不動産投資において、大家さんが最も頭を悩ませるのが「空室が続くこと」です。
常に満室に近い状態で、「安定した家賃収入を長期間受け取り続ける」こと。
それが「不動産投資で成功した」と言える状態です。
空室続きの痛さを理解している方は、空室になりやすいエリアで不動産投資をするのは自然と避けようと思うはず。
しかし初めて投資用不動産を購入する際に、利回りが目に行きがちでそのエリアの空室率は意外と見落としがちになることも多いものです。
どんなに利回りがいい物件でも空室が続いて収益があがらなければ
・・その利回りはなんの意味もありません。
ちなみに、空室率は都道府県によってかなりばらつきがあり、
空室率が低い東京都14.50％と、空室率が高い福井県30.10％で実に16％近く違いがあるのです。
安定した家賃収入を得るためにその土地の空室率のチェックは必要不可欠です。
この記事では都道府県別、さらにアパートとマンション別の空室率を出して比較しました。
さらに、自分でもできる「空室率を下げるためのポイント」をまとめてみました。
低い空室率のエリアで不動産経営を始め、さらに自分自身でも工夫することで極力空室をなくすことは可能なのです。
不動産投資を成功させるためにぜひ参考にしてみてください。
目次
１ 全国の空室率を2つの視点から見てみよう！
冒頭でもお伝えいたしましたが、住宅の空室率を調べるにあたって、よく見られているデータがあります。
「LIFULL HOME’S不動産投資」というインターネットサイトで簡単に調べられるものですが、実施のデータがどのようなものか見てみましょう。
1-1 都道府県別の空室率
「LIFULL HOME’S不動産投資」では都道府県や市区町村別の空室率を調べることができますが、同サイトにて都道府県別の空室率を見てみたいと思います。
以下のグラフは、LIFULL HOME’S不動産投資の「見える！賃貸経営」に公開されているデータをグラフ化したものです。
参考：LIFULL HOME’S不動産投資「見える！賃貸経営」
| 北海道 | 20.8% | 青森県 | 26.1% | 岩手県 | 23.3% | 宮城県 | 21.5% |
| 秋田県 | 24.5% | 山形県 | 22.0% | 福島県 | 22.8% | 茨城県 | 27.5% |
| 栃木県 | 24.4% | 群馬県 | 25.0% | 埼玉県 | 18.4% | 千葉県 | 20.5% |
| 東京都 | 14.5% | 神奈川県 | 16.1% | 新潟県 | 21.5% | 富山県 | 24.0% |
| 石川県 | 23.6% | 福井県 | 30.1% | 山梨県 | 28.2% | 長野県 | 27.7% |
| 岐阜県 | 25.6% | 静岡県 | 18.5% | 愛知県 | 16.1% | 三重県 | 21.3% |
| 滋賀県 | 17.7% | 京都府 | 17.5% | 大阪府 | 20.1% | 兵庫県 | 19.9% |
| 奈良県 | 24.7% | 和歌山県 | 24.5% | 鳥取県 | 22.9% | 島根県 | 18.7% |
| 岡山県 | 18.6% | 広島県 | 18.2% | 山口県 | 19.1% | 徳島県 | 22.4% |
| 香川県 | 24.5% | 愛媛県 | 21.2% | 高知県 | 22.8% | 福岡県 | 18.9% |
| 佐賀県 | 15.7% | 長崎県 | 18.4% | 熊本県 | 17.9% | 大分県 | 18.1% |
| 宮崎県 | 15.8% | 鹿児島県 | 17.6% | 沖縄県 | 11.7% | ||
空室率が高い（青線）主な県は福井県、山梨県、長野県の3つ、最も空室率が低い（赤線）のは、東京都、佐賀県、沖縄県となっています。
１都３県に絞ると、東京が最も空室率が低く、次に神奈川、埼玉、千葉と続きます。
このように都道府県別の空室率の比較においては東京都と福井県で倍以上の違いがあり、結論として東京都は全国的に見ても非常に空室率が低い水準にあることから賃貸経営をするのに最適な場所であるということになります。
1-2 空室率が低い東京都でもアパートとマンションで空室率に差がでてくる
上記データから都道府県によって空室率に違いがあること、全国的に見て特に東京都の空室率が低いということがわかりました。
しかし、空室率が低い東京都においても、アパートとマンションでわけると空室率に差がでることがわかります。
下のグラフは東京都のアパートとマンションの違いによる空室率がよく分かる、株式会社タスが分析したデータをアットホーム株式会社がグラフ化したものです。
上記のグラフで読み取れる大事なポイントは、アパートの空室率はマンションのものより３倍近くあるという点。
特に2016年以降の空室率を見ると、東京23区のマンションが10%ほどなのに対してアパートの空室率は30%を超えてきており、直近ではアパートの空室率は35%近くまで上がってきています。
木造アパートはマンションに比べると、老朽化のスピードが速いので外観の見た目が劣りやすいという点があります。さらに立地がマンションに比べて駅からバスを使わないといけない等不便なところに位置しているということが入居を躊躇する、空室になりやすいという傾向があります。
場所が決まったら、次に考えるべきは「どんな物件を購入すべきか」を意識してみるといいでしょう。
空室率が14％と低い東京都で、さらに東京23区のマンションは10％前後と低く、不動産投資で安定して家賃収入を得る可能性が高いと言えます。
https://trust-blog.jp/5reasons-tokyo-realestareinvestment
この記事も参考にしてみてください♪
２ 空室率を下げる！満室経営のための５つのコツ！
さて、様々な空室率について見てきました、安定して家賃収入を得るために投資用不動産を購入するためには、空室率が低いエリアで探すこともポイントです。
しかし空室率はあくまで数字です。
購入する物件が持つ本来の収益性を見極めること、継続的に収益を確保するために、空室率を下げる、つまり空室にならないよう自分でも工夫していくことが重要です。
では、常に入居者がいる状況を目指すために、どのような工夫ができそうか。
考え得る限りをまとめてみましたので是非ご覧ください。
2-1 賃貸需要のある物件を選ぶ
上記までの空室率の違いのお話に戻りますが、まず全国的に見た時の空室率では東京都はかなり低い水準にある事が分かり、空室率の高いエリア、低いエリアには特徴がある事が分かりました。
また、アパートとマンションでの空室率では明らかにマンションの方が低い空室率であることが分かりました。
これをまとめるなら、「東京都」で「マンション」の経営をすることが不動産投資における望ましい形と言えます。
もちろん、不動産投資に慣れた方やメディア等でコラムを出されているようなプロの方であれば、物件に目が利き、利回りを高くする術を知っていますのでアパート経営やマンション一棟を購入して成功されている方もいらっしゃいます。
ただ、不動産投資をこれから始めるという方は、失敗の確率をできる限り低くする必要がありますので、東京のマンションに焦点を当てて物件探しをすることをお勧めいたします。
地域の特性に合わせて需要のあるものを供給するという本来の原則に沿うことが、不動産投資で空室リスクを抑えるための基本となります。
2-2 オーナー目線の不動産会社を探す
不動産投資で入居者を募集する際は、多くの人が不動産会社や管理会社に広告を依頼するかと思います。
個人で募集して入居付けされる方もいらっしゃいますが、チラシ作成や入居希望者との契約や重要事項説明、鍵交換など様々な業務に追われることになりますので、兼業オーナーの方にはお勧めできることではありません。
よって、無理に自分で入居募集をするよりも、不動産会社に依頼してしまったほうが効率的と言えます。
そこで大事になるのが「不動産会社選び」です。
不動産会社に入居募集の依頼をするのは、「会社」としてのネットワークで多くの人に自分の物件を見てもらえるメリットや、不動産に精通しているからこそ適正な家賃設定や募集方法を提案してもらえるという利点があります。
但し、多額の広告費を目的として的外れな広告活動を行う仲介会社もありますので要注意です。
例えば、東京の物件であれば東京の賃貸に強い会社を探すとか、入居募集からその後の賃貸管理までをワンストップで行ってくれるなど、真にオーナー目線で動いてくれる不動産会社を探すようにしましょう。
2-3 入居者目線の管理会社を選ぶ
物件や不動産会社選びも重要ですが、入居募集と物件管理を同時に行ってくれる「管理会社」も室率を下げるための重要な要素です。
「空室率を下げる」という言葉だけ聞くと「空室になった部屋を埋める」という方向で考えがちですが、「既存の入居者に長く入居してもらう」という視点で考えることも大切な事です。
先ほどご紹介させていただいたデータに「株式会社タス」という会社名がありましたが、株式会社タスでは「更新確率」というデータを公表しています。
更新確率データによると東京の更新確率は38.79%となっており、つまりは賃貸契約の更新をする人は4割以下ということになります。
非常に参考になるデータですので、以下リンクから一度ご覧になってみてください。
参考：株式会社タス「首都圏版・関西圏・中京圏・福岡県版 2018年7月」
さて、入居者の方が退去される理由は転勤や住み替え、結婚など様々ですが、一つ面白いデータがあります。
日経ウーマンオンラインという情報サイトが2017年12月から2018年1月にかけて行った「引っ越しをする理由」というアンケートによると、277名のうち18%ほどが「住んでいた物件に不満があった」と答えており、約15%が「より良い条件の物件を見つけた」と回答しています。
また、この調査に限らずですが、引っ越しの理由を聞くアンケートでは、単に「更新時期だから引っ越しをした」という回答もよく出てくる一つです。
参考：日経ウーマンオンライン「引っ越しの何カ月前から物件探し始める？」
不動産投資における空室というのは、収入が減るというリスクだけでなく、入退去が繰り返される度に家賃下落の可能性も高くなるリスクを孕んでいます。
以上のアンケート結果からも分かるように、空室率を下げるためには快適な住まいを提供し、長期間入居してもらえる工夫をすることが使命となります。
サラリーマン大家さんなどの兼業オーナーともなると管理会社の協力が必須となりますが、中には入居者からの苦情や要望に冷たいという管理会社もあり、それが既存の入居者離れに繋がることもあります。
管理会社を選ぶ際には、口コミや不動産オーナーの声などを含めた評判の良し悪しや入居者目線で物件管理をしてくれるかなどを調べてみるのも良いでしょう。
2-4 防げない退去は「早く知り、早めの対策を練る」
先ほどの引っ越しの理由アンケートにもありましたが、転居や結婚、実家に戻るといった、どうしても防げない退去もあります。
その場合は退去の意思を早めに知っておくことで退去前の早い段階から対策をとることができます。
そのため管理会社によっては、退去の連絡を2か月前と賃貸契約で定めているところもあります。
入居者からの退去する連絡が取れ次第すぐに、新しい入居者の募集、お部屋をクリーニングする業者の手配をし、退去のタイミングですぐ入居できるよう段取りをもってやってくれる管理会社を選びましょう。
退去した後の流れを管理会社に確認しておくこともポイントです。
2-5 物件の資産価値を上げる
「修繕費を節約する」という方法は、キャッシュフローを上げるための常套手段ですが、これは一歩間違えると単なる「ケチ」になってしまいます。
物件の修繕というのは、入居募集の為だけに行うのではなく資産価値を下げないようにするためには大切なことです。
むしろリフォームや修繕は空室率の低下だけを目的とするのではなく、「資産価値を上げる」という視点で考えたほうが良いでしょう。
事実、中古ワンルームマンションをリノベーションしてデザイナーズマンションとして入居募集をしたところ、入居者がすぐに決まったというケースは非常に多くあります。
リノベーションによって入居者が決まれば家賃収入が得られるということだけでなく、物件を売却する際の価格も上がります。
「賃貸経営」という面だけでなく、「資産価値」という面からも不動産の運用を考えていくことで、自然と空室率は下げることができるのです。
まとめ
今回は「空室率」について見てまいりました。
この記事でポイントは以下の7つです。
| ・都道府県によって空室率が異なる
・空室率が低い地域でもアパートとマンションで分けると空室率が大きく異なる ・賃貸需要が空室率を下げる ・空室率を下げるには入居付けに強い懇意の不動産会社を見つける ・既存の入居者を大事にし、早期に退去を知ることも空室対策に繋がる ・資産価値を保つ努力は、結果的に入居者を呼ぶ |
調査データを見るという行為は、言い換えれば「マクロな視点で不動産運用を考える」ということです。
逆に、空室率を下げるための工夫を行うということは「ミクロ視点での賃貸経営」と言い換えることもできるでしょう。
今回の記事では、都道府県、エリア、アパート・マンションに分けて空室率をご紹介させていただきましたが、データだけを見るのではなくオーナー自身の空室対策も重要であるとご説明させていただきました。
空室率データから不動産投資で運用する物件のエリアを絞り、所有する、若しくはこれから購入する不動産を満室経営にするためには日々の努力が必要。
この2つは不動産投資を成功に導くために欠かせないものです。
LINEお友だち登録からでも、最新情報をお届けしています。
トラストのご紹介
株式会社トラストでは、不動産投資を軸に10年間、オーナー様の資産運用・資産形成のお手伝いをしてきました。
これまでに、多くのオーナー様に好条件の物件をご紹介してきました。
ご購入したオーナー様からも、ご好評をいただいています。
「効率的な資産運用の方法が知りたい！」
「老後が心配で今からできることはなに？」
「不動産投資についてもっと詳しく学びたい！」
そんな方はぜひ、セミナーに参加してみてください！
資産運用に役立つ知識を提供しています。
仕事が忙しい方には、オンラインからでも参加可能な、Webセミナーがオススメ！
トラストメルマガでは、物件情報やセミナー情報、ブログの更新情報を配信しています！
メルマガ登録で最新情報をお見逃しなく。
