マンション経営失敗事例から学ぶ!事前に知るべき6つの回避方法とは

成功か失敗か

世の中にマンション経営をされている方は多くいますが、成功している人もいれば失敗してしまった方もいます。

では、なぜ失敗してしまったのでしょうか。

マンション経営の失敗談は数多くありますが、その原因を探ると共通したポイントが見えてきます。

そこで今回はマンション経営の失敗談から学ぶことができる、失敗の回避方法を考えてみましょう。

この記事では6つの失敗事例をまとめ、最後に「どうすれば失敗を回避できるのか」に着目して解説します。

失敗談こそマンション経営を成功に導くコツが見える貴重な情報です。

特にマンション経営を具体的に考えている方は、どんな失敗事例があるのか是非ご覧ください。

1 マンション経営で失敗する理由・事例

マンション経営の6つの失敗事例。

ご紹介するものはみな、「儲かりそう!」「将来のために!」と思っていたのに思わぬ事態になってしまったものばかりです。

どれも似たような事柄に思えるかもしれませんが、実は失敗理由は個々に違います。

それでは事例を見つつ失敗理由を考えてみましょう。
 

1-1 新築で買ったときよりも大幅に値下がり。売るに売れない…


新築で購入後すぐ売却すると一般的に23割価格が下がることが多いです。

これは新築時の価格はディベロッパーの建築費、販売管理費が上乗せされているため。

新築時の価格を「新築プレミアム」と言い、綺麗で新しいからといってもその後も新築時と変わらない値段で売却することは難しいと言えます。

以下の事例は、平成20年、ご主人が家族に内緒で投資用の新築ワンルームマンションを購入したということで、奥様が相談されたケース。

購入後3年経っても毎月赤字が続いているため、物件を手放すかどうか悩んでいると言います。


物件は以下のとおり

物件種別:新築ワンルーム

価格:2580万円

ローン:3.168%(35年払い)

専有面積:25.00

所在階:11階/11階建

最寄駅:都営浅草線、東部伊勢崎線、つくばエクスプレスの浅草駅から徒歩12

収入:家賃収入月91010円、節税(還付金)11750

支出:ローン96134円、共益費5600

毎月の収入は節税額も含めて92000円ですが、ローンの支払いなどが101000円。

毎月9000円ほどマイナスとなっています。

更にこの状況で、買取業者を名乗る人から電話があり「このまま持っていると家賃は下がるし、修繕費なども嵩む。1000万円くらいなら買い取る。」と提案されます。

本来は2人のお子さんが成人される頃の売却を予定していましたが、毎月物件が赤字になっているストレスから解放されたい気持ちもあって大変悩まれています。 

Yahoo!知恵袋「都内投資新築ワンルームマンションを売却しようかと考えています。」

 

1-2 入居者の確認を怠って失敗。入居者は実はサクラだった…

顔を隠す人

 

「入居中=すぐに家賃収入が得られる」と思わせるために、実はオーナーチェンジ物件の入居者が「サクラ」なんていう事もあります。

仮にサクラだとしても購入前に入居者宅を訪れて確認するわけにもいきません。

とはいえ、オーナーチェンジ物件は購入前に「設定家賃や滞納歴」「賃貸契約の内容」「入居期間」など、空室の物件と比べて確認すべきことが多くあり、怪しい物件でないか最低限のチェックが必要です。 

ここでご紹介させていただく事例は、仲介会社を信用しきってしまって何も確認しなかったというケース。

4月に投資用のワンルームマンションをオーナーチェンジで購入された相談者。

購入後すぐに入居者が退去してしまった上、原状回復の費用を求められてご立腹です。

サブリース契約のため家賃保証はありますが、仲介会社の言うことを鵜呑みにして管理会社やサブリース会社に入居状況について何も確認しないまま購入されています。

結果、購入直後に出費が発生する結果に…。

この状況に納得できないということで「前オーナーに負担してもらえないか」「なぜ管理会社や仲介会社は事前に退去の事実を伝えなかったのか」という質問をされています。 

Yahoo!知恵袋「都内投資新築ワンルームマンションを売却しようかと考えています。」

 

1-3 相場に見合わない家賃設定で入居者が見つからず失敗

 困っている人

その土地、エリアの賃貸相場や需要を確認せず物件を購入し、なかなか入居者が入らないという事例も多くみられます。

続いてご紹介させていただくのは、高級マンションをオーナーチェンジで購入した方。

仲介会社から説明された投資利回りの高さが気に入って物件を購入します。

「非公開物件だから、これを逃すと後はない」と言われたこともあって慌てて購入されたようですが、残念ながら購入後すぐに家賃滞納が始まり、入居者は退去してしまいます。 

実はこのマンションに住んでいたのは「売主の親戚」。

更にこの物件、家賃が相場より5万円も高く設定されていたのですが、仲介会社の提示する賃料相場と高利回りであることに気を取られて自ら確認していません。

最終的には借り手もつかないまま、マンションのローンだけが残る結果となりました。 

現在は相場に沿った家賃で入居募集をされているようですが、空室リスクと家賃の下落リスクを同時に受けてしまった失敗事例です。

マンションマーケット「【実話】オーナーチェンジ物件購入の失敗談」

 

1-4 「節税」「生命保険代わり」のはずが失敗

 

次にご紹介するのは、営業マンの話を鵜呑みにして収支シミュレーションせずに失敗した事例。

不動産投資となると「節税」「生命保険代わり」という言葉をよく耳にしますが、そんな売り文句でマンションを購入した方の相談はよく目にします。

いくら節税効果があると言っても初年度だけになるパターンが多く、そもそも購入当初からずっと赤字が続くならマンション経営成功とは言えません。

もしそのような物件を購入してしまったら、無理してローンの繰上げ返済を行うか、何とか高めの価格で売却をするしか方法はありません。

各分野の専門家に相談できるサイト「専門家プロファイル」でも、そんな事例が見られます。 

相談者の方は2015年に新築ワンルームマンションを購入。

「節税になる」「生命保険代わりになる」と勧められ、収支シミュレーションをせずに購入されたようです。

物件は以下のようなもの。

物件種別:新築ワンルーム

間取り:1K

価格:1610万円(相談内容は161万円とありますが、恐らく桁間違いかと思われる)

駅徒歩:8

家賃収入:59700

ローン返済:55800

管理費:5800

固定資産税:54700

「節税=儲かる」という意識があったのかもしれませんが、経費を計上して税金還付を行っても赤字が発生しており、その額は年間77千円のマイナス。

現在は入居者がいますが、このまま保有すべきか早めに売却すべきかのアドバイスを求められています。 

専門家プロファイル「ワンルームマンション不動産投資について」

 

1-5 管理組合の運営がずさんで失敗

廃墟

 

利回りが高く、賃貸需要もある。

そんなマンションを購入したとしても、実はマンションの管理自体に問題があるケースも存在します。

マンションの住人らが管理を他人に任せっきりにしてしまうと、自分の知らないところで修繕積立金が不正に使い込まれていたり、予想以上に高い大規模修繕の一時金を払わないといけなくなるなんてことがあるのです。 

もしそうなれば、住人が困るのはもちろん、マンションの所有者にも大きな痛手となります。

マンション経営は毎月の収支だけでなく、そのマンションの管理に問題が無いかをチェックするのも後のトラブルを未然に防ぐことに繋がります。

さて、そんなことが起こった実際の事例をご紹介します。

特定の人の失敗談ではありませんが、少なくともマンション経営で誰にでも起こり得るお話です。

東海地方にある、とあるマンション。

1980年代に分譲されましたが、管理を行っていた会社が倒産してマンションの所有者らで自主管理を行うこととなりました。

そんな中、面倒な管理組合の業務を引き受けるという人物が現れます。

ただその人物、管理費などを自分の懐に収めて使ってしまいます。

驚くことに30年間、大規模修繕も定期修繕も行われず、蓋を開けてみれば残っていた管理費は10万円以下。

所有者らが別の管理士に相談して事態の立て直しを図っています。 

健美家「管理費持ち逃げ、ゴミ屋敷化、スラム化も?不動産投資「専用」マンションほど管理不全に陥るケースも」

 

1-6 前オーナーの滞納状況の確認を怠り失敗。数十万円を支払うはめに

積み木をつむ人

ここまで、いくつかオーナーチェンジの事例をご紹介しました。

オーナーチェンジ物件は「購入者」「仲介会社」「管理会社」「マンションの管理組合」「元所有者」「入居者」という多くの人が関わる難しい物件。

オーナーチェンジでマンション経営をされるなら、利回りだけでなく、物件自体の問題や過去の修繕履歴、前オーナーの管理費等の支払い履歴などを細かく確認することが非常に重要です。

もし、それらの確認をせずに物件を購入し、前オーナーが修繕積立金を滞納したままだったなんてことになると、なんと自分に支払いの義務が発生することがあります。

そのために必要なのが「重要事項に関わる調査報告書」。

重要事項に関わる調査報告書はマンションの管理会社が発行してくれるもので、そもそも物件購入前には必ず不動産会社も説明を行います。

確認項目が非常に多く、全てを理解、把握することは大変ですが、せめて物件購入前に一度は目を通す必要があります。

少しでも不明点があれば積極的に質問し、リスクの排除をすることがマンション経営の基本です。

前置きが長くなりましたが、最後にご紹介する失敗事例は、相続税などに関する情報を提供している「相続情報ラボ」から「前オーナーの修繕積立金の未払い」について。 

事例に登場する新たなマンションオーナーは、購入してから数か月後に前オーナーが管理費と修繕積立金を滞納していたことを知らされます。

既に所有者となってしまっているため、この滞納分を支払わないわけにはいかず数十万円を支払うこととなりました。

しかし実は、滞納の事実は先ほどご紹介した「重要事項に関わる調査報告書」に記載されていたのです。

新オーナーはそれを購入前に手渡されていたにも拘わらずよく確認していません。 

結果この新オーナーは、重要事項に関わる調査報告書を確認しなかったことで、知ることができたはずの滞納額の数十万円を自ら支払うこととなってしまいました。 

相続情報ラボ「管理費・修繕積立金滞納の確認不足で失敗」

2 失敗理由に見るマンション経営成功のコツ


さて、失敗事例を6つご紹介させていただきました。

似た事例が多いと思われたかもしれませんが、実はどの事例も失敗回避のためのアプローチ方法が違います。

各事例に対して、どのような回避方法が考えられるかをご紹介させていただきます。
 

2-1 高い新築より中古マンションを買う!

 

最初にご紹介させていただいた新築マンションの失敗事例にて「新築プレミアム」という言葉をご紹介しました。

下図をご覧ください。 

築年数の下落率

参考:三井トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」より自主作成

マンションの家賃というのは56年で適正家賃にまで下落し、10年前後で1割下落します。

つまり年間1%前後ずつ下落することになりますが、次回の入居者から適正家賃にしないと空室が埋まらないこともあります。

事例の家賃9.1万円が周辺相場どおりだとしても今後の家賃下落は以下のようになります。

4年目:90000

5年目:89000

6年目:88000

7年目:87000

8年目:86000

9年目:86000

10年目:85000

※百円以下は四捨五入

新築プレミアムの物件価格はもう変えることはできないのに対し、新築プレミアムで設定された家賃はどんどん下落していきます。

しかしグラフのとおり、単身用のマンションは築10年目以降から家賃の下落率は緩やかになっています。 

つまり、新築よりも築10年以降の中古マンションなら家賃下落の幅が少ないと言えるのです。

新築を購入するとしても、想定される家賃下落に対してローンの支払いなどは問題ないかシミュレーションしておけば、「赤字続きの上に、売却価格が安すぎて売るにも売れない」なんて事態は避けられます。

 

2-2 オーナーチェンジ物件は入居状況を確認!

 

事例では、オーナーチェンジ物件の入居者が実はサクラかもしれないということに触れました。

確かに購入前に入居者宅を訪れてサクラかどうかなんて確認するわけにはいきませんが、少なからず外から見て入居している様子はあるのか、集合ポストがチラシで溢れていないかなど、生活感を確認することくらいは可能です。 

また事例でもお伝えしましたが、オーナーチェンジ物件を購入する際は管理会社に連絡をして以下を確認すべきです。

確認事項

この件に限らずですが、「オーナーチェンジ物件=家賃収入が保証される」と考えるべきではありません。

上記を確認しつつ、購入後に不利になる要素が無いかをシッカリ確認しましょう。

2-3 賃貸需要と周辺の家賃相場は必ず確認!

 

3つ目の失敗事例は高級マンションを投資用に購入して失敗したものでした。

高級マンションは賃貸よりも自己居住用として購入される方がほとんどで、芸能人や企業の役員ということでもなければ賃貸需要は見込めません。


参考までに空室のグラフをご覧ください。

東京都の空室率

LIFULL HOME’S不動産投資「見える!賃貸経営」より自主作成

東京都だけでもエリアにより空室率が違うことが分かりますが、意外にも千代田区と中央区という都心のど真ん中で空室率が高くなっています。

この理由は、家賃別で検索されている回数を世田谷区と比べると分かります。

家賃別検索階数

LIFULL HOME’S不動産投資「見える!賃貸経営」より自主作成

世田谷区は一般的な家賃を検索する人が多いのに対して、千代田区は15万円以上の賃料を検索する人が最も多くなっています。

高い家賃を支払える人というのは多くありませんから、千代田区の空室率が高くなるのも納得できます。
 

もし既に入居者のいるオーナーチェンジ物件だったとしても、次回も同じ家賃ですぐに入居者が決まるとは限りません。

購入する物件の「賃料相場」や「空室率」は必ず確認して、継続的な家賃収入が見込めるかどうかの判断はシッカリ行いましょう。

 

2-4 「節税」「生命保険代わり」の本当の意味を知ろう!

 

事例4つめの「節税」「生命保険代わり」は、嘘ではないものの勘違いされやすいものです。


生命保険代わりとなる団体信用生命保険は「ローンの借主が死亡したら返済を無しにします」という制度。

普通の生命保険のようにお金が貰えるわけではありません。

「家賃収入を家族に残せるなら…」と思うかもしれませんが、死亡後は「相続税」がかかります。

ローンはゼロでもマンション相続後の納税は家族が行うもので、もし家族に手持ちのお金がなければ結局は物件を売却しなければなりません。

自分の万一なんて考えたくないかもしれませんが、生命保険代わりになるかどうかは、死亡した時の家族の状況にもよるのです。

そして「節税」という言葉について。

確かにマンション経営で赤字が発生すれば所得税の還付を受けることはできますが、そもそもマンション経営で成功したいのに赤字で儲けるという発想はどうでしょうか…。 

そもそも、失敗事例でご紹介した家賃約6万円(年間72万円)の物件を本当に赤字にできるのでしょうか。

マンション経営の初年度と2年目以降にかかる主な費用を比較してみましょう。

税金一覧

固定資産税は2年目以降からと仮定していますが、どちらにしても初年度飲み大きく赤字となりますが、2年目以降から経費は大幅に少なくなります。

他にも修繕費や委託管理費なども経費計上できますが、それでも2年目以降を赤字にするということは難しいでしょう。

以上が「節税、生命保険代わりは嘘ではないけど…」という理由です。

マンション経営に限らず「不動産経営は税金との闘い」なんて言う方もいますが、目先の収支だけでなく、長期的なシミュレーションをすることはマンション経営を成功させるための土台作りと考えましょう。

2-5 購入前に管理組合の議事録を確認しよう!

 

マンションと言うのは、おおよそ1015年位で大規模修繕をする決まりとなっています。

大規模修繕の度に大きなお金を支払わなくても良いように、マンションの管理組合が修繕積立金を毎月徴収するのです。

しかし悪質な管理組合というのも存在します。

事例にご紹介したような個人による行為ではなく、中には管理組合そのものがデベロッパーや管理会社と結託していて、修繕積立金を不正に流用しているなんてことも。 

そんなマンションを購入して失敗するのを防ぐためには、やはり購入する前に不動産会社に依頼し、管理組合の議事録や修繕積立金の状況、修繕履歴、今後の大規模修繕の計画などを確認することです。
 

それらの資料で不明確な点が多かったり、そもそも書類がないなんて場合は、購入を一旦控えましょう。

しかし、次にご紹介する方法でも管理組合のおおよその状況を知ることもできます。

2-6 「重要事項に係わる調査報告書」を必ず確認!

 

最後にご紹介した事例で「重要事項に係わる調査報告書」という言葉が登場しました。

これはマンションの管理会社が作成するもので、管理組合がどういう運営になっているか、これまでの管理費や修繕積立金の金額や滞納状況、現在の修繕積立金の状況や予算、今後各費用に変更の予定はあるかなど、実に様々な事を確認できます。

具体的にどのようなものかは一般社団法人 マンション管理業協会のサイトにある「管理に係る重要事項調査報告書」でも確認できますので、興味のある方は一度ご覧になってみてください。 

業務関連資料(協会策定・発行)

重要事項に係わる調査報告書の発行には数千円の手数料がかかります。

しかしご紹介した事例では、この重要事項に係わる調査報告書を事前に見る機会があったのに、それを確認していなかったことで滞納額を肩代わりする形になってしまいました。

物件購入の前に重要事項に係わる調査報告書の有無とその内容を確認することで、購入後の無駄なトラブルや出費を防ぐことができます。

必ず確認しましょう。 

まとめ

 
今回ご紹介させていただいた事例の失敗回避方法をまとめてみましょう。

・新築物件はプレミアム価格と家賃下落を想定して収支シミュレーションをする

・オーナーチェンジ物件は入居状況を必ず確認する

・賃貸需要と家賃相場はしっかり調査する

・収支計算は長期的な期間でシミュレーションする

・購入するマンションの管理組合が適切に運営されているか確認

・不動産会社から渡される資料は必ず確認する

これらは何も特別な事ではなく、むしろマンション経営で必ず行っておくべき基本事項でもあります。

購入してから失敗に気付いたのでは取り戻すのに長い時間と手間がかかりますので、事前に失敗談を多く知り、その回避方法をより多く覚えておくと良いでしょう。 

尚、下記の記事でもマンション経営の失敗を回避する方法をご紹介していますので、是非ご覧ください。

徹底解説!マンション投資の利回りの特徴|失敗しないための物件選びとは

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