公務員が不動産投資をする”ルール”と知っておくべき注意点とは?

倒産の心配のない安定した職業。公務員=生涯安泰!なんて余裕をもっていられる時代は終りを迎えました。

老後の貯蓄2000万はどうやって蓄えればいいの?そう将来への不安を感じている方も少なくありません。

そんな中、公務員の方でも働きながら手間をかけずに出来る投資として密かにブームになっているのが「不動産投資」です。

公務員の場合、副業が禁止されているために「家賃収入を得ることはできない」と誤解している方も多いです。

確かに公務員の副業は原則禁止ですが、実は一定のルールを守れば公務員でも不動産を所有し家賃収入を得ることが可能なのです。

更に、安定した職業である公務員は金融機関からの融資を受けやすいというメリットもあるのです

この記事では公務員の副業に関するルールから、なぜ公務員が不動産投資に向いているのか、不動産投資が可能な条件、不動産投資を行う際の注意点などをご紹介します。ぜひ参考にしてみてください。

1 不動産投資は「副業にあたらない」為のルール

働き方改革によりモデル就業規則が改定され、一般企業では副業・ダブルワークが推進されています。

しかし公務員の場合、副業は原則禁止とされています。ここでは公務員が行う不動産投資が副業に当たらないのかどうかを解説します。

不動産投資は条件付きで認められています。その条件について簡単に4つのルールとして解説していきます。

1-1 ルール1 【規模】5棟、10室以内

独立家屋(戸建等)の場合、5棟以下。

一棟のアパート、マンションの場合、10室以下。

駐車場の場合も10台以下

賃貸の種類が複合している場合、これら全てを合算した計算となります。

例えば、マンション4部屋(4室)、駐車場5台(5室相当)の場合、合計して9室相当となります。合計して10室相当以内になるように注意しましょう。

1-2 ルール2 【管理方法】管理委託する

自ら管理まで行ってしまうと大家業を行っていることになるので副業となってしまいます。

「賃借人探し」、「賃貸契約」、「家賃の集金」、「賃貸中のトラブル対応」等、不動産管理に係る業務を仕事の傍ら完璧に行うことは不可能です。そして、業務中にそれらの対応を行ってしまうと処罰の対象となります。面倒なことは全て管理会社に任せることで、副業リスク・大家ストレスを未然に回避しましょう。

1-3 ルール3 【年収】 家賃収入は年500万以内

一室家賃×部屋数×12ヶ月<500万

この計算方法で年間の不動産・駐車場収入が500万以上になると副業にみなされます。

ワンルームマンションの場合、都内の家賃相場は約7~8万。

5室所有した場合、

7~8万 ×5部屋 ×12ヶ月 =450~480万

上記になるので、500万以内に収めることが可能です。

1-4 ルール4 【承認】上記のルールを超えても「承認」があればOK

国家公務員の場合、国家公務員法第103条2に明記されている通り、上記のルールを超えた場合でも下記に該当すれば承認を得ることができれば可能です。

・不動産賃貸業と職員の職務との間に利害関係が発生しない

・入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係らない

・管理業務を事業者に委託するなどにより職員の職務遂行に支障がでない

・公務の公正性や信頼性が損なわれない

地方公務員の場合、国家公務員法や人事院規則に準じているケースが少なくないですが、在籍している地方自治体が独自規定している規則もあるため、同じ地方公務員でも自治体によって不動産投資が許可される規模や条件が違ってきます

奈良県生駒市では全国に先駆けて、以下のように審査基準等を明確にして、職員の副業を応援しています。

このように職員の副業を応援する地方自治体も出てきています。あらかじめ確認してみるといいでしょう。

2 なぜ公務員に不動産投資が人気なのか

冒頭でも、近年公務員に不動産投資が人気であると述べましたが、一体なぜ人気なのでしょうか。

大きな3つの理由を解説します。

2-1 共済年金が厚生年金へ一本化

pension-money

2015年10月から、公務員の年金制度である共済年金が厚生年金に統合され、厚生年金に一本化されました。

それにより、保険料負担の発生、職域加算が廃止され年金払い退職給付に変更、年金受給額も減額となり、大きく条件が下がりました。

標準報酬月額36万円、40年加入のモデル年金月額での試算によると、

職域加算の場合、支給額:月2万円

年金払い退職給付の場合、支給額:月額1万8000円

これだけでも月-2,000円、年間2万4000円の減額です。その上、保険料負担も加算されると家計への影響は大きいものといえるでしょう。

こういった背景もあり、「公務員=生涯安泰」の考え方が変わり将来へ不安意識が強くなりました

2-2 公務員は金融機関の融資が受けやすい

不動産投資を始める場合、相続を受けたりしない限り、まずは土地・不動産の購入から始まります。

土地・不動産は高額ですので、ほとんどの方が金融機関からの融資で購入します。融資で購入することでレバレッジ効果にもつながります。

金融機関では融資をする際、対象物件の情報だけでなく本人の属性を評価し審査します。

本人の属性評価では特に、

「職業」

「年収」

「年齢」

などが重要な評価項目となります。特に職業の面で、公務員は解雇がなく安定した職業・勤務先であるとみなされ評価が高くなりやすいのです

流動性の激しい不動産ではスピード感が重要です。金融機関からスムーズに有利な融資を受けることで、収益性の高い良い物件を購入できるチャンスが高まります。

このように公務員は、公務員であることで会社員よりも有利な条件で不動産投資を始められるのです。

2-3 本業に支障がない

基本的に、不動産投資から得られる収入は不労所得です。

ルール2でも触れたように、兼業禁止規定への抵触を防ぐという理由からも管理会社に委託するのが一般的で理想な形です。

そうすることで不動産に係る業務は全て管理会社が行ってくれます。

本業が忙しい方でも働いている間も、自分の手間がかからず所有している不動産が稼いでくれるのです。

3 確定申告の必要性

不動産投資を行うと必然的に家賃収入が発生し、不動産による所得が20万円以上の場合はもちろん確定申告が必要となります。

不動産所得 = 家賃収入  -  必要経費

賃貸に係る必要経費とは・・・

管理費 ・ 火災等保険料 ・ 修繕費(退去後の原状回復工事等) ・ 固定資産税 ・ 共用部の光熱費等

年間の家賃収入から賃貸に係る必要経費を差し引いた「不動産所得」が20万以上の場合、年に一度申告をする必要があります。

もれなく経費を計上し、しっかり確定申告を行いましょう。

確定申告期間:2月16日~3月15日までの間に前年分を申告

参考ブログ:

3分で丸わかり!家賃収入にかかる「税金」の計算から節税方法を解説

4 実際に公務員で不動産投資をしている方【BLOG】

では、実際公務員をしながら不動産投資をしている方はどんな方法で行っているのでしょうか。

3人の方のブログをご紹介いたします。

4-1 公務員の不動産投資 アパート経営

地方公務員として勤めながら、20代から不動産投資を始めたじゅんさんのブログです。

副業規定内でアパート経営を行っています。

https://ameblo.jp/zyunn000/

4-2 サラリーマンのための失敗しない不動産投資

元公務員の方が、公務員時代の収入を元手に不動産投資を始めた実例です。

35歳で公務員を退職し、専業大家をしています。

https://fudousanshimane.com/entry192.html

4-3  50歳公務員 自己資金0から始める不動産投資

大阪在住で、自己資金0から不動産投資をスタート。

早期退職を目指し公務員をしながら、副業で奮闘しています。

https://profile.ameba.jp/ameba/50fifties

5 不動産投資初心者におすすめの記事

更に、不動産投資初心者の方におすすめの当ブログの記事をご紹介します。

 

不動産投資をはじめるなら必見!最重要ポイントまとめ【初心者向け】

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【足を運ぶ価値あり】初心者が行くべき不動産投資セミナーはこれだ!

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後悔しない不動産投資!6つの失敗事例から学ぶ初心者が注意すべき点

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6 まとめ

公務員でもルールを守れば不動産投資ができるどころか、有利になる職業であることが分かっていただけたと思います。

ただ、いくらローンが組む際に有利であるからといって自分の年収に見合わない高額物件をいきなり購入することはおすすめしません。

信頼できる専門の不動産業者と相談しながら、自分にあった方法で始めることが大切です。

ぜひ将来設計の一つの手段として、不動産投資を考えてみてはいかがでしょうか。

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