【保存版】中古マンション投資成功のカギは失敗例と対策法にあった!

大失敗

最近何かと話題の老後のお金問題。

2000万円必要、という政府の発表があってから、明確な数字に世間は驚かされました。

そんな中、資産運用の一つとして人気が高まっているのが「不動産投資」です。

不動産投資も様々な種類がありますが、中でもおすすめなのが中古ワンルームマンション投資です。

価格も新築と比べて安く、需要も高いことで安定した家賃収入が見込めるといわれています。

しかし、2018年のマンションの新規登録件数はなんと206,901件。

この中からどのようにして選べばいいのか?

この物件選定を間違てしまうと、失敗に自ら近づいていってしまうことになりかねません。

この記事では、「中古マンション」の失敗例と失敗しないマンション選びについて、解説していきます。

ぜひ参考にしてみてください。

1. 中古マンション投資における実際の失敗事例

中古マンション投資は、新築マンション投資に比べて利回りが高く、赤字ではなく黒字で運用ができるため失敗は少ないといえます。

しかし、絶対失敗しないというわけではありません。

マンション選びを間違ってしまうと、当然大きな損失につながります。

そこで、どのようなケースがあるか下記の6つのケースにまとめてみました。

ケース1 エリアについて

ケース2 部屋タイプについて

ケース3 耐震基準について

ケース4 建物の管理状態について

ケース5 賃貸について

ケース6 ローンについて

ひとつずつ確認していきましょう。

1-1 ケース1:エリアについて~地方の利回りの高い物件を購入してしまった~


Aさんは土地勘がないのに、安く、利回りが高いという理由から地方のワンルームマンションを購入しました。

はじめは家賃を受け取れていましたが、1年半後に入居者が退去。

早速、募集を開始しました。しかし、管理会社に何度連絡しても、「反響がないから家賃を下げましょう。」の一点張り。

家賃はもともと2.5万円と高くなく、実際に最安値圏。そのため、何度も断っていました。

結局、空室期間が1年経った今もまだ入居者はみつかりません

実は、競合となる新築アパートが多数建築されていましたが、現地に行ったことがないAさんはそのことを知りませんでした。

しかも、新築アパートの管理会社は同じ会社。

紹介してくれる優先順位も低く、クレームをいって管理会社を変更しましたが未だ、何の動きもなく、管理費・修繕積立金を支払っているだけとなっています。

購入時の利回りだけに目を向けず、周辺の投資物件の調査をすることも重要なのです。

1-2 ケース2:部屋タイプについて~ファミリータイプで需要がない~


Bさんは地方都市にあるファミリータイプのマンションをオーナーチェンジで購入。

3年後、入居者は、こどもが大きくなったからといって家を建てることになり退去することになりました。

退去の立会は管理会社に任せていたので、退去後の室内を見て唖然。

ヤニやカビがあり、リフォーム費用もクロスの張替えや床の補修、クッションフロアの張替え等でなんと100万円オーバー。

しかも、長期間入居していたため入居者からはほとんど現状回復工事の費用を負担してもらえませんでした。

3年間の利益は全てリフォーム代に変わってしまいました。

部屋が綺麗になって、改めて入居募集を開始しましたが、一向に入居者は現れません。

そこで、管理会社は家賃を下げることを提案

しかし、それをしてしまうと、ローンや管理費・修繕積立金を支払ったら赤字です。断固拒否してそのまま入居募集をお願いしました。

半年経っても入居者が見つからないため、販売も視野に募集を開始。

すると、1ヶ月程したところで購入希望者が現れ、売却。

結局、仲介手数料と管理費・修繕積立金分が赤字で、不動産投資は終了しました

このケース、実はこの周辺ではマンションや戸建てを新築で購入したとしても、家賃よりも安いローンの支払いでマンションや戸建てを所有できたのです

そのため、入居募集してもお得感がなく、間取りはファミリータイプにも関わらず、ファミリーには需要がなかったケースです。

ファミリータイプはワンルームよりも価格が高く、修繕費もその分かかります。入居者の決まらないファミリータイプの物件はその分痛手も大きいのです。

この事例から、地域によって部屋タイプを選定をすることがいかに重要かわかります。

1-3 ケース3:築年数について~旧耐震物件を購入した~


古いながらも東京都港区の好立地のマンションを“割安な価格”で購入したCさん。

しかも、幹線道路沿いの立地でSOHO、事務所等の需要もあり、幅広い需要が見込める物件で実際に空室はマンション全体を見ても少なく、いい買い物をしたと満足気でした。

しかし、なぜ“割安なのか”を理解していなかったのです

実は、購入したマンションは、購入する数年前に耐震診断をした結果、耐震工事の必要性があることが判明していたマンションでした。

東京都では平成23年から国道等を“緊急輸送道路”に指定し、その道路沿いにある旧耐震(昭和566月以前に建築確認がされた建物)の一定規模の建物は耐震診断の義務があり、耐震診断の費用や耐震補強工事の助成を行って悔しい女性います。

詳細は、東京都耐震ポータルサイトでご確認ください
http://www.taishin.metro.tokyo.jp/tokyo/topic01.html

マンションの管理組合で、耐震補強をすることが決まり、不足分は一時金で賄われることとなりました。

その一時金が支払えないため前オーナーは売却を決め、一時金の分、割安な金額で売出されていたわけです。

それを知らずに購入したCさんは、いきなり一時金を支払うことになり、現金が足りず、フリーローンで対応しなければなりませんでした。

フリーローンは金利が12%と高く、収支はマイナスになってしまいました。

結局、赤字分を補填しながら、フリーローンの支払いが終わるまで耐え続けています。

旧耐震物件かどうかは、購入前に調べられること。回避できたはずのリスクでしたが、目先の数字に惑わされた結果、赤字となってしまったケースです。

1-4 ケース4:建物の管理状態について~瑕疵がみつかった・修繕積立金の累計が少ない・修繕履歴がない~


表面利回りが10%を超えるバブル期のマンションを購入したDさん。

表面利回りだけをみて購入したため、実際に運用して初めて実利回りが少ないことを理解して失敗したと気づきました。

実はこのマンション、総戸数が17戸と規模が小さく、管理費・修繕積立金が他の物件に比べて1.5倍ありました。

それでも、修繕積立金の総額は少なく、一般的には12年周期で行われる大規模修繕工事が30年近く建っているのに一度しか行われておりません。

修繕をしなければならないところも管理組合の議題に挙がっては先送りにされています。

そんな矢先に入居者が退去しました。

室内は入居募集をする上で十分なリフォームを行ったこともあり、内見こそ多いですが一向に入居申込はありません。

それもそのはず。集合ポストは壊れたままで、空室が多く、ポストから溢れたチラシでエントランスは散らかっています。廊下もタイルが割れていて、至るところにひび割れがおき、どうしても悪印象です。

空室が3ヵ月経っても解消できなかったのですが、家賃を大幅に下げたところ入居者が見つかり、家賃収入を得ることができるようになりました。

しかし、実利回りは低く、同時期に建設されたマンションの半分以下となっています。

購入時の利回りは永遠に続くものではありません。ましてや管理状態の悪い物件であれば、なおさら修繕費がかかります。

利回りだけでなく、物件の状態や修繕履歴にも目を向けるべきでした。

1-5 ケース5:入居者について~入居者の詳細・サブリースについて確認を怠った~

初めての不動産投資ということで、サブリースが継承できるオーナーチェンジ物件を購入したEさん。

サブリース=家賃保証だから空室になったとしても、家賃は保証され、家賃は途切れないものだと安心しておりました。

しかし、退去になったと連絡があり、原状回復工事の費用負担があるということで、承諾。

家賃で工事費用を相殺するということで、一時的に家賃の送金はないとの説明を受けました。

3ヵ月後、工事費用の支払いは全額終わったにも関わらず、家賃が振り込まれてきません。

なぜだと不動産会社に連絡しました。すると、うちは「賃料免責期間が2カ月ありますので、まだ工事費用の支払いは残っていますよ」との返事が。

実は、サブリースといっても、不動産会社の都合のいい内容になっており、
「退去した場合賃料免責期間2カ月」「オーナーからはいつでも解約できない」「更新月の6か月前までに解約申込をしなければならない」
「いつでも家賃下落交渉可」「解約違約金家賃の6か月分」とあまりにオーナーが不利な契約内容となっていました。

毎月の家賃保証額は確認していても、契約内容の確認を疎かにしていたことが原因です。

Eさんは、解約したい思いながらも解約違約金6か月分の支払いに躊躇し、未だ問題を先延ばしにしています。

マンション投資は物件の購入ではなく、その後の賃貸経営が肝心です。家賃収入がなければ元も子もありません。

賃貸借契約について事前に確認することは必須です。

1-6 ケース6:ローンについて~借り過ぎた~

ローン地獄
不動産投資の始まりは一本の電話。新築マンション投資の話でした。

担当の新人社員の熱意がすごく、生命保険がわりになるということでFさんは購入を決意。

はじめは、毎月6,000円ほどの赤字で、以前加入していた生命保険料よりは安くなって満足していました。

しかし一度目の退去以降、家賃が下がり、毎月15,000円まで赤字額は増えてしまいました。

その後、中古マンションであれば赤字ではなく、黒字でお金が残ることを知り、購入。

立て続けに3件購入し、毎月黒字が1万円までになりました。

しかし、繁忙期とはいえ、2件の退去が決定。

ローンの支払い額や管理費・修繕積立金の支払いが15万円と大きくのしかかります。

2か月後に空室は解消され、今まで通りになりましたが、新たな問題が発生しました。

実は結婚が決まり、このタイミングで新居を購入しようとマンションを探していました。

何件か物件を見ていく中で、2人とも気に入った物件を見つけることができ、早速申込をしました。

あわせて、金融機関にも申し込みをしに行ったとき、初めて問題が発生したことに気付きました。

ローンを使いながらマンションを4件所有しているため、もう融資枠がなく、住宅ローンが組めないのです。

住宅ローンを組むためには、マンションを売却するしかないとのこと。

早速、マンションを売却しようとしましたが、ローンの残債よりもマンションの価格が低く、売却するためには、自己資金から補填しないといけないのです。

自己資金では足りず、売却も断念。住宅ローンも断念。パートナーともこの一件から関係がギクシャクし、婚約も解消されてしまいました。

ライフプランは常に変わっていくもの。いつかライフプランを変えたくなったときに後悔しないために、無理のない資金計画を立てることが大切です。

2. 中古マンション投資で失敗しないための7つのチェックポイント

ポイント
失敗しないためには、前章のようなマンション選択、買い方、借り方をしないようにしなければなりません。

そのためには、7つのポイントを抑えたマンションを選ぶ必要があります

どのようなポイントがあるか確認していきます。

2-1 人口が増加しているエリアを選ぶ

不動産投資で失敗した!と感じる主な原因は「借り手がつかない、空室の長期化」です。

そうならないためには、人口が多く、賃貸需要の高いエリアのマンションを購入することがセオリーとなります。

2018年10月時点で、人口が増加している都道府県は、東京都、沖縄県、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、福岡県の7つのみです。

中でも東京都が0.72%と増加率が最も高い結果となっています

この7つ以外の都道府県では人口が減少し続けています。

人口が増えると、今後も賃貸需要が維持もしくは上昇する可能性が高いため、家賃の低下を抑えることができます。

東京は安定的に資産を確実に増やしたいと思う方には最適なエリアだと考えられます。

2-2 ファミリータイプよりもワンルームを選ぶ

投資をするからには、投資効率を最大化する必要があります。

ファミリータイプよりもワンルームタイプのほうが効率が良いためマンション投資では、ワンルームタイプを選ぶようにしましょう。

なぜなら、ワンルームタイプは、ファミリータイプに比べて、坪単価が高くなります。

20㎡程の部屋の中に、キッチンやバスルーム等の水回り設備の他、洋室、クローゼットがあり、必要な設備が整っており、無駄がありません。

一方、ファミリータイプは上記の設備の他は部屋が広くなるだけで、坪単価が上がるような設備等はなく、利回りや投資効率は下がってしまいます。

また、ワンルームマンション投資は床面積が狭いため、修繕費用を安くすることが可能です。

実際にハウスクリーニングのみの原状回復工事で次の入居者の募集ができる場合がよくありますが、この場合、オーナーに負担はありません。

これが、ファミリータイプだとお部屋が広く、住んでいる人数が多いと設備が故障する可能性が高まり、修繕の必要性は高まります

修繕費が高くつくと資金を回収するのに大きく時間がかかり、投資効率は下がります。

また、エリアによっては、都心のファミリー向けマンションは家賃が高すぎるため、その近郊の安いマンションか、郊外のマイホームの需要が高まります

2-3 築年が1981年以前のマンションは避ける地震

 

築年が1981年以前のマンションは旧耐震基準のためいろいろと不都合があり、避けたほうが無難です。

例えば、次のような3点があります。

・地震で倒壊する恐れがある。

・管理組合のトラブルになる可能性がある

・融資が使えない金融機関もあり、資産価値が下落する恐れがある

人命やお金に直接関わる可能性が高く、トラブルの原因になりがちです。

状況を理解した上で、購入する分には問題ありませんが、初心者の方にはあまりおすすめはいたしません。

2-4 建物の管理状態を調べる


家賃・資産価値を維持し、入居募集をかんたんにするためには、管理体制が良好で、
内見希望者がここに住みたいと思えるようなマンションでなければなりません。

マンションの管理状況は、購入後に変更することは非常に困難なため、購入前に必ず状況を把握する必要があります。

確認する方法は次の通りとなります。

自分で実際にマンションを見に行く

オーナーチェンジだと外観のみとなりますが、外観だけでも色々とわかることがあります。

外観だけでも購入前には必ず見学しに行き、自分が借り手側の気持ちになってチェックし、
問題がないマンションのみを購入しましょう。

チェックポイント

・外壁(亀裂が入ってないか、修繕された痕跡があるか、汚れがあるか等)

・駐車場、ゴミ捨て場(綺麗に管理されているか)  等

②重要調査報告書で管理状態を確認する

重要調査報告書とは、管理組合から委託されたマンション管理会社が作成した書類のことをいいます。

重要調査報告書では、毎月の管理費・修繕積立金、滞納金の有無と金額、修繕積立金の総額、
管理組合の借入金の有無と金額、共有部分の修繕履歴等が書かれています。

別紙では、修繕計画や総会の議事録、総会の草案があり、書類や記録があれば、マンション管理会社に依頼すると手に入れることが可能です。

チェックポイント

・修繕積立金の積立額は妥当か

・定期的に修繕を行っているか。

一般的に大規模修繕工事は12年周期です。

大規模修繕工事を行ったばかりであれば、修繕積立金が少なくても問題ありません。

しかし大規模修繕工事を行わなければならない時期に差し迫っても、工事代金が足りないようなマンション、先延ばしにしているマンションは注意が必要です。

理想は、前回の大規模修繕工事の総額から1.5倍~2倍ほど修繕積立金があると、安心できますね。

2-5 お部屋にはどんな人が住んでいるのか、賃料は適正?


賃料が相場にあっているのか、確認しましょう。

安すぎても入居者に退去してもらうことはできません。逆に高い場合も要注意です。

不動産会社が利回りをよくみせようとして、実際入居者は親族や社員で実態がなかったといった入居者が「サクラ」だったケースもあります

そのようなことがないよう購入前には外から建物をチェックし、住んでいるかできる限りチェックするようにしましょう。

また、入居申込書を確認し、どのような人が住んでいるのか確認しましょう。

特に、勤務先と年収は重要です。

年収に比べて家賃が高いと当然、滞納のリスクは高まります。

家賃が月収の50%以上あると、非常に危険で、いつ滞納になってもおかしくありません。

目安は家賃が月収の35%以内です。

2-6 賃貸管理は最低200戸以上の管理実績がある会社にまかせる

賃貸管理とは、オーナーに委託された会社が入居者募集から家賃集金、クレーム対応、修理手配、敷金精算、退室後のリフォーム等の業務を
オーナーに変わって行うサービスのことをいいます。

そのため、賃貸管理会社選びは大きくマンション投資の収益に影響があり、重要です。

例を挙げると、良い会社だと空室になっても、短期間で新しい入居者を見つけることができますし、
滞納となっても初動が早く、トラブルを大きくすることなく解決してくれます。

良い賃貸管理会社を選ぶためには次のポイントを確認しましょう。

・管理戸数が200戸以上あるか

・地域の情報を持っているか

・修繕等の見積り内容が適正か

・レスポンスのはやさ、担当者との相性 等

細かいことをいうと、家賃送金時の振込手数料は会社負担なのか確認することも大事です。自信満々

振込手数料も塵も積もれば山となります。毎年7,000~8,000円近く支出が増えますので、数字にはこだわっていきましょう。

TRUSTの賃貸管理サービスの振込手数料はTRUST負担。

さらには一般的に家賃保証サービスは510%というケースが多いなか、月額の管理費3,000円(税別)です

しかも、TRUSTの賃貸管理サービスはその中に「空室保証サービス」が含まれていまれ、空室時にも家賃の90%が保証されます。

また、空室時の家賃の保証だけではなく、入居者による家賃の滞納があった時も、

最大で6ヶ月間保証しますので、家賃滞納に伴うリスクを気にする必要がありません。

管理内容を調べることは、マンション経営を続けていくにあたって最も重要な項目のひとつなのです。

2-7 借りすぎに注意する、金利上昇に備える

不動産投資を続けていくためには、十分な自己資金が必要です。

空室期間中のローンの返済、突発的な修繕、原状回復工事等お金が必要になる場面はいろいろとあります。

毎月きちんと貯蓄し、しっかりと準備していきましょう。

そのためには、ローンを借りすぎには注意。借りすぎると毎月の返済額が大きくなり、貯蓄ができません。

また、金利が上昇しても毎月の返済額が大きくなります。

そのような状況になったとしても対応ができるよう次のポイントを確認しましょう。

・投資でお金が増えるからといっても借りすぎない。返済比率は20%以内にする。

・借入年数は無理に短くしない。

・無理な繰上返済はしない。資金に余裕があり、余剰資金になった場合に行う。

・金利上昇した場合は、繰上返済を「返済額軽減型」で行い、毎月の支払額をコントロールする

まとめ

中古マンションでの失敗例は、事前に把握できるはずのリスクを回避せずに疎かにしてしまったことで、その結果を招いています。

それは、投資を始めることが目的になってしまい、どこかで妥協してしまうことから生まれます。

立地、賃貸ニーズ、築年数、管理状況、契約内容、借入状況は新築マンションでは稼働していないため分からないことでも、

中古マンションならば、既に実績や結果がでており、マンション選びさえ間違えなければ、失敗は避けることができます。

成功するマンション投資を始めるには今回、紹介した失敗しないポイントを全て抑えたマンションをみつけることです。

成功する可能性は格段に上がるはずです。

他にもいろいろな視点で着目した失敗事例がありますので、こちらの記事もぜひ参考にしてみると、より成功につながります。

ぜひ参考にしてみてくださいね。

【実録】マンション経営で失敗した6人の話。意外と知らない落とし穴とは

後悔しない不動産投資!6つの失敗事例から学ぶ初心者が注意すべき点