不動産投資と不動産クラウドファンディングの違いを徹底比較！どっちがオススメかも解説

ここ数年、不動産クラウドファンディングが新しい不動産投資手法として注目されるようになり、新規案件数・出資額も年々上昇しています。

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しかしながら、不動産投資が何かはイメージできても、不動産クラウドファンディングは「ネットを使って複数人で不動産投資ができるようになったもの」くらいのイメージの方もいらっしゃるかもしれません。

この仕組みを詳細に理解していくと、両者のメリットや向き不向きが浮き彫りになります。
理解を深めれば、きっと今よりも有意義な投資判断ができるようになるでしょう。

そこで今回は、不動産投資と不動産クラウドファンディングの違いについて比較していきます。

 

１.不動産投資と不動産クラウドファンディングの仕組みと違い

そもそも「不動産投資とは何か？」「不動産クラウドファンディングとは何か」、その仕組みを理解していきましょう。

不動産投資とは

不動産投資とは、土地や建物を購入し、貸し出すことで家賃収入を得たり、取得時よりも高く売って売却益を得たりする投資です。投資対象は、アパートやマンション、ビル、一棟物件や区分所有物件、新築・中古など、さまざまな形があります。

不動産クラウドファンディングとは

不動産クラウドファンディングとは、複数の投資家から集めた資金で不動産事業を行い、その利益が投資家に分配される仕組みです。インターネット上で集めた資金を元手に、事業主が収益物件の運用を行います。それによって得る家賃収入や売却益の利益に応じて、投資家は分配金を得ることができます。

不動産投資と不動産クラウドファンディングの違い一覧

それぞれがどんな違いがあるかがわかるように、両者の違いを表にまとめました。

2.不動産投資と比べて「不動産クラウドファンディングのよい点」

先に不動産クラウドファンディングのよい点を見ていきましょう。不動産投資と比較したとき、次のようなメリットがあります。

①クラファンは「少額で始められる」

不動産クラウドファンディングの場合、大きな出資は必要なく、投資金額は一口1万円から始められるという手軽さがあります。
まとまった初期投資費用を用意できない人、気軽に投資をしたい人などと相性がいい投資と言え、既存の投資家はもちろん、比較的若いミレニアム世代でも人気が高まっています。

一方で、不動産投資では、収益物件を取得するための多額の資金が必要です。初期費用がどれくらいかかるかは、物件の種類や立地によって異なりますが、たとえば、首都圏で言うと、区分マンションなら数千万円、一棟物件なら数億円。
比べると、どれだけ不動産クラウドファンディングが少額で始められるかということがわかりますね。

②クラファンは「手間がかからない」

不動産クラウドファンディングでは、物件の管理などは事業者がすべて行うため、投資したあとは事業者に運用を任せることができます。分配金を待つだけで、業者の手配などの手間はかかりません。さらに、インターネットで簡単に登録・申込みが可能で、分配金の受け取りまでもすべてネットで完結します。

一方で、不動産投資では、物件の取得後に、入居者の募集、契約手続き、クレーム対応、部屋の修繕・メンテナンス、家賃管理など管理の手間が発生します。
管理会社など専門業者へ依頼することができますが、管理会社の選定や委託といった作業と費用は発生してしまいます。

また、不動産投資では、取得した物件を売却することで最終的な収支が確定します。売却を成立させるまでには買い手を探したり、売却価格を交渉したりといった手間もかかってきます。

不動産クラウドファンディングは投資した後は不動産運用のプロに任せて、運用終了まで待つだけ。誇張ではなく、本当に「ほったらかし投資」と言えます。

③クラファンは「ストレスが少ない」

不動産クラウドファンディングは、当初の想定利回りに対して途中で大きく下回ったり、元本がなくなったりするということは稀です。なので、基本的には想定利回りに納得して投資したあとは、最終的に分配金を受け取るまで、値動きや利回りを気にすることはありません。

不動産投資では「急な修繕費用が発生した」「物件の価値がどんどん下がっている」「空室がなかなか埋まらない」「売却先が見つからない」といった問題が突然発生することがあり、それがストレスになる人もいます。
また、不動産投資では、管理会社、リフォーム会社、不動産仲介会社、金融機関、税理士といった各専門家とやりとりをすることになります。助けられることが多いのは確かですが、「自分が思ったように動いてくれない」「予想外の行動をしてしまう」といったことも起こり、人間関係のストレスを抱える人も少なくありません。

もちろん、そういった不動産投資にまつわるストレスは慣れの問題であったり、起きないように事前に手を打つこともできるかもしれません。
しかし、やはり比べたときには、不動産クラウドファンディングでは、不動産投資のような課題に直面することも、他人に影響されることも仕組み上ほぼ起きないため、ストレスフリーで、精神面も安定した状態で投資ができると言えるでしょう。

3.不動産クラウドファンディングに比べて「不動産投資のよい点」

ここまで読み、不動産クラウドファンディングのよさは理解していただけたと思いますが、一方で、不動産投資については「大変そうだからやりたくないなあ・・」と思った人もいるかもしれません。

しかし、不動産投資には不動産クラウドファンディングにはないよさがあります。
不動産クラウドファンディングと比較したとき、不動産投資には次のようなメリットがあります。

①不動産投資の方が「リターンが大きい」

物件に入居者がいる状態が続けば、毎月家賃収入を得られるので、安定収入となり、得るリターンも大きくなります。
不動産クラウドファンディングよりも投資金額が多額になりますが、不動産投資はその分まとまった金額のリターンを得ることができるのです。

②不動産投資の方が「長期的に収入を得られる」

不動産クラウドファンディングは数ヵ月から数年の短期運用ですが、不動産投資は長期運用です。
定年後には、不動産投資から得られる家賃収入が私的年金代わりになります。国民年金や厚生年金とは別に、家賃収入が入ってくるため、老後資金に余裕が生まれるでしょう。

③不動産投資は「ローンを活用できる」

不動産投資は、金融機関の融資（不動産投資ローン）を利用することで、少額の手元資金から多額の投資によるレバレッジ効果を得られます。

不動産クラウドファンディングでは、ローンは使えないので、自己資金分しか投資ができませんが、不動産投資ではローンを活用することができます。
ローン返済も家賃収入でできるため、うまく運用していけば、少ない元手で効率的に資産を増やすことができます。

④不動産投資は「税制上のメリットがある」

不動産クラウドファンディングは不動産を所有するのではなく、不動産を購入する事業者への投資となるため、基本的には雑所得となり、税制上のメリットを得られません。控除を受けられず、得た収入分の税金はきちんと納める必要があります。

一方で、不動産投資では、不動産を所有することになります。そこで、例えば、不動産収入より経費額が多くなった場合は、給与所得との損益通算が可能となり、給与所得から天引きされた所得税が確定申告により還付されます。

つまり、不動産クラウドファンディングでは節税はできませんが、不動産投資では税制上のメリットを受けられ、節税が可能です。相続の際は、相続税の節税にもなります。

4.どっちがオススメ？投資初心者は不動産クラウドファンディング

それぞれのよさはわかったものの、「結局、私はどっちがいいの？」と思った方もいるかもしれません。

投資資金やリスク許容度によって変わってきますが、初心者にオススメするのは、ずばり不動産クラウドファンディングです。

まずは不動産クラウドファンディングは少額からの投資が可能です。
投資初心者はリスクを最小限に抑えながら不動産市場に参入ができます。

短期運用という点も、リスクを抑えることにつながります。不動産クラファンは数ヵ月から数年の短期運用となりますが、その短期の間に経済状況や経営状況が大きく変化する可能性は低く、投資家に損失が生じる可能性も低くなるからです。

分散投資という点でいうと、不動産投資と違って1つの投資物件に集中せず、様々な不動産物件に分散して投資がしやすいです。
投資初心者が一ヶ所に全ての資金を投資するとリスクが高まりますが、複数の投資物件に分散投資ができれば、リスクを分散できます。

初心者は不動産クラファンがよいのですが、もちろん最初から不動産投資を始めて成功したという例もあります。
しかし、知識も経験もないうちから高額投資をすると損をする可能性が高まります。

不動産投資は、自身でやらなければならないことがたくさんあり、初心者は一つ一つ学んでいかなければいけません。
そこで、先に不動産クラウドファンディングを始めることで、リスクを抑えながら知識を身につけていくことができます。投資後の運用の手間がかからないため、本業の合間に行うことも可能です。
そうして、徐々に不動産に関する知識と経験を積み、どんな物件であれば利益が望めるかを把握できるようになってから、高額な不動産投資に挑戦するといいでしょう。

5.まとめ

不動産投資と不動産クラウドファンディングは、それぞれに特徴、メリットやデメリットがあり、一概にどちらがいいとは言い切れません。
しかし、投資初心者や不動産初心者にとっては、不動産クラウドファンディングが最もリスクを抑えて始めやすい選択肢です。

様々な投資物件があるので、1つ1つ見て小さく投資を始めてみることで、リスクを分散しつつ、不動産や投資の仕組みも少しずつ腹落ちしてくるでしょう。
そうしてから、不動産投資にチャレンジしてみるのも良いと思います。

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