「不動産投資クラウドファンディングってよく聞くけど、どんな仕組みなの？」
「現物の不動産投資となにが違うの？だれでもはじめることができるのかな？」
近年なにやらと話題になっている不動産クラウドファンディング。
一方で聞いたことはあるけど、
「どんな仕組みなの？」「他の不動産投資となにがちがうの？」
など、いまいちよくわからないという方もいるのではないでしょうか？
この記事では、今さら聞けない不動産クラウドファンディングの仕組みについて解説していきます。
※なお、初心者向けに解説してますので、なるべく専門用語はつかわず砕けた説明ですすめていきますので、すでに投資の知識がある方にとっては、いささか物足りないと感じるかもしれませんが、ご容赦ください。
本記事では、下記の内容を解説します。
■不動産クラウドファンディングの仕組み
■不動産クラウドファンディングと他の不動産投資との違い
■不動産クラウドファンディングのメリット
■不動産クラウドファンディングのデメリット
■不動産クラウドファンディングと現物の不動産投資どっちがもうかるの？
目次
1.不動産クラウドファンディングの仕組み
まず、はじめに不動産クラウドファンディングがどのようなもので、どのようにして、利益をだしているのか、その仕組についてみていきましょう。
不動産クラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングとは、インターネットなどを通じて、広く出資者を募り、集めた資金を運用会社が不動産を購入・運用していくというものです。
この記事を読んでいる方の中には、クラウドファンディングというものを聞いたことがある方もいるのではないでしょうか？
不動産クラウドファンディングとは簡単にいうと、その不動産版です。
不動産クラウドファンディングでは、出資者からの出資金を利用して、不動産の取得・管理・運用を行い、出た利益（売却益、家賃収入）を出資者に分配するという仕組みです。
不動産投資クラウドファンディングの特徴
それでは、不動産クラウドファンディングにはどんな特徴があるのか。
・インターネットで完結
・面倒な書類関係がない
・最低1万円からはじめることができる
・管理や入居者募集はすべて運用会社がやってくれる
上記からでもわかるように、不動産クラウドファンディングには、現物の不動産投資とくらべて、面倒な手続きが少ないことがあげられます。
そのため、忙しいビジネスマンや投資に疎い方からすれば、はじめやすい資産運用といえるのではないでしょうか。
このように、最低1万円からはじめられ、『簡単・早い・安い』と、誰でも気軽にはじめることができるのが特徴です。
不動産クラウドファンディングの収益の仕組み
では、運用会社はどのようにして、収益をあげているのでしょうか？
不動産クラウドファンディングに限りませんが、不動産から収益を得る方法は2つあります。
方法1：キャピタルゲイン（売却益）
方法2：インカムゲイン（家賃収入）
※キャピタルゲインとインカムゲインについては、下記の記事でも解説していますので、「なにそれ？」という方はチェックしてみてください。
運用会社がキャピタルゲイン（売却益）を主体としているなら、比較的短い期間で、おおきな利益を得ることができます。
一方のインカムゲイン（家賃収入）を主軸にしている場合、利回りも低く、長期的な運用が必要になります。
このようにして、運用会社は運用して出た利益に利息をつけて、出資者に分配しているのです。
2.不動産クラウドファンディングと他の不動産投資との違い
不動産クラウドファンディングの仕組みがある程度掴めたところで、不動産クラウドファンディングと他の不動産投資の違いについてもみてみましょう。
J-REITとの違い
不動産投資を検討している方のなかで、J-REITを目にしたことがある方も多いかとおもいます。
J-REITとはすでにあるファンドに対して、出資する投資方法です。
NisaやiDeCoなんかを思い浮かべるとわかりやすいかもしれません。
投資のプロたちが予めいくつかの商品を選んで、一つのパッケージにします。
投資家はそのパッケージを選べばいいわけですから、いちいち株の動きやチャートの分析をしなくてよくなるわけです。
投資家にとってのメリットは、プロが選んだ銘柄なんだから、失敗するリスクを抑えることができます。
ただ、すでに用意された商品しか選択肢はないので、自分が投資したい不動産に出資することはできません。
また、投資信託なので、市場の変動によっても利益が変わってきます。
ソーシャルレンディングとの違い
ソーシャルレンディングとは、資金の貸付のことを指します。
お金を借りたい人と、貸したい人をクラウド上でマッチングさせるサービスです。
不動産クラウドファンディングは運営業者が直接不動産を購入して運用していくのに対して、ソーシャルレンディングはお金が必要な人に集めた資金を貸し出すというイメージです。
注意が必要なのは、ソーシャルレンディングは貸金業にあたるため、第二種金融商品取引業の登録を受ける必要があります。
この登録がない業者は詐欺の可能性があるので、十分に注意が必要です。
【参考サイト：金融庁】
現物不動産投資との違い
現物不動産の購入となると、最初に高額な資金が必要になる場合があります。
たとえば、頭金や不動産取得税といった税金、ローン事務手数料などの手数料。
下記の記事では、必要な資金についてまとめていますので、参考にしてみてください。
一方、不動産クラウドファンディングでは、これらの資金は必要としません。
必要なのは、出資金のみです。
少ない自己資金からはじめることができるということは、その分失敗したときの傷も浅いということです。
ただ、現物不動産投資に比べてリスクは低いものの、投資である以上元本保証がないので、高額の出資には注意しましょう。
3.不動産クラウドファンディングのメリット
1万円からはじめられる
初心者でもお手頃にはじめられるのが、メリットです。
上記でも、少し触れましたが、現物不動産投資だと高額の資金が必要になります。
中古マンションを購入する際にかかる費用については、下記の記事を参考にしてみてください。
手続きがわずらわしくない
現物不動産投資だと、これまた時間も労力もかかります。
もちろん、将来の大きな収入源になるわけですから、きちんと時間も手間もかけたほうが失敗するリスクを回避できるのは、いうまでもありません。
ですが、「そんなに時間をかけたくない」「契約に行く時間もとれない」という方も当然います。
不動産クラウドファンディングでは、すべてネット上で完結できるので、忙しい人にはおすすめです。
基本放置でOK
不動産クラウドファンディングは、基本的に放置でOKです。
現物の不動産投資だと入居者の募集や古くなった設備を新しいものに交換するのに、「費用がかさむなぁ・・・」といった気を張る必要もありません。
なぜなら、これらはすべて運用会社が行ってくれるからです。
なので、出資者はプロジェクト期間が満了するのをまって、分配金を受け取るだけです。
4.不動産クラウドファンディングのデメリット
元本割れリスクがある
投資ですので、当然元本割れのリスクはあります。
運用会社がうまく運用できず、不動産が思うように売却できなかった場合、損失がでてしまうという可能性もあります。
とはいえ、不動産クラウドファンディングには優先劣後方式というものがあり、簡単にいうと損失がでた際は、劣後出資者の出資分から先に穴埋めをするというものです。
劣後出資者とは、運用会社のことをさします。
つまり、損失が出た際は運用会社の出資分から先に損失の穴埋めにつかわれるため、優先出資者である出資者の負担が少なくてすみます。
レバレッジ効果が薄い
レバレッジ効果とは少ない資金で大きな資金を運用するというものです。
現物不動産では、ローンを利用することで、自己資金数万円をつかって数千万円という不動産を購入できます。
そのため、ローンを利用することで、レバレッジ効果が可能となります。
※レバレッジ効果については下記の記事をご参照ください。
不動産クラウドファンディングでは、使う資金が少ない分、大きな資産を運用することが難しいため、レバレッジ効果が薄いといえます。
基本的に抽選方式なので抽選から外れる可能性がある
まずは、不動産クラウドファンディングをはじめる流れについて簡単に見てみましょう。
①申込み
②抽選
③当選後入金
上記の流れからもわかるように、抽選に当選しないと、出資することができません。
ちなみに、この抽選におちることは比較的よくあることです。
人気の物件であればあるほど、申込者が殺到するからですね。
なので、抽選から漏れたとしても、別のプロジェクト（物件）に再度申し込みすることができますので、1回であきらめずに何度もチャレンジしましょう。
5.不動産クラウドファンディングと現物の不動産投資、どっちがもうかるの？
ここまでみてきて、「不動産クラウドファンディングと現物の不動産投資とどっちがもうかるの？」と思われた方もいるかもしれません。
ここで、勘違いしていただきたくないのですが、儲かることよりも、どのようにして資産を増やしていくのかというところを考える必要があります。
「それって結局同じことじゃないの？」と思われるかもしれませんが、結果的に同じでも取組姿勢が違います。
取組姿勢とは広い範囲で言えば計画性があるかどうかです。
ただ儲けを気にしていては、目の前の利益にばかり目が行きがちですが、いかにして資産を増やすのかという視点で取り組めば、計画性をもった取り組みができます。
そうすることで、失敗のリスクを減らすことにもつながります。
ただ、綺麗事ばかりいってもはじまりませんので、このように考えてみてはいかがでしょう？
すぐに利益がほしい・面倒な手続きはしたくないという方は、低リスクで簡単にはじめられる不動産クラウドファンディング。
自己資金に余裕があり、将来のために安定した資産運用をしたい方なら現物不動産投資。
なんどもいいますが、投資はあくまで、資産を増やすための手段であることを忘れないようにしてください。
まとめ
不動産クラウドファンディングは少額から始めることができ、誰でも簡単にはじめられることから人気を博しています。
この記事が、あなたの資産運用の一助になれれば幸いです。
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