ワンルームマンション投資の秘訣!失敗事例から見る5つのポイントとは

1Rマンション投資失敗事例にみる5つのポイン

「ワンルームマンション投資って、本当にもうかるの?リスクはどの程度?」

今回はそんな疑問を少しでも解消するために、実際ワンルームマンション投資で発生した失敗例をご紹介し、そこから見えてくる秘訣を解説させていただきます。

ワンルームマンション投資に限らず、不動産で収益を得るための重要ポイントは実に様々。

失敗事例を一見するとそれぞれ違う事例に思えるものの、ポイントを見極めると5つのポイントに絞り込むことができます。

失敗しないワンルームマンション投資の秘訣をぜひご参考ください♪

1 【失敗相談増加中?!】ワンルームマンション投資で失敗した8つの事例

うなだれる人

「ワンルームマンション投資は危険って聞くけど…」

「入居者が決まらないと借金に苦しむことになる?」

「悪徳不動産会社が多いらしい…」 

こんな風に思われている方が最近増えているようですが、確かにそのような不安が現実化してしまった事例もありますが、それは不動産業界の中でも一部であり、不動産業界の投資分野において失敗事例ばかりという事はありません

かといって、何も対策せずに「ワンルームマンション投資は安心安全!」と考えるのは拙速、且つ早計な結論となります。

そこで、ワンルームマンション投資に対して疑問や不安が残るという方に知ってもらいたい、実際に起きた失敗事例とポイントを見ていきましょう。

1-1 失敗事例①「高金利のローンで新築ワンルームを購入して赤字経営に…」

まず最初にご紹介させていただくのは、新築のワンルームマンションで失敗した事例。

ワンルームマンション業界研究所

個人ブログの運営者に相談されているものと見られますが、物件の概要と相談内容をまとめると以下のとおりとなります。 

・会社員(年収700万円)

・福岡市博多駅前新築1R

・物件価格1350万円

8年前に購入

・毎月のローン返済額8万円
(家賃相場平均5.03万円:築16年1R)

購入してから数年後に空室が発生。

相談されるまでの2年間、ノンバンクの不動産投資ローンの返済で毎月8万円も持ち出している上、残債がまだ1100万円ほどある状況のようです。

8年経っても残債が200万円ほどしか減っていないということは、恐らく高金利のフルローンを長期で組んだと推測できます。

支払いに困窮して売却を決意するものの、不動産価格が下落傾向にあった時期のため駅前物件であるにも拘わらず全く売れる気配がないため、今度は所有物件に入居者が入らないことを管理会社の客付け能力のせいだとして管理会社の変更を行います。

しかし、変更後の管理会社では500万円の中古物件を買うことを条件として物件管理をするという話になっていたようで、最初の物件の残債がほとんど減っていないにも拘らず、500万円の中古物件を購入されている様子が伺えます。

23年後には勤務先の事情により自宅マンションを購入しなければいけない事情もあり、この状況で自宅用の住宅ローンを利用できるか、また、現在所有の物件を売却した利益で住宅ローンの頭金にできそうかといったことを相談されています。 

ノンバンクは借りやすさというメリットの反面、金利が非常に高く、5%を超えることは珍しくありません。

高金利だから悪いというわけではなく、きちんと返済額と家賃収入のバランスを考慮するべきです。

特に新築物件は価格が高くなるため、借入額も高くなり毎月2万円以上の持ち出しというケースもあるようです。

この事例のポイントはローン金利含む借入のバランス、そして中古物件の追加購入が失敗要因となったということです。

1-2 失敗事例②「節税効果に魅力を感じた。結果…」

ショックを受ける男性

続いては、Yahoo!知恵袋で相談されている投資用ワンルームマンションを新築で購入した方の事例。

Yahoo!知恵袋

ワンルームマンション投資に限った話ではありませんが、不動産投資のメリットを語る常套句として「節税効果」がありますが、この投稿者の方は月々の収支をマイナスにして確定申告すれば、

税金の還付が受けられる

併せて住民税も軽減措置があるため、結果的に全体的な収支がプラスになる

というメリットを説明されたと言います。

しかし実際はというと、毎月の支払いで自身のお金を持ち出す結果となっており、税金の戻りも返済の支払いでほとんど消えてしまっている状況。

質問の投稿者はマンション販売業者にマンションを買い取ってもらうか、話し合いで和解の道を探りたいようですが、現実は難しそうです。 

ワンルームマンション投資で赤字を出すことで所得税や住民税を安くできる、若しくは還付を受けられるのは間違いありませんが、赤字は赤字。

「節税効果は一時的なもの」ということや、「赤字経営で儲かるはずがない」という経営の原則を見落としていることがこの事例のポイントです。

1-3 失敗事例③「工場や大学が都内に移転してしまいワンルーム需要が激減・・」

 
「依存物件」。

あまり聞き慣れない言葉かと思いますが、その名のとおり、大学や工場があることで賃貸需要が見込めるものの、それがなければ一気に需要が落ちるような物件の事を指します。

 ここでご紹介させていただくのは、個々の事例と言うよりも過去にあったマクロ視点での事例。

依存物件のメリットは「大学が近くにあるためワンルームマンションの学生需要が見込める」というもの。

しかし実際にあった事例として、2015年に立命館大学が草津から大阪の茨木に移転したことでワンルームマンションのオーナーを含め、賃貸経営に影響が出たという話がありました。

楽待不動産投資新聞「立命館大移転で学生3700人が流出……地元の賃貸経営はどうなった?」

大学の都心回帰という話は数年前から各メディアでも取り上げられていましたが、移転するのは大学だけではありません。

大手自動車メーカーであるホンダでは、2021年に埼玉県の狭山工場を寄居に集約させることを決定し、約4600名の従業員が狭山市から消えるという事で地元にも大きな衝撃が走りました。

SankeiBiz「ホンダの狭山工場閉鎖、地元で大きな衝撃 年間数十億円の損失も」

狭山市長も「やむを得ない」とは言っているものの、同時に「事態は深刻」と受け止めているようで、大学や工場などの移転はワンルームマンションオーナーにとって賃貸需要の変化という、一つのリスクとして考えるべきし

ワンルームマンション投資だけではありませんが、「投資」において何かに依存するという事は非常に危険な事です。

所有物件がもし依存物件なのであれば、地域の変化にも耐えられる余裕を持つか、早めに対策を講じておくという工夫が必要です。

1-4 失敗事例④「高利回りで駅近に惹かれた地方の物件…」

 

投資するなら利回りは高いに越したことはないと思われている方は多いかと思います。

しかし次にご紹介させていただく事例は、そんな高い利回りだけに着目して失敗したという、某掲示板へ書き込まれた内容。

書き込まれた内容を見ると、物件があるのは地方都市。

中古のワンルームマンションとのことで、物件スペックをまとめると以下のようなもの。

 

相談者:40代男性

価格:600万円

利回り:12

築年数:20

専有面積:30㎡弱

最寄り駅:徒歩5分圏内

設備:フロトイレ別

家賃:6万円

管理費・修繕費:1.5万円

物件価格が安く、利回りが高い。

駅近ということもあり非常に魅力的に見えますが、若者や単身者が多いとは言えない地域のため、入居者が全く見つからずに毎月持ち出しが発生しているとのこと。

売却を検討しているものの不動産業者から「300万円で売れるかどうか」「サブリースはできない」と言われているそうです。

老後の生活費の足しになればと借入期間20年に設定し、金利3.5%、自己資金0円のフルローンで購入したものの、結果的にローン返済と管理費等で毎月5万円以上の持ち出しが発生しています。

返済期間はまだ15年以上もあり、毎月の返済がきついと話されていました。 

フルローンですと借入額は恐らく650万円を超えるかと思います。

空室が続くのは家賃設定が相場とずれているか、よほどの問題や瑕疵のある物件、立地的にワンルームに適さない場所といったことが考えられます。

高利回りは高リスクであるということを理解せずに購入してしまったことが、この事例のポイントです。

1-5 失敗事例⑤「入居者はサクラ?!オーナーチェンジの物件を購入したら…」

握手

 

さて、再度Yahoo!知恵袋からの事例です。

Yahoo!知恵袋

質問者は4月に投資用のワンルームマンションを購入したようですが、どうやら購入した時には入居者もあり、サブリースによる保証もあるという事で安心していたようです。

しかし、購入直後の5月になってから入居者が退去。

購入直後に部屋の原状回復費用を管理会社から求められることとなってしまいました。

原状回復にかかる費用を前オーナーに持ってもらいたい、管理会社も退去の予定を知らせるべきではなかったのかなど、質問者はかなり不満を抱いているようです。 

契約書がどのようになっていたのか確認する必要がありますが、入居者自体がサクラであった可能性があります。

利回りを高く見せて購入を促すため、不動産会社の従業員や雇ったバイトなどを一時的に入居させるという詐欺行為もあるため注意が必要です。

1-6 失敗事例⑥「サブリースだから安心だと思っていたら…」

 

 続いては、弁護士ドットコムで相談されている内容からの事例です。

 弁護士ドットコム「★助けて下さい★保証型管理会社の賃貸料の未払」

投資用マンションをローンで購入した相談者は、サブリース会社を介して保証賃料を得られるということで契約をしました。

しかし、そのサブリース会社が悪質だったようです。

相談内容では、サブリースによる保証家賃が滞納されており、更に請求にも応じていない様子。

サブリース会社の担当者は「資金繰りに困っている」との理由で滞納しているようですが、なんと滞納は既に半年も続いているとのこと。

果たして、毎月入居者から得られている家賃はどこに消えてしまっているのでしょうか。 

それだけでなく、最初のローンの組み方が良くありません。

相談内容では不動産投資ローンではなく住宅ローンを適用させているとのことですが、住民票を当該マンションに移して自分で住むものとして一般の住宅ローンを組み、その後は住民票を現住所に移しているようです。

「ローンは銀行に組ませられた」と語ってはいるものの、詐欺行為と判断された場合は借入の一括返済を求められたり、訴訟になることもあり得ます。

相談者は、自身で別の借り入れを行って難を逃れているようですが、内容証明を送っても早期返済の見込みがなく、このままでは入金も止まりそうだと、かなり困った様子が伺えます。 

サブリース契約は家賃保証をオーナーが得られて管理会社も手数料として数%を徴収できる、本来はwinwinになるはずのものです。

しかしこの事例のように、管理会社の経営体制の悪化による家賃未払いという事例が後を絶ちませんので、サブリース会社の破綻リスクがある事は把握しておくべきでしょう。

尚、サブリース会社の滞納の失敗例やサブリースの途中解約トラブルについては、本ブログの

「サブリースで問題多発!事前に知っておくべき3つのポイント」

でも解説させていただいておりますので、是非一度ご覧ください。

1-7 失敗事例⑦「契約書類をよく読んでいなかったばかりに…」

盗もうとしている人

もう一つ、サブリースに関連する失敗談を見てみましょう。

弁護士ドットコム「サブリース解約違約金が高額過ぎて困ってます。」

数年前に中古のワンルームマンションを購入したAさん。

どうやらサブリース契約のある物件を購入したようですが、サブリースに関する実際の契約内容を見たことがなかったため、管理会社に契約書を開示をしてもらったところ、以下のような内容になっていることを知ります。 

・契約期間は30

2年毎に管理会社からの移行により保証賃料を変更できる

・オーナーからサブリース契約を解約する場合は12か月前からの予告期間が必要

12カ月前の予告期間から解約に至るまでの賃料は支払わない

・途中で解約する際は、オーナーが賃料6か月分の解約金を支払わなければならない

あまりにも不利な契約であるためサブリースの解約を望んでいますが、以上の条項により解約ができないと相談されています。

サブリースは言わば転貸借契約。

管理会社も借主という立場でもあることがネックとなります。

賃貸に関わる法律では借主の立場は非常に強く、簡単にオーナーからの解約ができないため、Aさんの希望どおりに途中解約するのは一苦労となりそうです。

本件を相談されているAさんは、サブリースの契約内容を知っていたら購入しなかったと怒り心頭のようですが、時すでに遅しです。

現行の法令からすると管理会社からはサブリース契約の解除が安易にできてしまうという事実に変わりなく、契約書を確認していたとしても、サブリース契約が後のトラブルに発展する可能性を認知されていなかったことが問題のポイントです。

1-8 失敗事例⑧「購入したマンションの修繕計画がずさんだった…」

 最後の失敗事例も弁護士ドットコムの相談内容からです。

弁護士ドットコム「劣悪なマンション修繕工事をされた責任は誰にあるのか?」

所有する投資用マンションにて漏水事故が起こったことにより修繕工事が行われましたが、管理組合による工事の発注がかなり杜撰なものだったという相談。

管理組合の理事長は管理会社に工事を一任、管理会社は施工会社に工事を依頼という構図になっており、工事費の内容を見ると架空請求や異常に高い請求があったとのこと。

それについて管理会社へ相談者が言及したようですが「管理組合で決めたことだ」と自らの責任を一蹴。

後日、理事長による総会議事録の不正も発覚したということですが、結果として理事長の不正行為や管理会社と施工会社の結託による法外な費用などの立証ができなければ、損害賠償等を請求するのは難しいという見解になっています。

投資用マンションの特徴として、家賃収入さえあれば問題ないため管理組合が機能していないことはよくある話です。

ワンルームに限らず、マンションはいずれ必ず修繕が必要となります。

購入前に修繕計画を綿密な確認する、購入後も管理組合が機能しているかチェックする体制を厳重にする必要があった事例と言えます。

2 【事例から見えてくる!】ワンルームマンション投資成功の秘訣や注意点

 

注意点

失敗事例と成功事例を見てきましたが、そこから何か見えてきたものはありますでしょうか。

もしまだ、ピンとくるものがないという方は、各事例にあったポイントだけもう一度見直してみましょう。

共通して見えてくるものがあるかもしれません。

ここまでの事例を「読み直すのは面倒」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんので、各ポイントをワンルームマンション投資の成功の秘訣と注意点としてまとめたものをご紹介させていただきます。

 

2-1 ワンルーム投資をするなら新築より中古がおすすめ

 

新築ワンルームマンションを投資用に買う場合、失敗事例の1と2にもあったように「フルローン」「節税」というキーワードに十分注意が必要です。

フルローンで購入するということは毎月の返済額が大きくなるということでもあります。

キャッシュフローを圧迫しない金利設定や確実な返済計画が必要となり、節税というメリットがあったとしても不動産取得税や他経費、そして減価償却による一時的なもの。

数年後にはその効果が大幅に薄れるという前提を忘れてはいけません。

新築に比べて中古のマンションは築1520年ほどで価値も家賃も下げ止まる傾向にあり、更に設備部分の減価償却期間を消化しています。

つまり、築15年以降の資産価値や賃料の下落は緩やかになる上、節税効果は既に薄れていますので購入前のシミュレーションでの見落としが少なくなるのです。

もっと簡単に申し上げると、新築より中古マンションのほうが失敗しづらいと言えるのです。

このことは、本ブログの

「中古マンション投資に取り組むべき理由と成功へ導く3つのポイント」 

でも詳しく解説させていただいておりますので、新築か中古かで迷われる前に、是非ご一読ください。

 

2-2 ワンルーム投資をするなら単身世帯が増えている東京都心がおすすめ

狙いうち

ワンルームマンション投資はアパート経営と比べて、空室率は0%か100%ときっぱり分かれます。

よって、空室の発生はそのまま死活問題となります。

 失敗事例3と4でご紹介させていただきましたとおり、その地域に大学や工場も都心回帰が進んでおり、駅前だからといって地方都市では賃貸需要ない場合もあります。

また、本ブログの

「これからの不動産投資は東京で始めよう!東京にこだわる5つの理由」

という記事において、「今後の東京の人口は減りにくい」ということをデータと併せて解説させていただいておりますが、東京に若者が流れ込む一極集中という現象が止まらないことを考えると、地方でのワンルームマンション投資自体がリスキーと言っても過言ではありません。

新築よりも中古の方が買いやすく、運用の計画も立てやすい。

そして地方よりも東京都心の方が入居者が見込める。

つまり「東京都心で中古のワンルームマンションを購入する」ということが合理的なワンルームマンション投資の秘訣と言えるでしょう。

 

2-3 管理をまかせるならワンルームに特化した管理会社で


 もし自分の希望に合う物件を見つけることができたなら、物件の管理はワンルームに特化した管理会社に依頼することがベストです。

不動産投資といってもワンルームやファミリータイプのマンション、アパートに店舗などがあり、種類の違う様々なトピックに対して特有のメリットデメリット、そして対策方法があります。

それなのにワンルーム需要に弱いアパートの管理会社に管理委託してしまったり、販売会社が勧めてきたからという理由で素性の分からない会社に管理委託してしまうと、長期間の空室、杜撰な管理なんて事態を引き起こす可能性が高まります。

医療業界や弁護士、金融業界、サービス業など、多くの業界で特定のジャンルに強い「スペシャリスト」の方が存在しますが、それは不動産業界も同じです。

ワンルームマンション投資のスペシャリストを探すなら、当然、ワンルームマンションに強い会社を探し、二人三脚での運用を目指すのが合理的、且つワンルームマンション投資の失敗を遠ざける秘訣になるのです。

 

2-4 販売から管理までを請け負う会社がベスト

 
失敗事例5では「物件の入居者がサクラだった可能性」、そして失敗事例6で「サブリース会社の経営悪化による賃料未払い」というものをご紹介させていただきました。

更に失敗事例8では「購入したマンションの修繕計画が杜撰だった」というものもありました。

 実はここが盲点となっているケースは少なくありません。

何故なら、不動産投資家の方は利回り、価格、出口戦略といった「数字」に着目する方が多く、それらを試算した結果、自分の希望する条件に合致すれば購入を決めてしまうということが多いためです。 

オーナーチェンジ物件などは購入前に必ず前オーナーとの間で交わされた賃貸契約書を見せてもらう必要がありますが、それを確認したからといって入居者がすぐに退去するかどうかまで判断することは困難です。

更に、サブリース会社の経営状況や今後の事業の見通し、購入前の第三者には開示されづらいマンションの修繕計画までを個人の方が確認するとなると多大な労力を要することになるでしょう。 

では、そんな失敗を回避するためにどうしたらよいのでしょうか。

有効な方法として「物件の仕入れ、販売、管理を一括して任せられる懇意の会社を見つける」ということが挙げられます。

これは、その会社に全てを丸投げしようということではありません。

物件調査、仕入れ、そして販売とその後の管理までワンストップで行う会社というのは、その不動産についてかなり詳しい知識を有している会社ということです。

前項で「ワンルーム特化型の会社が良い」と申し上げましたが、併せて、販売から管理までを請け負ってくれる会社であれば尚良し。

上記までにご紹介させていただいた失敗事例の大半を解消できる可能性が高まります。 

「ワンルームに特化して販売から管理までを行っている会社とお付き合いしていくこと」

これもまた、ワンルームマンション投資における一つの秘訣となります。

2-5 サブリースに頼らない!空室リスクが低い物件を選ぶことが重要

 
失敗事例から見えてくるワンルームマンション投資の秘訣の5つ目は、失敗事例に対する対策をまとめたものと言えるかもしれません。

それは「サブリースに頼る必要のない空室リスクの低い物件を選ぶ」ということです。

再確認として、ワンルームマンション投資の失敗事例をまとめた図を見てみましょう。
まとめ

アパート経営と違って、ワンルームマンションの空室は0100であると伝えしました。

空室リスクを見越した運用シミュレーションが行われていれば慌てることもないかもしれませんが、ワンルームマンション投資における空室期間の収入はまさに「0」。

もしローンを利用していれば、空室が出た瞬間に自分の貯蓄や給与収入からローン返済をしなければなりませんし、それが節税効果の薄れた時期や大規模修繕で一時金が必要になったタイミングだったとすると非常に大きな負担となります。 

「だからサブリースというシステムがあるのではないか」と思われるかもしれませんが、上記の事例があるように積極的にお勧めできるものではありません。

確かにサブリースは空室リスクを抑える効果がありますが、サブリース会社の破綻リスクや契約上の制約を受けるリスクを新たに抱えるという事でもあります。 

では、そもそも空室リスクの少ない物件を所有していたとしたらどうでしょうか。

上図の失敗事例のほとんどが解決できると思いませんか?

つまり、サブリースや節税効果に頼る必要がないように空室リスクの低い物件を探し、長く住みたいと思ってもらえるように優良な管理会社と連携して経営していく。 

これはワンルームマンション投資だけに限らない不動産投資の鉄則であり、ワンルームマンション投資を成功させるための最低条件でもあります。

 3 【投資スキルが上がる!】ワンルームマンション特化の不動産会社3選

失敗例や成功例、更にそこから学べるワンルームマンション投資の秘訣や注意点を見てきて、もうお腹いっぱいという方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産投資は非常に奥が深いため、色々と知識を付けていくうちに今後も次々と他の疑問が湧いてくることでしょう。

気付いたころには調べもので多くの時間と労力を消費していたなんてことも…。 

そこで一つご提案。

何をどう調べたらよいか、自分にとって何が重要か分からないということがあれば、直接、専門の方に話を聞いてしまいましょう。

そのために、知識を持った人の話を聞ける不動産投資セミナーがあるのです。

特に、不動産投資関連の会社で行っているセミナーは知らなかった事実を知ることができるだけでなく、自分の不動産投資知識がどの程度であるか再認識できる試金石のような面もありますので、まさに一石二鳥。

最後に有名不動産会社を始めとした、ワンルームマンション投資に精通した会社の特徴とセミナーをご紹介させていただきます。

 

3-1 日本財託

 日本財託

管理戸数18000戸を超える実績でワンルームマンション業界を牽引する「日本財託」。

東京都内の中古ワンルーム物件に特化しており、「空室は身銭を切ってでも埋める!」という姿勢からワンルームマンション投資で頼りになる会社の一つです。

日本財託が開催するセミナーは、既に200回以上開催された「マンション投資セミナー」、日本の高齢化に合わせた「相続対策セミナー」、28年という年月で培ったノウハウから入居募集や資産価値の維持の方法を公開する「賃貸管理セミナー」といったものがあります。

3-2 スカイコート

 

創業から50年目を迎えるスカイコートは、ワンルームマンション業界では老舗中の老舗。

一部の木造アパートを含めて929棟、33680戸にもなるワンルーム物件の分譲販売を行ってきた業界屈指の実績があり、ワンルーム業界のパイオニアとして認知されています。

 現在予定されているセミナーは、「3040代の方向けの資産形成無料セミナー」や「相続対策セミナー」の2つ。

人生100年時代に向けた老後資金の作り方や、失敗事例に学ぶ賃貸経営の相続対策について解説されるようです。

ワンルームマンション投資のプロフェッショナルと言えるスカイコートは、セミナーだけでなく、そのサービス内容や物件も魅力的なものとなっていますので、気になる方は一度セミナーへ参加されてみてはいかがでしょうか。

 

3-3 トラスト

トラスト

 トラスト

株式会社トラストでは、行われているセミナーが特徴的。

一言で申し上げるなら「投資初心者の気持ちに寄り添った適切で分かりやすい解説」に期待できるセミナーを開催しています。

セミナー自体は「中古マンション投資セミナー」、「女性限定マネーセミナー」「資産運用セミナー」という3つに分かれていますが、参加者の年代は3040代の方が多いのも特徴の一つでしょう。 

また、直近で予定されている女性限定マネーセミナーと資産運用セミナーでは、「林先生も驚く!初耳学」にも登場したことのあるファイナンシャルプランナーの國松典子さんにより、働く女性や仕事に忙しい方でも分かりやすい、徹底した解説が行われています。

 今という時代に沿ったワンルームマンション投資を行うのであれば、一度参加すべきセミナーと言えるでしょう。

まとめ

 ワンルームマンション投資の失敗談、そこから見えてくる成功の秘訣やワンルームマンション投資に特化した会社などを一挙にご紹介させていただきました。

ワンルームマンション投資で成功した美談というのは比較的に多く目にする機会が多いのですが、わざわざ自分から失敗談を話すという方は多くありません。

成功談にも重視すべきポイントが含まれている事はありますが、失敗談を多く知ることで「失敗要因となる共通点」が見えてきます。

 今回の記事では、他サイトと比べて実際の失敗談を多くご紹介させていただくことに注力しました。

いつかまた「そういえば、こんな時どうしたらいいんだろう」と思った時は、是非この記事を思い出し、もう一度お読みいただける機会をいただければ幸いです。