これだけで十分!中古マンションを購入する際に必要な諸費用【保存版】

見積書

マンションを購入しようと検討しているが実は諸費用も必要だった、
実際にどれぐらいの諸費用がかかるかわからない
など、そんな悩みをお持ちの方が多いのではないでしょうか。

一般的に人生の中で家を買うとい事は、何度もあることではありません。
人生一度の大きな買い物だと言われますが、大きな金額な分がかかるので
費用はできるだけ抑えたいところでもありますね。

ここではマンションを購入するにあたり、実際にいくらぐらいの費用が必要か
何に費用がかかるのか、どのタイミングで支払うのかをご紹介しております。

中古マンションを購入する際にかかる費用を全て網羅し、まとめてみました。
今後の購入に向けてぜひ役立つ情報だと思いますので、しっかりチェックしてみてください。
すでに見積もりを取っている方は、お手元にあるお見積書と比較してみてはいかがでしょうか。

1.購入時にかかる諸費用は3,000万円の物件の場合おおよそ170万円

内訳は以下の通りです。

 

項目

内容

金額

契約時にかかる費用

1

仲介手数料

不動産仲介業者に支払う手数料

103万6,800

2

印紙代

契約書に貼付する印紙の費用

3万円

引渡し時にかかる費用

3

融資事務手数料

銀行に支払う手数料

5万円

4

登記費用

所有権移転登記、抵当権設定の際の費用

30万円

5

保険料

火災保険、地震保険、団体信用生命保険へ加入費用

5万円(火災保険10年、地震保険5)

6

不動産取得税

不動産を取得した際に一度だけ支払う都道府県税

15万円

7

固定資産税の日割り分

売主がすでに納付している固定資産税を清算する費用

7万円

8

管理費・修繕積立金の日割り分

売主がすでに支払っている管理費、修繕積立金を清算する費用

3万円

合計 

171万6,800

例:3,000万円の中古マンションを購入した場合
※東京23区内の中古区分マンションを購入した場合を想定しています
※固定資産税、管理費・修繕積立金の日割り分は引渡し日により変動する場合があります
※印紙代は契約時に売買契約書に貼付する印紙代、金銭貸借消費契約時の契約書に貼付する印紙代があります
※仲介手数料は契約時と引渡し時に半金ずつ必要になる場合、引渡し時に一括で支払うケースが多いです

171万6,800円の内訳は以下の通りです。

1-1 仲介手数料

3,000万円の中古マンションを購入した際の仲介手数料は1036,800円です。
不動産業界における「仲介手数料」は、不動産会社の売買や賃貸の仲介業務に対して支払われる報酬です。
金額は宅地建物取引業法上で上限が定められているため、余分に費用がかかることはありません。
上限額は下記の通りです。

仲介手数料の法定上限額

売買価格

報酬(仲介手数料)上限

400万円を超える金額

対象金額の3%+6万円+消費税

200万円を超えて400万円以下の金額

対象金額の4%+2万円+消費税

200万円以下の金額

対象金額の5%+消費税

1-2 融資事務手数料

3,000万円の中古マンションを購入した際の融資事務手数料は約5万円です。
融資事務手数料とは「金融機関に支払う手数料」のことです。
大きく分けて2つあり、定額型と定率型に分けられます。定額型は50,000円+税などの一律金額、
定率型は借入金額の2%+消費税などです。
定率型は0.52%の金融機関が多いですが、借入金額が多くなるとその分手数料も多くなるので注意が必要です。
金利だけに目を向けていると、実際は融資事務手数料が定率型で多くかかってしまった
というケースもありますので事前に融資事務手数料のチェックはしておきましょう。

1-3 登記費用

3,000万円の中古マンションを購入した際の登記費用は約30万円です。
登記費用とは不動産の所有権などを登記(中古の場合は移転登記)する際にかかる費用のことです。
要するに、所有権移転をすることによりきちんと私のものですよと第三者に主張できるように備えるためです。
大きく分けて所有権移転に関わる費用、ローンを組む場合に必須となる抵当権設定に関わる費用の「登録免許税」と、
手続きを代行する司法書士に支払う「報酬」の2つに分けられます。
報酬額は依頼する司法書士によって金額も異なってきます。
お部屋の広さや場所によっても金額が異なってきますが、1Rや1K(おおよそ15~30平米前後)で10~30万円、
1LDK(おおよそ30~50平米)で20~50万円、2LDK(おおよそ40~80平米)で30~70万円ぐらいを目安として考えておけばよいでしょう。

1-4 保険料

3,000万円の中古マンションを購入した際の保険料は火災10年、地震5年で約5万円です。
表にもあるとおり、火災保険、地震保険、団体信用生命保険の費用です。
ローンを取り組む場合は火災保険加入必須になる場合があります。
費用は専有面積や建物の構造により変わりますが、所在地、建物の構造、床面積、築年数、保証期間などで変わります。
おおよその目安は、1Rの物件で10年間3万~5万円程度なので、必ず加入することをお勧めします。
一般的にマンションは鉄筋コンクリートで造られている場合が多く、
万が一自分の部屋で火事が起きても他の部屋に大きく延焼するということはありません。
火事が起きてしまってから何百万と修復費用がかかるよりも、
数万円でその心配がなくなるのであれば加入しておいて損はないはずです。
地震保険に加入したい場合は火災保険とのセットでの加入が必須となり、別途保険料が必要になります。
地震だけは入っておきたいということはできませんのでご注意下さい。

団体信用生命保険とは住宅ローン返済中に契約者が亡くなってしまった場合、
高度障害状態になってしまったりしたときに、ローンの残額を肩代わりしてもらえる住宅ローン専用の保険のこと。
過去の病歴や健康状態によりこの保険に加入が出来ない場合もあります。
加入費用は当初の金利に上乗せされるため、追加で特別に費用がかかるものはありません。

1-5 印紙代

3,000万円の中古マンションを購入した際の印紙代は約3万円です。
売買契約書、金銭貸借消費契約(金融機関から借入をする契約)書に貼付する印紙代。
契約書の記載金額に応じた印紙を貼付し、消印して納税します。以下に記載金額別の印紙代をまとめました。
契約時の印紙代は売主と買主で折半となるケースが多く、3,000万円の物件を売買する場合は売主と買主それぞれ1万円ずつ支払う場合が多いです。
金銭貸借消費契約の場合は買主が支払うので2万円が必要となるため、合計の3万円が印紙代としてかかります。

記載金額別の税額

契約書の記載金額

税額

軽減措置(

500万円超
1,000
万円以下

1万円

5,000円

1,000万円超
5,000
万円以下

2万円

1万円

5,000万円超
1
億円以下

6万円

3万円

※売買契約書および工事請負契約書については平成323月末までの間適用。
金銭貸借消費契約書は軽減措置の適用を受けません。

1-6不動産取得税

3,000万円の中古マンションを購入した際の不動産取得税は約15万円です。
土地や建物などを取得した場合にかかるのが不動産取得税です。
中古マンション購入時にも、不動産取得税がかかります。
取得した不動産の固定資産税評価額に応じて、都道府県が課税し、
不動産の引き渡し後おおよそ半年~1年半の間に各都道府県から「納税通知書」が届きます。

1-7固定資産税の日割り分

3,000万円の中古マンションを購入した際の固定資産税は約7万円です。
固定資産税とは、各市区町村が個人や法人が所有する土地や建物に対して課税する税金です。
毎年11日時点の所有者に固定資産税の支払い義務が生じます。この固定資産税は、毎年必要となります。
中古マンションを購入した際には引渡し日の前日までの分は売主が、
引渡日以降の分は買主が負坦するのが通例です。
固定資産税は以下計算方法で算出できます。

固定資産税評価額×1.4%(標準税率)=固定資産税

1-8管理費・修繕積立金の日割り分

3,000万円の中古マンションを購入した際の管理費・修繕積立金の日割り分は約3万円です。
物件を購入するにあたり、毎月のコストとして管理費と修繕積立金がオーナー負担となります。
こちらも固定資産税と同様に引渡し日の前日までの分は売主が、引渡日以降の分は買主が負坦するのが通例です。
管理費と修繕積立金は翌月分を前月末までに支払っている場合が多く、
売主が既に支払っている分を買主が支払いするため、日割り計算分に加えて翌月分の費用が掛かる場合があります。

3,000万円の中古マンションに対しておおよそ約170万円が諸費用としてかかることがわかりました。
予想よりも多かったでしょうか。だいたいこのぐらいの費用がかかると想定しておき、事前に準備しておきましょう。
また、ほとんどが引渡し時にかかります。大きな金額になりますので、
振込となる場合は予め一日に振込が出来る限度額の上限を上げておくなど、
引渡し当日にスムーズに取引が出来るように準備しておきましょう。

2.思いがけない費用に要注意!!!

マンションを購入したものの、どのタイミングでどんな費用が掛かってくるかは誰にも想像がつきません。
時には思いもしていなかった費用を支払う事になってしまった・・・などという事態も起こり得る話です。
ではその思いがけない費用とはいったいどんな費用があるのでしょうか。

2-1修繕積立金の値上がり  

マンションを維持していくために修復するための費用を区分所有者ごとに積立をしていくわけですが、
修繕状況により、修繕費用が予算よりも大きくかかる、または今後は修繕積立金を上げなければ
必要な工事の予算が足りないというケースもあります。
その場合は、銀行に借入をすることにより足りない部分を補填します。
その際に事前に総会で議題に挙げられ、過半数以上の組合員の賛成がとれると決議されます。
購入時に見込んでいた費用が、どこかのタイミングで値上げされる可能性は大いにあります。
新築時には販売し易いように修繕積立金は低く抑えられていますが、5年や10年毎に値上げしていくというのが一般的です。

但し、管理が行き届いているマンションであれば、急に大きく値上げが起きるということは少ないです。
管理の実態を見極めるためには事前にそのマンションの修繕積立金総額を確認しておきましょう。
不動産業者に「重要事項調査報告書」を依頼するともらえるので、ぜひその中の修繕積立金総額を確認してみてください。
しっかりと管理が出来ている物件であれば積立が出来ているはずです。
管理が行き届いているマンションであれば、急に大きく値上げが起きるということは少ないです。
但し、積立金額が少なかったとしても選択肢からは外さないでください。
こまめに修繕をしている物件であれば、管理が行き届いているということになりますので、
「重要事項調査報告書」の工事履歴または修繕履歴を確認しましょう。

2-2引っ越し費用

現在の自宅から、購入したマンションへの引越し費用が必要になります。
料金は荷物の量や引越し業者によって異なります。
最近では引っ越し業者の人手不足から繁忙期の引越し難民が続出しているというニュースもありました。
繁忙期には引っ越し料金が平均2割程度値上げもされているようです。
そのためにも繁忙期を避ける、早めの予約で割引を狙う、事前に複数の業者に
一括見積をするといったことが出来れば、引っ越し費用も抑えることが出来ることでしょう。

2-3家具・家電購入費用

新しく引越しをすると、新しいマンションの間取りに合わせた家具を購入することが多くなります。
また、せっかくの新生活ということもあり、家電を一新する方も多いかもしれませんね。
ベッド、冷蔵庫、洗濯機など、もし買い替えを検討しているようであれば、あらかじめ費用として考えておきましょう。

2-4リフォーム費用

新しく始まる新生活。自分の思い通りの間取りにしたい、水回りは自分が使いやすいように
リフォームしたいなど、人それぞれの要望があると思います。
元々のマンション購入費用に加えて、間取りや設備の変更に有償オプションを選択した場合は
変更工事費用が発生しますので、予算内で工事ができるように事前にしっかりと予算は把握しておきましょう。
変更工事費用は、申込時に半金を支払い、引渡し時に残りの半金を支払うのが一般的です。

3.諸費用を抑えるためには

諸費用の中でも抑えられるのは、仲介手数料、登記費用、保険料3つです。

3-1仲介手数料

諸費用を抑えるためには 諸費用の中では仲介手数料のウエイトは約半分。
ここの金額を下げることができれば、諸費用は大きく減らすことができます。
そのための答えは、「売主物件」を選びましょう。
不動産業者が持っている物件を買うことが出来れば、仲介手数料は一切かかりません。
そもそも仲介手数料というのは売主と買主の間を取り持つための手数料ということ。
それが仲介ではなく売主物件であれば、売主と買主との二者間の契約となるため、仲介手数料がかかりません。

3-2登記費用

ほとんどのケースで不動産会社が司法書士事務所を紹介いただけますが、
その先生の提示金額が高いのか安いのかはっきりわかりません。
登記費用の報酬額は司法書士によってバラバラです。
やはり比較するためには、いくつかの司法書士事務所に相見積もりをとるのがよいでしょう。
注意点として、金銭貸借消費契約のギリギリのタイミングで相談しないことです。
売主や不動産業者に迷惑がかかってしまうのでスムーズな取引をするためにも
契約が完了したら速やかに依頼しましょう。

3-3保険料 

最近ではインターネットで加入申し込みができる保険会社がほとんどです。
わざわざ保険会社の方とも会わなくても加入手続きができますし、
一括見積もりサイトを利用すれば複数社を比較することができるので、より安価なものを発見できることでしょう。
但し、保険については安いものが良いというわけではありません。
加入者にとって万が一の備えになるものでなければ意味がありません。
事故が起こってから、実は保険対象外だったということのないようにしましょう。

4.まとめ

中古マンション購入の際にかかる諸費用、なんとなくイメージがつきましたでしょうか。
だいたいこのぐらいかかると把握しておいて下さい。
もう少し安くなりそう、もしくは保険に入るつもりはなかったなど気づくことがありましたら、
即座に行動に移しましょう。
単刀直入に不動産会社の担当に諸費用を抑えたい旨を伝えてみるものよいでしょう。

漏れのないように事前に予算を設定しておく、登記と保険については
自分で早めに用意しておくことを心がけましょう。
そうすることによって、心と時間の余裕が生まれます。
 
人生での大きな買い物ですので、悔いのないように備えていきましょう。

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