今回は、東京都江戸川区西葛西にある築43年中古マンションのリノベーション再生事業をレポートしていきます。
目次
1.地域情報
・葛西 名前の由来
「葛西」の名前の由来は、下総国葛飾郡（しもうさのこくかつしかぐん）という地域の西部という意味からきているといわれています。奈良・平安時代では、現在の葛飾区、墨田区、江東区、江戸川区、足立区、一部埼玉にわたるかなり広い地域を「葛飾」と呼んでいたそうです。江戸川を境に「葛西」と「葛東」に分けられ、江戸川から隅田川までの間の地域が当時の「葛西」に当たります。
1889年（明治２2年）の町村制施行により、新川の南側に位置する４つの村が統合され「葛西村」となりました。これにより「葛西」は江戸川区南部を指す地名となりました。
・地域の歴史
荒川と旧江戸川に挟まれた江戸川区西葛西は、かつては東京湾に面した遠浅の海が広がる漁村だったといわれています。広大な干潟や小さな島、湿地帯が入り組んでおり、東京湾内に3㎞も続いていた浅瀬ではアサリや海苔が多く採れ、養殖に最適な環境でした。
しかし、海抜の低さから多くの水害に見舞われ、江戸時代から様々な対策が行われてきました。東京全域が甚大な被害に見舞われた1947年（昭和22年）のカスリーン台風、1949年（昭和24年）のキティ台風をきっかけに海岸に強固な堤防「葛西海岸堤防」が作られました。
1972年（昭和47年）から2004年（平成16年）まで行われた、東京都建設局による葛西沖の埋め立て・開発事業である葛西沖開発事業により、遠浅の海は埋め立てられ西葛西は東京湾から切り離され、区画整理によって広い道路と整った街並みが形作られました。
これにより、水害への対策がより強固なものとなりました。
葛西沖開発事業は、高度経済成長期に起きた海水汚染による漁業の衰退やごみの不法投棄、特に地下水のくみ上げにより地域一帯が地盤沈下を起こしたことが大きなきっかけとなり行われました。当事業は、地盤沈下で失われた土地を取り戻し東京の発展を支える都市施設用地を生み出すことと、干潟など生態系を守る環境を創造するために行われた前例のない壮大な事業でした。
都市施設用地として、自然保護と回復のために葛西臨海公園が作られ、住宅建設事業では葛西クリーンタウンなどの大規模な集合住宅の建設が行われ、活気ある街並みが作られました。
交通面では、1969年（昭和44年）に東京メトロ東西線 東陽町～西船橋間が開通し、その10年後の1979年（昭和54年）に西葛西駅が設置されました。
これにより、都心部へのアクセスが抜群の街となりました。
■茅場町駅まで13分
■日本橋まで14分
■大手町まで16分
■東京駅まで22分
■渋谷まで34分（乗り換え1回）
■新宿駅まで33分（乗り換え1回）
・インド人が多く暮らす街
西葛西は「リトル・インディア」と称され、インド人が多く住む街として知られていますが、なぜインド人が多く住むようになったのでしょうか。
きっかけとなったのは、年号が‘変わることでシステムが誤作動を起こすと想定されていた「2000年問題」です。
当時すでにIT大国として知られていたインドから、優秀なIT技術者を日本に招き入れ対策をとったことにあります。その際に多くのインド人の受け皿となったのが「西葛西」でした。
多くの大手IT関連企業の本社や金融機関の本社、東京証券取引所が在る大手町、日本橋、茅場町に通勤しやすく便利な点と、新たに移り住んだインド人の住まい探しを支援した40年前から西葛西に暮らす「インド人コミュニティの父」と呼ばれる方の存在が、インド人が多く住むようになった要因と考えられています。
西葛西駅周辺には、インドの文化を感じるお店が多くありますが、新大久保や横浜中華街のように観光地化している街並みではなく、落ち着いた住宅街の中にインドの文化が溶け込み共生しているような雰囲気が感じられます。
その影響は教育面にも及んでおり、西葛西駅南口にある「グローバル インディアン インターナショナル スクール」は、英語や数学、情報技術（IT）などのレベルの高い実践的な教育が話題となり、日本人の入学希望者も殺到しています。
・現在の江戸川区
西葛西駅の高架下には「メトロセンター」という商店街があり、スーパー・コンビニ・ドラッグストア・飲食店・美容院・銀行・病院など暮らしに必要な施設が立ち並んでおり非常に便利な街です。
1989年（平成元年）に開園された葛西臨海公園は、豊かな自然を一望できる大観覧車や、水族館、鳥類園が併設されており、都内にいながら自然を楽しむことができるため休日には子連れファミリーで賑わいを見せています。
また、旧江戸川を渡ってすぐには、東京ディズニーランド®・東京ディズニーシー®があり休日のレジャーを存分に楽しむことができます。
子供連れにうれしいレジャースポットに加え、江戸川区は独自の補助金や保育制度も充実しており、「子育て王国」と呼ばれるほど子育て世代に人気の街として注目されています。
このような暮らしやすいエリアであることから、対象物件のある西葛西駅周辺は江戸川区内で最も地価の高い地域となっています。
参照元：土地価格相場がわかる土地台データ
・これからの江戸川区
江戸川区は2031年に江戸川区役所新庁舎の開庁を予定しています。時代に合わせた可変性に優れたフロア、大規模災害時でも防犯拠点として機能を維持できる設備、さらに一次エネルギーの年間消費量を大幅に削減し環境問題にも配慮した施設の建設を計画しています。
また、2030年に向けた未来都市計画も発表されています。
年齢・性別・国籍・障害の有無に関わらず安心して暮らせる街の実現のため、「SDGｓ＝共生社会」と捉え、先進的な都市モデルを実現しようと、地域コミュニティの構築や子育てサポート支援の向上、防災・防犯活動等様々活動に取り組んでいます。
（参考資料：https://www.city.edogawa.tokyo.jp/documents/26643/2kikeikaku.pdf）
さらに江戸川区北部に位置する小岩駅周辺では大規模な再開発が行われており、質の高い都市環境をつくる役割が期待されています。
高さ約160メートルの高層マンションの建設等、現在計4つの再開発プロジェクトが展開されており、2500戸以上の新たな居住空間ができると想定されています。それにより、街の景観が変わるだけでなく、人口構造やローカル経済にも大きな変化をもたらすと予想されます。
この再開発がきっかけで周りとの交流が広がり江戸川区全体の活性化につながると考えられます。
2.物件情報
・立地
西葛西駅から徒歩8分の位置し、徒歩４分のところにはイオン西葛西店があるため駅前まで出なくても買い物を済ませることができる生活には便利な立地です。
隣には区立西葛西小学校があるため、周辺の治安が比較的良く住みやすい地域です。
12階建151戸と戸数も多く、向いには405戸の大型のマンションがあるため、一帯がひとつの集落のような雰囲気があります。
マンションの共有設備には、隣接するマンションとの間に中庭のような空間あり、子供が遊べる公園と広々とした駐車場があるため、お子様連れのファミリー層には住みやすい施設が備わっています。
・物件概要
所在地：東京都江戸川区西葛西
面 積：69.17㎡
間取り：3LDK
築年月：1980年8月
・室内写真<Before>
昭和の雰囲気が漂うこのお部屋がどのように生まれ変わるのか、乞うご期待ください。
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3.プランニング（6月15日更新）
・コンセプト
～LDKを中心に家族が集まる住まい～
本物件は、69.17㎡ある広さと3ＬＤＫという間取、近隣には商業施設や公園もあり、ご夫婦と小さなお子様2人、さらにはペットと一緒の生活を思い描いた物件です。
昭和感残るこの物件を、家族が集まる空間へ当社の企画力で生まれ変わらせます。
・リノベーション担当者の声と施工工事
ファミリー向け物件のため、家事の生活導線と個人のスペースを意識した、間取りと生活の快適さを重視したデザインを企画しました。
バルコニーに面していたLDKは、キッチンを対面キッチンにして部屋の中央に移動します。
キッチンを部屋の中央に移動させることで、換気ダクトや給排水管の位置を大きく変える工事が必要になります。
古い物件は、給排水管がコンクリートに埋まっていることがあり、現状を知るためにコンクリートから掘り出す作業が必要になります。配管をキズつけないように掘り出さなくてはならないので、とても神経を使う作業になります。
丁寧に掘り出し、以前の浴室・洗面・洗濯室の配管を確認することができ、きれいにはつる事ができました。新たに使用する配管はこの位置に新設していきます。
床は高さだしをして二重床にすることで防音効果が増し、ベランダの段差を減らすことができます。
また、浴室はバランス釜を利用していたため給湯器が設置されていません。給湯器をベランダへ新設するため、二重床を利用して配管を通します。
廊下側の2つの個室に設置するエアコンの配管も、室外機を廊下に設置できないことから二重床を通してベランダへつなげていきます。
LDKの間取りを変えたことで問題となったのが部屋の明るさです。
キッチン上の梁と採光箇所が少なくなってしまったことで、照明を追加する必要があります。通常はダウンライトの設置をしますが、ダウンライトの設置には天井を下げる工事が必要になってきます。現状の天井高をさらに下げることを避けるため、間接照明を設置することにしました。
LDK同様、廊下側の2つの個室も天井高の確保と明るさを補うため、個別の部屋にも間接照明を取り入れます。
また、バルコニーに面した個室は仕切り壁の上部にFIX窓を設置し、隣の部屋から入る光を取り入れ圧迫感を削減します。
物件を選ぶ際に重要になってくる収納の配置には苦戦しました。
シューズボックスは既成のデザインでは梁の影響から設置することが難しく、2つのサイズのシューズボックスを組み合わせて設置することで、空間を最大限活用し十分なサイズの収納スペースが確保できました。
・間取り<Before><After(予定)>
4.施工完了
リノベーション工事が完了し、昭和レトロから令和の空間に変わりました。3LDKの広さがあるため大掛かりな工事で時間がかかりましたが、築43年とは思えない快適な空間になりました。
・Before/ After
・室内写真<After>
明るいLDKは家族の集まるイメージが沸き、とても開放的で機能性の高まった空間になりました。
玄関スペースには新たにシューズボックスを設置し、鏡付きのシューズボックスを取り付け、前面の収納や玄関扉も白にした事で圧迫感もなくスッキリしてた印象になっています。
大きなシューズボックスは家族全員分の収納にも不自由なく利用できます。
対面キッチンには分譲の仕様と変わらないシステムキッチンが設置されており、調理家電がすぐに利用できるコンセントもあるためキッチン周りもスッキリ収まります。
キッチンの背面も広く、自分好みの大きさの冷蔵庫や収納棚を置くことができます。
家族団らんの食事を楽しめるように、キッチンの前にダイニングテーブルを置くことをイメージしています。ダイニングスペースにはペンダントライトが設置出来るようにレールを取り付けています。
間接照明を取り入れて明るさを改善した室内ですが、シーリングと合わせて利用するととても明るくなります。調光機能も付いているので夜は間接照明だけを利用して落ち着いた雰囲気も楽しめます。
洗面室にはキャビネットを設置し、家族全員の収納ができます。浴室やトイレの設備も分譲の仕様と変わらないため、広々伸び伸びと使用することができます。
給湯器をバルコニーに設置し、エアコンの室外機置き場は室内からバルコニーへ遮ることのない位置を確保したことでバルコニーを快適に利用できます。
南東向きのバルコニーの前は中庭と駐車場が広がっていて、天気が良いと気持ちよく過ごせそうです。
・担当者インタビュー
フルリノベーションを行ったことで設備も整って、LDKの開放感ある空間は思い描いた通りの仕上がりです。キッチンの防火対策として一般的に防火壁を利用しますが、壁を使ってしまうと圧迫感が出てしまうのでクリアのキッチンパネルを利用した事でLDKの開放感が実現しました。
これまで幾つもリノベーションを手掛けてきましたが、今までの物件の中で一番自分が住みたい！と思う内装に仕上がりました。
当初のコンセプトでは、小さなお子さんのいるご家族とペットとの暮らしを想定していましたが、若いご夫婦だけでなくご年配の方からのお問い合わせもあり、幅広い年齢層の人に好んでいただける内装に仕上がったことは、今後リノベーション事業を手掛けていく事に自信がつきました。
周辺には中古マンションも多いですが、同じファミリータイプのマンションと比べると設備の充実度と収納力は格別に上回っていると思います。
また、周辺の住環境の良さもあり多くの反響をいただいております。
配管や換気ダクトを新設することで時間のかかる大きな工事になりますが、フルリノベーションを行うことで、理想の空間が造れることを実感しました。多くの人に好んでいただいた手応えを、今後のリノベーションに活かして室内空間を造っていきます。
（担当者：リノベーション事業部 菊地）
・フォトギャラリー
最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。
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