マンション投資で失敗しない為の先手必勝法は空室の事前回避である!

空室

マンション投資で失敗する理由はなんだと思いますか?

実は、マンション投資での失敗の1番の原因は「空室の長期化」といわれています。

なんと全体の約4割の方は空室が原因で失敗した、と感じているそうです。

マンション投資とは、賃借人がいて始めて収益を得ることができます。

空室の状態は、賃借人がいない、つまり家賃収入がはいってこないということです。

せっかくマンション投資を始めても、空室が続いてしまっては意味がないですよね。

安定的な家賃収入を得られる状況というのは、誰もが望むことです。

逆に言えば、空室を回避すればマンション投資の成功に近づくといえます。

事前にポイントをおさえることで空室の長期化は防げます。

この記事では、失敗の最大の原因である空室の回避法を分かりやすく解説しています。

投資をする物件を選ぶ上で重要なポイントになりますので是非参考にしてください。

1 不動産投資における失敗理由1位は「空室の長期化」

健美家のアンケート調査「不動産投資に関する意識調査(第7回)」によると、

マンション投資といった不動産投資で失敗した人は40.7%となっている内、その失敗した理由として

失敗理由

1位が「空室の長期化」で36.6%の方が挙げられています。

他にも5位.賃貸需要の低い場所に買ってしまった(16.5%)、

6位.立地を考えずに買った(16.5%)上位に空室が埋まらないことを原因とする失敗理由が並びます。

それ以外の上位の理由は、費用に関することで、物件の比較検討、相見積をしっかり行うことで、失敗することは防げたように思えます。

しかし、「空室の長期化」は問題が総合的に判断されることが多く、意識しにくい為、一つの解決策だけで回避することは難しいです。

失敗事例を交えながら次の章で詳しくご説明していきます。

2 購入時には見えにくい「空室が埋まらない3つの理由と失敗事例」

空室が埋まらない理由は、大きく3つあります。

①賃貸需要が低く、入居希望者が少ない

②管理会社の営業努力不足・経験不足

③家賃相場より高い家賃での募集

この3つの理由により空室リスクが高まるであろうと予測ですることがきます。

では、なぜこの3つのポイントが大切なのでしょうか。

実例をもとにご紹介します。

2-1 利回りが高い地方の区分マンションを購入したが一度も入居者が決まらずに失敗

地方中古ワンルームマンション

物件購入価格180万円。想定家賃2.5万円 管理費・修繕積立金合計1万円 

利回り16.6% 築30年、専有面積18㎡

物件価格が都心と比べて安く、現金で購入できる金額ということで、築30年の中古マンションを購入。

物件はバブル時代のワンルームマンションで、設備は電気コンロに3点ユニットバス、洗濯機置場はなく、共有設備として、コインランドリー室がある。

しかし購入した物件があるエリアでは、1Kタイプの広めの物件のニーズが高く内見をする人がいてもなかなか入居に繋がらず、2年の間1度も入居者が決まることがなかった。

結果150万円で売却をすることになり、仲介手数料や管理費・修繕積立金の支払いもあった為、トータルでマイナス約60万円の支払いとなってしまった。

2-2 サブリースだから安心して物件を購入したが、借り手がつかず一方的に解約を余儀なくされ失敗

横浜市

中古ワンルームマンション、築年7年、専有面積22㎡ 管理費・修繕積立金合計1万円

利回り5.4%(サブリース後は利回り4.5%)

中古ワンルームマンションで、サブリース付で購入した物件は家賃が9.5万円、サブリース家賃は8.0万円だった。

購入してから1年後、入居者からの家賃の支払いが滞り始めた。

契約した不動産会社が創業2年目ということもあり、

賃貸管理に関してノウハウがしっかりしていないことが原因で、

家賃の回収ができず、退去後入居者もなかなかつけることができなかった。

更に担当者が不在なことも多く話が進まず、その後一方的にサブリース契約を解除されてしまった。

 別の不動産管理会社に委託し、家賃相場の7.5万円で新しい入居者を見つけることができたが、

結局未納分の家賃は回収できず、割高な価格で購入してしまった結果、収支も毎月マイナスなってしまった。

2-3 都内の新築ワンルームマンションを購入したが、半年で退去してしまい家賃が高く新しい入居者が決まらず失敗

東京都板橋区

新築ワンルームマンション

家賃 9.9万円 専有面積27㎡ 管理費・修繕積立金合計0.9万円

利回り4.2%

都営地下鉄沿線にある板橋区の新築物件を購入。

当初は家賃を順調に支払ってくれていたが、わずか半年で家賃が滞納気味になり、保証人である両親に家賃の支払いを依頼したが、結局その後退去することになってしまった。

その後入居募集をはじめたが、新築の家賃ではなかなか入居者が決まらない状態が数ヶ月続いた。

毎月の収支を考え、家賃の減額は避けていたが入居者をつける為に減額することを決意した。

なんとか入居者をつけることができたが、最初の想定していた新築時の家賃よりも少ない額の家賃収入になってしまったので、毎月の持ち出しが増えてしまった。

今後も家賃が下がるとなると、毎月の収支はどんどん悪くなるため、当初の予定と大幅に計画を見直すハメになってしまった。

3 重要なことは「空室になりにくい=入居が決まりやすい」投資用マンションを選ぶこと

「空室期間の長期化」は収支に大きく影響があるので、最優先に考えるべきです。

まず、購入する物件は、多くの入居者に選ばれるマンションをもつことが重要といえます。

「賃貸需要があるか」「この先借り手がつきやすいのか」を分析することが大切です。

購入時に入居者がはじめからいると意識しにくいですが、実際空室になり、新たな入居者を探す際に賃貸需要や立地が大事だったと初めて気づく人も多いのが現状です。

需要がなければ、入居者を見つけることは非常に困難となります。

もし空室になってもすぐに次の入居者が決められるような、賃貸需要の高い物件を選び、購入前に失敗するリスクを回避しましょう。

4 失敗しないための投資用マンション選ぶポイントは8つ

空室が埋まりやすい、失敗しないためのマンション選びのポイントは7つあります。

この条件は最低限のポイントとなります。

4-1 地方のマンションより都心のマンション

人込み

総務省の人口推計によると、日本の総人口は126443千人で、8年連続減少しています。

更に、47都道府県のうち、40の道府県で人口減少が進んでいます。

人口が増加している7都県は、東京都、沖縄県、神奈川県、千葉県、埼玉県、愛知県、福岡のみです。

中でも東京が0.72%と増加率が最も高く、未だ人口が増加傾向にあります。

不動産投資は借りてくれる人がいることを前提にしていますので、

人口が多い都心のマンションであれば、需要も高まるため空室も埋まりやすいといえます。

人口増加は7都県のみ!中古ワンルームマンション投資を東京でやる理由

4-2 新築マンションより中古マンション

新築マンションには価値があり、家賃を高くしたとしても入居者を見つけやすい傾向にありますが、

借りる際にとって一番負担になるのが家賃の部分です。

中古マンションは以前と比べ、2005年以降に建築されたものは設備も良く、

2007年頃には東京23区すべてでワンルームマンション規制が行われ、専有面積等の制限が現在と同水準となっています。

その為、家賃が安い中古マンションでも十分満足できる住環境が整うことができるため、中古を選択する人が多くなっています。

また、新築物件は購入価格も高いこともあり、

新築のメリットがあまりなくなった昨今では中古マンションを選んだほうが、コストパフォーマンスが高く、

空室期間を抑えられる傾向にあります。

4-3 駅徒歩10分以内のマンション

新しい部屋を探すときに、ほとんどの人が駅から10分以内で物件を検索しています。

徒歩11分を超えるとその時点で弾かれてしまい、表示もされず閲覧してもらうことさえ困難になります。

そうなると必然的に空室期間も長期化してしまいます。

物件はより駅に近いことが重要になりますが、最低限駅から徒歩10分以内という条件は絶対に外してはいけません。

まずは、検索してもらいやすい物件を選びましょう。

4-4 管理体制がしっかりしたマンションを選ぶ

「マンションは管理で買え」という言葉があるくらい管理体制が良好なマンションを選ぶことは非常に大事なことです。

では、管理体制が良好なマンションの見分け方を3つご紹介します。

①駐輪場やごみ置き場が整理整頓され、きれいな状態を保っている

②適宜修繕が行われ、修繕積立金が潤沢にある。(大規模修繕を行っても借入しない程度)

③住民トラブルが少なく、管理組合が機能している

これらすべてが問題なければ管理体制が良好なマンションといえます。

これを確認するためには実際に足を運んで外観を確認する、重要事項調査報告書に記載の修繕履歴、

修繕積立金の確認する、議事録を確認することが判断することができます。

管理体制が良好だと、空室になりにくく、しかも資産価値や家賃が減少しにくくなります。

マンション投資を始める前はこのような細かなところまで確認するようにしましょう。

4-5 サブリースありきで物件を選ばない

サブリース契約をすれば、実際に空室になったとしても家賃は保証されます。

しかし、不動産会社も慈善事業ではありませんので、入居者を見つけることができないと、

サブリースの解約や家賃減額を提示してきます。

契約を継続するためにも空室になりにくい物件というのは前提条件となります。

サブリースだから安心とは思わず、しっかり物件を見きわめてください。

サブリースに関しては、こちらの記事も参考にしてください。

空室保証でリスクを回避する!一見似てるサブリースとの違いを解説!

4-6 利回りありきで選ばない

利回りが高い物件というのは、賃貸需要の低い立地だったり、築年数がたって高額なリフォームが必要だったり、

入居募集をする前にお金や努力が相当必要な物件です。

利回りだけで判断せず、この物件のエリアは賃貸需要が高いのか、すぐに入居募集ができる室内状況なのか確認したうえで、

問題ない物件を選ぶようにしましょう。

4-7 地震に強い新耐震基準をクリアしたマンション

新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築することが許可された物件をいいます。

旧基準では、震度5.程度の地震に耐えうる住宅だったのが、新基準では震度6強以上の地震でも倒れない住宅となり、

地震による建物の倒壊をより防ぐことができるようになります。

何事も命があってこそ。

安全性を高めるためにも必ず新耐震基準の物件を選ぶようにしましょう。

新耐震基準を選ぶためには、昭和59年以降の物件か「建築確認済証」で判断してください。

そうしないと、昭和57年築の物件でも旧基準で建築されていることがあります。

特に重要事項説明時にはこの記載がありますので、必ず確認しましょう。

なお、新耐震基準か旧基準でも耐震補強している建物でないとほとんどのローンが使えませんので、絶対にチェックしてください。

5 まとめ

マンション投資はマンションを購入した時点で、おおよその成功率、失敗率が分かってしまうものです。

8つのポイントを押さえたマンションを選択するだけで、

空室の長期化をある程度防ぐことができますので必ずその基準に沿った物件を購入してください。

しかし、それだけでは足りません。

物件が良くても、家賃が相場よりも高く、空室を埋めるノウハウがない

不動産管理会社に入居募集をお願いしていては、なかなか空室を埋めることができません。

マンション投資は、一つの事業経営です。

ヒト(=信頼できる不動産管理会社)、
モノ(=マンション)、
カネ(=家賃収入、経費)が揃うことで、

間違いなく成功することができます。

物件選びも大事ですが、体制作りも大事になります。

今回の記事では、失敗しにくいマンションとはどんなマンションなのか紹介しましたが、

選ぶべき不動産管理会社について勉強することでより失敗を防ぐことができます。

下記の記事では不動産管理会社の探し方について解説しています。

ぜひ、こちらも参考にしてくださいね。

賃貸経営するなら自主管理?委託管理?管理会社の探し方も徹底解説!

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