3分で丸わかり!家賃収入にかかる「税金」の計算から節税方法を解説

パソコンとメモ

不動産経営をスタートして今月初めての家賃収入が振り込まれた!
・・だけど家賃収入にかかる税金ってどれくらいなんだろう?

そう、私達の生活の中できってもきれない税金。
家賃収入があれば、税金もかかります。

せっかく不動産経営を始めたのに高額な税金を支払わなければならなくなった・・
となるとメリットがありませんよね。

ただ、この税金はむやみにあがるわけではなく、しっかりと知識を習得することによって、
いくつかの節税効果を生むことができます。

家賃収入に関わる税金は、

・所得税

・住民税

・消費税

があります。

この記事では、その税金の計算方法、更に損をしない為の節税の知識をご紹介します。
ぜひ参考にしてみてください♪

1 家賃収入に税金がかかる仕組み

不動産を賃貸することによって賃借人から得られる収入を家賃収入といいます。

実は課税対象となる税金は家賃収入そのものではなく、

収入金額から賃貸に係る必要経費を引いた「不動産所得」に対して課税されます。

まずは家賃収入と不動産所得の違いを確認していきましょう。

1-1 家賃収入に税金がかかる仕組み

不動産所得の計算方法は下記の通りです。

不動産所得の計算式

上記でもとめた「不動産所得」の金額に応じて各種税率をかけたものが税金の金額になります。

簡単に説明すると、

不動産所得が100万円の場合の所得税は(所得税率5%

不動産所得 100万円 × 所得税率 5% = 不動産所得にかかる所得税 5万円

となり、所得税額は5万円となります。

1-2 家賃収入に対する所得税と住民税の計算

家賃収入にかかる税金はまず、所得税と住民税があります。
不動産所得の他に給与所得等があれば合算されて、
所得控除した後の金額に以下の表の税率で所得税と住民税が計算されます。

【所得税住民税合算早見表】

所得金額

税率

控除額

195万円以下

15%

0

195万円超~
330
万円以下

20%

97,500

330万円超~
695
万円以下

30%

427,500

695万円超~
900
万円以下

33%

636,000

900万円超~
1,800
万円以下

43%

1536,000

1,800万円超~
4,000
万円以下

50%

2796,000

4,000万円超

55%

479万6,000円

上の表を参考にすると、

所得が500万円であれば、所得税と住民税の金額は

不動産所得の計算式2
となります。

会社員で給与所得がある方は、不動産所得と合算します。
もし不動産所得で赤字が発生した場合、合算することで税金が戻ってくることもあります。

総合課税   サラリーマン

1-3 もし事務所や店舗なら消費税がかかる!

消費税課税対象

家賃収入は、住宅用として賃貸する場合、消費税は非課税となります。

ただし、事務所や店舗(事業用)の場合の賃貸は消費税がかかります

また貸店舗、貸事務所、貸倉庫、駐車場、まかない付き下宿、貸別荘等の収入、
貸看板等の広告収入など、居住用途ではない不動産収入は課税対象と考えてください。

ここで注意するポイントは、基準期間の事業用の家賃収入が1000万円を超える場合は
消費税がかかり、1000万円以下の場合は免税となることです。

仮に、ひとつのマンションで居住用と、事業用の両方で使用している場合は、
居住用に対しての家賃収入は非課税取引となり、事業用の家賃収入のみ課税売上髙に計上する必要があります。

居住用としっかり線引きする為に必要な点が2つあります。

・契約書に住宅用であることが明記されていること。

・賃貸期間が一ヶ月以上であること。

ここをしっかりおさえておけば、用途をしっかりと区別することができるので覚えておいてください。

2 家賃収入は「家賃」だけではない

一概に家賃収入といっても、家賃だけが収入ではありません。

家賃収入を計算する上で、家賃の他に収入として計算されるものの中には以下のようなものがあります。

更新料

礼金

権利金

敷金・保証金などの中で返還しないもの

ちなみに、敷金や保証金で後々「返還する必要があるお金」は家賃収入として含めません。
うっかり含めてしまうと余分な税金を支払わないといけなくなりますので注意しましょう。

3 必要経費に含められるもの・含めることができないもの

家賃収入にかかる税金は「不動産所得」で金額が決まります。

「不動産所得」は、「不動産経営によって得た収入-必要経費」で計算します。

必要経費が大きければ大きいほど支払わなければならない税金の額は減ることになりますので
節税をするポイントは「必要経費」をもれなく計上するということになります。

もし経費を計上し忘れていたとしても税務署はそのことを指摘してはくれません。

ここで必要経費についてしっかり知識をつけておきましょう!

3-1 必要経費に含まれるもの

必要経費には様々な種類があります。

下記のようなものが対象となります。

必要経費

管理費

物件の管理を不動産会社に委託している場合の費用

入居者募集の為の広告宣伝費

入居者募集時にかかる広告費や契約事務手数料

火災保険

建物に対して掛けた火災保険

地震保険

建物に対して掛けた地震保険

修繕費

原状回復工事など日常の修繕のためにかかった費用

減価償却費

耐用年数によって算出される

司法書士・税理士への手数料

報酬として支払う費用

土地建物の固定資産税・都市計画税

不動産所得に対して課される個人事業税

借入金利子

毎月のローン支払額のうち、利子にあたる部分

消耗品費

賃貸経営に必要な備品や消耗品にかかった費用

水道光熱費

共用部に必要となるもの

他にも「不動産経営を行うにあたって直接かかわる経費」も必要経費に計上可能です。

例えば、不動産のオーナーとしての交流など、情報交換ができる場に出向いた際の飲み会の参加費用を接待費用として計上することができます。

更に、不動産経営の為に参加したセミナーや書籍の購入費用も計上可能となります。

但し、事実として認められる為に、領収書を残しておくことはもちろん、明細などを残しておきましょう。

請求書や振込明細などがある場合も同じくまとめて保管しておくことが大切です。

そして、ガソリン代や通信代なども普段の生活の中で発生してくる支出ではありますが、
これも不動産経営の中で行った分のみ、「必要経費」とすることができます。

細分化することは難しいと思いますが、しっかり走行距離などをメモしておく必要があります。

3-2 必要経費に含まれないもの

注意しなければいけないのは、「必要経費」に含まれないものです。

もし、間違った申告をすると後々、追加で納税をすることになってしまいます。

そうならないように、計上してはいけないものをきちんと把握しておきましょう。

必要経費に含まれないもの

借入金の元本返済部分

事業に関連しない支出

住民税

所得税

必要経費の申告はすべて自己責任になるので、注意するようにしてください。

4 節税する為に必要な2つのポイント!

あなたの給与以外の所得が年間20万円を超えた場合、確定申告の義務がうまれます。

20万円以下の場合は確定申告をする義務はありません。

ただ、もし確定申告をすることで節税効果があるのならやって損はないですよね。

不動産所得が赤字の場合は、確定申告をすることにより、所得と損益通算することができます。
会社員など、もともと源泉徴収されている所得がある人は、
税金の還付を受けることができることや、住民税が下がることがあり、有利な節税手段になります。

他にも節税効果を得て、支出を抑えるポイントがいくつかあるのでご紹介します。

節税

4-1 必要経費にもれなく計上しよう

「必要経費」を漏れなく計上することは節税効果を得るうえで重要なポイントです。

家賃収入にかかる税金は、収入金額から必要経費を差し引いた不動産所得に対して課税されるものなので、
例えば家賃収入の金額が大きいAという物件をもっていても、必要経費が大きければ課税対象となる不動産所得もその分減ります。

逆に先程のAの物件よりも家賃収入が少ないBの物件をもっていても、必要経費が少なく不動産所得がAより多ければ、Aよりも課税される額がBよりも増えるということになります。
経費を計上する

4-2 減価償却は経費の中で特に重要

節税をする上で忘れてはいけないのが、減価償却です。

減価償却費とは、建物が年々劣化していくことを前提に、事実とは関係なく必要経費として計算する仕組みです。

減価償却の算出する上での計算方法があり、節税効果に繋げることができます。

減価償却費を活用する方法を紹介しているのでこちらをご覧ください。

マンション減価償却費を求める簡単3つのステップ【必要書類リスト付】」

5 確定申告で税金をしっかり申告する!

毎年2月16日〜3月15日に前年度分の確定申告をします。
確定申告には、青色申告と白色申告があり、青色申告をすれば10万円の青色申告特別控除が受けられます。
さらにマンションアパート1部屋単位で10室以上、戸建で5棟以上を不動産事業の規模がある場合65万円の控除の受けられる制度があります。

確定申告のやり方、用意すべき書類等こちらで詳しくまとめていますのでをご参考ください。

もれなく経費を計上し確定申告をしましょう。

まとめ

家賃収入にかかる税金について説明してきましたがいかがでしたか?

・家賃収入すべてが課税対象になるわけではない(収入―必要経費)

・もれなく必要経費を計上する

上記の2つの要素で納める税金の金額が大きく関わってきます!

不動産経営に係る支出を経費として計上できることは大事なポイントです。

更に「減価償却」や「確定申告」を行うことで、更に節税につながっていきます。

知らなかった、というだけで本来払わなくても良いものを過剰に払いすぎてしまったりすることはとても勿体ないことです。

家賃収入に関する税金の知識をしっかりおさえて、損のない不動産経営を行っていきましょう。

 

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