投資用に不動産を購入したいけど、どんな物件を選んだらいいんだろう。
いざ購入したい気持ちがあっても大切な物件選びの正解を見つけるのはなかなか難しいものです。
この記事では、良い投資用の不動産の見極め方から・探し方・大切なポイントをご紹介します。
「投資用」の不動産を買う上で気をつけなければいけない項目は意外と多くないことに気づくはずです。
これを間違えてしまうと失敗した！なんてことになりかねません。
是非最後までチェックしてください。
１ 良い投資用不動産を見つけよう！物件の選び方をポイントで解説
不動産投資における物件探しは、言わば投資を成功させるかどうかを決定づける超重要事項です。
良い物件が見つかれば安定収入、逆に質の悪い物件を購入すると毎月マイナスが発生します。
収入ということで考えると、就職や転職活動と似たようなものとも言えるかもしれませんね。
では、良い物件とはどのようなものを指すのか。
投資用不動産を選びで見るべき点は、主に以下の４つです。
1-1 「賃貸需要」のあるエリアである
投資用不動産を探す目的は「家賃収入」です。
「不動産＝不労所得」と簡単に考える方も増えていますが、借り手がなければ家賃収入は得られず、税金やローン、ランニングコストなどの支払いで毎月マイナスが発生します。
そこで意識したいのが「賃貸需要」です。
賃貸需要の見極めるには、その物件がどんな場所にあるかを見るのが良いでしょう。
例えば、最寄駅からの距離や周辺にスーパーやコンビニ等があるか、そして嫌悪施設が近くないかなどが大事ですが、借り手が好む場所を考えつつ、自分が入居者だとしても住みたいなと思える場所であれば賃貸需要は高いと言えるでしょう。
1-2 「利回り」が高い
「賃貸需要が高い＝安定した家賃収入」とは限りません。
購入費用やランニングコストなどを考慮した結果、最初にかかった費用を何年間で回収できるか。
そういった総合的なお金の流れから利回りを考えることが重要です。
また、利回りが高いに越したことはありませんが、異様に高すぎるものは要注意。
事件や事故、瑕疵（欠陥、欠点）、相場より高い家賃が理由で高い利回りになっている事も多いため、第三者が提示した利回り鵜呑みにせず、自分自身でシミュレーションするように心がけましょう。
1-3 「資産価値」が高い
高級な建物かということだけでなく「収益力」も資産価値を決める要素です。
もし築年数が古くても、立地が良く賃貸需要もあるなら資産価値は高くなります。
逆に、立地が悪く管理も行き届いていない物件となると収益力が落ちるため資産価値は下がります。
高級建材で建築しているとかデザインが美しいという事も大事ですが、入居希望者が多く、建物の管理がしっかりされているといった総合的な資産価値を見ることが大事です。
1-4 「カスタマイズ性」があるか
意外かもしれませんが、物件のカスタマイズ性も重要です。
一般住宅を例とすると、子どもが小さいうちは2階の部屋を10帖と10帖という広い間取りにしておき、子供が大きくなったら6畳×２部屋、8畳×1部屋というように間仕切りが変更できる住宅が人気です。
長く住むために将来的なライフスタイルの変化に対応した家が好まれているのです。
では投資用不動産においてのカスタマイズ性をどう考えるか。
物件がマンションであれば、リフォームやリノベーションがどの程度可能か確認しましょう。
建物によって構造上の問題でバストイレを別にできない、キッチンを自由に変更できない、室内の壁が撤去できないというものもあります。
多少は専門的な知識が必要になりますが、投資用不動産を長く活躍させるには、リフォームやリノベーションがどの程度可能かは確認すべきです。
まずは本記事の最初として良質な物件の選び方をご紹介させていただきましたが、以下の記事でもさらに詳しく利回りや物件選びの重要性について説明させていただいておりますので、併せてご覧ください。
２ さっそく投資用不動産を探してみよう！物件探しの方法をご紹介
良い物件の見つけ方が分かったところで、さっそく物件探しに取り掛かりたいところですが、
次なる問題は「投資用不動産をどうやって探すか」です。
インターネットが身近にある現代人の多くが、いの一番にパソコンやスマホで探すことを考えるかと思います。
それを踏まえて、投資用物件には以下のような探し方があります。
| １．インターネット・情報誌で探す
２．競売情報から探す ３．不動産会社に直接相談する、紹介してもらう |
では、この3つの投資用不動産の探し方の詳細を、メリットデメリットを踏まえてご紹介させていただきます。
2-1 インターネット・情報誌で探す
投資用不動産を専門に紹介するポータルサイトも多くなり、「インターネットや情報誌で探す」のは投資用不動産を探す方法として有効な手段となります。
検索対象の物件や探す条件が違うということ以外は普通の賃貸物件を探す時と変わりないため、非常に簡単に探せるのがメリットです。
ここでは一例として、不動産情報サイト最大手の「LIFULL HOME’S」での探し方の手順をご紹介させていただきます。
| １．トップページの「収益物件」をクリック。
２．「都道府県」「エリア」「物件種別」「物件価格」「利回り」「更新日」を選択して「検索する」をクリック。 ※「東京都」「板橋区」「区分所有マンション」「～2000万円」と指定し、利回りや更新日は選択しないまま検索したところ144件がヒットしました。 ３．検索結果の物件が一覧で表示されます。気になった物件があったら「物件名」をクリック。 ４．家賃や管理費、築年数などの詳細が表示されます。 ※詳細に検索するため、ここでは一旦戻るボタンをクリックします。 ５．画面左側に「建物構造」「築年数」「総区画／戸数」「駅徒歩」などの絞り込み検索がありますので、好きな条件を指定します。 ※「RC造」「築20年以内」「駅徒歩10分以内」「バストイレ別」と指定して検索したところ16件ヒットしました。 ６．物件がかなり絞られましたので、気になったものは物件名をクリックして詳細を確認します。 ７．内見可能でも内見不可でも、検討したい物件があれば早めに連絡して現地を見に行きましょう。 問合せ方法はweb問合せと電話問合せに分かれています。 【webで問合せ】 物件詳細ページの下部にある「この物件にお問い合わせ」をクリックして、「名前（必須）」「電話番号（必須）」「メールアドレス（必須）」「お問合せ内容（選択式）」「備考」などを入力します。 尚、ページ下部に他の物件をまとめて問い合わせる為のチェックボックスがありますが、不要であればチェックを外しましょう。 最後に確認ページで内容に問題なければ「送信する」をクリックして完了。 【電話で問い合わせる】 メールなどの返信を待ってられないという時は、物件詳細画面の下部にある取扱い不動産会社か、同じくページ下部のLIFULL HOME’Sの問合せ電話番号がありますので、直接電話で問い合わせましょう。 電話番号の下に【LIFULL HOME’S物件番号】がありますので、予め控えておくと問合せがスムーズです。 |
インターネットで探す投資用不動産の場合、良い物件はすぐ売れてしまうため、内見前に購入者が決まってしまう可能性もあります。
よって、なるベく多くの不動産を見て、気になる物件候補を絞り込んでいく必要がありますが、時間が無い時はLIFULL HOME’Sに会員登録しておくと、気になった物件をお気に入り登録することもできますので活用しましょう。
尚、インターネットでの物件を探しにはもう一つ方法があります。
それは「一般の住宅として掲載されている中古物件」も探してみるということです。
先ほどはLIFULL HOME’Sで収益用物件を検索しまたが、一般住宅としての情報が多い「SUUMO」で探してみるのもお勧めの方法です。
試しに先ほどと同じ以下の条件で検索してみました。
| ・東京都板橋区
・区分所有マンション ・物件価格2000万円以内 ・築20年以内 ・駅徒歩10分以内 |
すると、LIFULL HOME’Sでの検索ではヒットしなかった物件が表示されたため、両サイトで同価格帯の似たような物件から気になったものを比較してみたいと思います。
SUUMOで検索された物件は築年数が2年古いのですが、これはさほど問題ではないでしょう。
では、利回りはどうかというと、どちらも同じような利回りです。
しかし、注目すべきは「駅からの距離が非常に近くなっている」ということです。
賃貸需要で考えると駅から近いのは大きなポイントですから、どちらを購入すべきかというとSUUMOの物件を購入したほうが良いということになります。
このように、普通の中古物件として売られている物件にも投資用不動産として魅力的なものが紛れ込んでいることがあるのです。
どちらにしても、インターネットに掲載される良質な不動産は、購入意欲のある誰かが常にチェックしているものと意識し、「これだ！」と思うものがあればすぐに動くという行動力とスピードが大事です。
2-2 競売物件情報から探す
不動産には「競売物件」もあります。
競売物件は市場価格の7割前後で購入できる可能性があり、仮に家賃7万円の1000万円で売られている中古マンションを700万円で購入できたとしたら、利回りは約4%も高くなります。
競売専用サイトもありますので探しやすいというメリットもありますが、競売物件のメリットデメリットをまとめた図をご覧ください。
ただ、競売物件は不動産投資初心者には積極的にお勧めできません。
リスクが高く、現金購入となる場合がほとんどだからです。
ローンを利用しての購入は可能ですが、そもそもローン審査が下りることほとんどありませんので、競売物件は不動産投資の醍醐味である「レバレッジ」を利かせることができないと考えたほうが良いでしょう。
他にも、現所有者と根気のいる立ち退き交渉が必要になることもあり、何かとリスクが多いのが競売物件です。
それでも安く買える可能性を捨てきれない方は、以下の記事も参考にしていただき、ある程度の覚悟を持って競売入札に臨みましょう。
2-3 不動産会社に直接相談する、紹介してもらう
「不動産会社に直接相談して物件を紹介してもらう」という方法も昔からある不動産の探し方です。
条件を伝えて、それに合った物件を紹介してもらうというプロセスは、インターネットで探す方法と変わりません。
ただ、不動産会社に直接相談して物件を紹介してもらう方法には以下のようなメリットがあります。
| 【不動産会社に物件を紹介してもらうメリット】
・インターネットには出ていない情報を知ることができる ・市場に出回っていない物件を紹介してもらえる ・自分の見落としているポイントに気付ける ・安く買える場合がある |
インターネットで探す場合、自分の見解や自論などが邪魔して大事なポイントを見落としがちです。
購入後に物件に問題に気付くケースは良くある話で、購入後に失敗に気付いたという以下のような事例も珍しくありません。
また、不動産会社によっては「自社が売主」となっている場合もあります。
不動産会社自体が売主のため未広告物件を紹介してもらえる上に、直接購入ですので仲介手数料が無料という非常に大きなメリットもあります。
2000万円の物件なら仲介手数料は税込で約71万円ですから、これが無しにできれば自ずと利回り良くなります。
人に会って話すことに煩わしさを感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、上記のメリットはインターネットなどでは得られないものです。
投資用不動産を探す方法を3つご紹介させていただきました。
| １．インターネット・情報誌で探す
２．競売情報から探す ３．不動産会社に直接相談する、紹介してもらう |
では、良い物件に出会える最も良い方法はどれかというと「２．不動産会社に直接相談する、紹介してもらう」です。
理由は「安くて」「良質な物件」に「早く」「確実に」出会えるためです。
特に先ほどもご紹介させていただいた「自社が売主の物件を取り扱う投資用不動産会社」には積極的にアプローチしましょう。
投資用不動産会社の多くは「市場に出ていない物件」を「売主」として持っています。
餅は餅屋とはよくいったもので、投資用不動産のプロに希望条件を伝えて物件を紹介してもらうという方法は、インターネットで探すのと流れは同じながら、より目標の実現に近付ける合理的な方法なのです。
３ 優良物件を紹介してくれる会社の特徴
ここまで「良い投資用不動産を見つけ方」「物件探しの方法」を解説させていただきました。
大事なポイントをおさらいしましょう。
| ・投資用不動産の探し方は投資の結果を大きく左右する
・物件選びは「賃貸需要」「利回り」「資産価値」「カスタマイズ性」が重要 ・投資用不動産を探すなら投資専門の不動産会社に相談するのがベスト ・投資用不動産の専門会社なら掘り出し物件に出会える可能性が高い ・不動産会社が売主なら仲介手数料が無料になる |
ところで、先ほどの章の最後に「不動産会社に物件を紹介してもらうメリット」を解説しましたが、「デメリットは？」と思われた方もいらっしゃるのではないでしょうか。
中には利益優先の不動産会社もありますので、質の悪い物件を勧められる可能性があるというデメリットが確かにあります。
よって、物件を紹介してくれる「不動産会社の良し悪しの見極め」や「困った時のサポーターになってくれるか」も判断しなければいけません。
では、良い投資用不動産を紹介してくれる不動産会社の見極め方を見ていきましょう。
3-1 物件の長所だけでなく短所も把握している
高価な不動産を購入するのですから、後のトラブルに繋がるデメリットは事前に把握すべきですが、一般の方が不動産を見ても「何が短所か」「その短所でどうなるか」などを明確にイメージするのは難しいですよね。
よって、物件の紹介を依頼した不動産会社が物件の長所と短所の両方を説明してくれるかが、その会社の良し悪しを見極めるポイントの一つになります。
例えば、物件の長所を説明してくれたものの、その裏には短所が隠れている場合があります。
「利回りが高い物件です！（周辺の家賃相場より高いから入居者が決まらない）」
「資産価値が高い物件です！（売り出し価格が割高）」
「オーナーチェンジだからすぐに家賃収入が入ります！（空室率の高い地域で退去後は次の入居者が決まりづらい）」
「駐車場付きなので需要があります！（車が無いと移動できない地域）」
粗探しのようにも思えますが、長所の裏に致命的な短所があるというのはよくあることです。
そういった短所を率直に教えてくれて、それが元でどういう結果が考えられるかを把握している不動産会社がベスト。
併せて「でもこうすれば良い」といったアドバイスまでしてくれたら尚良しですね。
3-2 物件のある地域について良く知っている
気になる物件が見つかって「このエリアは都内に出やすい？」ということを不動産会社に聞いた時、こんな答えが返ってきたらどう思うでしょうか。
「あーまー、○○線で15分くらいだと思いますよ」
賃貸物件で入居者が最も気にする交通の利便性を把握していないのは致命的です。
少なくとも「このエリアは○○線と○○線が使えて駅まで徒歩10分ほどですから、新宿までドアトゥドアで20～30分ですね」というくらい、しっかり説明してもらえないことには信用できません。
他にも「周辺の商業施設は？」「犯罪発生率は？」「家賃相場は？」といったことも把握してくれていればベスト。
物件の所在地周辺の地域について詳しくないのに「良い物件ですよ」の営業トークに信憑性が無いことは明らかです。
勧める物件のエリアについて詳しいかどうかは、不動産会社の質が分かるバロメーターでもあります。
3-3 販売から賃貸管理を一貫して請け負う会社
さて、物件を購入した後は運用について考えなければなりません。
不動産会社で紹介してもらった物件を購入して終了ではなく、販売から賃貸管理までを一貫して請け負っているようなら、その会社の顧客や不動産に対する本気度は高いと言えます。
日本においては特に、売って終わりというお店は今どき少なく、家電量販店のように故障時の修理や保証、機械の使い方といったサービスをしてくれる会社がほとんどです。
不動産についても「購入後の運用を相談できる」「賃貸の管理を任せられる」「困ったことがあればサポートしてくれる」という不動産会社を味方につけることで、人より一歩先行く不動産投資が可能になります。
3-4 売主物件を扱う会社
投資用不動産の探し方でもお伝えした「売主物件を扱っているかどうか」も、その会社の良し悪しを見るポイントです。
改めて申し上げますが、売主物件の最大のメリットは「仲介手数料がかからない」「市場に出回らない物件を紹介してもらえる」ということ。
しかし、それだけではなく「物件が信頼できる」という大きなメリットもあります。
仮に自分が不動産を購入して第三者に売るという商売をしていたとしたら、どんな物件を仕入ますでしょうか。
当然、人に売れる物件を探して仕入れますよね。
これは投資用不動産を扱う会社も同じで、人が買わないようなものを自社で購入するわけがなく、そもそも投資用として物件を仕入れるため、物件の収益性については特に注意して調査しています。
このような理由から、自社が売主の不動産を専門に扱う会社の「この物件は良いですよ！」というセリフは、どの不動産会社よりも信用でき、紹介された物件は最優先で購入を検討すべきものと言えるのです。
ここまで、投資用不動産の探し方から不動産会社の見極め方までご紹介しましたが、結論としては「投資用不動産を専門に扱う会社の、更に自社販売の物件を手に入れる」ということに尽きます。
投資用不動産の探し方としては最も理にかなった方法であり、不動産投資を成功に導く重要なカギとなります。
まとめ
この記事でお伝えしたポイントをおさらいしましょう。
| ・投資用の不動産は「賃貸需要」「利回り」「資産価値」「カスタマイズ性」を見よ！
・最も合理的な投資用不動産の探し方は「投資用不動産の専門会社」に依頼する事！ ・物件を紹介してくれる会社の質を見極めよう！ |
不動産投資初心者の方が陥りがちな失敗に「自分の意思決定のみで判断して失敗してしまう」ということが多くあります。
情報を得る方法としてインターネットが主流となった今では致し方ないことかもしれませんが、郷に入れば郷に従えという言葉があるように、その業界のプロに話を聞くということは成功への近道となります。
どんな物件を買いたいのか、何故買いたいのか、将来的にどうしたいのかということが分かっていたなら、早速物件を探してみましょう。
人よりも早く行動することもまた、後の大きな資産作りに繋がります。
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