不動産投資で年金代わりに家賃収入を得たい・・
資産を増やしてセミリタイアしたい・・
けれど、実際何から始めていいのかわからないなんて人は多いのではないでしょうか。
初心者の方にまず不動産投資で成功するためにはずせないポイント一つだけあげるなら、経験者の失敗パターンを知り、それを自分の不動産投資に活かすこと。
なぜなら、不動産投資は「事前に対策をとる」ことで失敗を回避し、成功しやすい投資方法だからです。
不動産投資で成功する人は上記のポイントを押さえている人です。
今回、不動産投資初心者のために成功するために、
・過去の経験者の失敗パターン
・どんな人が不動産投資に向いているのか？
・実際の成功者のお話
・初心者だからこそ！気を付けたい4つのポイント
をまとめました。
最後に具体的な不動産投資勉強方法を掲載しています。
この記事を読めば、不動産投資初心者がまずやっておくべきことを理解し、一歩成功へと近づくことができるでしょう。
目次
1.不動産投資の初心者が成功するためにおさえておくべきポイント
不動産投資で今成功をおさめている人たちも誰もが最初は初心者です。
初心者が成功するためにまず一つ「はずせないポイント」を挙げるなら、経験者の失敗パターンを知る事です。
自分が失敗する前に、失敗パターンを知る事で何が原因かを分析し次につなげることができるからです。
不動産投資は、他の投資と比べて失敗原因が複雑ではなくパターン化されていて対策をとりやすいので、不動産投資の初心者の方でも、これだけやるだけでもかなり成功へとぐっと近づきます。
当サイトで不動産投資の失敗事例集をまとめていますので、是非参考にしてください。
まず、できるだけ多くの失敗事例を知ること。そうしているうちに失敗パターンが掴めてくるようになりますよ。
2.どんな人が不動産投資を始めるのに向いている？
不動産投資を始めるのに特別な資格は必要ありません。
宅建士や不動産鑑定士といった資格はありますが、基本的には誰でも不動産投資は可能です。
ただ、向き不向きはあります。
不動産投資に向いているのは具体的に以下のような人。
・安定収入のあるサラリーマン
・公務員
・年収400万円以上ある人
上記のどれかに該当する方であれば、不動産投資を有利にすすめることができます。
何故なら「融資をうまく利用し資産形成が効率よく行える」からです。
上記の不動産投資に向いている方は銀行からの信用が厚く、融資を利用することで資産形成のスピードを速くすることが可能なのです。
ただ、公務員の方ですと「5棟10戸以上」になると副業とみなされない可能性がでてきますが、1戸や2戸のマンションを持つ程度であれば副業とは判断されず、サラリーマンと同じく不動産投資を有利に行えます。
3.実際にある！サラリーマンが不動産投資で大成功した事例
不動産投資が初めての方にとって「普通のサラリーマンが本当に不動産投資で成功できるの？」なんて気になりますよね。
そこで、実際に不動産投資を初めて成功したサラリーマンのブログをご紹介させていただきたいと思います。
めざせ！不動産投資で月々20万のキャッシュフロー！
不動産投資で成功し、なんと月120万円の手取り家賃を得ているレフティさん。
サラリーマン時代の30歳の時に300万円の資金を元に不動産を始められ、現在は29部屋の成功オーナーです。
2004年に初めてマンションを購入して、毎年1戸のペースで物件を買い進めていきました。
結果、不動産投資から5年目にして早くもサラリーマンを引退し、10年目に毎月の家賃収入が100万円を超えるまでになります。
「全ての人が不動産を手に入れるチャンスがある」
そんな思いからブログを始められたそうです。
若い頃からご苦労をされているレフティさんですが、自身でも「資金、コネ、経験の何も持っていないけどお金持ちになりたいという強い気持ちがあったからこそ成功した」と語られています。
サラリーマンとして不動産投資で成功された方の代表であり、不動産投資で成功するコツがぎっしり詰まった非常に参考になるブログです。
気になる方は一度ご覧になられてみてはいかがでしょうか。
4.不動産投資初心者が気を付けるポイント
成功事例の次は、よくある失敗パターンに共通する注意点を学びましょう。
不動産投資の初心者が特に気をつけるべきポイントを4つご紹介します。
4-1：営業マンの話だけを鵜呑みにしない
不動産投資の失敗パターンで最もありがちなのが「営業マンの言うことを鵜呑みにした」というもの。
特に多いのが新築マンションの場合です。
新築マンションは購入後の家賃や資産価値の減少が早いことから、よほど良い物件でない限り投資向きとは言えません。
また、よくあるのが営業マンから見せられる収支シミュレーションをそのまま信用してしまうこと。
多くの場合、見せられる資料は「家賃の下落」「空室の可能性」「節税効果が見込める期間」などが考慮されていないものが多く、不動産投資の初心者からすると「この収入がずっと続く」と勘違いしてしまうのです。
中には非現実的なローン金利で計算したシミュレーションを見せられることもあります。
物件選びや収支シミュレーション、その後の運用は全て自分が責任を持って行う必要があることを忘れてはいけません。
4-2：自己資金はなるべく手元に残して大きな資金を使わない
不動産投資を始めるコツとして「自己資金はなるべく手元に残す」という方法があります。
これは「所有物件を増やしていく」という目的のためです。
まず自己資金300万円が手元にあったとして、1戸目の購入方法を以下のどちらにするか考えます。
（1）のパターンで購入するなら、空室対策や物件の管理をしっかり行い、家賃収入が減らないように努力しないと2戸目の購入資金が貯まりません。
しかし、月1万円だけでも家賃収入が手元に残れば、10年後には120万円という新たな自己資金で2戸目を購入できます。
（2）であれば、2戸目を購入したらもう手元に自己資金はありません。
しかし、1戸目が十分なプラス収支で経費や税金の支払いに問題がなければ、早めに2戸目を購入することができます。
どちらにすべきとは言えませんが、1戸目で自己資金を全部使ってしまうと2戸目の購入が遠くなるという点で共通しています。
ローンを利用して物件を増やしていくというのは不動産投資成功の近道。
自己資金はなるべく手元に残すことが大事です。
もし家賃7万円の物件を3戸所有できたら月の収入は21万円ですから、人によってはリタイアしても良い収入額になりますよね。
ローンが完済、若しくは残債が少なければ3戸目の融資も受けやすくなりますので、どんどん買い増すことを前提に自己資金の一部で不動産投資を始めるようにしましょう。
4-3：成功事例をそのまま真似しない
先ほどご紹介した成功オーナーのレフティさんも「小規模の不動産で始める」「ローンを利用して買い進める」というのが大事と仰っています。
ではレフティさんの成功事例をそのまま真似すればよいかというと少し違います。
「成功したければ成功者の真似をしろ」という言葉も耳にしますが、それは確かに一理あります。
しかし、成功の背景には個々の経済的事情や職業、生活スタイルがありますので、成功者の体験談をそのまま真似するのは危険なのです。
例えばレフティさんは1戸目を競売ですが、不動産の知識がない初心者がいきなり競売物件を購入するのはリスクが高すぎます。
競売物件のリスクは以下の記事でもご紹介していますので、気になる方はご参考になさってください。
成功事例を知ることは大事ですが、単に真似するだけで良いなら誰でも成功しているはず。
そうなっていないのは、やはり成功事例だけを知るのでは不動産投資を成功させるには足りないということなんですよね。
4-4：利回りばかりに気を取られない
不動産のサイトを見てみると利回り20％以上！といった一見魅力的な物件も多く存在します。
利回りは確かに大事ですが、逆に「利回りありきで購入するのは危険」ということも心得なければいけません。
投資物件情報には、かなりの高利回り物件が存在しますが、詳細をみると「ものすごく田舎に建ってる…」なんてことが多くあります。
どんなに利回りが高くても空室が続くと利回りは「ゼロ」、経費を加味したら「マイナス」です。
サイトに記載されている「利回り」はあくまで入居者がいる前提での想定の数字だということを忘れないでください。
一般的に利回りや利率が高い投資は同時にリスクも高いと言われますが、不動産投資にも同じことが言えます。
利回りは高いに越したことはありませんが、目先の利益を気にしてリスクを把握していないのでは本末転倒。
不動産投資初心者の方は、ほどほどの利回りの物件を長期的に運用していくスタンスで始めることが失敗を回避するためのポイントと言えるでしょう。
よければこの記事も参考にしてみてくださいね！
5.初心者におすすめの不動産投資方法
ここまでサラリーマンの不動産投資の成功事例や不動産投資で注意すべきポイントを解説させていただきました。
では実際にどんな投資物件を選べばいいいのでしょうか。
もし初心者が不動産投資を始めるなら「都心の中古ワンルームマンション」がおすすめです。
主な理由は以下の4つ。
新築ワンルームマンションは建設会社や販売会社の利益が多く乗っているため、不動産投資に向きません。
それに対し中古ワンルームマンションは、余分なマージンがカットされた本当の市場価格ですので投資を始めるのに最適なんですよね。
サラリーマンでも始めやすく管理や空室で頭を悩ませることも少ないため、都心の中古ワンルームマンションで不動産投資を失敗したという話もあまり聞きません。
他にも都心の中古ワンルームマンションがオススメの理由はありますが、気になる方は以下の記事も参考にしてみてください。
6.不動産投資の初心者がやるべき具体的な勉強方法
それでは早速、不動産投資を始めましょう！
と言いたいところですが、最後に不動産投資の初心者の方が行っておくべき勉強方法をご紹介します。
具体的に何をすればよいのか早速見てみましょう。
6-1：本を読もう！
不動産投資を始めるなら「収支シミュレーション」をするための知識を付けるのが先決です。
その最初の一歩となるのが不動産投資に関する本で勉強するということなんですよね。
不動産投資を行っている方にとって収支シミュレーションはできて当たり前なのですが、不動産投資の初心者のうちは「収支シミュレーションとは？」「何をどうシミュレーションするの？」ということを理解するのに時間がかかります。
収支シミュレーションを行う方法や大事な要素は不動産投資関連の本に詳しく書かれています。
不動産投資の知識が全くなくても、難しい税金のことやローンのこと、不動産投資で必要になる費用などを体系的、且つ全体像が分かりやすく解説されている本は多くありますので、以下の記事も参考にまずは本を読むことから始めてみましょう。
6-2：物件をたくさん見よう！
不動産投資の知識がある程度ついてくると実際にどんな物件があるか気になってきます。
もしかすると、ここまでで既に気になっている方もいらっしゃるかもしれませんね。
物件情報は投資用不動産の専門サイトや一般の不動産サイト、新聞広告やポストに入るチラシなど多くの媒体で見ることができます。
どの媒体が一番良いとは言えませんが、どちらにしても「物件をたくさん見る！」ということが大事です。
不動産投資の初心者なら、まずは物件情報の以下のポイントを見てみると良いでしょう。
たくさん物件を見ていくことで、「この物件は高い」「こっちは安いけど立地が悪い」なんていう目利きができるようになります。
本記事をお読みいただいた後にでも、物件情報を見てみてはいかがでしょうか。
6-3：セミナーには参加するとリアルが分かる！
本を読み、物件情報を見つつ行うべきが「セミナーへの参加」です。
セミナーの良いところは、本やブログでは語られない「不動産投資でこれをやってはいけない！」という現場のリアルな話も聞くこともできること。
特に、東京という賃貸需要も家賃も高い最高のエリアを知り尽くしている会社が開くセミナーなら、必ず1度は参加してみるべきです。
おすすめは株式会社トラストの「中古マンション投資セミナー」
株式会社トラストは今回ご紹介した都内の中古マンションの販売もしていますが、中古マンション投資セミナーでは都内で始める不動産投資のコツや、なぜ都内の中古マンションが良いのかということを分かりやすく解説しています。
もちろん良いことばかりでなく、リスクについての説明とその回避方法をしっかり教えてくれます。
ローンのことや自分に合った投資方法などを個別に質問できる時間も設けられていますので、ぜひ気軽に参加してみてはいかがでしょうか？
まとめ
不動産投資を始められる前に、実際に気になる物件を見に行ってみるというのも良いでしょう。
「もし自分が住むなら」という視点で物件を見れば、良い物件か悪い物件かを簡単に判断することができるからです。
ただ、そこで購入を決めてしまうのはご法度！
必ず最後にご紹介した「やるべき勉強」をしていなければ、予想外のトラブルで投資どころではなくなるばかりか、最悪のケースになるとローンの返済で自分の生活に影響を及ぼすことだってあり得ます。
最低限のスキルを身につけるには、本を読んで、物件情報を見て、最後は不動産業界の人の話を聞いてみましょう。
業界に携わる人に相談しつつ合理的でリスクの少ない不動産投資の方法を模索することは、不動産投資の初心者であればなおさら大事なことです。
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