「空室になったら家賃収入がゼロになるなんて怖い！いつまで続くの？」
不動産投資をしていく上で最も大きなリスクは空室になることです。
せっかく不動産をもっていても、賃借人がいないのであれば意味がありません。
逆に、賃借人さえいれば家賃収入は安定して得ることができるのです。
どのようにしたら、空室になった時借りてくれる人をみつけることができるのか？
そんなあなたに、誰でも実践できる空室対策法をご紹介します。
更に、せっかく入居してくれた賃借人が退去しないための対策もご紹介しています。
安定した家賃収入を得る為に学んでおいて損はありません、ぜひ最後まで読んでみてください。
１.空室を埋める方法
空室が発生してしまった場合、どのように客付をすれば入居者がすぐに決まるのでしょうか。
そのために必要な対策をお伝えします。
1-1：管理会社との付き合いを積極的に行う
まず、頼るべきは客付けを行う仲介会社です。仲介会社の腕次第で入居率が大きく変わってきます。
空室が発生した場合は、いつまでに空室を埋めてほしいのか、仲介会社に働きかけましょう。
管理会社も普段から付き合いがあれば、軽くあしらったりしません。
年賀状やお中元などを送って管理会社とは良い関係を維持しておきましょう。
時々挨拶に行って世間話をするのも無駄なことではありません。
1-2：SNSなどを利用し、自分で情報発信を行う
現代は不動産会社に頼らずとも、自分で情報発信が可能です。
例えば、自分が所有しているアパート名でTwitterアカウントを作り、『今空室があります』などと宣伝しても良いでしょう。
マンションを所有していれば、駅からマンションまでの道のりや部屋の内部などをYouTubeで公開しても良いのです。
その他にも、無料で物件情報を掲載できる不動産情報サイトもありますし、シェアハウスを所有している場合は、ホームページを作って入居者募集を呼びかけることも有効です。
多額の広告費を支払うよりも、自分の努力次第で経費を抑えることが可能な時代なのです。
1-3：物件のモデルルーム化を図る
最近増えてきた空室対策は、物件のモデルルーム化です。空室が発生した場合、部屋に壁紙やインテリアなどに凝っておしゃれな雰囲気を出すことで、内覧に来た人に「住みたい」と思わせるのです。
また、内部をおしゃれにするだけではなく、写真撮影サービスを利用して不動産情報サイトに掲載される写真で集客を図るのも一つの手段です。
1-4：ペット飼育可などターゲットを拡大する
費用をかけずに集客率を上げる対策としてよく使われるのが、通常の物件をペット飼育可物件にすることです。
猫を中心に小型ペットを飼育する人は増えていて、ペットが飼える物件はそのような人たちにとって不可欠になっています。
退去時に汚れや傷がついていた場合、修繕費を実費請求できるようにすれば、大家の出費は増えません。コストパフォーマンスが良い集客対策の一つと言えます。
1-5：家賃保証会社を利用し、外国人を受け入れる
入居者の対象を広げる方法の一つが、外国人をターゲットにすることです。
日本に住む外国人は年々増加しており、そういった人たちの受け皿となる賃貸住宅が必要です。
ただし、日本国内の賃貸契約の多くは連帯保証人が必要であるため、外国人は住む場所に一苦労します。
そのため、すでに部屋を借りている知人を頼り、潜り込むことが多いのです。
連帯保証人を付けなくても良い代わりに、外国人には家賃保証会社への加入を義務付けましょう。
滞納があっても家賃が、オプションで原状回復費用が保証されます。
外国人にとってはきちんとした部屋が借りられ、大家にとっては家賃が保証されます。
双方にメリットがあるのです。
1-6：入居特典をつける
単純な入居特典も意外と目を引きやすく、入居者が部屋を決める動機づけになります。
・クオカードや商品券のプレゼント
・家電1点プレゼント
・好きな壁紙を選べる
・お米や食料などをプレゼント
・クッションやカーペットをプレゼント
・エアコンのクリーニングサービス
などの特典を付けてみましょう。
1-7：募集時期に応じたサービスを付ける
空室は決まりやすい時期と決まりにくい時期があります。
年度の切り替わりはどこでも空室は埋まりやすいですが、そのタイミングで決まらなければ、エリアによってはずっと空室になってしまうこともあるでしょう。
そんな時、募集時期に応じたサービスを付けるのも、空室対策の一つになります。
例えば、入居が決まりにくい5月に退去が発生してしまったら、『フリーレントを2ヶ月間だけつける』『その年度は家賃を5000円割引く』などの対策を取ってみましょう。
年度の切り替わりまでに空室が発生した場合の損失と、サービスを行った場合の支出を比較して、
後者で収入へのダメージが少ないのであれば、フリーレントや一時的な家賃値下げなどは非常に効果的です。
ただ、フリーレントをつけるにしても、期間終了直後に退去されてしまっては全てが水の泡です。
フリーレントをつける場合は、『最低1年間の入居が必要』などと契約に条件を盛り込んでおきます。
1-8：家賃を下げる
それでも空室が埋まらない場合、相場と家賃のバランスがあっていない可能性があります。
相場より高ければ、最後の手段として家賃を下げることも検討しましょう。
入居者の多くは、物件のスペックと家賃のバランスを見ながら、自分が住む部屋を決めます。
多少物件が古くなったと感じても、経年に応じて家賃を下げていけば、不満も薄らぎます。
実際に不動産を所有していると、必然的に経年で家賃を徐々に下げて行くことになります。
特に、周りに競合物件が多いエリアでは、他の競合物件との優位性を確保するために、ある程度家賃を下げて、部屋探しをする人にアピールしなくてはいけません。
ただし、当然ながら家賃を下げると収益が減ります。物件運営にとっては好ましいことではありません。
家賃を下げるという手段は、最終的な方法として考えておくようにしましょう。
２.物件から退去を防ぐ方法とは
1章では空室を埋めるためにするべきことを述べました。
空室対策でもう一つ大事なのが「空室にならない対策をすること」です。
そのための対策を考えてみましょう。
2-1：設備を充実させる
基本的な対策として考えるべきなのが、物件の設備を充実させることです。
自分が所有する物件が誰をターゲットとしているのか、その人たちが必要としている設備が整っているのかを考えていきます。
設備は入居者にとって使用頻度が高く、魅力のあるものを整備します。
そうすれば、「この家賃でこれだけ設備が充実していたら、長く住み続けてもいいな」と思ってもらえるようになります。
最近の設備で人気があるのは、インターネットが無料で使えるwi-fi、防犯対策のためのモニター付きインターホンやオートロック、単身者向けの物件では不在でも荷物が受け取れる宅配ボックスです。
不動産情報サイトには、入居者が求める人気設備といったアンケートが載っています。
記事を参考に、どういった設備が必要なのかを参考にしてみてください。
| 単身者 | ファミリー | |
| 1位 | インターネット無料 | インターネット無料 |
| 2位 | オートロック | オートロック |
| 3位 | 宅配ボックス | 追い焚き機能 |
| 4位 | ホームセキュリティー | 宅配ボックス |
| 5位 | ウォークインクローゼット | システムキッチン |
参考元：全国賃貸住宅新聞社「入居者に人気の設備ランキング2017」より
また、設備を導入するにしても、単身者向けとファミリー向け物件では求められる設備は違います。
例えば、複数の人間が住んでいるファミリー向け物件の場合、お風呂の追い焚き機能は必須といえます。
家族全員がお風呂に入るタイミングで、追い焚きで熱いお風呂に入れるようにするためです。
対して単身者向け物件では、追い焚き機能はそれほど必要ありません。
お風呂に入る人間が一人しかいないので、後から追い焚きをする必要があまりないからです。
逆に、日中に誰か在宅している可能性が高いファミリー向け物件の場合、先ほど挙げた宅配ボックスは単身者向けよりは需要がありません。
このように、物件に住む入居者に合わせた設備投資が必要になってきます。
また、設備投資を行う時は年度内に行っておきましょう。
入居者が退去を考えるタイミングは、大抵が年度の切り替わりです。
年度が切り替わる前に設備投資を行えば、退去を考える前に、「この物件は設備が充実したから退去しなくてもいい」と思ってもらえるのです。
2-2：管理会社を変える
次に考えるべきは管理会社です。不動産管理会社の中でも、良い管理会社と、あまり管理が行き届かない会社があります。
特に見るべきはクレーム対応でしょう。
トラブルや故障があった場合、速やかに対応する会社であれば、苦情は出にくいです。
しかし、クレームに24時間対応しない、修理が遅い会社は、入居者の不満が溜まって退去が発生しがちです。
そのような時は他の管理会社への変更を検討しましょう。
以下の記事でよい管理会社選びの参考にしてみてくださいね！
2-3：入居者の要望に耳を傾ける
入居者の要望に耳を傾けることも大切です。
入居者の不満が直に感じられるクレームはある意味、大家への金言とも言えます。
大家が物件に直接住んでいないとわからないような不満点を言ってくれれば、優先するべき改善ポイントが分かります。
不満自体は、仕方のないことです。問題は不満が起きた時の対応であり、クレームに即座に対処すれば、入居者に喜んでもらえます。
その結果、大家に対する印象も良くなるのです。
全く不満が発生しない物件などありえません。
それよりも、人間は不満を持った時に、すぐに善処された方が印象に残るものです。
それだけにクレーム対応というのは、退去を未然に防ぐために重要な対策なのです。
2-4：大家としての意識を変える
また、入居者の立場に立って、大家としての意識を変えることも必要です。
まずは自分が所有する物件に、入居者が住み続ける理由を考えてみましょう。
物件に住むことで、入居者はどんなメリットが得られるのか、同程度の家賃の物件と比較してどこが優れているのかなど、選ばれる理由づけを考えます。
「同じ家賃だが、自分の物件はインターネットへの接続料金が含まれている」
「同程度の家賃だが、自分の物件はRC造である」
こういったポイントをアピールします。
2-5：設備投資はコストパフォーマンスを考える
設備投資を行う際に意識しなければいけないのは、コストパフォーマンスです。
設備投資を行う時は、かけた費用を回収できる期間を考えましょう。
例えば、三点ユニットバス物件をバストイレ別物件に改装する時は、100万円近い費用がかかることもあります。
しかし、元々の家賃が4万円程度の物件でそれだけの費用をかけた場合、費用回収までに何年かかるでしょうか。20年、30年も賃貸に出してようやく回収できるかどうかでしょう。
無理に家賃の低い物件に高いコストをかけて客付けを狙うよりは、家賃の値下げで競争力を得る方が良いこともあります。
逆に、モニター付きインターホンや宅配ボックスは、2～3万円で設置可能です。
費用回収までの時間がそれほどかかりません。
費用対効果の高い設備投資を積極的に行いましょう。
まとめ
空室を発生させないためには、早め早めの対策が必要です。
年が明けたぐらいの段階で空室対策を考えるのではなく、春が終わって部屋が満室になった時点で、翌年の退去に備える対策を常に講じておきましょう。
空室が発生してしまった時は、こちらも速やかな対応が必要です。
コストパフォーマンスを意識して適度に家賃を値引く、設備投資を拡充するなどの対策を取りながら、自分の収入を増やす努力を怠らないようにしましょう。
そのようなコスト感覚が不動産投資家には重要です。
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