賃貸経営するなら自主管理?委託管理?管理会社の探し方も徹底解説!

書類と電卓

不動産投資や賃貸経営の悩みの種になりがちなものに「賃貸管理」があります。

順調に賃貸経営ができていれば言うことなしですが、管理の方法によりトラブルになることは珍しくなく、国民生活センターの調べでは原状回復や敷金の相談だけでも2017年で13178件もあったとされています。

サラリーマン投資家や資産形成の一環として賃貸経営を始めても、管理のことで頭を悩ませる可能性を考えると先行きが不安になりますね。

賃貸管理は「委託管理」か「自主管理」に分けることができますが、共通して出てくるキーワードに「時間」「手間」「費用」があります。


今回は賃貸管理の業務にどのようなものがあるかを知り、果たして委託管理と自主管理のどちらが良いのか、委託するならどんな会社が良いのかといったことを詳しく解説させていただきます。

賃貸経営をされる方にとって大変重要なことですので、一通りお目通しいただくことをお勧めします!

 1 意外と多い!賃貸管理に必要な業務と賃貸管理業の定義とは?

 賃貸経営は現物の不動産を所有して家賃収入を得るという古くから存在する投資方法の一つです。

そこには「人」が関わりますので、順風満帆に運用できることもあれば予想できないトラブルが起こることもあります。

賃貸経営をする中での「管理」は、不動産投資を成功に導けるかどうかの非常に重要なプロセスなのです。

 

では賃貸管理を行うにあたり、どんな業務が必要となるのでしょうか。

 

1-1 賃貸管理の業務一覧

 

賃貸経営で必要な業務。

まずは、物件を購入するところから入居者が退去するまでに必要な業務を一覧で見てみましょう。

 

【物件購入時】

・物件探し

・価格交渉

・物件調査

・購入申し込みと手付金支払い

・売買契約とローン手続き

・物件や鍵の受け渡し

・既存入居者の賃貸契約の承継(オーナーチェンジなどの場合)

 

【入居募集時】

・市場調査により家賃、敷礼金、更新料等の設定

・仲介会社の選別

・入居募集活動(チラシ作成、メディアへの掲載)

・仲介会社との媒介契約

・入居審査

・賃貸契約や保証会社との契約などの事務処理

・契約後の入金確認と清算

・鍵交換と受け渡し

 

【賃貸開始後】

・契約書や敷金、その他あらゆる書面の保管管理

・キャッシュフロー管理やリスク管理

・問い合わせやクレームの対応

・建物、設備の管理、清掃

・設備故障の対応

・電気設備やガス、防火等、各種法定点検の手配

・車庫証明や駐輪許可証などの発行

・家賃の入金管理

・滞納時の督促、法的処置

・更新の書類準備と手続き、更新料入金の確認

・家賃収入や経費等の帳簿付け、確定申告

 

【入居者退去時】

・退去申し出時の受付と手続き

・退去時の室内確認を含めた立会い

・鍵の返却

・敷金の返還、清算、確認

・修繕、クリーニングの業者手配

・退去時のトラブル対応

 

ここまでを全部数えると、実に32項目もあります。

オーナーによっては省略可能と判断される業務もあるかもしれませんが、入居者へ快適な住まいを提供するための円滑な賃貸経営を行うには、最低でも以上の業務は必要になると考えておきましょう。

 

1-2 賃貸管理には定義が?

 

賃貸管理には意外にも多くの業務が発生することが分かりましたが、前述のとおり、オーナーや地域、建物の種類によって行うべき管理の範囲が違います。

少なくとも賃貸管理業者であれば国土交通省が設けた「賃貸住宅管理業者登録制度」に登録する必要があり、同制度において賃貸管理業を「家賃・敷金等の受領事務」「契約更新事務」「契約終了事務」という3つの基幹業務を行う者と定めています。

但し、この制度への加入、登録は任意であって、必ずしも上記を定義として考える必要はありません。

賃貸住宅管理業者登録制度で定められた3つを基幹業務以外にも、それ以外の入居者の問い合わせ対応、建物や設備の管理・清掃、各種トラブル対応などが必要になるのは確かですから、管理会社と自主管理のどちらにするかは、時間、費用、手間、法的知識などを勘案したうえで、自分にはできないと思う部分は無理せず管理会社に委託する方が良いでしょう。

 2 管理委託と自主管理のメリットデメリット

 考える人

 不動産投資を考えている方や既に賃貸経営をされている方ですと、前出の管理業務の一覧を見て以下のような意見に分かれるかと思います。

 「こんなに業務があるんじゃ、管理会社に任せた方が楽だな…」

「業務が多くても管理委託費用が節約できるなら全部自分でやった方がいい!」

 
業務内容によっては自分でできることもあれば、プロや経験者に任せた方が安心という場合もありますので、本来は自分のできるところだけ自身で管理し、その他の業務は管理会社に委託するというカスタマイズができれば良いのですが、そんな管理会社も多くはありません。

 そこで、「委託管理と自主管理はどっちが良い?」ということを考えるにあたり、一つの判断材料となる「委託管理にした場合のメリットデメリット」「自主管理した場合のメリットデメリット」をご紹介させていただきたいと思います。

 

2-1 委託管理のメリットデメリット

 

委託管理とはその名のとおり「賃貸管理を専門の会社に任せる」ということ。

自分で管理しないことにより、メリットもデメリットもあります。

まずは、一般的な賃貸の管理委託がどのような流れとなっているのか、簡単な図でご紹介します。

 賃貸管理のしくみ

上図の流れを見ると効率の良さそうに見えますが、実はメリットデメリットもあります。

具体的には以下の図をご覧ください。

メリットとデメリット

 

2-2 自主管理のメリットデメリット

 

委託管理に対して、自主管理のメリットデメリットはどうでしょうか。

こちらも下図にまとめましたのでご覧ください。

  自主管理メリットとデメリット

こうしてそれぞれのメリットデメリットを整理してみると、委託管理も自主管理も一長一短ということが分かります。

自主管理のメリットにもある入居者とのコミュニケーションが大事と考えて自主管理を選ぶ方や、効率性を重視しして委託管理を選択する方など人によりけりですが、果たして委託管理と自主管理のどちらを選ぶべきなのでしょうか。

3 サラリーマンで不動産を所有するなら「委託管理」がベスト!

自分が賃貸経営をする際に管理を委託すべきか、自分で管理すべきか。

実はこの選択を間違えると、不動産投資として後の由々しき問題に発展する可能性もあります。

それってどういうことなんでしょう。

 

既に不動産を所有されている方が賃貸経営をすることになったキッカケは様々かと思いますが、大きく分けると以下の2つに分けられるでしょう。

 

・相続などで賃貸経営することになった

・転勤が決まって持ち家賃貸をすることになった

・将来の備えとして家賃収入を目的に始めた

・価格が上がると考え不動産を買った

etc

 

相続や生前贈与等で賃貸経営を継いだ方は、既に管理会社に委託されていたという方もいらっしゃると思います。

投資として不動産を購入された方は、サラリーマンや自営業という本業が別にある方が多いのではないでしょうか。

 

どちらにせよ自主管理をされるなら「業務が多い」というデメリットを許容しなければなりません。

 

特にサラリーマン投資家にとっての自主管理は、入居者対応や契約事務などの自分で時間を調整できない業務があってとても対応しきれませんので、無理せず委託管理にすべきです。

もしそれでも自主管理をしたいと考えるのであれば、本業を退職して賃貸経営を生業とする必要があります。

となると、もはや投資の範囲を逸脱しますのでサラリーマン投資家を目指す方にとっては本末転倒かもしれません…。

 

今これをお読みになっていらっしゃる方は、どんなきっかけで賃貸経営を考えていらっしゃいますでしょうか。

自分で賃貸管理を行う時間の余裕がない方であれば、時間や精神的余裕をお金で買うつもりで、無理せずに委託管理を選ぶことがベストな選択となります。

 

4 ベストな管理会社を探す5つのポイント

 

さて、ここまで賃貸管理における委託管理と自主管理の違いをご紹介し、サラリーマン投資家などの時間がない方は委託管理を選ぶべきと申し上げました。

この結論から「よし、じゃあ今すぐ管理会社に連絡だ!」と思った方は一旦ストップです。

賃貸の管理会社といっても世の中には数えきれないほど存在します。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会によれば、同協会に加入している会社数は1547社としていますが、任意加入である事から、実際には全国にもっとあるだろうと考えられます。

参考:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「協会概要」

数ある管理会社から「任せたい!」と思える管理会社を探すには、どういった点に留意すべきか。

 

一覧でまとめつつ解説させていただきます。 

良い賃貸管理会社の判断する5つのポイント

【管理手数料が安い】

「管理手数料」の相場は家賃の35%ですが、高いと10%ほどの会社もあります。

安ければ良いということではありませんが、管理手数料の安さに対してサービス内容が豊富かどうかは、管理会社選びの際にポイントして見ておくと良いでしょう。

 

【所有物件のエリアや入居付けに強い】

高い入居率を維持できるかどうかは管理会社選びで最も重要なポイント。

特に「所有物件のエリアに関して詳しい」「入居募集のチラシが工夫されている」「仲介会社との連携がなされている」という3つのポイントをクリアしているかは確認しておきましょう。

 
【豊富な管理実績がある】

管理会社の信頼度を「管理実績」で確認しましょう。

管理戸数は最低でも200戸以上はほしいところですが、管理戸数が多いほど良いということではなく、同時に入居率が高いかどうかが大事です。

最低でも95%以上の入居率というのも一つの目安にしてください。

 
【独自サービスが充実している】

最初に賃貸管理の業務をご紹介しましたが、逆に言えば、それらはどこの管理会社も行っていることです。

となると、「独自サービスが充実している」ということも管理会社のチェックポイントになります。

具体的には「24時間対応のコールセンターがある」とか、「空室、滞納、設備の補償がワンセット」「入居募集時の広告料が安い」など、他では見られないサービスがあれば賃貸管理の委託候補として押さえておきましょう。

 

【改善提案などのコンサルティングをしている】

賃貸経営を行っていくと、疑問に思うことや誰かに相談したくなることが必ず出てきますが、そんな時に適切なアドバイスや今後の経営方針について提案してくれる管理会社だと安心を得ることができますね。

管理会社は日々不動産と向き合っているため、相談してみると賃貸経営での意外な盲点や不足していることを教えてくれることが多いのです。

コンサルティングとしてでなくても、自分の賃貸経営について相談に乗ってくれる会社も管理委託すべき会社として選ぶ候補にしてみましょう。

 

5 おすすめ管理会社2社紹介

  握手をしている

では最後に、オススメの管理会社のご紹介です。

管理会社の良し悪しは前述のとおりですが、数多く存在する会社の中からその全てを満たしているかを調べるのは至難の業。

そこで「この会社はOK」と自信をもってご紹介できるものをピックアップしてみましたのでご覧ください。

5-1 日本財宅(管理戸数がかなり多い)

日本財託

賃貸管理ということで知らない人はいない会社の一つが「日本財託」です。

実績を見ると、管理戸数が実に2万戸を超え、入居率も99%以上を誇っており、空室を解消できる期間の短さや24時間対応のコールセンターがある事なども好評です。

管理手数料は家賃収入の5%で最低委託費は月3000円。

基本的な管理業務以外にも有料オプションとして修繕やリフォームの依頼も可能です。

参考:株式会社日本財託管理サービス

 

5-2 トラスト(送金手数料が無料)

トラスト

入居率の高さで言うと「株式会社トラスト」が提供している賃貸管理サービスもお勧めです。

管理物件の入居率は20181月の時点で97.47%と高く、滞納保証が6か月付いています。

また、他の会社ではあまり見られない「家賃の送金手数料が無料(トラスト負担)」も大きな魅力です。

実は見落としがちな送金手数料ですが、仮にマンションを3戸所有していて1戸の送金手数料が毎月400円だとすると年間で14400円にもなりますので、大きな節約に繋がります。

入居者とオーナーの間に立って意見の調整をしてくれながらも、24時間365日の入居者対応も行ってくれていますので、本当の意味で「顧客目線」に立った会社と言えます。

特筆すべきは、リノベーション提案も行っているということ。

まさかの大変身をしたリノベーション事例も見られますので、一度ホームページをご覧いただいてみてはいかがでしょうか。

参考:株式会社トラスト

まとめ


賃貸管理業務の一覧、委託管理と自主管理の違い、そして管理会社の選び方までを解説させていただきました。

途中で申し上げたとおり、賃貸経営における管理は今後の不動産投資を拡大させるか縮小させるかを決定付ける要因の一つであり、そもそも毎月のキャッシュフローに大きく影響することもあります。

 入居者目線で管理を考えることも大事ですが、まず第一に考えるべきは「賃貸経営を成功に導けるかどうか」ということ。

それを前提にした時に、まずは管理開始後に毎月の収支がどのように変わるのか、果たして資産価値は維持できるのか、管理会社が自分のサポーターになり得るかといった、あくまで「自分の目線」で考えて管理会社に委託すべきか自分で管理すべきかを検討すると良いでしょう。

賃貸管理が問題なくできれば、入居者対応にも余裕ができる上、満足度を上げる結果に繋がります。

「楽をしたいから」「大手だから」「何となく」といったことで選ぶのではなく、自分にメリットがあるかないかで管理会社を見極めていきましょう!