「オーナーチェンジ物件」は購入後すぐに家賃収入が入るメリットがあります。
しかしその反面、お部屋の中を見れないといったデメリットもあります。
退去後にリフォームなどの想定外の費用がかかってしまったというケースもありますので注意が必要です。
今回は「儲かるオーナーチェンジ物件の探し方や注意点」を解説しました。
オーナーチェンジ物件以外でも通用するポイントもありますので、今後の物件探しの参考にしてみてください！
１.オーナーチェンジ物件の特徴
不動産投資においてオーナーチェンジとは、
現状入居者がついているままで「所有者（オーナー）を変える（チェンジ）で売買されること」
といった意味でつわれます。
1章ではオーナーチェンジ物件について解説していきます。
1-1：オーナーチェンジ物件とは？
オーナーチェンジ物件は「入居中のまま売り出される物件」です。
イメージ的には入居者はそのままで物件の所有者だけが変わるということですね。
オーナーチェンジ物件が売りに出される理由として多いのは、急遽現金が必要になった、現金化してそれぞれ子供に相続したいなどです。
基本的には入居者がいる状態から不動産投資をスタートできるのでラッキーといえます。
1-2：オーナーチェンジ物件のメリット
入居募集することなく購入してすぐに収入を得られ、収支計画の立てやすさからローン審査も多少有利になるというのがオーナーチェンジ物件の良いところです。
しかしお部屋の中が見れないまま、その時の賃貸契約をそのまま引き継ぎますので、オーナー側に不利な条件があっても変更はできません。
また、確かにすぐに家賃が得られるメリットはあるものの、それが長く続く保証もありません。
購入後すぐに入居者が退去して、クリーニング費や入居募集の手間と費用がかかったというケースも実際にあります。
オーナーチェンジ物件だからと安心しすぎていては失敗の元となるのです。
２.オーナーチェンジ物件の見逃せない注意点
オーナーチェンジ物件は基本的にはメリットが多いです。
ただ中には不利な条件もあったりするのでよく見極めて検討することが必要です。
ここでは失敗しないためにも、オーナーチェンジ物件を検討する際の5つのチェックポイントを解説します。
2-1：物件の売却理由を確認する
オーナーチェンジ物件は必要な手続きや確認書類が多くありますが、書面では分からないことに注意が必要です。
例えば、オーナーと物件周辺の住民との関係が険悪であるとか、入居者が反社会的勢力と付き合いのある人物であると言ったようなケース。
そんな物件なら積極的に購入を検討する気にはなりませんよね。
逆にオーナーチェンジ物件は、価格の値下げ交渉がしやすいという見逃せないチャンスになることもあります。
元オーナーの私的な事情で売り急いでいるケースもあるからです。
収益が得られている物件を売却するのですから、そこには何か理由があるはず。
元オーナーや入居者のプライベートに踏み込みすぎてはいけませんが、売却理由を知ることで思わぬ情報が得られるかも知れません。
不動産会社の担当を通じてでも探ってみたほうが良いでしょう。
2-2：適切な家賃設定なのかを確認する
既に入居中でも、その家賃が適正とは限りません。
あくまで目安ですが、家賃は築年数が古くなるにつれて毎年1％ずつ下がるとみていいでしょう。
仮に新築時に家賃8万円で入居したとすると、10年後の適正な家賃は10％下げた7万2000円です。
人口需要が高いエ東京都などのエリアでは下がり幅がせまく、低い地方では大きくなる傾向にあります。
また家賃設定が周辺相場と比べ安すぎるケースもあります。
適切ではないとわかったとしても、基本的に現在の入居者が退去するまで家賃を変更することは難しいと考えてください。
現在の家賃設定を鵜呑みにせず、自分で家賃相場を確認するのはオーナーチェンジに限らず大事なことです。
本当の家賃相場で収支シミュレーションを行うことが重要です。
2-3：敷金の有無を確認する
オーナーチェンジ物件で最も気をつけたいのが「敷金の取扱い」です。
オーナーチェンジ物件は、所有権だけでなく賃貸契約の内容や敷金の返還義務も引き継ぎますので、その扱いに注意しなければいけません。
特に2020年に施行される改正民法では「（滞納や汚損破損がなければ）敷金は必ず変換しなければならない」と決められましたので、これまでよりも強い返還義務が課せられることになります。
敷金の有無だけではなく家賃の支払い状況も確認しましょう。
物件の購入前から入居者が家賃を滞納していたら、元オーナーの預かっている敷金から補填されるケースもあるからです。
すると、新オーナーは新たに敷金を入居者に預けてもらうか、敷金無しのまま物件を購入することになります。
敷金が無いということは今後の滞納に対しての保険が無いばかりでなく、室内を壊されたり汚されたりした場合の修繕費も一時的にでも自費で負担することになるでしょう。
何としてでも元の入居者に修繕費など請求するなら、法的手段を取る必要があるため別の費用が発生することも考えられるため、敷金の扱いは大変重要なのです。
敷金や賃貸契約上の権利の引き継ぎは解釈の難しいこともありますが、必ず敷金の有無と家賃の支払い状況は確認するようにしましょう。
2-4：保証人や保証会社の有無
賃貸契約では必ず保証人を付けてもらうか保証会社との契約をしてもらいます。
しかし稀に、自主管理物件で保証人を付けずに賃貸契約をしているケースがあります。
物件購入後、入居者に保証人を付けてもらうようお願いすることはできますが、話し合いが必須です。
了解が得られなければ、そのまま住み続けてもらうか退去してもらうしかありません。
ただし、オーナーからの申し出による退去は法的にも非常に難しいことで、多くの手間や費用がかかることは免れないでしょう。
また、賃貸契約書には保証人の職業を簡単に書いていることもあります。
保証人や保証会社の有無を確認することも大事ですが、保証人が付いていたとしても家賃滞納時などの保証ができる人なのかどうかも確認しておきたいところです。
物件を購入前には、最低でも保証人や保証会社の有無、万一滞納などが発生した場合に保証できる人かなどをチェックすることは忘れてはいけません。
2-5：入居者がサクラの可能性を疑う
以前に下記の記事で、購入した物件の入居者がサクラだったというケースをご紹介しました。
多くの方がオーナーチェンジ物件に対して「すぐに儲かる」というイメージを持っています。
逆に売り主は、高値で早く売りたいので「買いたい！」と思わせる手を考えます。
そのためオーナーチェンジ物件では、本当は空室なのに「サクラ」を使って入居中に見せかけることがあるのです。
頻繁に行われていることではありませんが、現在の入居者がサクラかどうかを見抜くのは難しいことです。
賃貸契約の内容を確認し、家賃や入居日などに不審な点がないかを確認し、現地を訪れて電気メーターが回っているか、外観から見て住んでいる様子があるかなどは確認したほうが良いでしょう。
３.オーナーチェンジ物件を購入する上で考えるべき3つのこと
オーナーチェンジ物件はお部屋の中を見ることができないので物件を購入する際に以下の点について考えるべきことがあります。
3-1：退去後にかかる費用を想定する
仮に何も問題ないオーナーチェンジ物件でも、入居者が退去した後にオーナーが負担しなければいけない費用は予め考慮しておいたほうが良いでしょう。
賃貸契約を確認し、長く入居しているのであれば、生活する上で部屋の中で摩耗する部分や色あせ、シミなどが発生している可能性は十分に考えられます。
具体的には、壁紙は恐らく張替えが必要になるでしょうし、フローリングも場合によっては張替えが必要です。
少なくとも、少々大掛かりなクリーニングが必要になる可能性は十分に考えられます。
長期入居の部屋の退去後の費用を予測して、リーズナブルな価格で修繕してくれるリフォーム会社を探すなどの準備をしておくと良いでしょう。
3-2：「オーナーチェンジ＝安い」とは限らない
オーナーチェンジ物件は居住用ではなく収益用物件ですので、所有者の使用が制限され、入居率によって収益の良し悪しが決まります。
そのため、一般的にオーナーチェンジ物件は安く買えると言われています。
ただ、収益性の高い物件であれば誰もが欲しがりますので、どのオーナーチェンジ物件でも安いとは言えません。
特に東京のような人口が集中するエリアであれば、空室率が低くて家賃も高め。
高い収益性が見込めるため、簡単に安い物件を見つけられるわけではありません。
一般論を鵜呑みにせず、キャッシュフローを考慮して購入する物件価格を決めるようにしましょう。
3-3：部屋の内装や仕様をインターネットで確認する
オーナーチェンジ物件は内覧ができませんが、内装や設備がどのようなものかくらいは確認できます。
最近ではインターネットで過去に売買された物件を確認できますし、もし購入する物件がマンションなら同じマンション内で他に売りに出している部屋があったりします。
そういった物件情報を見れば、部屋の内装を確認することが簡単にできるのです。
また、その物件にリフォーム歴があるなら、管理会社にリフォーム前の写真を見せてもらうと良いでしょう。
内覧できないというデメリットをそのまま受け入れるのではなく、できるだけ他に情報がないか自分で探ってみることも重要です。
４.儲かるオーナーチェンジ物件の探し方
オーナーチェンジ物件の特徴や注意点が分かってきたところで、早速でも物件を探してみたいところです。
ただ、物件情報を載せるサイトやチラシにより一目でオーナーチェンジと分かる場合もあれば、調べてみないと分からないこともあります。
その他にも、物件を探す時は価格や築年数、駅までの距離など様々なことを調べなければいけませんよね。
そこで最後に「儲かるオーナーチェンジ物件はどうやって探せばいいの？」という方に、オーナーチェンジ物件を探すための５つのポイントをご紹介します。
4-1：収益用の物件情報サイトで探す
オーナーチェンジ物件に限らず、物件探しでは多くの人がインターネットを使うかと思います。
そこで、代表的な収益用不動産サイト3つからオーナーチェンジ物件の探し方をご紹介します。
■「楽待」
まず下記のURLにアクセスして「収益物件を探す」をクリックしましょう。
するとすぐに物件情報が出てきますが、各物件の「Point」という部分に「オーナーチェンジ」と書かれていれば、その物件はオーナーチェンジ物件です。
また、左側のフリーワードに「オーナーチェンジ」と入力しつつ、条件を絞って検索しても良いでしょう。
■LIFULL HOME’S不動産投資
LIFULL HOME’Sは多くの方が知っている有名サイトですが、不動産投資専門のサイトも運営しています。
まず下記にアクセスしましょう。
実はLIFULL HOME’S不動産投資では、オーナーチェンジ物件だけを探す絞り込み検索ができないようになっています。
その為、以下の画像のようにページを一番下まで下げて、小さく出ている「キーワード検索」をクリックしてください。
以下のような画面が表示されますので、「オーナーチェンジ」と入力して検索します。
するとたくさんの物件情報が表示されますので、あとは左側の詳細検索の部分で地域や価格、築年数などで絞り込み検索を行えば、条件に合った物件を探すことができます。
4-2：不動産会社や管理会社に聞いてみる
もし物件情報サイトで希望のものが見つからなければ、不動産会社や管理会社に直接聞いてみるというのも手です。
もちろん、どんな会社でも良いわけではなく、不動産会社も大手、中堅、地元密着系、仕入れ専門、セミナーでだけ物件を公開する会社など様々な業態があります。
どの会社でも非公開物件や仕入れたばかりの最新情報を持っていたりしますので、できれば最初のうちは、無理に不動産会社を特定せずに広く聞いて回りましょう。
すると、希望に合ったものでなくても未公開の物件情報を教えてくれる会社と、全く情報を持っていない会社で分かれることが分かってくるのです。
当然、自分が希望している条件や利回り、いつまでに買いたいと思っているかということをしっかり伝えることが重要です。
それがなくては、先方もどんな物件を紹介すべきか分かりません。
また、不動産会社ではなく管理会社に声をかけてみるのも良いでしょう。
管理している物件オーナーで売却を検討している人がいれば、紹介してもらえる可能性もあります。
物件を探すことも大事ですが、不動産会社や管理会社に「物件の購入を検討している人」ということで顔を覚えてもらうようにするのがコツです。
4-3：見た目が悪くてもリノベーションで生まれ変わるかも！
仮に見た目の古い築30年のマンションと、比較的新しい築10年のマンションがあったとして、一つだけ選ばなければならないとしたらどちらを選ぶでしょうか。
ほとんどの人が築10年のマンションを選ぶかと思います。
しかし実は、築30年のほうが高い収益性に期待できることがあります。
物件情報を見ていると、見た目も使い勝手も悪そうな物件はたくさんあります。
だからといって収益性が低いとは限らず、立地や周辺環境がよほど悪くなければ、リノベーションによりニーズに沿った物件に生まれ変わらせることができます。
事実、2015年に不動産情報サイトSUUMOが行ったアンケート調査では以下のような結果が出ています。
≫SUUMO調べ、物件選びで重視するポイント2位「間取り」・1位は？
築年数や設備よりも、多くの人が間取りや家賃、駅までの距離が大事と回答しています。
よって、賃貸需要が高い物件なのに見た目で判断してしまうと、せっかくの高収益物件を見逃すことになります。
以下の記事でもご紹介していますが、築年数の古いマンションもメリットはたくさんあります。
物件探しは見た目や築年数だけで判断せず、リノベーションや工夫により改善できる点がないかよくチェックするようにしましょう。
4-4：現在の入居条件で収支計画を立てよう！
入居者がいるオーナーチェンジ物件は、その時の賃貸契約条件が今後の賃貸経営における一つの目安となります。
収支を計画する際に、架空の数字ではなく実際の数字で計算できますので、儲かる物件かどうか判断しやすいのです。
まずは、物件価格と家賃が適正なものかどうか、そして特別な条件の賃貸契約になっていないかどうか。
これらを確認して、特に問題なければさっそく収支計画を立てみましょう。
具体的には、毎月の家賃から引かれるコストやローンの返済額を細かく計算し、年間でどのくらい手元に現金が残るかを計算してみるのがコツです。
4-5：売り主物件があったら積極的に検討！
たまに仲介ではなく、不動産会社が売り主となっている物件があります。
売主物件は仲介手数料がかからないため、初期費用を抑えられるというメリットがあります。
また、不動産会社が売主となる場合は物件の調査を細かく行わなければならないため、ここまで解説した様々なデメリットが解消されていたり、購入後に見つかる瑕疵などのリスクも低減されています。
他にも、不動産会社という特権で安くて良質な物件を仕入れている場合もあり、非公開物件を持っていることもあります。
不動産会社が売り主となっているオーナーチェンジ物件は積極的に検討しましょう。
まとめ
最後に儲かるオーナーチェンジの物件を探すポイントをご紹介させていただきました。
こういった物件探しのポイントは、何もオーナーチェンジ物件に限ったことではなく、普通の投資用物件を探す時にも重要となるポイントだったりします。
つまり、賃貸需要や管理状況を確認することや予め収支シミュレーションを行うことは、その物件のポテンシャルや本来持っている収益性を計るための確認事項とも言えるのです。
オーナーチェンジ物件にはデメリットもあるものの、大きなトラブルに繋がるような物件ばかりではありません。
チェックすべきポイントを抑えられていれば、オーナーチェンジ物件で失敗する可能性をぐっと抑えられるはずですよ！
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