・不動産クラウドファンデイングをはじめてみたいけど、どんな仕組みになってる？
・クラウドファンディングって儲かるの？
・クラウドファンディングってどんなデメリットがあるの？やめておいた方がいい？
簡単でお手軽にはじめられる不動産クラウドファンディング。
「でも、損はしたくないしな・・・」
実は不動産クラウドファンディングは簡単に始めることができるわりに、リスクも少ない投資です。
この記事では、不動産クラウドファンディングのデメリット・メリットについて解説しています。
本記事では、下記の内容を解説します。
■不動産クラウドファンディングとは？
■不動産クラウドファンディングのデメリット
■不動産クラウドファンディングのメリット
■不動産クラウドファンディングのはじめ方
目次
1.不動産クラウドファンディングとは？
不動産クラウドファンディングとは？初心者向けに解説
イメージしづらいかもしれませんが、インターネット上で不動産投資ができるシステムのことを、不動産クラウドファンディングといいます。
本来なら、不動産を購入するためには、下記のような手続きが必要になります。
・売買申込書への記入
・売買契約の締結
・ローンの審査
・ローンの契約
・物件の引き渡し
こういった、書類の記入や金融機関のローン審査などの煩わしい手続きが不動産クラウドファンディングにはありません。
というのも、これらの手続きがすべてインターネット上で完結できるからです。
このように手間も時間もかからないのが、不動産クラウドファンディングなんです。
不動産クラウドファンディングの仕組み
不動産クラウドファンディングの仕組みは、下記のようになっています。
1、運営事業者が出資者から資金を集める
2、集めた資金で不動産を購入する
3、購入した不動産を運用する（インカムゲイン・キャピタルゲイン）
4、運用で得た利益を出資者に還元する
不動産クラウドファンディングと現物の不動産投資の違いのひとつとして、管理をはじめすべてを運用会社にまかせることができる点です。
不動産クラウドファンディングの仕組みについては、下で紹介している記事でも解説していますので、よろしければチェックしてみてください。
不動産クラウドファンディング以外の不動産投資との比較
不動産クラウドファンディング以外の不動産投資には、以下の2つがあります。
- J-REIT
- 現物不動産投資
また、現物不動産投資は売却益などの収入を得るために、マンションや土地などを購入したり、すでにある土地に建物を建てたりする投資手法のことをいいます。
それぞれ不動産クラウドファンディングとの違いを説明していきます。
不動産クラウドファンディングとJ-REITとの違い
「J-REITとなにが違うの？」と思われる方もいるかもしれません。
J-REITとの大きな違いは、『物件を選ぶことができるかどうか』です。
J-REITは物件を選ぶことはできませんが、不動産クラウドファンディングは出資したい物件を選ぶことができます。
また、J-REITは投資信託なので、価格の変動リスクがあります。
一方の不動産クラウドファンディングは価格変動の影響を受けにくいといわれています。
下記の記事でも解説していますので、興味ある方はチェックしてみてください。
不動産クラウドファンディングと現物不動産投資との違い
| サービス | 不動産クラウドファンディング | 現物不動産投資 |
| メリット | 1万円から投資できる | レバレッジをかけられる |
| デメリット | レバレッジをかけられない
(ファンド内で借入をしない場合) |
始まるまでのハードルが高い |
マンション・戸建などの現物不動産への投資は、不動産投資ローンでレバレッジをかけられるのが最大のメリットです。
物件によっては、将来的な値上がりも期待でき、売買差益と賃貸収入の2つを得られます。
しかし、レバレッジをかけると本来の資金力以上のリスクを負わなければならないのが、デメリットです。
もし、購入した不動産の入居者が退去した場合は、家賃収入がなくなってしまいます。
そうすると、自己資産からローンを返済しなければならないことになるでしょう。
また、空室期間が長引き自己資産が底をついてしまう恐れもあります。
2.不動産クラウドファンディングのデメリット
最低1万円からはじめることができる不動産クラウドファンディング。
そのデメリットについてもみてみましょう。
デメリットは主に下記の3つです。
・元本割れリスクがある
・税制上のメリットがない
・レバレッジ効果が薄い
元本割れの可能性がある
不動産クラウドファンディングに限らず、投資である以上元本保証はありません。
たとえば、事業者の倒産や、投資対象の物件が、想定した値段で売却できなかったりすると、元本割れになるケースもあります。
そのため、物件を選ぶ際は運営会社の倒産リスクも考慮する必要があります。
運用会社の経営状態を調べることは難しいので、『経営期間が10年以上』あるかどうかが一つのポイントになります。
税制上のメリットがない
不動産クラウドファンディングは投資ではありますが、出資者に物件の所有権はありません。
そのため、現物不動産で得られる税制上のメリットを享受できません。
たとえば現物不動産投資では、給与などの収入と不動産の赤字分を確定申告（損益通算）することで、税金の還付を受けることができます。
不動産クラウドファンディングでは、この損益通算ができないため、たとえマイナスになったとしても、税制上の優遇は受けられません。
レバレッジ効果が薄い
レバレッジ効果とは、少ない資金で大きなお金を動かすことをいいます。
現物不動産投資なら、自己資金数十万円で、金融機関から何千万円というお金を借りることができます。
まさに、少ない資金で大きなお金を動かしていますよね。
一方の不動産クラウドファンディングは、出資した金額に対して何％かが還元されるだけです。
少ない自己資金ではじめることができる代わりに、利益も少ないということですね。
そのため、少額から不動産クラウドファンディングをはじめる方は、儲けることが難しいといえます。
3.不動産クラウドファンディングのメリット
少額から簡単に始められる不動産クラウドファンディング。
そのメリットについてもみてみましょう。
メリットには、大きく分けて以下の3つがあります。
- 少額から投資できる
- 高い利回りが期待できる
- 簡単に始めることができる
1つずつ詳しく説明していきますので、参考にしてください。
少額から投資できる
不動産クラウドファンディングは、最低1万円からはじめることができます。
数十万円という自己資金が用意できない方でも、お手頃にはじめることができます。
ただ、デメリットでも見たように、出資金額が少ない分、利益も少なくなります。
高い利回りが期待できる
不動産クラウドファンディングは、高い利回りが期待できます。
平均では6％〜10％くらいですが、なかには10％を超えるファンドもあります。
過去に200％を超えるファンドもありましたので、少額とはいえ期待しちゃいますよね。
簡単に始めることができる
不動産クラウドファンディングは、現物不動産投資と比べて、面倒な手続きがありません。
現物不動産であれば、売買契約書やローン申込書の記入、金融機関の審査で必要な書類の提出などがあります。
また、ローンを受けるための契約（金銭消費貸借契約）を結ぶ必要があります。
その点、不動産クラウドファンディングはすべてネット上で完結できるので、面倒な手続きがありません。
その上、自己資金が1万円なら、失敗したとしても失うのは1万円のみです。
このへんも、現物不動産投資とちがって、不動産クラウドファンディングが人気の理由でもあります。
4.不動産クラウドファンディングの失敗リスクを抑える方法
不動産クラウドファンディングには、失敗のリスクもあり不安に思う人もいるでしょう。
しかし、失敗のリスクを知っておくことで、対処できることもあります。
不動産クラウドファンディングの失敗のリスクを抑える方法は、主に以下の3つです。
- 複数の事業者を比較してから選ぶ
- 優先劣後出資制度の割合を確認する
- 少額から始める
1つずつ詳しく説明していきます。
複数の事業者を比較してから選ぶ
不動産クラウドファンディングの失敗リスクを抑えるには、複数の事業者を比較してから選ぶことが大切です。
偏った情報から判断してしまう可能性があるため、比較するようにしましょう。
特に、運用実績や手数料を比較していきます。
運用実績は、これまでの配当遅延や元本割れなどを把握できるため、必ず確認するようにしてください。
また、利回りの高い場合は、リスクが高い事業者でないかを確認しておきましょう。
優先劣後出資制度の割合を確認する
不動産クラウドファンディングの失敗リスクを抑えるには、優先劣後出資制度の割合を確認することが大切です。
優先劣後出資制度とは、利益が減少した際に、投資家が優先的に利益を得られる仕組みのことをいいます。
優先劣後出資制度の割合が高ければ高いほど、優先的に得られる利益の割合が大きくなるため、リスクを軽減できます。
少額から始める
不動産クラウドファンディングの失敗リスクを抑えるには、少額から始めることが大切です。
初めて利用する方は、余裕資金で運用するようにしましょう。
不動産クラウドファンディングの運用経験を重ねていき、知識やスキルが身に付いてきた段階で、金額を増やしていくことをおすすめします。
不動産クラウドファンディングに向いている人の特徴
少額から始められる不動産クラウドファンディングですが、失敗しないか不安になる人もいるでしょう。
不動産クラウドファンディングに向いている人の特徴には、大きく分けて4つあります。
- 少額から始めたい
- 副業で投資をしてみたい
- 手間のかかる投資は避けたい
- ある程度の利益が望めれば良い
不動産クラウドファンディングは、投資後の運用の手間が非常に少ないのが魅力的です。
手間がかからないため、本業の合間にできます。
また、ハイリターンは望めませんが、出費額を安く抑えられるため、ある程度黒字であればいいという人にはぴったりです。
一方で、高額投資をしたい人もいると思いますが、高額投資をすると損をする可能性もあります。
投資に慣れ、どんな物件であれば利益が望めるかを大体把握できるようになってから、チャレンジすることをおすすめします。
5.不動産クラウドファンディングにかかる税金（確定申告の必要がある項目）
不動産投資クラウドファンディングで得た分配金は、雑所得に計上されます。
しかし、分配金を受け取る際に源泉徴収されるため、基本的に確定申告は不要です。
不動産クラウドファンディングの源泉徴収の収率は、20.42%です。年間10万円分の分配金を受け取る場合、20,420円が差し引かれます。
また、会社員は年末調整があるため、確定申告を行う必要はありませんが、年間の雑所得が20万円を超える場合は確定申告が必要になります。
確定申告を行う必要がある方は、以下に該当する方です。
- 年間の雑所得が20万円を超える方
- 元々確定申告が必要な方(年収2,000万円以上の会社員など)
分配金以外の雑所得(FXでの収益や副業収入など)も含めて計算するよう注意してください。
6.不動産クラウドファンディングのはじめ方
不動産クラウドファンディングは、誰でも簡単に少額からはじめることができることから、今人気の不動産投資として知られています。
そんな不動産クラウドファンディングのはじめ方について見ていきましょう。
- サイトに登録する
- 出資者登録する
- 気に入った物件に出費する
- プロジェクト完了を待つ
1つずつ詳しく説明していきます。
サイトに登録する
まずは、不動産クラウドファンディングを扱っている不動産会社に登録します。
どこの会社も基本的に無料で登録することができます。
出資者登録する
不動産会社に登録しても、まだ出資はできません。
気に入った物件に出資するためには、出資者登録をする必要があります。
出資者登録では、以下の情報が必要になります。
・氏名
・住所
・職業
・勤務先
・年収
・入出金用の口座番号
・免許証などの身分を証明できるもの
・本人確認のため、顔認証
お金を取り扱う以上、出資者の情報を把握する必要があります。
あくまで、不正な取引を防ぐことが目的ですので、ローンの審査と違って年収や勤務先によって、出資できないということはございません。
気に入った物件に出資する
投資家登録が完了すれば、気に入った物件に申込みをすることができるようになります。
不動産クラウドファンディングは、出資の申込みをしたからといって、出資できるとはかぎりません。
申込みをしたあと、抽選によって、出資者が決まります。
プロジェクト完了を待つ
抽選に見事当選すれば、期限内に出資金額を指定された銀行口座に振り込めば、あとはプロジェクトの完了を待つだけです。
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7.不動産クラウドファンディングに関するよくある質問
ここまで不動産クラウドファンディングに関する情報を解説してきました。
不動産クラウドファンディングに関するよくある質問についてまとめましたので、今後利用を検討している方はぜひ参考にしてみてください。
不動産クラウドファンディングは儲からない？やめとけと言われる理由はなんですか？
不動産クラウドファンディングをやめとけと言われる理由には、主に以下の3つがあります。
- 利回りが低い物件もある
- 利益が出るのに時間がかかる
- ポートフォリオの分散性が低い
不動産投資型クラウドファンディングは、一般的に3~8%の利回りで運用しているものが多いです。
利回りが低い物件に投資すると、リターンが少なくなります。
また、不動産クラウドファンディングに投資する場合、投資期間が長くなります。
すぐに大きなリターンを得たいと考えている人からすると、儲からないといえるでしょう。
さらに、一般的に不動産に投資することになる不動産クラウドファンディングは、ポートフォリオの分散性が低いという問題もあげられます。
不動産クラウドファンディングで元本割れが発生する原因はなんですか？
不動産クラウドファンディングで元本割れが発生する原因は、投資家の出資金を返還するための資金が不足することです。
想定していた価格で対象不動産を売却できずに売却損が発生すると、投資家の出資金を返還するための資金が不足し、元本割れが起こります。
運営会社が劣後出資をしている場合、運営会社の出資分から先に損失を負担するため、元本割れを回避できる可能性もあるでしょう。
しかし、運営会社の出資額を超える売却損が生じたときは、投資家の出資分からも損失を負担しないといけません。
そうすると、元本割れになります。
まとめ
不動産クラウドファンディングは現物不動産と違って、簡単に少額からはじめることができます。
そのかわり、現物不動産ほどの資産価値は薄いといえます。
とはいえ、現物不動産投資は金額もリスクも高く、手が出せないという方は、不動産クラウドファンディングからはじめてみるのもありです。
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