「不動産投資でどうやって資産運用するの？」
「不動産投資で成功するにはどうすればいいの？」
「資産運用に不動産投資をおすすめされたけど、はじめるのが不安・・・」
不動産投資は資産運用の一つの手段ではありますが、失敗するというリスクもあります。
この記事では、これから不動産投資で資産運用を考えている方向けに、不動産投資の仕組みから、メリット・デメリットを解説。
また、不動産投資で資産運用を成功させるコツもご紹介しますので、最後まで読んでみてください。
本記事では、下記の内容を解説します。
■不動産投資でどうやって資産運用するの？
■資産運用に不動産投資を選ぶメリット
■資産運用に不動産投資を選ぶデメリット
■不動産投資で資産運用を成功させている人の特徴
目次
不動産投資でどうやって資産運用するの？
資産運用とは資産を運用して、収入を増やすことをいいます。
不動産投資で資産を増やす方法には下記の2つがあります。
・家賃収入
・売却益
ここでは、この2つについてみていきましょう。
家賃収入が老後の生活費のたしになる
不動産投資をはじめる方の大半が、家賃収入を得ることを目的にしています。
家賃をまるごと収入にあてるのはまだ、先の話になりますが、当分のあいだ家賃収入で資産形成というのは期待できません。
というのも、不動産を購入する資金は、金融機関のローンを利用して借りる方がほとんどです。
ローンの返済期間中は、毎月の家賃を返済に充てることになるので、現役で働いている間は家賃収入は期待できません。
しかし、ローンを完済した後、家賃の全額がそのまま収入になります。
このローンの返済が終われば、家賃収入を生活費に充てることができます。
そのため、年金とあわせて老後の生活費にあてることができます。
まとまった資金を得ることもできる
毎月入ってくる家賃収入ではなく、まとまった資金がほしいという方もいますよね。
不動産投資のいいところは、毎月固定の家賃収入を受け取ることもできれば、タイミングを見計らって売却してしまうこともできます。
売却する際は相場に注意して売るようにしましょう。
ただ、ローンが残っているうちは金融機関の了承を得ることも必要なので、諸費用なども含めて、どのくらいの利益になるのか確認するようにしましょう。
ただし、かならず購入時より高く売れるという保証はないので、売却するときは、売り時なのかどうかも含めて、信頼できる不動産会社に相談するようにしましょう。
資産運用に不動産投資を選ぶメリット
資産運用といえば、不動産投資と言われるくらい、不動産投資はポピュラーです。
では、資産運用に不動産投資を選ぶメリットはなんでしょう？
少ない資金で大きな投資ができる
不動産投資はなんといっても、少ない資金で大きな投資ができるのが、魅力の一つです。
たとえば、自己資金が数十万円しか用意できないといった場合でも、数千万円の不動産を購入できます。
そして、毎月の返済額を、入居者が毎月支払う家賃で返済していけば、実質負担額ゼロで、数年後に数千万円の不動産が自分のものになります。
ただし、ローンの金利や年齢によっては持ち出しがあることもありますので、返済計画をしっかり練るようにしましょう。
このように、不動産投資は他人資本（入居者が支払う家賃）で自分の資産（現物の不動産）を増やしていける点が、不動産投資ならではのメリットです。
インフレリスクに備えることができる
インフレとは、現金の価値が下がり、物価が上昇することをいいます。
このときにいくら現金をもっていたとしても、物価が上がる分、現金の減る勢いは増すばかりです。
インフレに強い資産としてあげられるのが、株式や債券といった有価証券、不動産や金といった現物資産です。
これは、現金の価値がさがったとしても、不動産や金の価値が下がるわけではないのと、物価上昇によって、家賃が上昇すれば、安定した収入源になるからだといわれています。
生命保険代わりになる
不動産投資で金融機関から融資を受ける際に、『団体信用生命保険』（団信）に加入します。
団信というのは、契約者に万が一のことがあった場合、ローンの支払いが免除されるというものです。
たとえば、夫が予期せぬ事故で亡くなってしまった場合、残された奥さんが働きに出て、子供を養っていかないといけません。
ですが、この団信があることで、万が一契約者の夫がなくなった場合、ローンの支払もなくなります。
ローンの支払がなくなれば、残された家族に現物資産である不動産から、毎月家賃が入ってきます。
子供がまだ小さいうちは、毎月の家賃収入があるだけでも、生活が楽になりますよね。
節税ができる
不動産投資では減価償却による赤字分と、メインの給料を損益通算することができるので、節税の効果が期待できます。
ですが、節税目的の不動産投資はリスクが高いので、節税はおまけ程度に捉えておくのがいいかと。
下記の記事でも紹介していますので、興味ある方はチェックしてみてください。
資産運用に不動産投資を選ぶデメリット
不動産投資のメリットを抑えたところで、デメリットについてもみてみましょう。
流動性が低い
不動産は株式や債券と比較すると、流動性が低いといわれています。
たとえば、株式だと東京証券取引所で毎日のように取引されています。
一方、不動産は買い主を探す必要があるので、見つかるまでに時間がかかります。
空室リスクがある
不動産投資は入居者がいてこそ、資産運用ができるといっても過言ではありません。
そのため、入居者がいない場合、空室期間中の家賃収入がなくなるので、ローンの返済をオーナーが負担しなければいけません。
そのため、空室リスクは不動産投資の中で最も注意しなければならないリスクなんです。
災害リスクがある
確率は低いですが、災害によるリスクも考慮する必要があります。
たとえば、地震や火災による物件へのダメージによって、物件の価値が著しく低下するなどですね。
災害は自然に発生することなので、未然に防ぐことは困難です。
そのため、必ず保険に加入するようにしましょう。
不動産投資で資産運用を成功させている人の特徴
不動産投資で成功する人もいれば、失敗する人もいます。
ここでは、成功している人の特徴についてみていきましょう。
焦らない
投資をはじめる人の中には、すぐにお金が欲しい人が多いのではないでしょうか？
結論から申しますと、そういった方は不動産投資には向いていません。
なぜなら、上記でも解説したように、ローンの返済期間中は家賃がローンの返済にあてられるので、収入は見込めないからです。
しかし、ローンを完済した後は家賃がそのまま収入になるため、メインの収入にプラス収入が入ってくるわけです。
つまり、不動産投資は時間をかけて長期的視点で運用する必要があります。
勉強を怠らない
不動産投資は購入したら終わりではありません。
むしろ、購入してからが始まりなんです。
そのため、不動産オーナーとなってからも情報収集を怠らず、積極的にセミナーに参加して、知識をブラッシュアップしていく必要があります。
良い物件を選ぶ
不動産投資では、良い物件を選ぶことも大事です。
なぜなら、投資用ですので、入居者が快適に住んでもらえるような物件が必要だからです。
たとえば、駅が近い、コンビニが近い、スーパーが近いなど住環境が良いところにある物件を選ぶ必要があります。
いい物件を見つけるポイントは、自身の足で直接現地を確認することです。
物件の管理状態や周辺をグルっと回って住みやすいかどうか、直接確認するようにしましょう。
目的をしっかり持つ
不動産投資で成功されている方の多くが『目的をもつ』ことが大事だといいます。
これは出口戦略といわれるもので、最終的に不動産をどのようにしたいのかを予め決めておくことです。
この目的をしっかりもっておかないと、落とし穴にハマる可能性がでてきます。
たとえば、不動産会社から「いまなら高額で買い取りますよ」といわれて、「高値でかいとってくれるならいいか」と、老後の収入源を手放してしまうケース。
一時的に大きな金額が手に入るかもしれませんが、老後を迎えたときにはたして、その金額で足りるのでしょうか？
そういったことからも、なにを目的に不動産投資をはじめるのかをあらかじめ決めることは、失敗しないことにつながります。
まとめ
不動産で資産運用することへの不安は少なからずあるかもしれませんが、しっかりとリスクを把握することで、リスクへの対策をすることは可能です。
成功への近道は失敗を知ることでもあります。
下記の記事では、失敗する人に多い6つの特徴についてまとめてしますので、興味ある方はチェックしてみてください。
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