【オーナーチェンジ物件とは?】失敗しない3つのチェックポイントを解説

公開日 2019-06-01 最終更新日 2023-01-21

不動産の物件サイトをみていると、よく目にする「オーナーチェンジ」。

そもそも、「オーナーチェンジって何?」と思う方もいると思います。

オーナーチェンジとは、賃借人がいる物件で、すぐに家賃を受け取ることができる物件のことをいいます。

そんな物件があるなら、空室の物件なんて、選ぶ必要なさそうですよね。

ですが、オーナーチェンジ物件を選ぶ際に、注意するポイントを知っていないと、トラブルに巻き込まれる可能性があります。

この記事では、オーナーチェンジの仕組みと、オーナーチェンジ物件を選ぶメリット・デメリット、オーナーチェンジ物件で見るべきポイントを解説いたします。

この記事を読むことで、オーナーチェンジ物件を選ぶ際のポイントが、わかるようになります。

ぜひ参考にしてください。

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1.オーナーチェンジ物件とは「賃借人」がいる物件のこと

オーナーチェンジ物件は、以前のオーナーが締結していた賃貸借契約内容を、新オーナーに継承することをいいます。

そのため、物件の引渡し日から、すぐに家賃を受け取ることができます。

つまり、賃貸契約などの諸条件はそのままに、オーナーだけが変わるため「オーナーチェンジ」と呼ばれているわけですね。

どれだけ大規模なアパートでも、一室さえ入居中であれば、オーナーチェンジ物件となります。

では、継承するのは権利だけでしょうか。

実は「権利」の他に、「義務」も継承することになります。

そこで、オーナーチェンジ物件では、どのような「権利」と「義務」を継承するか確認していきましょう。

引き継ぐものは3つの「権利」と「義務」

所有権が移転したことで、賃貸借契約も一緒に引き継ぐことになります。

賃貸借契約では、3つの「権利」と「義務」を引き継ぐことになります。

さっそく、内容を確認していきましょう。

権利

①賃料を受け取る権利
物件の引渡しを受けた日から、賃料を受け取る権利が発生します。

②退去した際に建物が返還される権利
所有権はオーナーが持っているため、解約すると入居者は建物を明け渡さなければならず、建物は返還されます。

③原状回復をしてもらう権利
入居者は原状回復をした上で、建物を返還しなければなりません。

そこで、必要に応じて原状回復工事を請求することができます。

なお原状回復とは、借りる前の状況に戻すということではありません。

入居者が通常の使い方によって経年劣化、通常損耗したものについては、原状回復の義務はなく、通常の使用では明らかに考えられないような、損耗等がある場合に限り、原状回復義務が発生します。

義務

①建物を入居者に使用させる義務
入居者には賃借権があり、オーナーには賃借人との賃貸借契約の元、賃借人に建物を使用させる義務が発生します。

②建物を修繕する義務
入居者に安全に利用してもらうために、必要最低限の修繕をしなければなりません。

ただし、法律が認めている範囲内で、特約で修繕項目を入居者負担とすることもできます。

③退去時に敷金を返還する義務
敷金は預り金ですので、原則退去する際に、無利息で返還しなければいけません。ただし、未払い賃料への充当や原状回復費用との相殺は可能です。
※未払い賃料への充当は、事前の告知が必要です。

賃借人には「通知」をすべき

物件が引渡しされたら、オーナーが変わったことを賃借人に通知しましょう。

通知は任意ですが、敷金の返還義務があることや、家賃の振込先の変更などがあるので、通知することが大切です。

ちおなみに、管理会社がある場合は、管理会社がすべてをやってくれます。

2.“引き継ぐ”3つのメリット

実は、オーナーチェンジ物件は初心者にオススメです。

というのも、すでにある賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになるからです。

初心者の方でも、すぐに運用することができ、簡単に始められます。

引き継ぐ3つのメリットについて、見ていきましょう!

メリット1:時間と手間がかからない

既に賃借人がいるので、入居者募集、リフォームが不要。

時間と手間がかからず、物件の引渡したあとに行うことは、新しい家賃の支払先を、入居者に伝えることだけになります。

メリット2:今までのデータがあるので、資金計画がたてやすい

賃貸借契約書が残っているので、賃料や入居日、空室の期間など事前に運用イメージをもつことができます。

特に始めたばかりのころは、オーナーとしてのノウハウが少ないので、入居者募集や管理会社の選定で失敗することがあります。

また、資金計画が立てやすいので、銀行のローン審査も通りやすいのも、メリットです。

メリット3:購入後すぐに家賃収入がはいる

前オーナーから、家賃を受け取る権利も引き継いでいるので、すぐに家賃が入ります。

空室であれば、リフォームや入居者募集期間で、実際に家賃を受け取るまで、期間が開く場合があります。

3.“引き継ぐ“3つのデメリット

オーナーチェンジは今までの結果は分かっているのですが、経緯が見えにくく、
そこに落とし穴がある可能性があります。

よく分かっていないことを引き継ぐのはリスクがあります。

それでは、3つのデメリットとはどのようなものがあるか確認していきましょう。

デメリット1:内見ができない

賃借人がいるため、部屋の内見ができません。そのため部屋の中の状況がわかりません。

その結果、退去時の原状回復費用が多額になる恐れがあります。

デメリット2:入居者を選ぶことができない

既に入居しているため、悪質な入居者の場合があります。

書類上の問題点はなくても、あとからささいな事でのクレームや、ちょっとしたことで保険金や慰謝料を請求してくるような悪質な入居者もいます。

とはいえ、入居者が嫌だと言っても、簡単に退去させることはできません。

また、個人的な理由で、自分が住みたい等の理由で退去させることもできません。

入居者の賃借権は法律で強く守られているため、退去には正当な事由が必要となります。

デメリット3:前オーナーの管理費・修繕積立金の滞納

前オーナーが管理費・修繕積立金の支払いを滞っている場合は、現オーナーが代わりに支払わなければいけません。

というのも、オーナーから「引き継ぐ義務」に含まれているからです。

そのようなことにならないように、建物の引渡しまでの間、もしくは代金の受領と同時に前オーナーに支払いを済ませるよう、依頼しましょう。

また、契約書に『管理費・修繕積立金の完済』を条件としておくのも、後々のトラブル防止になります。

4.実体験から学ぶ失敗事例

オーナーチェンジによる失敗は経緯が見えず、購入前にリスクをきちんと把握できなかったのち、購入後に詳しい状況が判明したことでよく起こっております。

具体的に、どのようなことを見落とすと失敗につながるのか、失敗事例を確認していきましょう。

失敗事例1:入居者がサクラで購入後すぐに退去

物件価格:1100万円 月額家賃:80,000円 表面利回り:8.7%

家賃が高く、利回りも高いため購入。

しかし、購入後すぐに退去が決まり、新たに入居募集を開始したところ、家賃相場は55,000円だった。

実は入居者が不動産会社の関係者で、入居者がいるようにみせかけていたのです。

家賃相場よりも高額な家賃で入居している場合は、サクラである可能性もゼロではありません。

更に、繁忙期に賃貸仲介会社に広告料を多く支払い、高い家賃で営業活動を行ってもらったなんてこともあります。

実際の家賃が他と比較してみて、適正なのかどうかを冷静に判断するためにも、家賃相場は必ず調査しておかなければなりません。

失敗事例2:入居者が退去した後、家賃が下がってしまった

物件価格1,160万円 表面利回り:7%

月額家賃:68,000円(更新5回)

入居者:29歳、男性、会社員、大学生時代から入居

購入後、半年経ってから入居者が結婚することになり、退去してしまった。

現在の家賃相場は60,000円。

実際に60,000円で新しい入居者を見つけることができたのですが、表面利回りが6.2%に下がってしまいました。

長く入居者が住んでいた場合や、家賃相場よりも高い家賃で住んでいた場合、入居者が退去した後に一気に家賃が下がってしまい、収入が下がってしまうことがあります。

特に入居者が学生時代から入居し続け、就職しても転居せずにいた場合は、転職や結婚を転機として、退去してしまうことがあります。

失敗事例3:実は設備が故障していた

エアコンが異音をだしていたが、特に使用できたので入居者は報告せずにいた。

また、旧オーナーが売却活動を行うにあたり、入居者に設備故障がないかの確認を怠っていた。

その後、新オーナーの賃貸管理会社が挨拶の際に、初めてエアコンが故障していることが判明。

入居者が問題ないと判断し、旧オーナーが設備の故障を認識していないことがあります。

また、あとで設備故障があることが判明したとしても、免責や設備故障に対しての取り決めがなければ、こちらが費用負担して対応しないといけない場合があります。

それ以外に、経年劣化によりクロスが変色してしまっていたり、床にキズがついている場合、原状回復工事が多額に及ぶこともあります。

5.オーナーチェンジ物件だからこそ、チェックするポイント

前章でも書いた通り、オーナーチェンジ物件にはメリットがある反面、デメリットもあります。

しかし、気をつけるべきポイントさえ把握していれば、チェックすべきポイントもおのずと見えてきます。

では、どんなことに気をつければいいのでしょうか?

チェックポイント1:賃貸借契約書を確認する

賃貸借契約書は、入居者の情報を知る上で大切な書類です。

賃貸借契約書で確認できる主な情報は下記。

・入居期間
・保証人の有無
・解約予告期間
・更新料の有無
・費用負担の割合
・敷金に関する事項

入居者とどういった内容の約束(契約)をしているのか、しっかり確認するようにしましょう。

もし、不安な場合は旧オーナーに確認し、聞き取りを行うことも重要です。

チェックポイント2:必ず現地調査をする

オーナーチェンジ物件というのは、マンションの内見ができません。

そこで、最低限下記の場所は確認するようにしましょう。

・共用部
・ゴミ捨て場
・駐輪所など

上記を確認することで、管理状況や入居者の質がわかります。

管理が不十分だと、ゴミが放置され、管理組合で処理できずに、粗大ごみで溢れているマンションもあります。

共用部の印象は、入居者募集の際に大きく影響します。

購入前に一度は現地に赴き、確認するようにしましょう。

チェックポイント3:修繕履歴を確認する

資産価値を維持する上で、修繕履歴や修繕計画は非常に重要になります。

今まで何をどのくらい修繕しているのか。

修繕積立金はどのくらいあって、大規模修繕工事をいつ行っているか、予定はあるのかなどですね。

『重要事項調査報告書』や『修繕計画書』を確認しましょう。

加えて、室内の修繕履歴も購入時に確認するようにしましょう。

敷金精算のときに、室内の修繕履歴があると、退去の際の原状回復費用でトラブルを回避できます。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、賃貸借契約を引き継ぐことで、お手軽に不動産投資を始められるメリットがあるため、初心者の方にはオススメです。

事実、空室物件ではなく、オーナーチェンジ物件の方が初心者に好まれています。

しかし、手軽さゆえ本質が見えていないと、むしろ空室物件に比べてトラブルに発展する可能性が高いことはあまり知られてはおりません。

オーナーチェンジ物件を選ぶ際には、手軽さに油断せず、現地に足を運ぶ、修繕履歴等マンションの調査を行う、賃貸借契約書を読み込むなど、基本的なことを忘れないでください。

注意するポイントを踏まえながら、狙うべきオーナーチェンジ物件を購入することで、トラブルが少なく、退去の可能性を抑え、家賃を高い水準で維持したマンション投資が実現できます。

※不動産投資のはじめ方について、下記の記事でも解説していますので、興味ある方はチェックしてみてください。

≫≫不動産投資のはじめ方7ステップ|初心者でも失敗しない方法

 

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