【初心者でもわかる】不動産投資って節税できる?仕組みを解説

「不動産投資が節税になるって聞いたけど、どんな仕組みになっているの?」

「どのくらい節税できるんだろう?」

「どんな人が節税できるの?」

 

「不動産投資で節税できるって聞いたことあるけど、どんな仕組みなんだろう?」

この記事では、不動産投資の節税の仕組み、不動産投資で認められている経費、節税すべき人までを解説しています。

不動産投資の節税に興味ある方はぜひ、チェックしてみてください。

 

本記事では、下記の内容を解説します。

■不動産投資でできる節税、仕組みを解説

■不動産投資で認められている経費とは

■不動産投資の節税すべき人

 

1.不動産投資でできる節税、仕組みを解説

ここでは、不動産投資をすることで、できる節税について解説しています。

また、節税できる仕組みについても見ていきます。

所得税・住民税

不動産投資でできる節税の代表格が『所得税・住民税』です。

というのも、不動産投資ででた赤字分を、課税所得から差し引くことができるからです。

例えば、課税所得900万円の場合の所得税率は33%になります。

ここで、不動産投資で100万円の赤字が出た場合、課税所得が800万円になりますよね。

課税所得800万円の税率は23%になりますので、10%分の節税になります。

※所得税の税率については、国税庁のホームページをご参照ください

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

住民税についても、所得金額から計算されるので、課税所得が減ればその分住民税も安くなります。

ただ、住民税は各都道府県と市区町村によって違いますので、ご自身のお住まいの市・区役所のホームページからご確認ください。

贈与税

じつは贈与税についても、節税することができます。

「そもそも贈与税ってなに?」という方のために、簡単に説明すると、相手から高額なものをもらった際にかかる税金のことです。

「え?もらいものでも税金がかかるの?」と思われるかもしれませんが、かかります。

ただ、基礎控除(110万円)があって、控除額以下であれば、税金はかかりません。

計算式は下記の通り。

(もらった資産の額-110万円)×税率-控除額

たとえば、100万円のものをもらっても、110万円以下なので、税金はかかりません。

税率と控除額については、国税庁のホームページをご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4408.htm

相続税

相続税対策で不動産を購入する方は多いです。

ここでは、相続税対策について見ていきます。

結論から申しますと、現金の価値を下げることで、税金を抑えるという仕組みです。

たとえば、5,000万円を相続するとなると、5,000万円に対して税金がかかります。

一方で5,000万円を不動産の購入にあてて、不動産として相続させることで、不動産の評価額に対して税金がかかります。

このとき、不動産の評価額が2,000万円だとすると、2,000万円に対して税金がかかるため、節税になるわけですね。

相続税の計算方法については、国税庁のホームページをご参照ください。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm

 

2.不動産投資で認められている経費とは

不動産投資の経費について見る前に、収入についても見ていきましょう。

不動産投資の収入とは

不動産投資でいうところの収入には2種類あります。

・インカムゲイン(家賃収入)
・キャピタルゲイン(売却益)

運用期間中の主な収入は、家賃収入になります。

下記の記事では、不動産投資が儲かる仕組みについて解説していますので、興味ある方はチェックしてみてください。

≫≫【意外に簡単】不動産投資が儲かる仕組み、2つの収入が関係している!?

不動産投資の経費とは

不動産投資では下記の項目が経費として認められています。

・租税公課:固定資産税・都市計画税・登録免許税など
・損害保険料:火災保険・地震保険など
・減価償却費
・修繕費:設備の修繕・クロスの張り替えなど
・ローンの利息:ローンを組んだ際の支払利息
・広告宣伝費:入居者募集にかかる費用
・交通費:物件の内覧などの交通費
など。

なにが経費として認められるかの判断は難しいので、税理士に相談するようにしましょう。

 

3.不動産投資で節税効果が期待できる人

節税が期待できるのは、課税所得が900万円以上の人

不動産投資で節税効果が期待できるのは、課税所得900万円以上の人です。

どういうことかというと、税金は超過累進課税方式を採用していて、年収が高い人ほど、多く税金が取られます。

課税所得が900万円だとすると、年収はおよそ1,200万円ほど。

この場合の税率はなんと33%にもなります。

これが、900万円未満になると、税率はいっきに下がり、なんと22%にまで下がります。

その差は10%。

つまり、課税所得が900万円以上の人にとって、10%も税金が安くなるんです。

課税所得900万円未満の人も節税できる?

結論からいうと、課税所得900万円未満の人の節税効果はうすいといえます。

というのも、課税所得900万円未満の人の所得税の税率について、国税庁のホームページを参照して頂きたいのですが、そこまで税率に差がないからです。

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm

とはいえ、メリットがないのかというと、そんなこともありません。

詳しくは下記の記事を参照していただきたいのですが、それは減価償却が関係しているからです。

≫≫【手取りが増える!?】サラリーマンが不動産投資で節税できる仕組み

そのため、年収500万円から不動産投資をはじめる方も増えているんです。

 

まとめ

不動産投資にかかる経費を給料と相殺(損益通算)することで、課税所得を抑えられます。

課税所得が低いと、その分税率も低くなるという仕組みです。

この仕組みを利用することで、節税になります。

ですが、不動産投資の目的はあくまでも資産形成です。

節税が目的ではありません。

そのため、出口戦略をしっかりたてれる不動産会社を選ぶことが大事です。

 

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