多くの投資がある中で、ミドルリスク・ミドルリターンと言われバランスがいいものの1つに必ず上がる投資が不動産投資です。
古い時代からあるお馴染みの投資方法で、多くのサラリーマン投資家もおります。
しかし、不動産投資は、知識がないまま「投資」を行うと、一般的にギャンブルのイメージばかりが気になります。
バブル時代は投機として、不動産が扱われ、大儲けをした人もいれば、そうではない人もいました。
そんな時代でも、成功した人は「利回り」を重視し、運や感情ではなく、理論で判断をしてきました。
不動産投資について興味があれば、必ず耳にする「利回り」というワードを、正しく知識を得ることで「投資→ギャンブル→危険」といった漠然とした偏ったイメージをなくしていただけると思います。
ぜひ、この記事を読んで「利回り」について知り、正しい知識で判断できるようになってくださいね。
目次
1.【利回りとは？】不動産投資に欠かせない利回り
「利回り」とは、投資した金額に対して得られる年間収益の割合のことをいいます。
しかし、不動産投資の利回りは考え方や見せ方次第で種類に利回りの計算方法が異なりますので、理解を深めておく必要があります。
1-1：利回りには種類がある！？
不動産投資の「利回り」には表面利回り（グロス利回り）と実質利回り（ネット利回り）の2種類があります。
ただ、今回は、投資物件検索サイトでもよく見かける「想定利回り」も含め、３つの利回りについて解説していきます。
1-2：想定利回り
不動産投資に関連する利回りとして、まず「想定利回り」があります。
一般的に３つの利回りの中で、一番利回りを高くみせる計算方法が「想定利回り」です。
物件が満室であることを想定した家賃収入をもとにしており、次の計算式で計算します。
満室時の年間の家賃収入÷物件の購入価格×100＝想定利回り
不動産物件検索サイトや広告には、この想定利回りが物件情報として掲載されている場合があります。
一般的に、その物件で想定される最高額の家賃をベースにして計算されています。
「想定利回り」はあくまでも”想定される”満室時の利回りであり、現実と乖離していることがありますので、注意してください。
1-3：表面利回り（グロス利回り）
次にご説明するのが、「表面利回り」です。
表面利回りは３つの利回りの中では2番目に利回りを高くみせることができます。
表面利回りは、想定利回りと違い、実際の家賃から計算されているため、信ぴょう性はあります。
表面利回りは次の計算式で計算ができます。
年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格×100＝表面利回り
表面利回りは、物件の購入価格に対し、「売上＝家賃収入」のみに着目したものであり、不動産投資にかかる諸経費が含まれておりません。
1-4：実質利回り（ネット利回り）
最後にご説明するのが、不動産投資の実態を表している「実質利回り」です。
表面利回りと違い、初期費用やランニングコストを含め計算しているため、3つの利回りの中では一番利回りが低くなります。
実質利回りは次の計算式で計算ができます。
（年間の家賃収入－年間の諸経費）÷（物件の購入価格＋購入時の諸経費）×100＝実質利回り
実質利回りの計算で収益を期待すると、思っていた以上の経費があることによって、予想と違う結果となってしまいます。
しかし、これが、不動産投資の現実性の高い利回りです。
収益物件を比較検討するときには、実質利回りに重点を置くべきなのです。
1-5：実質利回りには何が含まれる？
実質利回りを計算する際は、次のような経費が考えられます。
経費を盛り込めば盛り込むほど、精度の高い実質利回りの計算ができます。
初期費用
不動産仲介手数料
印紙代
ローン手数料
登記費用 など
ランニングコスト
固定資産税・都市計画税等税金
水道光熱費
リース料金
火災保険料
管理費・修繕積立金
賃貸管理費
修繕引当金 など
計算が難しい場合は、次の計算式を参考にしてください。
（年間の家賃収入－年間の家賃収入×20％）÷（物件の購入価格＋物件の購入価格×5％）×100＝実質利回り
初期費用は購入価格の５％、ランニングコストは月額家賃の２０％で計算すると簡単ではありますが、ある程度精度のある計算ができます。
必ず計算してみてくださいね。
2.不動産投資の利回りの目安を知ろう
不動産投資の利回りは物件の種類や地域によって大きく変わります。
相場を知り、利回りの目安を知ることで物件の比較しやすくなります。
2-1：ワンルームの平均利回り
ワンルームマンションの平均利回りは次のとおりです。
新築物件に比べ中古物件のほうが利回りは高くなります。
築年数が古いと利回りは高くなる傾向があります。
2-2：一棟物件の平均利回り
一棟物件の平均利回りは次のとおりです。
アパート（木造）に比べ、マンション（鉄筋コンクリート造）のほうが建築コストがかかり、利回りは低めとなっております。
2-3：地域別の相場
地域別の一棟物件（ワンルームタイプ）の平均利回りは次のとおりです。
全国どのエリアでも5%前後なっており、大きな違いはありませんが、やはり、東京の城南地区は4.2％と人気の高さがうかがえます。
3.高い利回りには裏がある？利回りが高い物件の注意点
相場よりも高い利回りの物件は、それなりの理由があります。
購入した後に「危険性が分からなかった―！！」なんてことがないように、物件検索時にしっかりと取捨選択できるように意味を理解できるようにしておくことが重要です。
利回りが高い理由の代表的な6つのことを挙げていきます。
3-1：借地権
借地権とは、他人の土地を借りることのできる権利です。
借地権物件は地主がいるため、毎月土地代がかかり、土地賃貸借契約更新時には更新料もかかります。
土地は借りるだけで、所有権はないため、最終的には地主に返還しなければなりません。
所有権がないため一般的には割安になります。しかも、借地権付きの物件は融資が一般的には利用できず、購入対象者が絞られてしまうため、売却時は現金でも購入できるくらいの金額設定を設定しなければなりません。
高い利回りである場合には、借地権なのか所有権なのか権利関係をしっかりと把握しましょう。
3-2：旧耐震
建築基準法が昭和56年6月に改正され、それ以前に建築確認されたものを旧耐震基準、それ以降に確認されたものを新耐震基準といいます。
新耐震は、旧耐震に比べ、耐震性・耐久性が高いといわれています。
阪神淡路大震災で崩壊した多くのビルは旧耐震基準のビルだったというのも有名な話です。
そのため、旧耐震の物件は融資がつきにくく、金額が割安となっており、高利回りであることが多いです。
物件を検討する際は、築年数も確認するようにしましょう。
3-3：管理状態
それほど築年数は経っていないのにも関わらず、亀裂がたくさんあり、塗装ははがれ、ごみは長時間放置されている物件があります。
そのような物件は間違いなく管理状態が劣悪です。管理の重要さは「マンションは管理で買え」という言葉があるくらい非常に重要ですので、事前の調査は必須です。
管理状態の良し悪しは家賃や価格に大きく影響しています。築年の古い物件でも、管理が良好だと、購入希望者、入居希望者を募ることは容易です。
管理状態は、実際に物件を見なければ分からないので、購入前には一度、見学するようにしましょう。
3-4：管理費・修繕積立金
管理費と修繕積立金が高い物件は、そのぶん価格を下げ、高利回りに見せていることがあります。
表面利回りでは大きくみせることができますが、実質利回りで計算すると、その物件の収支がはっきりしますので、必ず計算するようにしましょう。
管理費・修繕積立金は通常、マンションの規模に大きく影響します。
最低でも20戸以上の物件を選びましょう。100戸以上であれば、スケールメリットがあり、修繕積立金も潤沢で管理状態がよい物件に出会いやすくなります。
3-5：空室リスク
物件の賃貸ニーズが低く、空室リスクが高い物件は価格が安く、利回りが高めになりがちです。
人口の少ない地方物件、駅から11分以上の物件、管理状況が悪い物件、物件近隣の大規模な工場や大学等特定の方を狙った物件は空室期間が長くなり、稼働率は下がってしまいます。しかも、広告料がかかる等経費も増えます。
入居者がいなければ、想定利回りがいくら高くても家賃収入はありません。
稼働率を上げ、家賃等の条件を高めで維持するためにも「都心・駅近・管理良好」物件を選択しましょう。
3-6：出口戦略も見越して
購入前から出口戦略を検討した方が安心です。不動産投資は、「購入→運用→売却」の全てが完了しないと、最終的な収支が判明しません。
安く買えたとしても、売却時にさらに大きく値引きする必要があるのならば、結局収支はマイナスです。
今回、上記でも挙げた借地権物件や旧耐震（築年40年以上）、過疎地域の物件、リゾートマンション系の管理費・修繕積立金が非常に高い物件等は要注意です。
購入者が見つかりやすい物件であれば、値下がりしにくいですし、景気状況によってはキャピタルゲインも狙えます。
出口戦略を意識して、資産価値の高い物件を選びましょう。
4.不動産投資で成功する大事なコツとは
結論からいうと、成功する大事なコツとは、「信頼できる不動産会社or担当者選び」です。
高利回りになる理由と利回り計算を正しく理解できなければ、悪徳不動産会社にカモられるリスクが高まり、不動産投資は失敗します。
反対に知識を身につけ、不動産会社の方と対等に話しができるようになると、この会社は信頼できるかそうでないか判断できるようになり、信頼できる不動産会社を必ず見つけることができます。
信頼できる不動産会社が見つかれば、良質な物件を紹介してもらうことができ、成功する可能性が高まります。
ちなみに、不動産会社選びはセミナーや個別相談に参加し判断するのが一般的です。
その会社がどのようなメソッドを提供してくれるかまずはセミナーや個別相談に参加してみましょう。
物件選びのコツや初心者が行くセミナーについてまとめたblogはこちらになりますので参考にしてみてください。
まとめ
いかがでしたか。
この記事では、不動産投資を行う上で避けては通れない「利回り」について、解説していきました。
一言に「利回り」と言っても、種類があります。正しい知識で、堅実な不動産投資への道にチャレンジしてください。
ただし、利回りだけで投資物件を選ぶのは危険です。
なぜこの物件は高利回りなのか理由を知っておくと、適切な物件を選ぶことができます。
「利回り」はリスクを下げる目安の数字として考え、ギャンブルで不動産投資をしないための必須の知識です。
また、不動産投資のプロと有益な相談をするための知識として知っておくこととしても重要です。
ぜひ、物件検索の際は、利回り計算を繰り返し行って、モノにしてください。
必ずや良質物件と信頼できる不動産会社が見つかります。
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