「不動産投資は節税になるって本当？」
「給料が少ない割に、たくさん税金をとられるんだよな・・・」
「サラリーマンはどうやったら今より収入が増やせるんだろう？」
不動産投資って節税ができるみたいなんだけど、本当かな？どういう仕組なんだろう？
じつは、不動産の節税には『減価償却』がかかわっているんです。
この記事では、サラリーマンが不動産投資をはじめた場合の節税効果について解説しています。
この記事を読むことで、節税について理解を深めることができ、合法的に手取りを増やすことができます。
本記事では、下記の内容を解説します。
■不動産投資はサラリーマンにとって節税効果になるの？
■不動産投資の節税効果の仕組み
■不動産投資で節税効果が期待できるサラリーマン
■不動産投資は節税だけではない
目次
1.サラリーマンの不動産投資は節税効果があるの？
「不動産投資って、節税効果はあるんだろうか？」と、思われる方もいるかもしれません。
そもそも節税とは、法律が認めている範囲内で、支払う税金を抑えることをいいます。
節税には主に、2つの効果があります。
効果①：支払う税金を減らす効果
効果②：支払う税金を先に繰り延べる効果
不動産投資でいう節税とは、①の税金を減らす効果のことをいいます。
下記でも、解説しますが、不動産投資の節税には『減価償却費』が大きく関わっています。
2.不動産投資の節税の仕組み
不動産投資の節税の仕組み
不動産投資の節税とは、どういう仕組みなのかというと、じつは建物の『減価償却』が関係しているんです。
減価償却を簡単にいうと、モノの価値を一定年数にわたって、減らしていき、最終的にその価値を１円まで減らすことをいいます。
この減価償却費はモノの価値が下がった分を、損失として計上することができます。
実際に現金が減るわけではありませんが、経費として給料から差し引くこと（損益通算）ができます。
そうすることで、収入を抑えることになり、その結果、支払う税金を抑えることができるという仕組みです。
新築マンションと中古マンションだと節税効果になるのは？
新築マンションと中古マンションでは、どちらが節税効果が期待できるのでしょうか？
上記で、節税には『減価償却』が関係しているとお伝えしました。
ここでは、減価償却できる期間が関係しています。
実は、この減価償却期間は、法律で定められており、『法定耐用年数』といいます。
例えば、木造なら22年、RC（鉄筋コンクリート）なら47年といった感じです。
新築は減価償却期間が長いので、長期間にわたり節税効果が得られます。
一方で、中古は償却期間が短いため、短期間に大きな節税効果が見込めます。
ただ、どちらも、償却期間が終わりに近づくにつれ、節税効果は見込めなくなっていきます。
中古物件の耐用年数の計算方法
中古物件の法定耐用年数の計算式は下記です。
■築年数が法定耐用年数を超えている場合
「法定耐用年数×20％」で計算されます。
例えば、築35年のRCマンションを1,000万円で購入した場合、
47年（法定耐用年数）×20％＝9年（1年未満は切り捨て）
耐用年数（償却期間）は9年となり、償却率は22.6％になります。
※償却率は国税庁のホームページから確認することができます。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_02.pdf
減価償却費：「取得価額×定額法の償却率」で計算されるので、
減価償却費は1,000万円×22.6％＝226万円
これだけを見ると、「節税効果抜群じゃん！」と思われるかもしれませんが、その分期間が短くなります。
■築年数が法定耐用年数未満の場合
「法定耐用年数－経過年数+経過年数×20％」で計算されます。
例えば、法定耐用年数が22年の木造で、10年経過した場合、
22年－10年+10年×20％＝14年
耐用年数（償却期間）10年の償却率は15.2％になります。
減価償却費は「取得価額×定額法の償却率」で計算されるので、
減価償却費：1,000万円×15.2％＝152万円
こちらは減価償却費が少なくなっていますが、その分償却期間が長くなります。
3.不動産投資で節税効果が期待できるサラリーマン
節税効果が高いサラリーマン
節税効果が期待できるのは、課税所得の高いサラリーマンです。
具体的には課税所得が、900万円以上のサラリーマンです。
というのも、所得税の課税方式は超過累進課税が採用されており、課税所得900万円以上の人の所得税率は33％以上だからです。
１番所得税率の高い人が１番恩恵を受けることができます。
とはいえ、年収900万円未満のサラリーマンにも、全く恩恵がないわけではありません。
節税効果が低いサラリーマン
課税所得が900万円以下のサラリーマンも、課税所得900万円以上のサラリーマンほどではありませんが、減価償却により節税の恩恵を受けることができます。
ただ、節税効果よりも、家賃収入に期待したほうが良いかと思います。
節税だけが不動産投資ではありませんからね。
4.不動産投資は節税だけではない
不動産投資に節税のイメージが強い方もいるかも知れません。
ですが、節税はおまけのようなもので、本来の目的は資産形成なんです。
不動産からの収入には、キャピタルゲインとインカムゲインがあります。
※下記の記事でも解説しているので、興味ある方はチェックしてみてください。
≫≫不動産投資のはじめ方7ステップ 初心者でも失敗しない方法
この2つの方法によって、老後の年金のみに頼るのではなく、自分で資産を形成することができるんです。
また、インフレ対策に備えて、現物資産を準備するなど、将来の収入源を確保することにつながります。
「年金2,000万円問題に備えて、不動産投資をはじめたら、おまけとして節税効果にもなった」といった感じです。
まとめ
不動産投資は、サラリーマンでも十分に節税効果が期待できます。
ただ、節税効果を目的に不動産投資をはじめるよりも、将来の資産形成を目的にはじめてみてはいかがでしょうか。
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