「不動産投資が節税になるって聞いたけど、どんな仕組みになっているの？」
「どのくらい節税できるんだろう？」
「どんな人が節税できるの？」
「不動産投資で節税できるって聞いたことあるけど、どんな仕組みなんだろう？」
この記事では、不動産投資の節税の仕組み、不動産投資で認められている経費、節税すべき人までを解説しています。
不動産投資の節税に興味ある方はぜひ、チェックしてみてください。
本記事では、下記の内容を解説します。
■不動産投資でできる節税、仕組みを解説
■不動産投資で認められている経費とは
■不動産投資の節税すべき人
目次
1.不動産投資でできる節税、仕組みを解説
ここでは、不動産投資をすることで、できる節税について解説しています。
また、節税できる仕組みについても見ていきます。
所得税・住民税
不動産投資でできる節税の代表格が『所得税・住民税』です。
というのも、不動産投資ででた赤字分を、課税所得から差し引くことができるからです。
例えば、課税所得900万円の場合の所得税率は33％になります。
ここで、不動産投資で100万円の赤字が出た場合、課税所得が800万円になりますよね。
課税所得800万円の税率は23％になりますので、10％分の節税になります。
※所得税の税率については、国税庁のホームページをご参照ください
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
住民税についても、所得金額から計算されるので、課税所得が減ればその分住民税も安くなります。
ただ、住民税は各都道府県と市区町村によって違いますので、ご自身のお住まいの市・区役所のホームページからご確認ください。
贈与税
じつは贈与税についても、節税することができます。
「そもそも贈与税ってなに？」という方のために、簡単に説明すると、相手から高額なものをもらった際にかかる税金のことです。
「え？もらいものでも税金がかかるの？」と思われるかもしれませんが、かかります。
ただ、基礎控除（110万円）があって、控除額以下であれば、税金はかかりません。
計算式は下記の通り。
（もらった資産の額－110万円）×税率－控除額
たとえば、100万円のものをもらっても、110万円以下なので、税金はかかりません。
税率と控除額については、国税庁のホームページをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm
相続税
相続税対策で不動産を購入する方は多いです。
ここでは、相続税対策について見ていきます。
結論から申しますと、現金の価値を下げることで、税金を抑えるという仕組みです。
たとえば、5,000万円を相続するとなると、5,000万円に対して税金がかかります。
一方で5,000万円を不動産の購入にあてて、不動産として相続させることで、不動産の評価額に対して税金がかかります。
このとき、不動産の評価額が2,000万円だとすると、2,000万円に対して税金がかかるため、節税になるわけですね。
相続税の計算方法については、国税庁のホームページをご参照ください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm
2.不動産投資で認められている経費とは
不動産投資の経費について見る前に、収入についても見ていきましょう。
不動産投資の収入とは
不動産投資でいうところの収入には2種類あります。
・インカムゲイン（家賃収入）
・キャピタルゲイン（売却益）
運用期間中の主な収入は、家賃収入になります。
下記の記事では、不動産投資が儲かる仕組みについて解説していますので、興味ある方はチェックしてみてください。
≫≫【意外に簡単】不動産投資が儲かる仕組み、2つの収入が関係している！？
不動産投資の経費とは
不動産投資では下記の項目が経費として認められています。
・租税公課：固定資産税・都市計画税・登録免許税など
・損害保険料：火災保険・地震保険など
・減価償却費
・修繕費：設備の修繕・クロスの張り替えなど
・ローンの利息：ローンを組んだ際の支払利息
・広告宣伝費：入居者募集にかかる費用
・交通費：物件の内覧などの交通費
など。
なにが経費として認められるかの判断は難しいので、税理士に相談するようにしましょう。
3.不動産投資で節税効果が期待できる人
節税が期待できるのは、課税所得が900万円以上の人
不動産投資で節税効果が期待できるのは、課税所得900万円以上の人です。
どういうことかというと、税金は超過累進課税方式を採用していて、年収が高い人ほど、多く税金が取られます。
課税所得が900万円だとすると、年収はおよそ1,200万円ほど。
この場合の税率はなんと33％にもなります。
これが、900万円未満になると、税率はいっきに下がり、なんと22％にまで下がります。
その差は10％。
つまり、課税所得が900万円以上の人にとって、10％も税金が安くなるんです。
課税所得900万円未満の人も節税できる？
結論からいうと、課税所得900万円未満の人の節税効果はうすいといえます。
というのも、課税所得900万円未満の人の所得税の税率について、国税庁のホームページを参照して頂きたいのですが、そこまで税率に差がないからです。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm
とはいえ、メリットがないのかというと、そんなこともありません。
詳しくは下記の記事を参照していただきたいのですが、それは減価償却が関係しているからです。
≫≫【手取りが増える！？】サラリーマンが不動産投資で節税できる仕組み
そのため、年収500万円から不動産投資をはじめる方も増えているんです。
まとめ
不動産投資にかかる経費を給料と相殺（損益通算）することで、課税所得を抑えられます。
課税所得が低いと、その分税率も低くなるという仕組みです。
この仕組みを利用することで、節税になります。
ですが、不動産投資の目的はあくまでも資産形成です。
節税が目的ではありません。
そのため、出口戦略をしっかりたてれる不動産会社を選ぶことが大事です。
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