区分所有マンションが、不動産投資初心者にオススメの理由|どんな人が向いているの?

「どうして区分マンションがいいの?」

「区分所有マンションのメリットってなに?」

「どんな人が区分マンションに向いているの?」

 

不動産投資をする上で、大事なのは利益を出すより損をしないことです。

なぜなら、不動産投資は長い目で見る必要があるからです。

この記事では、区分所有マンションのメリット・デメリット、区分マンションはどんな人に向いているの?について解説しています。

この記事を読むことで、区分マンションについての理解を深めることができ、ご自身が向いているのかどうかがわかるようになります。

 

本記事では、下記の内容を解説します。

■区分所有マンション投資とは?

■区分所有マンション投資のメリット・デメリット

■区分所有マンション投資がオススメな人

■区分所有マンション投資をはじめる際のポイント

 

1.区分所有マンション投資とは?

区分所有マンション投資とは、マンションの一室を購入し、資産運用していく投資方法です。

区分所有と反対に一棟所有というのもあります。

こちらは、マンションをまるごと購入し、資産運用していく投資方法です。

ただ、投資初心者や年収500万~600万円の一般的なサラリーマンには手が出せないのが現実です。

一方、区分所有なら、中古で数百万円で購入できるものもあるので、比較的低予算、低リスクではじめることができます。

また、管理については基本的に管理会社に依頼することになります。

そのため、初心者や忙しいサラリーマンに人気の投資として注目されています。

ただ、一棟所有マンションに比べて、収益が低くなるため、「区分マンションは儲からない」という声をよく耳にします。

しかし、不動産投資は長期的視点に立つことが必要で、区分所有だからといって、決して資産運用ができないということではありません。

それでは、区分所有マンションのメリット・デメリットについて見ていきましょう!

 

2.区分所有マンション投資のメリット・デメリット

ここでは、区分所有マンション投資のメリット・デメリットについて解説していきます。

【区分所有マンションのメリット】

メリット1:管理が楽

「自分の大事な資産を自分で管理したい!」と思われるかもしれませんが、管理はとても大変なことなんです。

例えば、

・家賃の滞納
・設備トラブル
・入居者のトラブル
・設備の点検、修理

など。

これらを、すべて行わないといけないとなったら、大変ですよね?

そこで、管理会社に任せることで、これらのわずらわしさを解消できます。

特に、仕事が忙しいビジネスパーソンにとって、家賃の滞納や、設備トラブルに対応するのは、負担が大きすぎます。

メリット2:好立地の物件が多い

不動産投資で大事なのが利便性のいい場所に、物件を持つことです。

ただ、一棟マンションだと、好立地の場所は数億円するケースもあります。

よほどの信用力と、資金がなければ購入することはできません。

区分マンションなら、好立地でも高くても数千万円で購入できます。

メリット3:生命保険代わりになる

不動産投資をはじめる際に、ローンを組む方がほとんどです。

そのため、必ず団信(団体信用生命保険)に加入することになります。

団信とは、債務者(ローンの名義人)が亡くなった場合に、残りの期間のローンの支払を免除してくれるというものです。

この団信の保証が充実していて、死亡以外にも例えば下記のような場合も、保証してくれます。

・がん
・急性心筋梗塞
・脳卒中

上記の3大疾病のほかに、特約をつけることで、追加の保証を受けることもできます。
※加入する団信によって、保証内容が違いますので、加入する際は保証内容を、よく確認するようにしてください。

上記のように、生命保険代わりにもなることから、掛け捨ての保険に入る必要はなくなりますよね。

メリット4:リスクの分散ができる

一棟所有に比べて、区分所有のほうがリスクの回避になります。

例えば、所有している物件の地域に大きな災害が発生した場合、入居者が退去する可能性があります。

しかし、各地にマンションの一室を所有することで、リスクを分散することが可能になります。

一方の部屋が空室になったとしても、他方で所有しているマンションから家賃収入を得ることができますよね。

そのため、一箇所に資産を集めるのではなく、あえて、分散して持つことが、リスク回避になるんです。

メリット5:一棟所有より売却しやすい

不動産投資は流動性が低く、売却しにくい資産と言われています。

一棟所有だと、一棟まるごとを購入する人はめったにいません。

一方で、一部屋だけならほしいという人のほうが圧倒的に多いんです。

そのため、区分マンションの需要が多いことが想像できるかと思います。

メリット6:災害後の修繕費用の負担が少ない

区分マンションは12年に一回、修繕工事をすることが、国土交通省のガイドラインで定められています。

その費用はどこから捻出するのかというと、『修繕積立金』から捻出します。

一棟所有だと、この修繕積立金をすべて自己負担しないといけません。

しかし、区分所有なら、各オーナーが修繕積立金を出し合っています。

そのため、自己負担を抑えながら、修繕費を積み立てることができるのです。

メリット7:少ない自己資金で所有することができる

『メリット2』でも少しふれましたが、区分マンションは安いもので、数百万円で購入できるものもあります。

そのため、手元資金に余裕がない方や、大きなローンを組みたくない方は、区分所有マンションのほうが始めやすいといえます。

また、金利変動によって、金利が上昇し、支払いが収入を圧迫するリスクを軽減できるのもメリットです。

【区分所有マンションのデメリット】

メリットがあればデメリットもあります。ここではデメリットについて見ていきましょう。

デメリット1:高い利回りが期待できない

好立地にマンションの一室を購入して、運用していくとなると、購入金額が高くなってしまいます。

そのため、家賃収入から経費を差し引くと、利回りは低いものになってしまいます。

かといって、「家賃を引き上げて収支をプラスに」ってすると、入居者が退去してしまうリスクがあるので、それでは本末転倒です。

また、家賃を下げたりすると今度はローンの返済額や管理費、税金などで、利益がでません。

冒頭でもお伝えしましたが、不動産投資は長期的視点に立つことが大事です。

そのため、運用計画やしっかりフォローしてくれる、信頼できるパートナーをみつけることが重要です。

デメリット2:自由にできない

区分所有のオーナーはあくまで、一室のオーナーです。

建物全体の所有者ではないので、自由に共用部の修繕や設備変更ができません。

たとえば、ペットを飼いたいという入居者がいたとして、お部屋の中はペット可でも、建物全体ではペット禁止になっていたりすることもあります。

ですので、購入する際は、管理規約などにも目を通すようにしましょう。

中古物件を購入する際は〇〇という書類に目を通すことが重要です。

下記の記事でも解説していますので、チェックしてみてください。

≫≫滞納リスクを回避?家賃保証のメリット・デメリット【加入条件付き】

デメリット3:空室リスクがある

区分所有で、マンションの一室しか所有していない場合、その一部屋が空室になると、家賃収入はゼロになります。

ローンを組む方がほとんどなので、この空室期間中もローンを返済していかないといけません。

このリスクに備える方法として、先ほどもお伝えした他の地域にも物件をもつ、分散投資という方法があります。

もう一つは、家賃保証のある管理会社を選ぶことです。

 

3.区分所有マンション投資がオススメな人

ここでは、『どんな人が区分所有マンション投資に向いているのか』について解説しています。

不動産投資初心者

一棟マンションは高額なのと、リスクが高いので、初心者には不向きといえます。

一方、区分所有は頭金と諸費用をあわせて、100万円あればはじめることができます。

また、価格が低いため、年収がそこまで高くなくても、ローンを利用することができます。

さらに、中古ワンルームマンションなら、最初から入居者がついている状態なので、入居者募集で広告料を取られることもない上、費用を抑えることができます。

※下記の記事も解説していますので、興味ある方はチェックしてみてください。

≫≫100万円から出来る!不動産投資に必要な資金と融資の仕組みを解説

管理に手間や時間を避けたくない人

管理は基本的に管理会社に任せるのが一般的です。

そのため、「忙しいビジネスパーソン」や「家賃滞納の督促とかしたくない」といった人に向いているといえます。

また、手間のかかることや時間がとれない方には一棟所有より、区分所有の方が向いているといえます。

生命保険の掛け捨てがもったいないと思っている人

掛け捨て型の生命保険に加入している方も多いんじゃないでしょうか?

万が一に備えるのが保険ですが、かといって掛け捨てはもったいないですよね。

その点、団信は万が一のことがあれば、ローンの支払がなくなり、家族にはローンなしの現物資産を残すことができます。

もちろん、家賃収入はそのまま家計の収入になります。

4.区分所有マンション投資をはじめる際のポイント

区分所有マンションに限らず、不動産投資は長期的目線で運用していくことが必要です。

そのためには、下記の2点が重要になります。

・収益力の高い物件
・信頼できる管理会社

この先、数十年と長いお付き合いが続く中で、安心して任せられるパートナーと安定の収入を生み出してくれる物件は重要です。

物件を選ぶ際は下記の記事も参考にしてみてください。

≫≫【失敗相談増加!】私達がワンルームマンション投資で失敗した理由8つ

 

まとめ

区分所有は一棟所有に比べ、利益は少ないですが、その分リスクも少ないです。

長期的に見て、安定の資産運用ができる区分所有は、初心者の人に向いているといえます。

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