『小口』という言葉の印象から、少ない資金で投資ができると思われる小口投資。
実は、5年くらい前までは、1口100万円が一般的で、なかなか始めることができませんでした。
しかし、最近では、不動産クラウドファンディングを扱う会社が現れ始め、なんと1万円という少ない資金からでも小口投資ができるようになりました。
不動産小口投資は現在、いろいろなサービスが新たに生まれ、注目の資産運用となりつつあります。
この記事では不動産の小口投資とはどんなものかをご紹介いたします！
・小口投資ってなに？
・どういう人にメリットがあるの？
小口投資を理解しておくとことで、より良い資産運用ができるようになります。
ぜひ、始める前に理解しておいてください。
記事の中には、おすすめの会社についてもお伝えしますので、ぜひ、最後までご覧くださいね。
目次
1.小口投資とは？
『小口投資』とは、ひとつの不動産を小口にわけ、複数の出資者から資金を募り、その事業で得た収益を出資者に分配することです。
一般的には、不動産会社等の事業者が、投資家を集め、資金を募り、事業をはじめます。
まずは、仕組みからみていきましょう。
1-1：小口投資の仕組み
ひとつの不動産を小口にわけ、少ない資金で投資ができるという考え方はすべての小口投資にいえることですが、実は3種類にわけることができます。
一つ一つ確認していきましょう。
①匿名組合型
匿名組合型とは、組合員が匿名組合契約を結び、組合員（投資家）は出資する見返りに、事業の収益を分配してもらう権利を得るという投資法です。
組合員は収益のやりとりが主となり、不動産の所有権は出資した営業者が持ち、登記されます。
そのため、組合員は所有権をもちません。
匿名組合契約終了後、営業者は組合員に出資された金額を返還しなければなりませんが、損失がでた場合は組合員が負担する点にご注意ください。
②任意組合型
任意組合契約は複数の人が出資しあい、共同して事業を行う投資法です。
任意組合は組合員それぞれが対等な立場となり、実際の事業を行うのも組合員自身となります。
もちろん、不動産会社等に事業の委託も可能です。
不動産の所有権は出資額に応じた共有持ち分をもつことになります。
なお、任意組合は事業によって発生した債務を出資金の割合に応じて負担し、場合によっては出資金以上の債務となりますので、より責任が求められます。
また、所有権を持っているため、不動産所有における税制上のメリットがあるのも魅力的です。
③賃貸型
賃貸型は複数の人が出資しあい、共同して不動産を所有し、事業者に委任するという投資法です。
事業者が行う不動産賃貸事業から得られる収益を投資家に分配します。
任意組合型と同様に、不動産の所有権は出資額に応じた共有持ち分をもつことになります。
賃貸型も所有権があるため、不動産所有における税制上のメリットを受けられます。
また、委任した事業者が万が一破産しても、債権者としての権利はありますし、所有権はそのまま残ります。
1-2：小口投資のメリット
次に一般的な小口投資のメリットについて確認していきましょう。
①高額な不動産に少額から投資できる
個人の少額の資金では資金面で限界があり、いい収益物件を狙えないこともありますが、共有持分権によって、より資産性の高い物件にも手が届き、運用することが可能です。
そのため、リスクの高い物件を選択する必要がなく、安定性を高めて運用することも可能です。
出資額を少なくすることで、リスク分散しやすいといえます。
②管理が楽
一般的には、不動産会社が運営を行うため少額からできる資産運用としては、自己管理の必要性が極めて低く、出資後は特段やることはありません。
管理が楽なのもあり、本業に影響がほとんどなく、副業にも向いています。
③相続について（節税・遺産分割・納税資金）
任意組合型・賃貸型においては、相続におけるメリットを享受することが可能です。
それは、匿名組合とは違い、不動産の所有権をもっているから可能となっています。
特に小口投資においては、遺産分割にもメリットがあります。
④節税
不動産投資は一般的に相続税の節税効果があります。
それは、現金で相続するよりも不動産で相続したほうが、相続時の評価額が下がって、相続税を減らすことができるからです。
他にも税制における特例をつかうことで、より相続税を減らすことができ、非常に効果的です。
⑤遺産分割
不動産は一般的には土地や建物を一人で所有するため、相続になると、精算が困難になります。
共有することももちろん可能ですが、相続人達が揉め、争続に発展する可能性があります。
そこで、小口投資を行い、より小さな単位に分けることで相続をする人の間で財産を平等に分けやすくすることができます。
⑥納税資金
相続税は相続開始を知った日から10か月以内に支払わなければなりません。
そこで、小口投資の一口ははじめから納税資金用というようなかたちをとっておくと、相続時における協議による無駄な時間を減らすことができ、相続税の支払い準備が可能です。
1-3：小口投資のデメリット
続いて、小口投資のデメリットについて確認していきましょう。
①流動性が低い
不動産小口投資は、資産家の中でも知る人ぞ知る投資です。
マーケットが小さく、上場もされていないため、流動性は極めて低いといえます。
そのため、売却をしたくても、買い手を探すのは困難となります。
また、ソーシャルレンディングやクラウドファンディングであれば、満期の到来や運用が終了しない限り、出資金は返金されません。
②価格下落リスク
任意組合型、賃貸型は不動産の所有権があるため、不動産価格が上昇下落の影響を受けます。
そのため、景気や環境の変化によって、価格が下落し、元本が減少することもあります。
一方、匿名組合型は、元本保証を優先することが多く、下落リスクを受けにくいのですが、反対に値上がり益は期待できません。
③利回りが人任せになりやすい
任意組合型で出資者が組合として事業を行う以外は、全て委託者や営業者が実際の運営を行うため、利回りは人任せとなります。
そのため、事業を任せる分、運営はメリットにある通り楽にはなりますが、利回りは低めです。
さらに、適切な運営を行なわない運営会社であれば、最悪赤字となり、損失になることも理解しておく必要があります。
2.初心者が小口投資を始めるならここ【厳選3社】
初心者が小口投資を始めるならということで、厳選3社をご紹介します。
初心者ということで、始めやすさと管理の楽さを重点においた会社を2社と、本来のメリットである不動産投資における税制メリットを受けることができる会社1社についてご紹介します。
2-1：Owners Book
Owners Bookはマザーズに上場しているロードスターキャピタルが運営している不動産に特化したソーシャルレンディングサービスです。
3つの分類でいくと、匿名組合型となります。
投資案件で、全ての案件に不動産担保が付いています。
| 最低出資金額 | 1万円 |
| 予定利回り | 4％～6％ |
運営会社が上場会社で財務状況が透明化されており、安全性が高いのが特徴です。
加えて、案件は東京都内の一等地にある不動産が多く、担保として流動性の高いマンションやオフィスビルを扱っています。
会社規模、案件からも安全性が高くおすすめです。
しかし、このところ、人気は非常に高く、新たな投資案件の募集が開始されると、約30分もしないうちに募集総額が満額となりすぐに終了することもあるほどです。
人気が高い要因として、最低出資額が1万円という誰でも始められる金額に設定されています。
まずは、小口投資とはどういうものか経験するということであれば、ぜひおすすめしたいサービスとなります。
2-2：CREAL
CREALは不動産投資クラウドファンディングサービスです。
こちらは、Owners Bookと同じようで違います。Owners Bookはソーシャルレンディングサービスで、どの物件に投資しているかが投資家に対して、匿名化しなければなりません。
しかし、CREALの「不動産投資クラウドファンディング」であれば、どの物件に投資しているかの情報の公開に制限がないため、どのような物件に投資しているか一目で判断することができます。
3つの分類でいくと、匿名組合型となります。
運営はブリッジ・シー・キャピタルが運営しております。
| 最低出資金額 | 1万円 |
| 予定利回り | 3.5％～6％ |
案件は、主に都心のワンルームマンションで募集金額が小さく、すぐに満額となり大変人気があります。
CREALもまた、最低出資金額が1万円と始めやすいのが特徴です。
事業者がワンルームマンションを購入する際に、どのような分析をしているのか全て情報が分かるため、実際に不動産投資を行う前に経験しておくのも一つの手段です。
特にCREALのすごいところは、プロである不動産投資会社がどのように運営しているかが資料を通して、理解できることです。
いくらで物件を仕入れて、諸費用がかかって、売却先にいくらで売ろうとしているのかが、不動産調査報告概要や契約概要によって、出資前に把握ができます。
不動産会社がいくらで仕入れているなんて情報はなかなかお目にかかることがないため貴重なんですよ。
同じようにやれば、不動産投資がうまくいく例がこの情報に詰まっていますので、初心者の方はぜひ参考にしてもらいたいものです。
なお、運営会社が劣後出資者としてなっているため、損失はまずは運営会社が被ってくれます。
元本保証こそないものの、リスクを軽減する仕組みがあり、安全性を高めています。
2-3：Vシェア
上記2つのサービスが匿名組合型で、相続や不動産投資のメリットがない中、Vシェアは任意組合型となり、相続や不動産投資のメリットを享受することが可能です。
Vシェアはボルテックスが運営しております。
| 最低出資金額 | 500万円 |
| 予定利回り | 2.5％～3.5％ |
Vシェアの案件は東京都心の中規模のオフィスビルを厳選しており、資産性が高い物件を提供しているのが特徴です。
通常であれば個人にはなかなかできない都心のオフィスビルへの投資が可能です。
最低出資金額が1口100万円、最低5口500万円からとなっており、なかなか難しいですが、相続対策をしながら利回りを得ていくことができます。
なお、小口投資では不動産投資ローンが使えないため、現金を用意する必要があります。
あくまでも、資産家の相続対策が目的であれば、非常にメリットの高い出資先となります。
3.従来の不動産投資との違い
小口投資は、従来の不動産投資と違い、手軽にできるメリットがある一方、どうしても投資効率は下がってしまい、資産の構築に時間がかかってしまいます。
やはりメリットがあるのは、今現在、十分な資産があり、手堅い投資をされたい方。
まだまだ投資、特に不動産投資についての知識が乏しく、経験をしておきたい初心者の方向けとなります。
違いについては、こちらにまとめてみました。
| 小口投資 | 不動産投資 | |
| 必要資金 | 1万円～ | 10万円～
ローンを利用することで、 |
| 収益の安定性 | 主に都心の立地の良い物件に出資するため安定性が高い。 | 都心の立地の良い物件では安定性が高いが、地方だと安定性は低い。 |
| 利回りの大きさ | 小さい | 大きい |
| リスクの低さ | 低い | 小口投資に比べると高い |
| 流動性 | 運用期間中は、解約できないなど流動性は著しく低い。 | 売却がいつでも可能。
ワンルームマンションであれば、流動性は高い。 |
| 相続対策 | 任意組合型、賃貸型に限り、相続税対策、遺産分割、納税資金の準備について対策が可能。
匿名組合型はメリットがない。 |
相続税対策にはなる。
遺産分割は一棟アパート等では困難。ワンルームマンションの区分所有等であれば、対策可能。 納税資金も流動性の高いワンルームマンションであれば、対策が可能。 |
| 所得税・住民税等 | 匿名組合型は雑所得。節税メリットなし。
任意組合型、賃貸型は不動産所得。節税メリットを受けられる。 |
不動産所得のため、節税メリットを受けられる。 |
| レバレッジ | 現金のみのため、レバレッジはかけられない。 | ローンの利用も可能。
レバレッジをかけて、投資効率を飛躍的に上げることが可能。 |
| 管理コスト | 委託者や営業者に全ての業務や配当の分配等の業務を依頼するため管理コストは高い。 | 業務委託すれば管理は楽だが、自分自身で管理することも可能で、コストを下げることができる。 |
これから、資産を築いていく方はやはり従来の不動産投資をおすすめします。
従来の不動産投資のメリットはローンが利用できることです。レバレッジを利かせて、効率よく資産を築くことができます。
しかも、従来の不動産投資であっても頭金10万円～安定した資産運用ができますし、少額投資に比べ、高い利回りが期待できます。
ぜひ、不動産投資も検討してみてはいかがでしょうか。
もう少し高利回りを狙いたいけど、従来の不動産投資に手を出すのがこわいと思っている方は、ぜひこちらの記事もご参照ください。
小口投資以外で少額の資金で投資を始めたい方はこちらの記事も参考になります。
まとめ
いかがでしたか？
小口投資は、1万円から始められ、普通預金に比べると何千倍もの利回りが期待できるので、人気が高まりつつあります。
とはいっても、あくまでも手堅く資産運用を行いたい人向けとなり、リターンを大きくのぞみたい方には向かないかもしれません。
しかし、任意組合型は100万円以上の出資が必要になりますので、すでに多くの資産があり、従来の不動産投資と同様の税制メリットを受けつつ、非常に手堅く、安定性が高い資産運用をと考えている方にはいいかもしれませんね。
しかし、これから資産を築きたいと考えている方には、投資効率が悪くどうしても不向きです。
そういう方は、従来の不動産投資をおすすめします。
ぜひ、自身の目的は何なのか考えた上で、選択してくださいね。
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