【失敗の原因は○○だった】オーナチェンジ物件に潜む落とし穴とは

不動産の物件サイトをみていると、よく目にする「オーナーチェンジ」。

そもそもオーナーチェンジって何?と思う方もいると思います。

オーナーチェンジとは賃借人がいる物件で、すぐに家賃を受け取ることができる物件のことをいいます。

そんな物件があるなら空室の物件なんて選ぶ必要なんてなさそうですよね。

ですが、オーナーチェンジ物件を選ぶ際に注意するポイントを知っていないとトラブルに巻き込まれる可能性があります。

この記事ではオーナーチェンジの仕組みとオーナーチェンジ物件を選ぶメリット・デメリット、
オーナーチェンジ物件で見るべきポイントを解説いたします。

この記事を読むと、良いオーナーチェンジ物件に出会えるようになりますので、ぜひ参考にしてください。

1 オーナーチェンジ物件とは「賃借人」がいる物件のこと

オーナーチェンジ物件は以前のオーナーが持っていた賃貸借契約内容を新オーナーに継承することで、

物件の引渡し日からすぐに家賃を受け取ることができる物件のことをいいます。

つまり、賃貸物件諸条件はそのままにオーナーだけが変わるため「オーナーチェンジ」と呼ばれているわけですね。

どれだけ大規模なアパートでも一室さえ入居中であればオーナーチェンジ物件となります。

では、継承するのは家賃を受ける権利だけでしょうか。

実は「権利」の他に「義務」も存在しています。

そこで、オーナーチェンジ物件ではどのような「権利」と「義務」を継承するか確認していきます。

1-1 引き継ぐものは3つの「権利」と「義務」

所有権が移転したことで、賃貸借契約も一緒に引き継ぐことになります。

賃貸借契約では3つの「権利」と「義務」を引き継ぐことになりますので、内容を確認していきましょう。

権利

①賃料を受け取る権利

物件の引渡しを受けた日から賃料を受け取る権利が発生します。

②退去した際に建物を返還される権利

所有権はオーナーが持っているため、解約すると入居者は建物を明け渡さなければならず、
建物は返還されます。

③原状回復をしてもらう権利

入居者は原状回復をした上で建物を返還しなければなりません。
そこで、必要に応じて原状回復工事を請求することができます。
なお、原状回復とは借りる前と同等にするということではありません。
入居者が通常の使い方によって経年劣化、通常損耗したものは原状回復義務がなく、
入居者の使い方が悪く損耗が発生、拡大したものまたは通常の使用では明らかに考えられない損耗等があるものに限り原状回復義務があるといえますので、ご注意ください。

義務

①建物を入居者に使用させる義務

入居者には賃借権があり、建物を占有・使用させなければなりません。

②建物を修繕する義務

入居者に安全に利用してもらうために、もし破損したら、修繕しなければなりません。
ただし、特約で入居者が修繕するものを決めることができます。

③退去時に敷金を返還する義務

敷金は預り金ですので、未払い賃料や原状回復費用等の支払がない場合、
敷金は入居者に変換しなければなりません。

1-2 賃借人には「通知」をすべき

物件が引渡しされたら、オーナーが変わったことを賃借人に通知しましょう。

通知は任意ですが敷金はの返還義務があることや家賃の振込先の変更などがあるので通知することが大切です。

自主管理ではなく、賃貸管理会社が管理している場合は全て行ってくれることがあります。

2 “引き継ぐ”3つのメリット

実はオーナーチェンジ物件は初心者におすすめです。

すでにある賃貸借契約をそのまま引き継ぐことで得られる3つのメリットがあれば、

初心者の方でもすぐに運用することができるため、簡単に始められます。

どのようなことが簡単になり、メリットになるか次のようなことが挙げられます。

2-1 時間と手間がかからない

既に賃借人がいるので、入居募集、リフォーム等が不要です。

時間と手間がかからず、物件の引渡し後に行うことは、新しい家賃の支払先を入居者に伝えることだけになります。

2-2 今までのデータがあるので資金計画がたてやすい

賃貸借契約書等が残っているので、賃料や入居日、空室の期間など事前に運用イメージをもつことができます。

特に初心者の方はノウハウが少ないので、いろいろな賃貸借契約書を見ることで、
どのような契約内容がオーナーと入居者にとって最適なのか見えてくるかもしれません。

2-3 購入後すぐに家賃収入がはいる

前オーナーから家賃を受け取る権利を引き継いでいるのですぐに家賃が入ります。

特にローンで購入している場合は、自己資金から支払う必要性がないため非常に助かります。

空室であれば、リフォームや入居募集期間で実際に家賃を受け取るまで数カ月の時間が必要になります。

3 “引き継ぐ“3つのデメリット

オーナーチェンジは今までの結果は分かっているのですが、経緯が見えにくく、
そこに落とし穴がある可能性があります。

よく分かっていないことを引き継ぐのはリスクがあります。

それでは、3つのデメリットとはどのようなものがあるか確認していきましょう。

3-1 内見ができない

賃借人がいる部屋の内見ができないため部屋の中の状況がわかりません。

その結果、退去時の原状回復費用が多額になる恐れがあります。

3-2 入居者を選ぶことができない

既に入居しているため悪質な入居者の場合があります。

家賃の支払いは遅延せず、問題点が分からなかったが、購入後、細かなことでもクレームを入れ、
保険金や慰謝料等を請求してくる悪質な入居者だったということが後から判明することがあります。

かといって、入居者が嫌だと言っても退去させることもできません。

また、個人的な理由で自分が住みたい等の理由で退去させることもできません。

入居者の賃借権は強く法律で守られているため退去には正当な事由が必要となります。

3-3 前オーナーの管理費・修繕積立金の滞納

前オーナーが管理費・修繕積立金の支払いを滞っている場合支払わなければならないといけません。

そのようなことがないよう建物の引渡しまでの間もしくは代金の受領と同時に支払いを行い、
こちらが支払うことがないように気を付けましょう。

4 実体験から学ぶ失敗事例

オーナーチェンジによる失敗は経緯が見えず、購入前にリスクをきちんと把握できなかったのち、
購入後に詳しい状況が判明したことでよく起こっております。

具体的にはどのようなことを見落とすと失敗につながるのか失敗事例を確認していきます。

4-1 入居者がサクラで購入後すぐに退去

価格1100万円 家賃80,000円 表面利回り 8.7

家賃が高く、利回りも高いため購入。

しかし、購入後すぐに退去が決まり、新たに入居募集を開始したところ家賃相場は55,000円だった。

実は入居者が不動産会社の関係者で入居者がいるようにみせかけていた。

家賃相場よりも高額な家賃で入居している場合は、サクラである可能性もゼロではありません。

更に、繁忙期に賃貸仲介会社に広告料を多く支払い、高い家賃で営業活動を行ってもらったなんてこともあります。

実際の家賃が他と比較しどうなのかを冷静に判断するためにも、家賃相場は必ず調査しておかなければなりません。

4-2 入居者が退去した後家賃が下がってしまった

価格1,160万円 表面利回り 7

入居者 29歳 男性 会社員 家賃68,000円(更新5回)大学生時代から入居。

購入後、半年経ってから入居者が結婚することになり、退去してしまった。

現在の家賃相場は60,000円。実際に60,000円で新しい入居者を見つけることができたが、表面利回りが6.2%に下がってしまった。

長く入居者が住んでいた場合や、家賃相場よりも高い家賃で住んでいた場合、入居者が退去した後に一気に家賃が下がってしまい収入が下がってしまうことがあります。

特に入居者が学生時代から入居し、就職しても転居せずにいた場合は、転職や結婚等転機を迎えると退去してしまうため、このような場合、高い価格で購入する際は注意が必要です。

4-3 実は設備が故障していた

エアコンが異音をだしていたが、特に使用できたので入居者は報告せずにいた。

また、旧オーナーが売却活動を開始しても入居者に設備故障がないか確認することを怠っていた。

その後、購入した新オーナーの賃貸管理会社が挨拶で連絡した際に初めてエアコンが故障していることが判明。

入居者が問題ないと判断し、旧オーナーが設備の故障を認識していないことがあります。

また、引渡し後、入居者にあいさつした際に設備故障があることが判明しても、売買契約書の内容によって、
瑕疵担保免責や設備故障に対しての取り決めがなければこちらが費用負担して対応しないといけない場合があります。

それ以外に、たばこが原因で壁が変色してしまっていたり、床などに穴が開いているなど退去立ち合いで初めて判明し、原状回復工事が多額に及ぶこともあります。

5 オーナーチェンジ物件だからこそチェックするポイント

前章でも書いた通り、オーナーチェンジ物件のメリットがある反面デメリットがあります。

しかし、気を付けなければいけないポイントさえ把握していればチェックすべきポイントがおのずと見えてきます。

では、どんなことに気を付けなければならないのでしょうか。

5-1 賃貸借契約書を確認する

賃貸借契約書は入居者の情報を知る上で大切な情報です。

どんな人がいつどのくらい入居しているのか、保証人の有無、敷金などを確認することはもちろんのこと、
費用負担がどちらなのか、解約予告期間がいつなのか、更新料の有無等一通り賃貸借契約書は目を通すよう確認してください。

賃貸借契約書のコピーしかないということもよくあります。
必要であれば、賃貸借契約書を再作成して、トラブルとなる要因を取り除くように心がけましょう。
不安な場合は旧オーナーに確認し、聞き取りを行うことも重要です。

5-2 必ず現地調査をする

オーナーチェンジ物件はマンションの内見ができません。

しかし、外観や共有部、ゴミ捨て場、駐輪場などをみることで管理状況や入居者の質がわかります。

管理が不十分だと、不法投棄したゴミが放置され、管理組合で処理できずに粗大ごみで溢れているマンションもあります。

マンションで感じた印象は、入居募集の際に大きく影響します。

購入前に一度は現地に赴き、問題ないことを確認しましょう。

5-3 修繕履歴を確認する

資産価値を維持する上で、修繕履歴や修繕計画は非常に重要になります。

今まで何をどのくらい修繕しているのか。修繕積立金はどのくらいあって、大規模修繕工事をいつ行っているか、予定はあるか。

重要事項調査報告書や修繕計画書をみて確認しましょう。

加えて、室内の修繕履歴も購入時に把握してください。

敷金精算のときに室内の修繕履歴があると、退去時の原状回復費用を賃借人求めやすくなります。

6 まとめ

オーナーチェンジ物件は、賃貸借契約を引き継ぐことで、お手軽に不動産投資を始められるメリットがあるため初心者の方にはおすすめです。

事実、初心者の方は空室物件ではなく、オーナーチェンジ物件を好む傾向にあります。

しかし、手軽さゆえ本質が見えていないと、むしろ空室物件に比べてトラブルに発展する可能性が高いことはあまり知られてはおりません。

オーナーチェンジ物件を選ぶ際には、手軽さに甘んじることなく、現地に足を運ぶ、修繕履歴等マンションの調査を行う、賃貸借契約書を読み込むことが重要です。

注意するポイントを踏まえながら、狙うべきオーナーチェンジ物件を購入することで、
トラブルが少なく、退去の可能性を抑え、家賃を高い水準で維持したマンション投資が実現できます。

ぜひ、この記事を参考にまずは、物件検索から始めてくださいね。

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