投資用としてマンションを購入するメリット&失敗事例から学ぶ成功法

説明を受ける女性

最近よく目にするマンション投資・・不労収入は欲しいけど失敗はしたくない!

実はマンション投資ははじめの入口さえ間違わなければ、失敗するリスクを事前に防ぐことができる投資なんです。

最近では老後の年金対策として、相続対策としてなど様々な理由で所有するかたが増えています。

他にも、不労所得、私的年金や生命保険の代替、相続税対策、インフレ対策など様々なメリットがあります。

更に他の投資商品とは違い、融資をつかい他人の力(家賃収入)で資産を形成できることが最大の魅力ともいえます。

この記事ではマンション投資のメリットデメリットだけでなく、

利回りの計算方法・購入の流れ・失敗しない物件選びの方法を解説します。

初心者の方でもこの記事を読めばマンション投資について一通り理解できる内容となっています。

そのためにぜひ最後まで読んでしっかり理解しておきましょう。

目次

1 【マンション投資 基礎編①】投資用マンションとは?物件と収入の種類の解説

マンションには大きく2つの用途があり、「居住用」と「投資用」があります。

「居住用」は自分が住むためのマンション。
「投資用」は借りたい人に貸して、家賃収入を得るためのマンションのことです。

「投資用」といっても建物に違いはありません。

同じマンションの隣同士でも、「居住用」「投資用」と用途が異なることはあります。

そして投資用マンションで得られる収入の種類は、大きく2つにわかれます。

① 毎月の家賃収入
② 売却差益

「家賃収入」マンションを所有してそれを他人に貸すことで継続的に得ることができる収入です。

「売却差益」は、マンションを安く買い、高く売った際の利益です。
購入時期、売却時期のタイミングが良いと大きな利益を得ることもあります。

2 【マンション投資 基礎編②】投資用マンションを購入する6つのメリット

会社員

投資用マンションを購入する理由としてやはりメリットが多いことが挙げられます。

この章では購入するメリットを詳しくみていきましょう。

2-1 多忙なサラリーマンでもかんたんにできる

マンション投資は本業が忙しい方でもノウハウを持った専門家や管理会社に任せられる部分が多いため、ほとんど手間がかかりません。

手間の少なさから多忙な方でもできるというのはマンション投資の大きな魅力です。

2-2 本業以外の収入を確保することができる

マンション投資は本業とは別で毎月の安定した家賃収入を得ることができるようになります。

もしも、本人がけがや病気をして働けなくなったとしても、決められた日には家賃が入り、労働収入以外の収入があることは心の支えとなります。

はじめは、手取り額が少なくても、2件3件・・・10件とマンション投資の規模を大きくしていくと、最終的には手取り額が現在の労働収入を超えることも十分に考えられます。

将来的にはお金と時間に余裕がある生活を送ることが可能となります。

2-3 老後収入や資産形成に繋がる

マンション投資は老後収入や資産形成になります。

例えば、30歳からマンション投資を始めたとすると、35年後の65歳でローン返済が終わります。
その後、家賃収入は年金にプラスして自由に使うことができます。

ローンが返済されたマンションは完全に資産となります。

ローンを利用したマンション投資は家賃収入を積み立てる資産形成とも言えますし、同時に老後収入の準備と捉えても良いでしょう。

更には他人の力(家賃収入)でローンを払わずに不動産と家賃収入が得られる。

一挙両得の資産形成になるのです。

2-4 生命保険がわりになる

マンションを購入する時に利用するローン。

契約する際に「団体信用生命保険」への加入をしております。

この団体信用生命保険は、ローンの借主が死亡や高度障害になった際に、ローンの返済を全額弁済してくれるという保険

つまり、購入後、ローンを返済する本人が死亡や高度障害で働けなくなった際、残りのローンが全額免除になります。

「マンション」という資産をそのまま家族に残すことができるのです。

そのマンションをそのまま所有すれば遺族年金がわりに「家賃収入」を毎月受け取れ、

マンションを売れば「一時金」になり当面の生活の不安は解消してあげることができます。

団体信用生命保険の保険料は通常ローンの金利に上乗せされています。

家賃収入と毎月の経費、ローンの返済額を引いたときにプラスで運用できれば、実質保険料を支払わずに家族への保障を残すことできます。

2-5 相続税の節税対策

マンション投資は相続税の節税対策となります。

相続時、現金をそのまま所有していると相続税評価額は100%となりますが、マンションは評価額が半額以下になることがあります。

例えば、現金1,000万円のを相続すると相続税評価額は1,000万円ですが、時価1,000万円のマンションであれば、300万円~400万円となり、大きく相続税の負担を軽減することができます。

相続税率10%で計算すると、60万円~70万円もの違いがでてきますね。

死後、家族に負担を残さないためにも相続税対策としてマンション投資はメリットがあるのです。

2-6 現物資産のため利用価値がいくつもある

マンション投資は株式や投資信託などと違い、実際に存在する現物資産です。

現物資産の一般的なメリットとして、インフレ対策となります。

モノの価値が上がり、貨幣価値が下がったとしても、モノの価値は変わらず、資産の目減りを防ぐことができます。

その他にも、将来的に子どもの住まいや定年退職後に副業や趣味のためのセカンドルームとして活用するなど、「居住用」の用途でも使える魅力があります。

また、独身時代に購入した投資用マンションを結婚を機に「投資用」として用途変更することも容易です。

マンションはライフプランにあわせて、いろいろな活用方法を見出すことができます。

3 【マンション投資 基礎編③】投資用マンションのリスク

考える人

前章ではマンション投資のメリットを挙げてみましたが、メリットだけではなく、デメリット・リスクも存在しています。

マンション投資のリスクは大きく6つあります。

ただ他の株式やFXと違い、マンション投資におけるリスク特徴は「あらかじめ対策をとれる」ものが多いということです。

始める前にきちんとリスクを理解しておくことが「失敗しないマンション投資」のコツです。

3-1 空室リスク

マンション投資のリスクでまず思い浮かぶのが「空室のリスク」。

マンション投資は空室の間、家賃収入はゼロとなります。

しかし、空室といっても管理費・修繕積立金等の費用や毎月のローン返済は待ってはくれません。

空室が続くとそれだけ金銭的負担が大きくなります。

利回りの高い物件ほど空室のリスクが高くなる傾向があります。

3-2 滞納リスク

空室リスクよりも怖いのが、「滞納リスク」です。

家賃収入がゼロになるのは先にあげた「空室リスク」と同じですが、滞納している入居者をすぐに追い出すことができないため「空室リスク」よりも解決が困難なことが特徴です。

時間がたつほど滞納者から回収することは難しいと言われています。

とにかく早めに手を打つことが重要です。

お部屋の管理を管理会社に任せるなら、最低でも管理戸数が100以上ある会社にしましょう。

戸数が多いほど、万が一の事態への経験値が高く、マニュアルが整っていたりして安心して相談することができます。

また滞納リスクに対する保険もあり、うまく活用するとよいでしょう。

3-3 マンション価格下落リスク

中古マンションの価格は築年数の経過と市況によって変動します。

2019年現在はオリンピック前ということで、今後の市況を判断することが難しい状況です。

対策としては今後人口が増え賃貸需要が安定しそうなエリアで物件を購入することです。

需要が安定している(借り手が多い)物件は価値が下がりにくく、市況リスクの影響を抑えることができます。

3-4 家賃下落リスク

築年数の経過によって家賃も下落傾向にあります。

特に投資用マンションは家賃が下落すると、利回りが悪くなり、マンション価格は大きく影響を受けます。

リフォームを行うなど、家賃を下落させない対策が必要です。

家賃下落リスクも3-3「マンション価格下落リスク」同様、需要が安定しているエリアを選ぶことで下落リスクを抑えることができます。

3-5 火災や地震などの災害リスク

マンション投資をする上で自然災害に対するリスクも存在します。

地震や火事などにより建物の破損や破壊による金銭的な被害に加え、被害を被ったお部屋を修理する期間は家賃収入がなくなることもリスクに入ります。

そういった災害を予測するのは誰にもできません。

災害に比較的強い設計基準を満たす物件を選ぶ、火災保険などに必ず入り、あらかじめリスクを軽減することが重要です。

居住スペースが6畳のRCワンルームマンションで火災保険は10年で約1~2万円ほどです。

地震保険(5年)をつけると大体約3~5万円。

地震での火災は火災保険の対象外なので地震保険も併せて入っておくことをおすすめします。

3-6 借入リスク(金利上昇リスク)

不動産投資は小さい資金を用いて大きい金額を動かすことができる投資です。これをレバレッジ効果といいます。

レバレッジを掛け続けることで、比較的早い時期に資産を形成できる可能性があります。

しかし、大きな金額を動かすと、ローン返済額は増えます。

物件の入居率によっては家賃収入からローン返済が出来なくなりマンション経営を圧迫してしまう可能性があります。

金利が上がり返済額が増えると追い打ちをかけるようにさらに負担がかかり、経営に影響を及ぼします。

物件の購入検討時に金利上昇を想定した資金計画が必要です。

リスクを回避できるかできないかは、物件選びが大きな分岐点となります。

下記の記事ではよりリスクについて詳しい説明やリスクを回避するポイントをまとめていますので、こちらも確認してくださいね。

5分でわかるマンション投資の6大リスク!事前回避で収益を上げる方法

4 【マンション投資 基礎編④】マンション投資における利回りの計算方法

マンション投資では、大きく2つの利回りがあります。

それが、表面利回り(グロス利回り)実質利回り(NET利回り)です。

表面利回り(グロス利回り)とは、年間の家賃から物件価格を割った数字で、高いほど、運用効率が良くなります。

表面利回りは一般的な不動産投資検索サイトや物件資料などで指標として使われるものです。

表面利回り(グロス利回り)の計算方法は以下の計算式で求めます。

表面利回り= 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

実質利回り(NET利回り)とは年間の家賃から諸経費(管理費、修繕積立金、固定資産税、火災保険料等)を差し引いた金額から物件価格を割った利回りの計算方法です。

実質利回りはより手取り額に近く、マンション投資における経営の実態を把握できるようになります

○年間諸経費○
管理費
修繕積立金
賃貸管理手数料
固定資産税
都市計画税
修繕費用
水道光熱費
借地料
火災保険料等

○購入経費○
仲介手数料
司法書士手数料
印紙代
登記費用
建築費用
リフォーム費用等

実質利回り(NET利回り)の計算は

実質利回り  = 実質利回り(年間家賃収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入経費)×100 

表面利回りはあくまでもマンション選びの指標とはなりますが、より重要なのは実質利回りです。

実質利回りは収支計画を把握する上で、必要となる知識ですので、しっかり身につけてくださいね。

5 【マンション投資 実践・応用編①】投資用マンション購入の流れ

虫眼鏡と電卓と家

次は投資用マンションの購入の流れです。

おおまかに購入までの間にどのようなことがあるのか確認していきます。

5-1 ライフプランシミュレーション・予算の選定

勉強する女の子
「マンション投資」という手段をするからには、目的を意識しないといけません。

特にマンション投資は、中長期的に所有していきますので、事前にどのようにしていきたいという明確な目的と計画が必要となります。

そこで、自分自身がどのように生活設計を考えているかライフプランシミュレーションを行うことをおすすめします。

漠然としたお金の不安は、ライフプランを作成することで解消されます。

ライフプラン表を作成するためにこちらの記事をご参考ください。

オリジナルのテンプレートもついているので、簡単に作成が可能です。

材料はエクセル1枚のみ!ズボラな私が実践するライフプラン表の作り方

計画がたちましたら、予算の選定です。

年収500万円ほどありましたら、不動産投資ローンを利用して、都心のワンルームマンションは十分に購入が可能です。

2,000万円~3,000万円といった東京23区内にある好立地の築浅マンションも購入できますし、1,000万円~1,500万円の築20~30年マンションを2戸購入することもできます。

目安として年収の6~10倍が借入可能額となります。

その中で、資金計画の無理のない範囲内で取り組まれることをおすすめします。

5-2 物件検索・現地見学(内見)・購入申込

家を探す人

予算が決まったら、実際に物件探しとなります。

投資用は物件が豊富に掲載されているこの2つのサイトで検索するといいでしょう。

① 楽待
https://www.rakumachi.jp/

② 健美家
https://www.kenbiya.com/

この2つのサイトでは、不動産セミナー情報も検索することができます。

不動産会社主催するセミナーでは、そこで非公開の物件情報も手にすることができます。

勉強する意味も含めて、セミナーを覗いてみるのもいいでしょう。

物件を決めたら、実際に現地見学です。

重要なのは、駅までの距離や生活に必要な施設(スーパー、コンビニ、ドラッグストア、銀行など)の有無、物件の雰囲気です。

「マンションは管理で買え。」という言葉があるくらい、管理状況は重要です。

物件周辺がきれいになっているか、建物は適切な修繕をしているかなどみてください。

借りる側も物件の雰囲気は気になるところですので、入居率にも大きく影響します。

問題がなければ、購入申し込みとなります。

5-3 重要事項説明・売買契約

不動産売買契約書の写真イメージ

購入申し込み後の不動産投資ローンの事前審査が問題なく終わると、売買契約となります。

この期間までに何か腑に落ちないところや気がかりなところがあれば、しっかりと不動産会社や売主の方に質問しましょう。

どうしても、不安が払しょくできなければ、このタイミングまででしたら、ペナルティーなくキャンセルすることはできます

重要事項説明・売買契約では物件や契約内容について説明があります。

トラブルに見舞われないためにも、分からない点があれば、納得するまで確認しておきましょう。

契約後、今度は不動産投資ローンの“金消”契約です。

「金消契約=金銭消費貸借契約」つまり、お金を借りる契約のことです。

こちらも契約内容はしっかりと確認しておきましょう。

金消契約が終わって、金融機関の準備が整うと、ついに物件引渡しです。

5-4 残金決済、物件引渡し

司法書士が確認し、売主へお金が入金されれば、晴れて物件が引き渡されます。

といっても、本人が住むわけではないので、あまり実感はないかもしれませんね。

すでに入居中の物件であれば、この日から家賃収入が発生します。

マンションオーナーとしての一歩が始まります。

かんたんに説明してきましたが、初めてすべてを実行するのはかなりの労力を要します。

懇意にサポートしてくれる不動産会社の力を借りると労力を要せず、スムーズに手続が進みますので、物件検索時やセミナー参加時に感触がよかった会社を利用してみてください。

6 【マンション投資 実践・応用編②】投資用マンションにまつわる失敗事例

投資用マンションにまつわる失敗事例は多岐にわたります。

特に多いのが立地にかかわるものです。

よくあるのが、特定の大学や工場のニーズに依存したケースです。

地方といっても神奈川県などの都市圏でもあることで、こういった物件は駅から遠くても賃貸需要も悪くなく、利回り15%を超える物件もあります。

しかし、依存していた大学や工場が移転、撤退しまうと一気に賃貸需要が下がり、家賃を下げても入居者が見つからない、売るとしても売却価格は大きく下落という悪循環に陥ります。

利回りが高いといっても、賃貸ニーズが絞られる物件は選んではいけません。

部屋を探している人の絶対数が多いと家賃も維持できますし、空室期間の短縮、物件価格の下落防止につながります。

物件を探す際は賃貸ニーズの高い立地の物件を選ぶことが何よりも重要となります。

他にも新築物件を買ってしまった・・
サブリースの物件を買ってしまった・・

など立地以外にも注意すべき点はあります。

次の記事では失敗事例についてさらに詳しくまとめています。

失敗事例を知ることはマンション投資を成功に導く第一歩です。

しっかり読んでおきましょう。

後悔する前に知る!マンション投資で失敗する人に多い6つの特徴とは

【実録】マンション経営で失敗した6人の話。意外と知らない落とし穴とは

7 【マンション投資 実践・応用編③】失敗しないための投資用マンション選びとは?

では失敗しないためにどのような物件を選べばよいのでしょうか。

価格が安い高利回り物件?

確かに価格が安いというのは価格下落リスクを回避しやすいため重要な要素となりますが、

あくまでも判断基準の一つにすぎません。

高利回り物件ありきで探してしまうと失敗する可能性が高くなります。

なぜならば、価格が安いというのは、そのエリアの相場に比べて安いのではなく、単にそのエリア全体の相場が安いだけということがよくあることだからです。

本当に安いというのは、次の日売ったとしてもキャピタルゲインを得ることができる物件のことをいいます。

ただし、マンションを購入したい人が多い現在の市況ではこういう物件はなかなか購入することはできません。

そこで、重要なのは「空室になりにくい物件を選ぶこと」です。

安定して家賃収入が入り、資産価値も下がりにくく、売却もしやすい。そんな物件です。

こういう物件は駅から近く、利便性の高いエリアにある物件です。

自宅用ですと駅から少し離れていても日照があり、閑静な住宅街など住環境を重要視しますが、投資用マンションはより利便性等を意識すると失敗をしにくくなります。

さらに失敗を防ぐためには次の3つのポイントが重要となります。

① 中古
② 東京23区などの圧倒的に人口が多いエリア
③ そのエリアで需要が高いマンション

① 中古

中古物件は不動産価格、家賃とも新築に比べ下落しにくい傾向にあります。

マンション価格の下がり幅が一番大きいのは新築時から10年~15年過ぎたあたりまでで、築15年目以降は大きな価格の値下がりはなく、横ばい傾向にあります。

また、価格よりも家賃のほうが下落の幅が小さく、投資効率を考えると中古を選択した方が良いでしょう。

② 東京23区などの圧倒的に人口が多いエリア

日本一人口が多いエリアは、そう「東京」ですね。

東京は、この人口減の日本でも人口が増えている数少ない都道府県の1つです。

転入数、転出数が多く、今後も「賃貸需要」は期待できます。

特に23区内はすでに開発しつくされ、新たな開発は非常に困難となっております。新たに開発される余地がなく、供給数が大幅に増えることは考えにくいため、現状ある建物の資産価値を維持しやすい傾向にあります。

③ そのエリアで需要が高いマンション

今日、日本ではライフスタイルが多様となりました。

単身、DINKS(夫婦のみ)、核家族、大家族。
その世帯が住みやすいエリアの考え方はそれぞれ異なります。

単身世帯が多いエリアなら単身用マンション、ファミリー世帯が多いエリアならファミリータイプのマンションを選ぶなど需要にあったマンションを選びましょう。

例えば、東京では単身世帯、夫婦のみの世帯が今後も増加傾向にあります。

間取りは1K、1LDK、2DKといった物件は今後も需要が高く、計画的にマンション投資ができます。

しかも、東京23区内ではワンルームマンション規制などで、なかなか供給数が建てられない状況にあるのでさらに有利です。

いくら高利回りでも借手が少ないエリアで初心者が勝負するのはリスクが高いと言えます。

土地が限られている。
新築される物件数は少なく、これまで以上に需要が期待される。

貸し手側にとって有利な条件のエリア

そのような条件にあったマンションを選ぶことで失敗は限りなく可能性を下げることができます。

そのためにも東京のマンションを選ぶべきだと考えます。

こちらの記事では、なぜ東京であるべきかより詳しく解説しています。

あわせてみてくださいね。

これからの不動産投資は東京で始めよう!東京にこだわる5つの理由

8 【マンション投資 実践・応用編③】購入前に必ず確認!失敗しない投資用マンションチェックリスト

マンションとビジネスマン

マンション投資は事前のお金の準備が重要となります。

購入したマンションはいいものなのに、自己資金が用意できないことで一気に家計のやりくりが大変になることも。

前章のマンション選びをうけて、かかる費用を中心に購入する前にチェックすべきリストをまとめてみました。きちんと確認しましょう。

購入前に必ず確認!投資用マンションチェックリスト

① 最初にかかる費用はいくらか
② 毎月の賃料は適正か、空室となった場合の家賃保証などはあるか
③ 空室となった時にどのように借主を探すのか
④ 管理費、修繕積立金、その他毎月かかる費用はいくらか
⑤ 不動産取得税や固定資産税はいくらかかるのか
⑥ 退去時リフォームにどれくらいお金がかかるのか

8-1 最初にかかる費用はいくらか

マンション投資を始めるために購入時初期費用がかかります。

例えば、東京都内の1Kタイプ1500万円のマンションを購入するための初期費用は約100万円~です。

初期費用の内訳はおおまかにいうと以下になります(税抜)。
目安としてご参考ください。

頭金10万円~物件価格の1割~3割
仲介手数料※売主物件だとかかりません51万円(物件価格の3%+6万円)
ローン事務手数料     約10~30万円
登記費用約10~30万円
印紙代約1~2万円
保険料 約5~10万円
管理費・修繕積立金などの精算金約5~10万円 

最低限、マンション投資を始めるためにはこれくらいの資金は必要となります。

売主物件の場合仲介手数料がかからなかったり、不動産会社の提携ローンによっては頭金10万円から始められたり初期費用がかなり抑えられるケースもありますので不動産会社に確認してみましょう。

8-2 毎月の家賃は適正か、空室となった場合の家賃保証などはあるか

一見、利回りが良くて、お値打ち品な物件を見つけることがあります。

ただ、よくよくみていくと、その家賃は相場的にかなり高いということがわかったりします。

新築時の入居者がずっと今まで入居当時の家賃を支払っているというケースによくあります。

こういう物件は価格が相場より少し高めでも、利回りが高く、見栄えのする物件のためすぐに売れてしまいます。

しかし、なぜ家賃が高いかということを理解しないと、空室期間の長期化ということに陥りやすくなります。

まず、その家賃がそのエリアの平均と比較して適正なのか、高すぎるのであればその入居者が退去した後その賃料で貸せない可能性が高いです。

そうした場合退去した後の適正家賃で収支をシミュレーションして購入を判断しましょう。

平均賃料はライフルホームズのサイトで確認することができます。

LIFULL HOME’S

8-3 空室となった時にどのように新しい借主を探すのか

借主を探すためには不動産会社を利用します。

不動産会社に日頃から不動産の管理をお願いしている場合は、その会社が募集活動をしてくれます。

自分で管理をしている場合は、街の不動産屋さんにお願いしにいくことになります。

ただし、お願いしにいっても、こちらの希望の通りに相手が動いてくれないこともよくあります。

きちんと行っているかどうかは入居募集の基本をしているかで判断ができます。

入居募集の基本はSUUMOやホームズ、アットホームなど大手賃貸サイトへ掲載することです。

オーナーとしても実際に自分の物件が大手賃貸サイトに掲載しているかみてください。

掲載がない場合は、募集方法に問題がありますので、すぐに不動産会社に問い合わせてみましょう。

空室となると、家賃が発生しなくなり、収入がゼロとなります。

空室期間の短縮は、機会損失を防ぐためにも大事なポイントです。

必要であれば、別の会社にも依頼するなど、不動産会社に任せっきりではなく、自分自身でも積極的に行動することも重要です。

そのためにも、不動産管理や賃貸募集を依頼する際は、どのような方法をとるのかしっかり確認するようにしましょう。

なお、募集にかかる費用は通常、家賃の仲介手数料1ヶ月分が必要です。

この金額は最低限準備しておきましょう。

8-4 管理費、修繕積立金、その他毎月かかる費用はいくらか

不動産投資における収益の計算方法としては、「家賃収入-ローン返済額-管理費・修繕積立金」で計算されます。

毎月の経費が少なければ、収支はよくなります。

管理費、修繕積立金、その他毎月かかる費用がいくらかは購入前に把握しておきましょう。

管理費・修繕積立金の合計が高すぎると収益性を下げてしまいますので注意が必要です。

ワンルームマンションの場合具体的には合計は2万円以内がよいでしょう。

単身者向けの中古マンションの場合、管理費・修繕積立金の合計が2万円を超えることはあまり多くはありません。

2万円を超えるようなケースは修繕計画がちゃんと整えられていない、総戸数が20戸以下で一人当たりの負担が大きいなどがあります。

逆に管理費・修繕積立金の合計が数千円の場合は今後、金額が上がる可能性が高いと思われます。

物件購入の前に「重要事項調査報告書」を確認することをおすすめします。

この資料を確認すればこれまでの修繕履歴や現在、増加案が提出されているかなどの状況を知ることができます。

8-5 不動産取得税や固定資産税はいくらかかるのか

不動産取得税とは不動産を取得した際に課税される税金のことです。

購入後すぐに支払うものでなく、不動産取得後、およそ半年から1年以内に納税通知書が届くことになっています。

不動産取得税は東京都のワンルームマンションだと約10~15万円ほどかかります。

不動産取得税の支払いは一度きりですが、固定資産税の支払は毎年あります。

その際、固定資産税とあわせて、都市計画税も徴収されます。

東京都のワンルームマンションは通常、固定資産税・都市計画税は年間約3~5万円となります。

どちらの税金も金額は少なくありませんので、忘れずに資金を用意しておきましょう。

8-6 退去時リフォームにどれくらいお金がかかるのか

退去時のリフォームだからといって、借主に全額負担してもらうことはできません。

自然消耗や劣化したものはオーナー負担となります。

借主に負担してもらえるのはハウスクリーニング代3万円だけという場合もあり得えます。

よくあるリフォームは、以下の通りです。

クロス張替え(全面)・・約10万円

クッションフロア張替え(トイレ・玄関など)・・約2万円

パッキン交換等・・約0.5万円

いわゆる原状回復工事というものだけで10万円を超える金額となります。

必要があれば、設備交換を行うこともあります。

設備交換費用目安

エアコン交換  約7万円

換気扇交換    約3万円

水栓交換     約3万円

給湯器交換    約15万円

洗面台交換    約10万円

電気温水器交換 約40万円

設備交換は通常自然故障のため、オーナーが全額負担することになります。

例えば、エアコン交換するのも標準工事で可能なのか追加費用が必要なのかで、費用負担は異なります。

一番大きく異なるのが、給湯がガスか電気の違いです。給湯器だと約15万円、電気温水器だと約40万円で差は25万円。

設備交換をいかに安く済ませることができるのかもマンション投資では重要となります。

物件の購入前に室内の写真や新築時のパンフレットをみて、できる限り費用を少なくできる物件を選びましょう。

また、付属設備が多ければ多いほど賃貸需要が上がりますが、故障時には大きな負担となります。

設備は対費用効果の高いものを選ぶよう心がけてください。

9 まとめ

今回、マンション投資の概要、メリットやリスクといった基礎からから失敗しない物件選びといった実践までのお話をしました。

マンション投資はリスク対策をしっかりしておくことで、他の資産運用方法と比較してリスクが低い安定した運用方法だといえます。

この記事をしっかり理解し、失敗しないための投資マンション選びの手助けになれば幸いです。

またこの記事以外により実践的に勉強するには不動産投資セミナーに参加することをおすすめします。

無料で行っているところも多いので、足を運んではいかがでしょうか。

例えば以下のトラストでは、今回挙げた、中古・東京・マンションを中心とした投資方法を推奨しています。

トラスト

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