【不動産投資】賃貸管理の業務内容と賃貸管理業の定義とは？

賃貸管理と聞いても、「管理ってどんなことをするの？」とイメージがわかない方もいるんじゃないでしょうか？

実は賃貸管理と一口に言っても、業務内容は多岐にわたります。

管理方法によってトラブルになることは珍しくなく、国民生活センターの調べでは原状回復や敷金の相談だけでも2017年の1年間で13,178件もあったとされています。

会社員の方で、本業をしながら賃貸の管理まで行うのは相当な労力がかかるので多くの方が管理を委託しています。

今回は賃貸管理の業務内容や、委託管理と自主管理のどちらが良いのか、また委託するならどんな会社が良いのかについて詳しく解説します。

１.賃貸管理の業務内容と賃貸管理業の定義とは？

賃貸経営は現物の不動産を所有して、家賃収入を得るという古くから存在する投資方法の一つです。

そこには「人」が関わりますので、順風満帆に運用できることもあれば、予想できないトラブルが起こることもあります。

賃貸経営をする中での「管理」は、不動産投資を成功に導けるかどうかの非常に重要なプロセスなのです。

ではオーナー自信が賃貸管理を行う際に、どんな業務が必要となるのかについて見ていきましょう。

1-1：賃貸管理の業務一覧

賃貸経営に必要な業務。

まずは、物件を購入するところから入居者が退去するまでに必要な業務を一覧で見てみましょう。

 

【物件購入時】

・物件探し

・価格交渉

・物件調査

・購入申し込みと手付金支払い

・売買契約とローン手続き

・物件や鍵の受け渡し

・既存入居者の賃貸契約の承継（オーナーチェンジなどの場合）

 

【入居募集時】

・市場調査により家賃、敷礼金、更新料等の設定

・仲介会社の選別

・入居募集活動（チラシ作成、メディアへの掲載）

・仲介会社との媒介契約

・入居審査

・賃貸契約や保証会社との契約などの事務処理

・契約後の入金確認と清算

・鍵交換と受け渡し

 

【賃貸開始後】

・契約書や敷金、その他あらゆる書面の保管管理

・キャッシュフロー管理やリスク管理

・問い合わせやクレームの対応

・建物、設備の管理、清掃

・設備故障の対応

・電気設備やガス、防火等、各種法定点検の手配

・車庫証明や駐輪許可証などの発行

・家賃の入金管理

・滞納時の督促、法的処置

・更新の書類準備と手続き、更新料入金の確認

・家賃収入や経費等の帳簿付け、確定申告

 

【入居者退去時】

・退去申し出時の受付と手続き

・退去時の室内確認を含めた立会い

・鍵の返却

・敷金の返還、清算、確認

・修繕、クリーニングの業者手配

・退去時のトラブル対応

 

ここまでを全部数えると、実に32項目もあります。

オーナーによっては省略可能と判断される業務もあるかもしれません。

ですが、入居者へ快適な住まいを提供するための円滑な賃貸経営を行うには、最低でも以上の業務は必要になると考えておきましょう。

1-2：賃貸管理業の定義とは

賃貸管理には意外にも多くの業務があることが分かりました。

賃貸管理業者は国土交通省が設けた『賃貸住宅管理業者登録制度』に登録する必要があります。

同制度で定めている、3つの基幹業務とは下記です。

但し、この制度への加入、登録は任意であって、必ずしも上記を定義として考える必要はありません。

上記以外にも、入居者の問い合わせ対応、建物や設備の管理・清掃、各種トラブル対応などが必要になります。

ですので、時間、費用、手間、法的知識などを勘案したうえで、自分にはできないと思う部分は無理せず管理会社に委託する方が良いでしょう。

２.管理委託と自主管理のメリットデメリット

不動産投資を考えている方や既に賃貸経営をされている方ですと、前出の管理業務の一覧を見て以下のような意見に分かれるかと思います。

「こんなに業務があるんじゃ、管理会社に任せた方が楽だな…」

「業務が多くても管理委託費用が節約できるなら全部自分でやった方がいい！」

業務内容によっては自分でできることもあれば、プロや経験者に任せた方が安心という場合もあります。

自分で管理できるところ以外は管理会社に委託するということができれば良いのですが、そんな管理会社は実は少ないです。

そこで、「委託管理と自主管理はどっちが良いの？」ということを考えた際に、一つの判断材料となるのが『それぞれのメリット・デメリット』です。

2-1：委託管理のメリット・デメリット

委託管理とはその名のとおり「賃貸管理を専門の会社に任せる」ということ。

まずは、一般的な賃貸の管理委託がどのような流れとなっているのか、簡単な図でご紹介します。

上図の流れを見ると効率が良さそうに見えますが、実はメリット・デメリットもあります。

以下の図では、委託管理のメリット・デメリットについてまとめてみました。

 

2-2：自主管理のメリット・デメリット

委託管理に対して、自主管理のメリット・デメリットはどうでしょうか。

こちらも下図にまとめましたのでご覧ください。

こうしてそれぞれのメリットデメリットを整理してみると、委託管理も自主管理も一長一短ということが分かります。

３.サラリーマンで不動産を所有するなら「委託管理」がベスト！

自分が賃貸経営をする際に管理を委託すべきか、自分で管理すべきか。

実はこの選択を間違えると、不動産投資として後の由々しき問題に発展する可能性もあります。

それってどういうことなんでしょう？

オーナー自身が賃貸経営をする理由は大きく分けて、以下のものがあります。

自主管理をされるなら『業務が多い』というデメリットを許容しなければなりません。

特にサラリーマンや他に本業のあるオーナー様にとって、自主管理に使う時間を確保することは困難です。

そのため、多くのサラリーマンオーナーは効率面を重視して、管理を委託しています。

 

４.ベストな管理会社を探す５つのポイント

さて、ここまで委託管理と自主管理の違いをご紹介しましたが、大事なのは管理会社の選び方です。

管理会社といっても世の中には数えきれないほど存在します。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会によれば、同協会に加入している会社数は2124社としていますが、任意加入である事から、実際には全国にもっとあるだろうと考えられます。

参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「協会概要」

数ある管理会社から「任せたい！」と思える管理会社を探すには、どういった点に留意すべきか。

一覧でまとめつつ解説させていただきます。

【管理手数料が安い】

管理手数料の相場は家賃の3～5%ですが、高いと10%ほどの会社もあります。

安ければ良いということではありませんが、管理手数料の安さに対してサービス内容が豊富かどうかは、管理会社選びの際にポイントとして見ておくと良いでしょう。

【所有物件のエリアや入居付けに強い】

高い入居率を維持できるかどうかは管理会社選びで最も重要です。

特に注意したいポイントは下記

上記の3つのポイントをクリアしているかどうかは最低限チェックしておきましょう。

【豊富な管理実績がある】

管理会社の信頼度を「管理実績」で確認しましょう。

管理戸数は最低でも200戸以上はほしいところですが、管理戸数が多いほど良いということではなく、同時に入居率が高いかどうかが大事です。

最低でも95％以上の入居率というのも一つの目安にしてください。

【独自サービスが充実している】

最初に賃貸管理の業務をご紹介しましたが、それらはどこの管理会社も行っていることです。

となると、「独自サービスが充実している」ということも管理会社のチェックポイントになります。

たとえば、

・24時間対応のコールセンターがある

・空室、滞納、設備の補償がワンセット

・入居募集時の広告料が安い

など、他では見られないサービスがあれば賃貸管理の委託候補として押さえておきましょう。

【改善提案などのコンサルティングをしている】

賃貸経営を行っていくと、疑問に思うことや誰かに相談したくなることが必ず出てきます。

そんな時に適切なアドバイスや今後の経営方針について提案してくれる管理会社だと安心を得ることができますね。

管理会社は日々不動産と向き合っているため、相談してみると賃貸経営での意外な盲点や不足していることを教えてくれることが多いのです。

コンサルティングとしてでなくても、自分の賃貸経営について相談に乗ってくれる会社も管理委託すべき会社として選ぶ候補にしてみましょう。

 

５.おすすめ管理会社2社紹介

では最後に、オススメの管理会社のご紹介です。

管理会社の良し悪しは前述のとおりですが、数多く存在する会社の中からその全てを満たしているかを調べるのは至難の業。

そこで「この会社はOK」と自信をもってご紹介できるものをピックアップしてみましたのでご覧ください。

5-1：日本財宅（管理戸数がかなり多い）

賃貸管理ということで知らない人はいない会社の一つが「日本財託」です。

実績を見ると、管理戸数が実に2万戸を超え、入居率も99%以上を誇っており、空室を解消できる期間の短さや24時間対応のコールセンターがある事なども好評です。

管理手数料は家賃収入の5%で最低委託費は月3000円。

基本的な管理業務以外にも有料オプションとして修繕やリフォームの依頼も可能です。

参考：株式会社日本財託管理サービス

5-2：トラスト（送金手数料が無料）

入居率の高さで言うと「株式会社トラスト」が提供している賃貸管理サービスもお勧めです。

管理物件の入居率は2018年1月の時点で97.47％と高く、滞納保証が6か月付いています。

また、他の会社ではあまり見られない「家賃の送金手数料が無料（トラスト負担）」も大きな魅力です。

実は見落としがちな送金手数料ですが、仮にマンションを3戸所有していて1戸の送金手数料が毎月400円だとすると年間で14400円にもなりますので、大きな節約に繋がります。

入居者とオーナーの間に立って意見の調整をしてくれながらも、24時間365日の入居者対応も行ってくれていますので、本当の意味で「顧客目線」に立った会社と言えます。

特筆すべきは、リノベーション提案も行っているということ。

まさかの大変身をしたリノベーション事例も見られますので、一度ホームページをご覧いただいてみてはいかがでしょうか。

参考：株式会社トラスト

 

まとめ

賃貸管理業務の一覧、委託管理と自主管理の違い、そして管理会社の選び方までを解説させていただきました。

賃貸経営における管理は今後の不動産投資に大きく影響を与えます。

賃貸経営を成功させるためのは大事なのが下記。

「楽をしたいから」「大手だから」「何となく」といったことで選ぶのではなく、自分にメリットがあるかないかで管理会社を見極めていきましょう！

 

 

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