【あなたはどっち?】不動産投資に失敗した人成功した人の大きな違い

不動産投資で失敗する人と成功する人の違いって何だと思いますか?

最近では不動産投資は会社員の副業として身近なものになってきました。

しかし不動産投資は投資額が大きいので、失敗したくないと思うのは当然ですよね。

収益不動産サイト「健美家」が不動産投資を実際している方にアンケートをとったところ、

失敗した人が4割、失敗したことがない人が6割という結果になりました。

今回このアンケート結果をもとに、

不動産投資を成功させるためにどういったことを気をつけるべきなのか。

実際に成功している人はどういう行動をしているか。を見てきます。

記事では、初心者の方でも不動産投資を失敗しないための具体的な手法をわかりやすく解説していますので

ぜひ最後まで読んでみてくださいね。

1 どうして失敗した?失敗する人・しない人の違い

参照元:健美家「不動産投資に関する意識調査(第7回)」

健美家の「不動投資に関する意識調査」の結果によると、今までに不動産投資で失敗したことがありますか?と質問したところ、4割の方が失敗したと答えています。

参照元:健美家「不動産投資に関する意識調査(第7回)」

そのうち、失敗した理由として1位は「空室が埋まらなかった」となっています。

それもそのはず。なぜ不動産投資を始めたかアンケートをみていくと、いろんな理由があっても、結論は一つ、副収入を得ることが目的です。

空室になるとその目的である収入が1円も入ってきません。

ローンで購入した場合、毎月の返済を自己資金で補わなくてはなりませんので空室の長期化は失敗に直結しやすいと言えます。

2位「修繕費や維持費に出費がかかりすぎた」4位「リフォームに費用がかかりすぎた」

は安いと思ってその物件を買ったまではいいものの賃貸募集する上で、思っていた以上に経費がかかりすぎてしまったようです。

3位「相場より高く買ってしまった」

は確認不足か気持ちが逸ってしまったのか購入後になって相場よりも高かったことに気付いたようですね。

5位「賃貸需要の低い場所に買ってしまった」6位「立地を考えずに買ってしまった」

については、言葉はかわっても、空室を埋めることの大変さを失敗の理由にしています。

以上をみても失敗したという理由の大きくは空室です。

失敗をしなかった人というのは、上記の理由に当てはまらない物件を購入し、しっかり運用できているということです。

では、その空室になることがどれだけ危険かみていきます。

1-1 失敗の経験者が答える原因は「空室」

空室になるということはどのようなことでしょうか。

空室になると次のような状況になります。

①家賃がはいってこないので、収入がない

②ローン返済額や管理費・修繕積立金・固定資産税等の経費の支払いは止まらないので、自己資金が大きく減る

③人が住んでいないので劣化が早く進む

いいことは一つもないですね。

特に①と②は非常に恐ろしいです。

例えば、次のような物件をローンで購入したとします。

物件:品川区大井町駅徒歩6分・築13

取得価格:2,300万円

融資条件:借入2,250万円・期間35年・金利1.9

初期費用:合計100万円(頭金50万円・諸費用50万円)

家賃収入 94,000円
ローン返済額-73,384円
管理費・修繕積立金-12,930円
賃貸管理手数料-3,240円
月々収支 4,446円
年間収支 53,352円

家賃収入があれば、プラスに運用できますが、家賃収入が0円になると、なんと89,554円のマイナスです。

1、2カ月くらいでしたら何とかなりますが、6か月ともなれば、持ち出しが50万円を超え、ボーナスはこの補填に充てられます。

そうならないためにもまずは、空室にならない物件を選ぶことが一番重要です。

利回りが低い物件は総じて誰もが欲しい、住みたいと思われている物件です。

資産価値が高く、空室になりにくいので失敗しにくいわけです。

立地が悪い分、高い想定利回りでも空室が続けば収入は0!失敗します。

不動産投資は利回りの高さよりも空室リスクが失敗か成功か左右する結果になります。

1-2 6割は「失敗していない」現実

アンケートによると不動産投資で実際の経験者の半数以上は失敗したことがないと答えています。

失敗していない人が意外に少ないなと思った方もいるかもしれませんね。

実際株式投資で9割の人が失敗しているといわれています。

しかし、6割の人が失敗していない不動産投資は成功率の高い、割の良い資産運用方法ではないでしょうか。

株式投資よりも不動産投資のほうがはじめる上でハードルが高い分、

知識を十分に得る等下準備をしっかりしてはじめられる方が多いため必然的に成功率は高まります。

4章では成功している人がどう行動しているか紹介しているので最後までご覧ください。

2 空室で失敗した!実例紹介

悔しい女性

不動産経営をしていく上で、オーナーさんにとって一番怖いのは

「空室が長引く、なかなか入居者が定着しない」ことです。

それなのに、購入時にキャッシュフローや利回りに重点を置いてしまい、空室リスクを甘く見てしまうケースが多くみられます。

今回空室が原因となった3つの失敗例を紹介します。

1つは、高利回りではあるものの賃貸需要を見誤ったケース

2つ目は必要経費を払わなかったことにより損失がより拡大したケース

3つ目は新築から中古へと状況が変わったことで割高になってしまったケースです。

特にこれから買う方、初心者の方はよくある3つの例をしっかりおさえて回避していきましょう。

2-1 利回り重視で地方の区分マンションを購入し、回収のめどたたず。

地方中古ワンルームマンション

価格180万円。家賃2.5万円 管理費・修繕積立金合計1万円 

利回り16.6% 築30年、専有面積18

現金で購入できる金額ということで、築30年の中古マンションを購入。

駅までの距離は6分ではあるが、近隣の利便性は高くない。

物件はバブル時代のワンルームマンションで、オーナーチェンジ物件。

しかし、半年後に退去が決まり、募集を同じ2.5万円で開始。

繁忙期(1月~3月)で借り手がつくだろうと思ったが決まらず、1年間空室が続いた。

入居が決まるのは、新築や築年の浅いアパートばかりのようで、地域最安値である家賃2万円まで下げたところで、ようやく入居が決まった。

収支は毎月1万円プラスで運用できているが、空室期間の管理費・修繕積立金やリフォーム代を考えると、また空室になれば大きく赤字が発生する可能性が高く、今後、利益がプラスになる見通しがつかない。

地方は車社会のため市街地であれば問題なく、駅までの距離そこまで立地を重要視していない。むしろ重要なのは、居住性であり少しくらい高い家賃であってもそのような物件を選択している。

安い物件だと最安値でないと入居してもらえない可能性が高くなり、利益も少なく、非常に厳しい状態が続く。

2-2 リフォーム代を渋った結果、大きな損失。

横浜市中古ワンルームマンション

1,670万円、家賃7.5万円、管理費・修繕積立金合計1.2万円

利回り5.4%、築年13年、専有面積22

中古ワンルームマンション、家賃は7.5万円のオーナーチェンジ物件で割高ではなく、相場に近い金額で購入。

1年半後、退去となり、引続き7.5万円で募集を開始。

その際、退去立会を行った管理会社がクロスの張替えが必要と判断し、原状回復工事に13万円かかると提案した。

必要ないと考え、提案を却下。結局、原状回復工事はパッキン交換等最小限に留め、2万円で済ませた。

その後3ヵ月を経過し、内見数は20件を超えたが入居が決まらない。

9ヶ月後、内見数が50件を超えても入居が決まらない。その間、再三、管理会社がオーナーにリフォームを提案していたが拒み続けていた。

しかし、空室期間の自己負担額が50万円を超え、これ以上の負担ができないと思い、リフォームの提案を承諾。部屋は白色だったクロスに色がつき薄汚い印象から綺麗な印象にかわった。工事後3週間、内見2回目で入居申込があった。

管理会社の提案を素直に承諾していれば、50万円の損失をする必要がなかった。

ある程度高い家賃のところであれば、入居に必要な最低限の状態を保たなければ、内見数こそあっても入居申込まで結びつかない。

2-3 都内の新築ワンルームマンションを購入。退去して中古になっても新築プレミアムの高い家賃設定で借り手が決まらない

東京都練馬区新築ワンルームマンション

2,780万円、家賃9.9万円  管理費・修繕積立金合計0.9万円

利回り4.2%、新築、専有面積27

都営地下鉄沿線にある練馬区の新築物件を購入。

募集を繁忙期に合わせることができたためすぐに入居者が決まり、順調にマンション投資がスタートした。

しかし、入居者は1年後の5月に退去することになったので、新たな入居者を募集しはじめた。

退去連絡のときから不動産管理会社は家賃を7千円下げて、9.2万円で募集することを提案されたが、家賃が下がれば収支がさらに悪化するため断った。

結局、築1年ということで、家賃は同条件の9.9万円で募集を開始。

しかし、2カ月経っても新しい入居者は決まらない。それどころか内見数は1ヶ月に1回と低調のままだ。

なぜなら、練馬区周辺は築10年ほどの物件が7万円台後半で物件が多く存在するためこの物件は割高感がある。

そこで、管理会社は再度家賃を下げることを提案。ここでも提案を断った。

半年後、繁忙期になったにも関わらず、内見数は1ヶ月に1,2件と低調のままだ。

すでにローンの返済等の自己負担額は100万円近くになっている。

そこでしかたなく、不動産管理会社の提案に応じ9.2万円で募集を開始したところ、なんと3週間で新しい入居者が決まってしまった。

入居者が決まって一安心だが、毎月の収支はマイナス2万円弱となってしまった。

損失を100万円だし、毎月の負担額も大きくなってしまった。

「新築プレミアム」後は大きく家賃が下落するので、要注意である。

3 失敗しない不動産投資をするには?

失敗しない不動投資をするためには、大きく2つの要因があります。

1つは「空室になりにくい物件を選ぶ」こと

もう一つが購入後「空室を長期化させない」ように運用していくことです。

よい物件を購入しても、運用ができずに空室が続けば利益は生み出しません。

逆にどんなに優秀な管理会社に委託し、営業活動を行ってもらったとしても賃貸需要がなければ、やはり空室が続いてしまいます。

相互がかみ合わなければ、不動産投資は必ず失敗します。

そこで、どんな物件や管理会社を選べばよいかポイントをご紹介します。

3-1 空室にならない物件選び

空室にならない為にまずおさえておくべきは賃貸需要の有無です。

当然、人口が多い場所を選択すると需要があると考えられ、間違いありません。

となると人口が増え続けている東京都であれば問題ないようですが、東京都であればいいわけではありません。

次のグラフをご覧ください。

東京都は単身世帯が増え続け、2035年には半数以上が単身世帯となる予測をたてています。

ファミリータイプの物件は今後需要が減っていく見込みがあるので、賃貸需要に合った単身向けのワンルームマンションを買うべきと考えられます。

3-2 空室にさせない!仕事が早い管理会社を選ぶ

仕事が早い=迅速な対応をしてくれることで、いくつものメリットがあります。

例えば、次のようなことがあります。

①家賃が滞納してしまった際に、督促状や回収の対応をすぐにしてくれる

②退去の連絡があった際にすぐに賃貸の募集をしてくれた

③入居時のクレーム処理や対応もすぐに対応してくれたので、更新の際も退去せずに住み続けてくれた

など管理会社の対応次第で自分の収入に直結してくることが多いです。

また、そんな仕事の早い、信頼できる管理会社であれば、提案してくれたことは素直に受け入れるほうがよいでしょう。

自分の判断で行った結果、2章のように失敗する可能性は高くなります。

管理会社についてはこちらの記事で紹介しています。

賃貸経営するなら自主管理?委託管理?管理会社の探し方も徹底解説!

4 成功する人がしていること

成功している人は何をしているのかアンケートから興味深い結果がでております。

結論からお伝えしますと、本を読む等誰でも簡単にできることをしっかり行うだけで、成功しているのです。

反対に失敗したという4割の方はそれさえもしていない可能性があるわけですね。

そこで、アンケート結果を元に購入前、運用中に必ず行うべき3つのことを紹介いたします。

4-1 本を読んだ

成功した人の半数以上が本を読んだと回答しています。

書店に行くと、実際運用した人の成功例などが並んでいます。

本を読むことは知識を得る方法として非常にコストパフォーマンスが良く、しかも通勤時間や就寝前など隙間時間にいつでもできます。

不動産投資を始める前に最低5冊は読んでおきましょう。

おすすめの本についてはこちらの記事で紹介しています。

不動産投資をやる前にこれだけは最低読んでおきたい本【厳選5冊!】

4-2 セミナーに参加した

成功のためにセミナーに参加したと4割の方が回答しています。

セミナーに参加することで専門家にしかわからない知識や実際に対面して話が聞けるので本とは違った発見ができますし、疑問点をその場で解決できます。

また、セミナー後の懇親会に参加すると多くの大家仲間を見つけることができ、そのコミュニティから情報を得ることも可能です。

セミナーについてはこちらの記事で紹介しています。

最短で学ぶ!時間を無駄にしない有益な不動産投資セミナー5つの特徴

4-3 相談する

不動産会社に細かく質問した(36.0%)、詳しい人に相談した(26.8%)、と回答した人が6割います。

不動産投資は一人でできるものではありません。

不動産会社やリフォーム会社等心強いパートナーと一緒に押し進めることが不可欠です。

疑問や不安は必ず解消してから購入しましょう。

不動産会社に相談する場合、良い点ばかりでなくリスクや悪い点も教えてくれる会社は信頼できます。

また、大家仲間等の詳しい人に聞くと、不動産会社とは違った率直な意見をもらえます。

相談相手は多いことに越したことはありません。

5 まとめ

いかがでしたか。

不動産投資に失敗したと思う多くの人は空室が埋められないことを理由にしていました。

空室が埋まらないことには収入が入りませんので、一日でも早く入居者を見つけることが重要となります。

そのためには、空室が埋まりやすい東京のワンルームマンションを選ぶことと仕事の早い管理会社を味方につけるとよいでしょう。

もちろん、ご自身の努力も必要です。

成功者は本を読んだり、セミナーに行ったりと知識を得て研鑽を重ねています。

より良い物件を選べるようしっかり努力して、ぜひ不動産投資で夢や目標を叶えてくださいね。

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