「不動産投資をはじめるのが怖い」
「失敗やリスクがあるからはじめられない」
不動産投資をはじめようにも失敗したくない。
不動産は高額ですし、成功すれば大きな資産になりますが、失敗すると大きな負債をかかえてしまうことになります。
ですが、失敗するポイントにさえ注意すれば、失敗する確率はグッとさがります。
なぜなら、実際に失敗を回避して、不動産投資で成功している人が多いからです。
この記事では、不動産投資の失敗事例から注意するべきポイントについて解説しています。
この記事を読むことで不動産投資でどんなところで失敗しているのかがわかります。
また、失敗するポイントを把握することで、不動産投資を成功につなげることができます。
本記事では、下記の内容を解説します。
■不動産投資によくある失敗事例6選
■不動産投資で失敗する人の特徴
■不動産投資で成功する法則
1.不動産投資のよくある失敗事例6選
ここでは、実際にあった不動産投資の6つの失敗事例について見ていきましょう。
失敗事例1：値段が下がって売るに売れない・・・
このケースでは、新築で購入した物件がうまく利益をだせず、売却しようにも、価格が下がっているので、ローンの残債を払いきれないという内容。
新築物件は購入後すぐに価格が下がってしまいます。
というのも、新築で購入した際、『新築』プレミア価格がつくからです。
ですが、一度人が住んでしまうとそのプレミアはなくなります。
そのため、新築で購入したあとにすぐ売ろうとすると、その価格は購入時の7割から8割まで下がってしまいます。
失敗事例2：節税・生命保険代わりのはずが・・・
このケースでは、営業マンから『節税になる』『生命保険代わりになる』とすすめられ、よく調べずに購入はしたものの、毎月の収支は赤字で、今後どうすればいいのかわからないとのご相談でした。
実は、節税を目的に購入される方のほとんどが、このようなパターンで失敗しています。
不動産投資は資産形成のためであって、節税はそのおまけのようなものなんです。
そのため、出口戦略をたてず、節税を目的にはじめると、失敗しやすくなります。
失敗事例3：管理会社の運営がずさん・・・
不動産投資で成功をおさめたいなら、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。
この場合のパートナーとは、大事な資産を任せられる管理会社のことです。
というのも、管理会社の運営がずさんだと、入居者にも迷惑がかかり、退去してしまう可能性があるからです。
また、よくあるのは、リフォーム費用が高額になり、退去した人やオーナーとトラブルになるケースです。
こういったお金のトラブルを回避するためにも、信頼できる管理会社を見つけるようにしましょう。
失敗事例4：高利回りに惹かれた結果・・・
不動産投資で大事になってくるのが、『利回り』ですよね。
この利回りに惑わされて、購入してしまい、失敗したというケースです。
しかし、いくら利回りが高くても入居者がつかなければ意味がありません。
たとえば、単身世帯が少ない地域で、単身者向けの不動産を購入しても、入居者がつくのは難しいですよね。
つまり、『高利回り』にのみで決めるのではなく、入居者がつきやすい地域なのかどうかにも着目する必要があるんです。
失敗事例5：契約の内容を確認しなかった結果・・・
サブリース付きの物件を購入したものの、契約書の内容をよく確認しなかったケース。
サブリース賃料の減額に悩んだ末、管理会社の変更をしようとしたら、オーナーに不利な条件をいいわたされました。
契約書は購入する際の約束のようなものです。
購入に際して、どんな約束をするのか、確認をおこたると、後々トラブルになります。
失敗事例6：前のオーナーの滞納状況の確認を怠って失敗・・・
オーナーチェンジの際に注意しなければならないのは、前オーナーの滞納に関する事項です。
物件を購入するということは、その物件についている権利義務を購入するということでもあります。
つまり、収益する権利や、債務を弁済する義務ですね。
このことは、契約書や重要事項に関わる調査報告書などに記載されていますので、確認をおこたると、予定にない出費がかさむことがあります。
こういったことも、事前に確認して、納得できる形で購入したいですよね。
2.不動産投資で失敗する人の特徴
ここでは、不動産投資で失敗する人の特徴について見てみましょう。
失敗する人の特徴１：勉強をしない
不動産投資は多くの法律が関わっていたり、税金関係も複雑になります。
すべてを理解する必要はありませんが、最低限の知識はおさえるようにしておきましょう。
というのも、なんの知識もない状態だと、営業マンのいわれるがままに契約してしまい、のちのちトラブルになるケースが多いからです。
下記の記事では必要最低限の把握しておいたほうがいい知識をまとめていますので、興味ある方はチェックしてみてください。
失敗する人の特徴２：計画の見直しをしない
不動産投資は購入して終わりではなく、むしろスタートなんです。
これから、長期にわたって、資産を運用していかなければなりません。
購入する際に決めた計画も定期的に見直す必要があるんです。
たとえば、地価の上昇や下降、修繕箇所が多く出費で家計を圧迫しそうなど。
また、子供が海外留学するために、急に大金が必要になったとかですね。
建物の老朽化や景気の変化、家計のライフプランが変わることはよくあります。
そのため、定期的に見直し、運用計画を修正していくことが必要なんです。
失敗する人の特徴３：目的を決めずにはじめる
不動産投資は長期的目線で運用する必要があります。
そのため、目的を決めずにはじめると、周りに流され失敗のリスクが高くなってしまいます。
目的を決めることで、将来的に不動産をどのようにしていくのかが、わかるようになります。
目的は人それぞれですが、たとえば、
・家賃収入で将来の年金対策
・退職金が少ないので、値段があがったところで売却して、退職金の補填
・世界情勢が不安定なので、安定した収入を子供に残してあげたい
など。
3.不動産投資で成功する法則
不動産投資で成功を収めるための法則について見ていきましょう。
成功する法則１：情報収集をおこたらない
今の世の中、情報は武器になります。
そのため、情報がおおければ失敗するリスクも低くなります。
ただ、情報が多い分、デタラメな情報も多く出回っています。
正確な情報を得るためには、セミナーやオーナー交流会などのイベントに積極的に参加するようにしましょう。
セミナーですと、じっさいに顔出ししているわけですし、数人が参加するわけですので、下手なことはいえません。
登壇者の経験から語られることなので、皆さん同じということではありません。
成功する法則２：自分の足で確認する
不動産投資をはじめる際に、現地に行かず契約してしまう方もいます。
ですが、不動産は地域によっても違いがあるので、現地を見ずに契約してしまうのは危険なんです。
たとえば、近くに反社会的組織の事務所があったり、裏に墓地があったりとかですね。
そういった場所にある物件は入居者が付きづらく、空室期間が長くなる傾向にあります。
また、売却する際も買い手が付きにくいため、すぐに売却できない可能性があります。
そのため、物件を購入する際は、面倒ですが直接現地に行って自分の目で確認することが成功につながります。
成功する法則３：目的を持って計画をたてる
上記でも少しふれましたが、不動産投資で大事なのは目的を持つことです。
たとえば、退職金の補填が目的なら、所有している間は家賃収入で、タイミングを見て売却する。
といった大まかな計画をたてることができます。
成功する法則４：最初は少額投資からはじめるのもあり
実物の不動産投資となると、金額も高いことから、躊躇してしまうかもしれません。
そんな方は、簡単にはじめられる不動産クラウドファンディングがおすすめです。
不動産クラウドファンディングは現物不動産と違って、リスクも低く、最低1万円からはじめることができます。
「不動産投資ってどんなものなんだろう？」というかたは、試しにはじめてみてもいいんじゃないでしょうか？
【参考記事】
≫【不動産クラウドファンディングの仕組み】現物の不動産投資とどこが違うの？
成功する法則５：信頼できる管理会社を選ぶ
不動産を運用していると、いろんなタイミングで相談相手が必要になります。
たとえば、
・家賃相場
・入居者募集
・リフォームの依頼
・売却するタイミング
など。
不動産は専門知識が必要になるので、素人が運用していくには難しいところがあります。
そのため、専門知識のあるプロにおまかせするのが成功には必要なことです。
ただ、なかには悪徳業者もありますので、十分注意しましょう。
参考ポイントとしては、
・10年以上の経験がある会社
・セミナーを頻繁に開催している会社
・オーナーの感想がホームページから確認できる会社
・メリットやリスクを親身になって相談に乗ってくれる会社
まとめ
不動産投資は難しいところがあります。
そのため、契約時に面倒だからと話をよく聞かなかったり、実際に現地確認を行わなかったりする方もいます。
ですが、そういった面倒から目を背けることで、あとで失敗する確率が高くなってしまうんです。
しっかり運用できれば、不動産投資は将来の収入を生み出してくれる大事な資産形成になります。
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株式会社トラストでは、不動産投資を軸に10年間、オーナー様の資産運用・資産形成のお手伝いをしてきました。
これまでに、多くのオーナー様に好条件の物件をご紹介してきました。
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