですが、それでは見たこともないものに、大金を出すのと同じです。
たとえば、外壁のひび割れや、共用部分の管理が行き届いているかどうか、騒音や部屋の日の入り具合など、そういった箇所は直接現地にいかないと確認できません。
工場の生産ラインなんかもそうですが、現場にいかないと抱えている問題って見えてこないんです。
なるべくなら、直接現地にいって自分の目と足で確認するようにしましょう。
③：申込みする
直接現地にいっていい物件に出会えれば、買付の申込みをしましょう。
「申込みをしたら買わなきゃいけないの？」と心配に感じるかもしれませんが、ご安心ください。
申込みは、契約ではないので、法律上の拘束力はありません。
つまり、あとでキャンセルすることもできます。
ただ、買うつもりがないのに、申込みだけしてあとでキャンセルするの相手方の迷惑になるので、社会人としてやめましょう。
④：ローンの審査を受ける
※現金で一括購入する方はここは飛ばしてください
多くの方は金融機関からの融資を受けて不動産を購入します。
金融機関からの融資を受けるためには、金融機関の審査を通過しなくてはいけません。
この金融機関を選ぶ方法には2つの方法があります。
①自分で探す
②不動産会社と提携している金融機関を利用する
たとえば、自営業をやられている方で、すでに取引している金融機関がある場合、確定申告書や決算書といった、書類をもっていますし、経営状況についても熟知しているはず。
この場合、すでに取引のある金融機関を利用する方が審査もはやく、提出する書類も少なくてすみます。
ただ、多くの方は不動産会社と提携している金融機関を利用することになります。
不動産会社が提携している金融機関は、特別金利が適用される場合があります。
また、金融機関とのやりとりも代わりにやってくれるので、手間がかかりません。
⑤：不動産会社と契約する
ローンの審査が通れば、いよいよ売買契約です。
※不動産会社によっては、ローンの審査前に契約する場合もあります。
不動産の契約前には重要事項説明というものがあります。
重要事項説明とは、物件や契約の詳細についての説明です。
たとえば、抵当権などの権利義務や特約事項などの注意事項を、重要事項説明で説明されます。
不動産契約では言った、言わないのトラブルになりがちなので、あとになって「いや、聞いてないよ」とならないために、重要なことについては書類にして説明する義務が業者にはあります。
なので、わからないことはその場で確認するようにしましょう。
※ちなみに、何をもって重要な事項とするのかは、宅地建物取引業法（宅建業法）という法律で決められています。
下記の記事で解説していますので、興味ある方はチェックしてみてください。
≫SUUMO住活マニュアル：重要事項説明書に書かれている内容を知ろう
⑥：金融機関とローン契約をする
ローンを利用する場合、売買契約をしただけでは、まだ所有者ではありません。
最後にローンの契約があります。
ローンの契約を『金銭消費貸借契約』といい、縮めて『金消契約』などといいます。
これは金融機関との契約で、「この条件でお金を借りることに同意します」というものです。
また、この金消契約の際に金利の説明や、返済ができなかった場合の対処の仕方などについても説明されます。
⑦：決済（物件の引き渡しを受ける）
無事に金消契約を済ませれば、あとは決済（物件の引き渡し）を待つだけです。
決済とは融資が実行されることをいいます。
つまり、金融機関から売主に売買代金が支払われ、売主から買い主に物件の引き渡しが行われるわけです。
予め契約で決められた日（決済日）に融資が実行され、物件の引き渡しを受けます。
これで、晴れて不動産オーナーのデビューです。
ここまでが不動産を購入するまでの大まかな流れになります。
不動産投資をはじめる際の注意点
初期費用を確認する
不動産投資をはじめるためには、それなりの初期費用が必要です。
いまでは、比較的少ない自己資金からはじめることも可能ですが、それでも少なく見積もっても、数十万円は必要になります。
たとえば、1320万円の物件であれば、1300万円をローンにして、20万円を自己資金で用意する。
また、毎月の支払額を抑えたい場合、自己資金を多めに入れることで、毎月の返済額を減らすことができます。
そのため、初期費用がどのくらいかかるのか、いくら自己資金を用意しなければいけないのかを、事前に簡単なシミュレーションをしておきましょう。
初期費用については、下記の記事にまとめていますので、チェックしてみてください。
リスクについて把握しておく
不動産投資は何もメリットばかりではありません。
投資である以上、リスクもあります。
では、どのようなリスクがあるのか？
不動産投資には、主に下記のようなリスクがあります。
・流動性が低い
・空室リスク
・災害リスク
まず、流動性が低いことについてですが、不動産はすぐに売却しようにも、まず買ってくれる人を探さなければいけません。
そのため、株式などと比べると流動性が低いといえます。
また空室リスクについてですが、不動産投資は家賃が収入源になるので、入居者がいないことには家賃が入ってきません。
空室リスクについては下記の記事でも解説しているので、興味ある方はチェックしてみてください。
災害リスクについてですが、日本は地震大国と言われるくらい、地震が多い国です。
そのため、災害リスクについても考慮する必要があります。
不動産投資をはじめる際は、こういったリスクもしっかり考慮する必要があります。
サブリースはなるべく避ける
『サブリース』というものを聞いたことがある方も多いんじゃないでしょうか？
サブリースとは、簡単にいうと又貸しのことです。
不動産会社がオーナーから物件を借りて、それを入居者に貸し出すというものです。
オーナーのメリットとしては、不動産会社が借り主なので、入居者がいるいないに関わらず家賃が入ってきます。
詳しくは下記の記事を参照していただきたいのですが、このサブリース契約は一見良さそうに思えるかもしれませんが、トラブルも続出しています。
これから不動産投資をはじめる方でサブリースを検討している方は、契約内容に注意して契約するようにしましょう。
不動産投資は購入してからがスタート
不動産投資は購入したら、おわりではありません。
むしろ購入してからがスタートなんです。
なぜなら、運用次第では資産にもなりますし、負債にもなるからです。
たとえば、節税目的で購入した場合、赤字を出さないといけません。
最初のうちは、費用が多くかかるため、赤字になりますが、不動産事業でいつまでも赤字を出していては、事業としてどうなのかという疑問が残ります。
そのため、たくさん稼いでもらい、しっかり納税することも念頭におかなければいけません。
毎年の収支をしっかり管理・運用していくことで、安定した利益を生み出してくれる資産になります。
まとめ
今回ご紹介した、不動産投資の流れは基本的なものです。
不動産会社によっては、売買契約とローンの審査が前後したり、場合によっては手続きが増える場合もあります。
こんなことをいうと、「なんかめんどうだな」とか「それならやらなくてもいいかな」と、考える人もいるかもしれません。
たしかに面倒な部分はありますが、何千万円もする買い物をあっさりと済ませるのも、不安が残るんじゃないでしょうか。
ご自身の将来に備えて、高額な買い物をするわけですから、めんどくさがらずに向き合っていきましょう。
それでも、「めんどくさい」「時間がない」「何千万もの買い物は怖い」という方は、少額投資を検討するのも手です。
少しずつはじめてみて慣れてから、現物の不動産投資にステップアップするのも戦略のひとつとしてありです。
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