「競売物件って何？不動産を格安で買えるってほんと？」
住宅ローンを組んで不動産を購入すると、今度は住宅ローンの返済に追われることになります。
しかし、そのローンの返済計画が上手くいかず、住宅ローンの返済を滞納すると一定期間が経った後に強制的に競売に出されるケースがあります。
引き換えてこの競売によって出された物件を安価で購入して不動産投資を行うという方法が最近注目されています。
しかし競売物件は特殊な物件であるだけに、メリットとデメリットの両方が存在しているのです。
そこで競売物件の魅力と、購入に際しどんな点に気をつければいいのか。また運用方法などをお伝えしていきます。
目次
1 競売物件とは？
競売物件とは、不動産会社が裁判所の命によって不動産の競売手続きを行い、強制的に競売に出した物件のことです。
元々は物件の所有者が住宅ローンの返済を滞らせ、滞納してしまったものですが、住宅ローンを滞納すると債権者から競売が申し立てられます。
競売に出される前に任意売却を行う手段がありますが、任意売却を選択しても上手くいかなくなった、あるいは任意売却を選ばなかった時に競売に出されることになります。
競売に出された物件は一定期間が設けられ、その間に入札が行われる仕組みです。
入札の末に最高価格で入札した人が競売物件を落札して手にするという流れになっています。
つまり、以下のような流れで競売物件が売却されていきます。
①不動産の所有者が住宅ローンを滞納する
↓
②任意売却するか決める
↓
③任意売却を選ばなかった、もしくは任意売却に失敗したら競売に移行
↓
④裁判所が不動産を競売に出す
↓
⑤一定期間の間に入札を行い、最終的に最高価格で落札した人に競売物件が売却される
競売物件は元々不動産会社が主体になって落札していましたが、現在では平等に扱うように定められています。
一般の人でも入札・落札することができるので、競売物件も立派な不動産投資の種類として視野に入れることができるでしょう。
物件自体に担保として担当権が設定されているので、住宅ローンの滞納などがあれば差し押さえのように競売に出されることになります。
この時の落札金額が負債の返済に割り当てられます。
2 競売物件の魅力とリスク
競売物件は不動産投資の一つとして人気があり、様々なメリットがあるので購入を検討するのに十分な価値があります。
しかし、同時にデメリットもあるので気を付けなければなりません。
それでは、競売物件のメリットや、様々なリスクについてご説明しましょう。
2-1 競売物件は優良な投資用の物件が見つかる
競売物件には一般的な不動産物件にはない様々な魅力があります。
まず挙げられるのは、競売物件は優良な物件が見つかることもある点です。
競売物件＝問題がある物件というイメージですが、実際には物件の所有者だった人が住宅ローンを滞納していただけ です。
つまり、競売物件自体には何も問題はなく、建物自体は優良な物件いうケースは多くあります。
しかし、優良物件であれば誰もが飛びつくような物件ではあるものの、裁判所を介して売却されたという経緯に抵抗を感じることも少なくありません。
こういった優良物件は多くが不動産会社が落札するものですが、一般人も落札することができるので不動産投資を行うにあたって条件が良すぎる物件が見つかることもあるでしょう。
競売物件は一般的な販売活動と何も変わりはなく、平等な取引を原則にしているので、誰でも優良物件が購入できるようになっています。
2-2 競売物件は価格が安い
競売物件か価格的なメリットも魅力。
市場価格より7割から8割の価格で物件を購入できます。
元々不動産会社が提供している物件は、実は競売物件であるケースも少なくありません。
これは不動産会社が競売物件を落札して、それを市場価格と同じ値段に設定してから販売しています。
元々の市場価格が1,000万円だった場合、競売物件だと700～800万円で購入できることになります。
投資家としては購入価格を抑えて高い利回りが期待できる買い物ができると言えるでしょう。
場合によっては7割以下の値段で購入できることもあるので、物件選びに注視すれば効率が良い買い物ができるかもしれません。
不動産会社が扱うような、優良物件を購入することができれば、高い利回りが得られる不動産投資物件として、大いに活用することができるでしょう。
3 競売物件を購入するリスクについて
競売物件には市場価格より安く買えるという大きなメリットがありますが、一方でリスクもあります。
3-1 ローンの融資が受けにくく、現金で買わなければいけない
まず一番大きいリスクが資金面です。
基本的には競売物件はローンの融資が受けられず、一括払いして購入しなければならないという点です。
しかも保証金として購入代金の2割を前金として先に支払わなければならず、相当な負担がかかることに注意しましょう。
基本的に不動産投資用の物件は金融機関からローンを借りて、購入します。
そうすることで手持ちの現金が少なくても高額な物件を購入して家賃収入を増やせるのです。
しかし競売物件は手持ちの現金で購入することが前提なので、誰しもが買えるわけではありません。
また手持ちの現金に対しての投資収益率、いわゆるROIの数字はどうしても低くなってしまいます。以下例をあげます。
| 2,000万円の現金で利回り15％の競売物件を購入
2,000万円の投資資金に対しての年間の家賃収入は300万。300÷2000となり、ROIは15％です。 一方で2,000万円の現金と8,000万円のローンで物件価格1億円、利回り8％の一棟マンションを購入したとします。 ローン返済が800万円あったとしても、キャッシュフローは800万円。 つまりROIは800÷2000＝40％にもなります。 |
そのため投資効率でいえば、現金で買わなければいけない競売物件は決して良いとは言えない面もあるのです。
不動産担保ローンなどで資金調達できることもありますが、金利も高くその分リスクが高くなるので、あまり旨味がありません。
また、無事に競売物件を落札できたとしても、今度は期限内に裁判所が指定した金額を納付する条件が出てきます。
もし手元に現金がなくて支払えなかった場合、競売物件を購入した権利がなくなる他、保証金を失うことになります。
また、落札できること自体もそう多くはありません。
競売物件は価格が安く、潜在的な収益性の高さを持つ優良物件が多いので、一般の人だけでなく多くの不動産会社や団体などが落札しようと争ってくるからです。
資金力でいうと個人投資家がかなわない点がそこにあります。
いくら市場価格の7割から8割という安価な値段で購入できるからといって、落札しようとして入札額を増やしては意味がないとも言えます。
最近では落札物件の人気も上がっているので、入札価格も徐々に高くなりつつあり、以前のような激安でお宝物件が買えるということも少なくなっています。
個人だけではなく、不動産会社などが落札しようとしてもできないことがあるので、確実に落札する為の方法を考える必要性があるでしょう。
3-2 内覧ができないなど、物件に関する情報がかなり少ない
そしてもう一点、競売物件の内部を見ることができず、誰も物件について説明してくれないというデメリットがあります。
不動産物件を購入する際には、本来なら不動産会社が仲介に入り内覧を行います。
しかし、競売物件に関しては誰も説明してくれませんし、内部を見ることもできません。
内部を見ることができないということは、内部にどんな問題があるのか、リフォームや修繕の必要性などが分からないということになります。
購入した後に瑕疵が発覚し、大規模な修繕費が必要になることもあります。
参考となる資料は、裁判所が用意する以下の三点セットのみです
| ① 物件明細書：物件の権利関係について記載されています
② 現地調査報告書：執行官が直接現地で確認した物件の状態などが記されています ③ 評価書：物件の評価とその評価の算出過程などが記されています |
これらの書類を見て状態を確認します。
もちろん現地に行って外から見ることはできますが、内覧ができないので、近所の人などに物件の状態を聞いて調査するなど自分で積極的に動く必要があるでしょう。
元々競売物件に対する仲介業者がおらず、調査報告書と実際の内部の様子が違うことは少なくありません。
場合によっては安価で落札したのに、内部を確認するとリフォームや修繕する部分が見つかり、費用がかさむこともあります。
あくまで安く競売物件を手に入れる為のリスクだと考えた方が良いかもしれません。
また、競売物件の所有権が渡されていない場合、まだ自分の手に渡ったわけではないので別に所有者がいる状態です。
所有者がいる状態では勝手に内部を確認することができません。
事前に申し込んで所有者に許可をもらえば内部を見せてもらうことができるケースもまれありますがほぼ不可能に近いでしょう。
したがって、基本的に内部の状態を見せてもらうことができないと思い、不測の事態に対応できるように準備した方が良いでしょう。
3-3 入居者が立ち退かないリスクが有る
さらに入居者が立ち退かないこともままあります。
裁判所の強制執行で法的に退去させることは可能ですが、引っ越し代を支払うこともありますし、余計な費用がかかることもあります。
強制執行の費用は前の持ち主に請求できますが、元々ローンを返す力のない人間からお金を取るのは困難です。
競売物件には魅力的なメリットがある分、リスクも兼ね備えているので十分に理解してから落札に臨むのがポイントです。
4 競売物件はどうすれば買えるのか
メリットとリスクを踏まえて、では実際競売物件の買い方（入札方法）を説明します。
基本的にはオークション方式となっており、期日入札と期間入札の2種類からどちらかを選ぶ必要性があります。期日までに入札を行い、当日になって最高入札額が一番高い人が競売物件を購入することができます。
4-1 入札前には情報のチェックを必ず行う
入札を行う前に競売物件の専門サイトなどで情報収集を行い、裁判所に備え付けられた現況調査報告書、評価書、物件明細書の3つの資料をよく確認しておきましょう。
不動産投資に慣れている人や不動産会社でも競売物件の入札は難しいので、情報収集や資料の読み込みは欠かせません。
調査報告書と実際の現場の状況は違うことも少なくありませんが、所有者からの許可が得られない限り内部が確認できないので報告書などの書類を見て判断するしかありません。
競売においては判断はすべて自己責任です。
失敗しない為には、できる限りのことをする必要性があります。
4-2 競売物件の入札には2つの方法がある
期日入札は決められた日に裁判所で入札する方法です。
期日までならいつでも入札することが可能であり、期日になったら最高入札額の人が決まります。
どちらも入札方法に変わりはありませんが、期間入札の場合は郵送でも入札できます。
また、競売物件に入札する場合は、あらかじめ決められている最低売却金額以上のお金を入札しなければなりません。
つまり、最低売却金額が500万円だった場合、500万円以上を入札する必要性があるということになります。
もちろん先ほどご説明したように、最低売却金額が1,000万円だった場合はその2割の200万円を保証金として裁判所に納付しなければなりません。
裁判所に保証金を納付すると振込明細書がもらえます。
郵送で入札する場合は封筒に入札書と振込明細書、指定された明細書を同封して裁判所に提出するのが一般的です。
4-3 購入代行サービスを利用する
競売物件の入札にどうしても不安を感じる人もいるかもしれません。
そういった人におすすめできるのが、競売物件の代行サービスです。
この代行サービスは、物件調査から落札後の手続きや所有者への対応などを業者が代行して行うサービスです。
不動産投資をする為に競売物件を狙おうとしても、まず何をすればいいのか、何をすれば落札できるのか、落札した後の手続き、所有者への対応などやるべきことが非常に多く、混乱する人も多くいます。
自分で何とか頑張って落札しようとしても、無事に落札できるかどうか分かりませんし、落札できたとしても予想以上に費用がかさんでしまい、逆に損をする結果になりかねません。
そんな時に代行サービスを利用することにより、依頼者の代わりに徹底したやり方で損がないようにスムーズに落札し、様々な対応を行ってくれるので非常に頼りになります。
5 競売物件の活用方法
競売物件を購入した後の活用法にはどんな物があるのか、それを考えてみましょう。
5-1 家賃収入を得られる収益物件や民泊物件として事業用に使う
競売物件には様々な活用方法があります。優良物件であることを活かして誰かに住んでもらうことで家賃収入を得ることができます。
民泊物件にして転用するのも得策です。立地によっては便利な民博としての需要が高い傾向にあるので、多くの利用者による利益が見込めるでしょう。
5-2 リフォームして転売する
競売物件は変わった物件が多いため、リフォーム前提で物件を購入するという手もあります。
安価で競売物件を購入しても、リフォームすると結局費用がかかって損をしてしまうように感じられるかもしれませんが、専門業者を利用することにより、比較的リスクを抑えることができるでしょう。
5-3 元の住人に貸す出す
また競売で購入した物件を、前の住人にそのまま貸し出すこともあります。
しっかりと定食についている人であれば、家賃を抑えることで住み続けてくれる人もいます。
この場合リフォーム費用が不要ですし、退去リスクも少ないというメリットがあります。
6 初心者や個人投資家が競売に参入するのは難しい
以上のように競売物件には一般的な不動産物件にはない魅力がありますが、リスクがあるということも忘れてはいけません。
特に安価な値段で物件が購入できるからといって、初心者や個人投資家が競売に参入するのは非常に難しいでしょう。
安価な値段といっても落札する為には物件がある地域の市場相場を知っておく必要性がありますし、そもそも確実に落札できるとは限りません。
不動産会社も競売物件を落札するのが難しいとされているのに、何の知識もないような初心者などが手を出すと失敗しやすくなります。
スムーズに落札できたとしても、今度は所有者とトラブルが起こることもあるでしょう。
競売物件は事前に内部を見ることがほぼ不可能なので、落札した後に何かしらの問題が発生する可能性があります。
所有者が一向に立ち退かないこともあります。
場合によっては法律の知識が必要になるなど、初心者や個人投資家が扱うには厳しい分野だと言えます。
確かに魅力的な物件ではあるものの、参入したいのであればある程度の経験を積み、物件を見極められるだけの知識が必要になるでしょう。
まとめ
競売物件は潜在的なリスクが高く、初心者ではなかなか購入のハードルも高いです。
不動産投資を始めようという方は、まずリスクの低いワンルームマンションなどを選び、繋がりのある不動産会社が増えた、自分でも購入に慣れてきたところで競売物件の購入を検討してみるのが良いでしょう。
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