今回は、ライフスタイルにこだわる人々が集う街「港区南青山6丁目」に位置する築43年中古マンションのリノベーションをレポートしていきます。
1.地域情報
※周辺エリア同士が隣接しているため、共通する情報が含まれています。
【リノベ事例】港区南青山4丁目/リノベーションプロジェクト
・南青山 名前の由来
「南青山」の地名は、江戸時代にこの地を治めた青山家に由来します。祖の青山忠成は徳川家康の重臣で、関ヶ原の功績によって当地に下屋敷を構えました。昭和の町名整理により、青山地区の南側が「南青山」として区分されました。
また「家康が“馬で走った分だけ土地を与える”と告げ、忠成が馬が倒れるまで走った」という伝説も残されており、地名に歴史的ロマンを添えています。
・地域の歴史
六本木通りに面した南青山エリアは、江戸時代に青山家の武家地として栄え、明治以降は青山霊園や梅窓院が整備され静かな歴史を残しています。1964年（昭和39年）の東京オリンピックを機に六本木通りが拡幅され、再開発が進み、美術館や高級ブランド店が集まる洗練された都市文化の発信地へと変貌しました。
現在では、歴史の静けさと現代の華やかさが共存する魅力的なエリアです。
・鉄道の歴史
六本木通りに交差する外苑東通りには、かつて「都電六本木線」が走っていました。
都電の廃止後、六本木通り沿いには地下鉄が整備され、東京メトロ日比谷線・南北線・銀座線・半蔵門線、そして都営大江戸線が都電時代の交通網を引き継ぎながら、より高速かつ広範囲な移動を可能にしています。
物件の最寄り駅は表参道駅ですが、渋谷駅や六本木駅へも徒歩約15分でアクセスでき、移動の選択肢が広がります。
■「表参道駅」から東京メトロ千代田線・半蔵門線で「大手町駅」まで約14分
■「表参道駅」から東京メトロ銀座線で「銀座駅」まで約13分
・これからの南青山周辺
南青山周辺の表参道や渋谷、六本木では大規模な再開発が進行しています。
人の流れや街の景観にも変化が見られ、今後の進化がとても楽しみです。魅力的な新施設や注目のプロジェクトが続々と計画されていて、これからますます目が離せません！
渋谷二丁目西地区第一種市街地再開発事業
渋谷駅東口エリア最大規模の再開発「Shibuya REGENERATION Project」は、2029年度の完成を目指して現在、解体工事が進められています。
観光バスの乗り入れも可能となる大規模な交通広場の新設が、超高層ビルの建設と同時に計画されています。
完成すれば、渋谷駅からの動線が確保され、渋谷の未来像を体現する都市再生の象徴となるでしょう。ユニークなデザインも注目されており、完成が待ち遠しいプロジェクトです。
2023年1月31日付ニュースリリースより引用：https://pdf.irpocket.com/C8804/fhjD/gNg4/cbzO.pdf
西麻布三丁目北東地区第一種市街地再開発事業
この地区は老朽化した建物が多く、歩道の狭さや信号のない交差点など安全面の課題を抱えていました。再開発により、六本木ヒルズ周辺にふさわしい多様な都市機能を集積し、安全で魅力ある複合市街地の形成を目指しています。
※【リノベ事例】港区六本木7丁目/リノベーションプロジェクト にも掲載しています。
・周辺施設
青山美術館通り
南青山から六本木にかけて広がるこのエリアは、アート好きにはたまらない散策スポットです。南青山6丁目には「根津美術館」や「岡本太郎記念館」があり、文化と芸術が息づく街並みが魅力です。また、この通りには、日本屈指のジャズクラブ「ブルーノート東京」もあり、落ち着き洗練された雰囲気が漂っています。
ヨックモックミュージアム
東京・南青山にある小さな美術館で、世界有数のピカソのセラミック作品を中心に展示するユニークなアート空間です。洋菓子ブランド「ヨックモック」が手がけた施設で、アートとスイーツが融合した特別な体験ができます。
併設されたカフェでは、静かな住宅街にふさわしい、穏やかで落ち着いた時間が流れています。
2.物件情報
・立地
表参道駅から骨董通りを進むと、オシャレなカフェやセレクトショップ、ギャラリーが並ぶ落ち着いた街並みが広がり、物件へと続きます。駅周辺は賑やかですが、少し歩くと小さな事務所や店舗が点在するエリアとなり、適度な人通りと静けさが共存しています。利便性と穏やかな環境のバランスが取れた、散策も楽しい魅力的なロケーションです。
周辺にはお洒落なレストランや高級ブランド店が立ち並んでおり、休日の日でも徒歩圏内充実した時間が過ごせます♪
・物件の特徴
六本木通りに面したレンガ色タイル貼りの外観が印象的なマンション。どこか懐かしさを感じる外観ながら、オートロックや防犯カメラ、宅配ボックスなど、現代の暮らしに嬉しい設備がしっかり整っています。
築年数は経過していますが、2017年（平成29年）に耐震基準適合証明書を取得しています。さらに、2018年（平成30年）には大規模修繕工事が行われており、日勤による管理体制も整っているため、管理が行き届いた安心して暮らせる環境です。
共用廊下は赤い床が印象的な内廊下仕様で、各戸の玄関ドアには彫り模様が施された木製ドアが使われていて、レトロな雰囲気が漂います。
対象住戸は六本木通りとは反対向きにバルコニーがあるため、窓を開けても静かな環境が保たれます。最上階ではないものの、正面の建物が低いため日差しや風が入りやすく、開放感のある眺望が広がります。落ち着いた雰囲気の中で、心安らぐひとときをお過ごしいただけます。
・物件概要
所在地：東京都港区南青山6丁目
交通：東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線「表参道」駅徒歩10分
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階5階建
総戸数：29戸
専有面積：40.13㎡（公募）
築年月：1981年10月
・間取り図< Before>
・室内写真<Before>
3.プランニング（9月4日更新）
・コンセプト
「大人の女性に、南青山という余白ある住まいを」
ライフスタイルにこだわり、日常の中に小さな贅沢を求める──そんな30～40代の女性を思い描いています。
南青山という特別なアドレスに住むことは、それだけで毎日を少し特別にしてくれるもの。
都会の喧騒から一歩離れた静けさと、自分らしさを大切にできる落ち着きをデザインします。
・リノベーションのポイントと担当者の声
この物件では、水回りに大きな段差があり、これがリノベーションにおける大きな課題となります。配管を通す必要があるため、完全にフラットな床にはできませんが、工事により段差をできるだけ縮めるよう対応していきます。
また、天井高についても、配管ルートのない部分はもちろん、配管が通る箇所でも可能な限り高く確保できるよう工夫していきます。
POINT1. 段差と光で演出する、洗練されたキッチンデザイン
配管の都合により、キッチンの床を一段高くしたプランで設計を進めていきます。さらに、配管ダクトの設置によって天井高が下がるため、照明によって空間に工夫を加えます。キッチン上部には間接照明を取り入れ、洗練された雰囲気を演出します。
床を一段上げたキッチンは、天井からの光と相まってステージのような存在感を放ち、空間に自然な区切りを生み出します。
POINT2. 横長WICがつくる、自由なレイアウトの洋室
電気温水器から給湯器への変更により有効面積が広がり、横長のウォークインクローゼット（WIC）を計画できるようになりました。
このゆとりあるWICは、ターゲット層のライフスタイルに合わせて設計されています。
WICを設けたことで洋室は収納の心配が減り、自由なレイアウトが可能な開放的な空間へと進化しました。
また、LDKとの間仕切りには片引き戸を採用し、開放しておくことで空間全体につながりが生まれ、より柔軟な使い方ができるようになっています。
・間取りBefore/After(予定)
4.解体/施工工事（9月26日更新）
・解体
解体が終わると、いくつかの課題につながる発見がありました。
今回のリノベーションでは、段差解消が大きな課題となります。
給排水管を通すには傾斜が必要となるため、どの位置から配管するかを検討した結果、床の高さを最小限に抑えられるWIC側から給水をとることにしました。
天井は躯体に直接クロスが貼られている「直貼り」であることが判明しました。そのため、照明器具を設置するには天井を6～7㎝下げる必要があります。フルスケルトン時には天井高が2.45ｍありましたが、床上げも含めた工事により最終的には2.3ｍを目標として確保していきます。
解体前の部屋もリノベーションされており、配管ダクトの位置に合わせて造作していたため、梁（ハリ）の幅が大きく取られていました。今回はその幅を最小限に調整します。
・枠組工事～壁立ち上がり（10月11日更新）
解体が完了し、枠組工事が進むにつれて、住まいの全体像が少しずつ見えてきました。
今回のリノベーションの大きな課題となっていた段差の解消ですが、給排水管を通すための勾配は床を上げなくても確保できることが分かり、キッチンの床上げは不要となりました。その結果、LDK全体がフラットな床となり、暮らしやすさが一層高まります。
キッチンおよびLDK・居室に新たな照明を設置するための天井板を設けました。
LDKと居室は天井板の厚さを5㎝とし、天井高は2.3ｍを確保。キッチンはダクトの設置もあるため、天井を25㎝下げて天井高2.1ｍを確保しました。
居室部分の梁（ハリ）の幅は半分に抑えることができ、室内空間もすっきりとした印象に仕上がりそうです。
5.施工完了（12月1日更新）
洗練された空間づくりには照明の工夫が大きく影響しており、光の演出が全体の雰囲気を引き締める重要な要素となっています。
・室内写真<After>
✓広がりを感じられる、間取りと光の工夫
室内は縦長のため、空間の分け方によって住まいの印象が大きく変わる間取りです。
このエリアでは1Rではなく「きちんと個室が欲しい」というニーズが強いため、LDKと洋室を分けられるプランを基本としました。
しかし、完全に壁で仕切ってしまうと、どちらの部屋も細長くなり使い勝手が損なわれてしまいます。そこで採用したのが3枚引き戸です。開放すれば一体感のある広々としたLDKに、閉じればしっかりした個室にでき、暮らし方に合わせて柔軟に使えるよう工夫しています。
さらに、引き戸は開け放った際に開口部が窓側になるよう配置。窓からの光が室内全体に広がる設計にすることで、縦長の空間でも明るく開放的な印象を実現しています。
✓照明で魅せる、洗練された空間づくり
「天井をできるだけ高く保ちたい」という方針から、LDKにはサイド上部とキッチン上部へコーブ照明を仕込み、空間に奥行きと温かみをもたらすデザインにしています。また、居室ではダクトルートを活かして造作した部分に、スポットライト風のダウンライトを配置。天井の高さを損なうことなく、十分な明るさを確保できるよう工夫しました。
このように照明計画が「天井の高さを維持すること」と「空間の雰囲気づくり」を両立させるポイントとなっています。
✓梁下トイレを快適にする、光の広がりの工夫
トイレは天井の大部分を梁（ハリ）が占めており、ダウンライトを入れるために天井を下げてしまうと、空間がさらに狭く見えてしまう懸念がありました。そこで、できるだけ天井高を確保するために選んだのが壁付け照明です。壁をやわらかく照らす光が自然と空間に広がり、梁の存在感を軽減しつつ、落ち着きのあるトイレ空間に仕上げています。
また、梁下は高さの規制がある不便な場ですが、あえて一日の中で利用頻度が最も少ないトイレを配置しました。照明の選び方によって雰囲気が大きく変わることを体感できるポイントです。
✓梁下のスペースも無駄にしない、機能的な洗面室収納
洗面台まわりは、解体後に現れた配管の位置に合わせてレイアウトを調整し、奥行きをあえてコンパクトに設計しました。限られたスペースでも使いやすい寸法に整えつつ、見た目がスッキリするよう工夫しています。
洗面台横のサイドキャビネットは、浴室と共通の配管ルートに合わせて左側へ配置。配管の勾配を最適に保ちながら、日用品を取り出しやすい実用的な収納となっています。
さらに、洗面室の一角に収納を設けられるよう、あらかじめ可動式の棚を組み込める間取りをプランニングしました。ストック品やタオル類をたっぷり収納できるサイズで、用途に応じて使い分けられる、多機能な洗面室に仕上げました。
・担当者インタビュー
■空間設計の「ギリギリ」を追求したリノベーション
今回のリノベーションでは、「最初から最後まで高さの調整」に最も力を入れました。
築年数の古い物件では、梁や共用部配管との接続部の条件により、床も天井の高さを思うように確保できないことが多いのですが、今回はその“限界ギリギリ”に挑むプロジェクトでした。
取得時から工事前、解体後に至るまで、フェーズごとに施工会社と何度も確認を重ね、床は必要最小限の高さで納め、天井は極力下げない方針を徹底しました。
天井高は空間の印象に大きく影響するため、どこをどれだけ削るかは毎回慎重に判断しました。
縦長の形状を活かしたウォークインクローゼットを作る際、床上げや天井下がりが重なることで狭くなることを懸念していました。しかし最終的には十分な幅を確保でき、想像以上に歩きやすく、使い勝手の良い空間に仕上がりました。個人的にも、ここはとても満足度の高い仕上がりになったポイントです。
■これからも続く課題と工夫の記録
設備の位置をわずかに変えることが、こんなにも難しいとは思いませんでした。机上でのプランと実際の空間とのギャップに苦労することも、今回は特に多くありました。「何を優先するか」を明確にしながら進めた今回のリノベーションでは、もともと水まわりは独立していたものの、設備の位置を動かしたことで給排水や天井内の取り回しに細かな制約が出ました。
仕入れ段階から、浴室天井のパネル越しに柱の位置を推測したり、解体後のスケルトン状態を想像しながらプランを描く必要があり、まさに“経験がものを言う”工程でした。
築年数の古い物件は制約が多い反面、その条件をどう活かすかが設計者の腕の見せどころでもあり、今回も学びの多いプロジェクトとなりました。
■完成後の手応え
まだ成約には至っていませんが、この地に必要としている人は必ずいると思うので、楽しみです。今後の反響に期待を寄せています！
（担当：リノベーション事業部 小浜）
・フォトギャラリー
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