土地活用でコストが抑えられて人気の高い駐車場経営。
駐車場経営を考えたとき、月極駐車場とコインパーキングの2択で考えるかと思います。
中でも空きが出たときに収益がぐんと落ち込む月極駐車場に比べ、場所さえ間違えなければ安定的な収益が見込めるのがコインパーキングです。
他にも、滞納リスクもなく、土地転用が容易等の理由で初心者向けの資産運用法であります。
そこで今回は、コインパーキング経営の基礎知識についてとりあげようと思います。
コインパーキングの経営方法の特徴や始め方、そして一番大事な収入とコストなどコインパーキングにまつわるお金について解説していきます。
この記事を読んで、コインパーキングの知識を網羅的に理解しましょう。
目次
1.コインパーキングの2パターンの経営方法
コインパーキングを始める上でまず考えたいのが経営方法です。
コインパーキングを始める方法は２つ。
全てをご自身で管理運営を行う「自営」とコインパーキングの専門会社に管理運営を委託する「一括借り上げ」方式です。
どのような違いがあるのか比較して確認していきます。
1-1：自営
すべてのことをご自身で経営する方法です。
コインパーキングを経営するために必要な初期工事や設備の設置から、開業後の運営、事故対応などのクレーム処理まで全てを行っていきます。
料金は自身で決定が可能。自身の意向を反映でき、収入の最大化を狙うことができます。
一部、専門会社に集金や運営管理を委託することも可能です。
コストはかかりますが、必要に応じて利用ができます。
1-2：一括借り上げ
一括借り上げ方式は専門会社に土地を貸し出し、運営管理を全てコインパーキング専門会社に行ってもらう方法です。
有名な会社だと、三井のリパークやタイムズ２４、パークステーションなどがあります。
24時間無人のコインパーキングの経営に関する全てを、専門会社が責任を持って引き受けます。
土地オーナーには負担を掛けずに、土地の整理から機器の設置、駐車場の維持・管理運営、解約時の設備撤去に至るまで、専門会社が行います。
収入は一定の土地代のみ。
コインパーキングの売上に関係なく、安定的に収入を得ることができるのが特徴です。
コインパーキングの多くはこの方法で運営されています。
2.経営までの流れと必要経費
次に開業から運営の流れとそれに付随する必要経費について確認していきましょう。
ただし、これは、土地を所有していることが前提となります。
原則、土地の購入だけでは金融機関から融資を受けることは困難なため、土地の購入から始める場合は、潤沢な資金が必要となります。
2-1：経営までの流れ
コインパーキングは短時間の利用を想定した駐車場です。
そのため、立地次第で駐車場に適しているかどうかやおおまかな価格が決定します。
次の順で具体的に進めていきます。
①土地の選考。所有している土地が駐車場に適しているか判断する
②複数のコインパーキング運営会社に問い合わせを行う
③運営会社の提案やプランを検討し、周辺相場の価格や収入額を予想する
土地オーナーの想定する収入があるか判断し、開業の是非を決定する
④自営か一括借り上げか経営方法を検討する
⑤運営会社の選定もしくは、自営の場合は、工事業者や設備業者に発注する
特に重要なのが、②です。
必ず複数のコインパーキング専門会社に問い合わせを行い、複数のプランから選択するようにしましょう。担当営業を見定めることも重要です。
そして、必ず相見積もりをとりましょう。
コストの負担額や収入の増加など交渉することができます。
また、問い合わせをしても提案がない会社もあります。
それは、収益化することができない土地だと判断しているケースといえます。
重要な情報として、コインパーキングの開業を本当にするのか検討する材料と考えましょう。
2-2：初期費用
一括借り上げ方式の場合は、全て運営会社が初期費用を負担してくれるケースもありますが、自営の場合、収益の上乗せが期待できる反面、全ての工事や備品を用意しなければならないため、業者に頼むよりも初期費用がかかります。
ご自身で整地ができる等の特殊技能があれば、初期費用を抑えられますが、一般的には次のような費用が想定されます。
- 舗装・整地工事(砂利またはアスファルト)
未舗装・砂利整地のみ：約1,200円/㎡
アスファルト舗装：約1,500円/㎡（整地工事）＋3,000円/㎡（施工費用）＝4,500～5,000円/㎡
コンクリート舗装：約2,000円/㎡（整地工事）＋6,000円/㎡（施工費用）＝8,000～10,000円/㎡
- 精算機：40～50万円/台
- ロック板：10万円前後/台
- 看板・照明：15～20万円
- 防犯カメラ：5万円～
- 設置・施工費：50万円～
通常、コインパーキングはアスファルト舗装が必要なため、10台駐車が可能な駐車場の初期費用は、合計350万円～かかることとなります。
2-3：ランニングコスト
ランニングコストは一括借り上げ方式ではかかりませんが、自営の場合は、委託するかしないかで大きく金額が異なります。
管理業務は、「集金」、「駐車券・レシートの補充」、「清掃」、「問い合わせ対応」などがあり、これを業者に依頼すると、売上の３％～６％の委託管理費用なります。
全て自営で行うとしても、次のような作業があります。
・精算機のメンテナンス費用
・電気料金
・レシート用紙等の消耗品費
・警備会社などに委託するための管理費やリース料等
規模によって、ランニングコストは異なりますが、10台の駐車場出れば、運営会社に委託する場合は、4万円～6万円。
ご自身で全てを行う場合は2万円～4万円ほどになります。
2-4：コインパーキングの収入
コインパーキングの収入は立地や近隣相場で大きく異なります。
今回は次のような立地の駐車場でシミュレーションを行います。
自営
・駐車台数 10台
・時間貸し料金 200円/時×24時間
・稼働率 30％ （駐車台数 稼働率80％×稼働時間40％）
10台×200円×24時間×30日×30％＝432,000円
一見すると収入額が大きいようにみえますが、駐車料金に上限額を設定している場合や近隣駐車場の料金が下げることで稼働率が急激に下がることもあるため、実際の収入はもっと下がります。
一括借り上げ方式
・駐車台数 10台
・固定賃料 15,000円
10台×15,000円＝150,000円
当たり前のことですが、これはあくまでも、土地を所有していることが前提です。
当然、これから坪/100万円の土地を100坪購入すれば、1億円かかりますので、実利回りは1％～3％となります。
3.コインパーキング経営のメリット・デメリット
コインパーキングは土地だけ用意できれば始められるので、不動産運用の中でも参入障壁が低いですが、当然メリットとデメリットが存在します。
始める前に必ず確認してください。
3-1：メリット
コインパーキングのメリットは次の５つのことが考えられます。
①低コストではじめられる
アパート経営等であれば、〇千万円もの費用がかかりますが、それと比べるとコインパーキングは初期費用が少額です。
一括借り上げを利用することで、初期費用0円でも始められます。
②狭小地を活用できる
コインパーキングは狭い土地や三角形や台形、旗竿地などの非整形地であってもあっても、経営ができます。
狭小地や非整形地は一般的に土地価格が安いため、土地の購入から始める場合であっても、整形地に比べ利回りを上昇させることできます。
③すぐに始められる
コインパーキングは工事の状況次第では、契約から2週間～1ヶ月程度で開始できます。
④転用しやすい
コインパーキングは建物の撤去をする必要がなく、一部設備の撤去を行うだけで済みます。転用や土地の売却が簡単です。
特に一括借り上げ方式であれば、初期費用がかかっていないため、土地の賃貸借期間の解約や満了をもって、転用が出来るため費用を気にせず行うことが出来ます。
⑤自然災害の影響を受けづらい
地震、洪水、台風等の自然災害があったとしても、建物がないため自然災害の影響を受けづらく最小限の被害で済みます。
火災保険料の負担がなく、費用負担も軽減されます。
3-2：リスク・デメリット
次に、コインパーキングのリスクやデメリットは次の３つのことが考えられます。
①税金負担が大きい
固定資産税の優遇措置がなく、固定資産税の負担額が大きくなります。
戸建やアパートなど居住用物件の建っている土地は、更地に比べると固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1となる優遇措置がありますが、コインパーキングは優遇が受けられません。
地価が高い場所では固定資産税の負担が大きくなります。
②建物のように高さで勝負しづらいので、利用効率が低い
立体駐車場を除き、一般的なコインパーキングであれば、平面的な活用しかできません。
特に駅の近くや商業エリア等利便性の高い立地であると、アパートや立体駐車場の方が効率良く土地を活用できるため収益性が高まる可能性がありますが、その機会を損失してしまいます。
③周辺環境によって向き・不向きの土地がある
住宅街や商業地域、過疎地、他にも近隣にコインパーキングが乱立している等、立地によっては、コインパーキングに向き・不向きな環境があります。
これは、収入に直結しますので経営を始める際は、必ずチェックしておかなければなりません。
コインパーキングのメリットは、初期費用が少なくすみ、自然災害リスクが低いなど経営の失敗やリスクが低いことが挙げられますが、その反面、デメリットとして、収益性はアパート経営等の不動産運用に比べて低いのが特徴です。
リスク許容度を抑え、ローリスク・ローリターンで確実に収入を得たい方に特におすすめの不動産運用法といえます。
4.駐車場経営以外に不労収入を得る方法
駐車場経営以外にもいろいろな資産運用法はありますのでいくつかおすすめの方法をご紹介します。
4-1：家賃収入
駐車場経営よりも利回りを上げたい場合、家賃収入を狙っていく必要があります。
特に、土地を所有しておらず、これから不動産を取得し、運用を検討されている方には、まずは少額で、最小限の単位で行える「中古ワンルームマンション投資」がおすすめです。
会社員で安定収入があれば、ローンを上手に使うことで、自己資金が50万円からでも始めることができます。
また、会社員として忙しくても、管理会社にお部屋の管理（家賃管理、入居者からのクレーム対応など）をすべて任せることで、時間的な余裕も生まれ、副業としては最適だと言えます。
詳しく知りたい方は、こちらの記事もご参照ください。
4-2：積立投信
投資信託を毎月積立購入しながら、配当をもらいつつ、不労収入を増やす方法です。
投資信託（ファンド）とは、投資家から集めたお金を運用の専門家が株式や債券などに投資・運用する商品で、その運用成果が投資家それぞれの投資額に応じて分配される仕組みの金融商品です。
それを毎月購入し、積立ていきます。
毎月、1万円～3万円と積立てることで、平均購入価格を抑えることが出来ますし、NISAやつみたてNISAを使うことで、売却益や配当金で生じる20％の所得税が非課税となり、有利に資産形成が可能です。
これから、資産形成を行い方や長期的な視点で少しずつ運用したい方に向いています。
4-3：ソーシャルレンディング（貸付型クラウドファンディング）
ソーシャルレンディングは余剰資金等を出資（貸出）し、出資した金額から運用結果や貸出金利に基づいて配当を得る方法です。
運営会社がプロジェクトを企画し、プロジェクトに賛同した投資家からインターネットを通じて資金を集め、運用し、投資家の出資額に応じて利益が分配されます。
プロジェクトは多岐に渡り、外国人への貸出しや不動産購入・運用、メガソーラーの建設、事業者向けローン等あります。
ソーシャルレンディングは1万円から投資ができます。利回りは2％～6％です。
始める場合は、運営会社の口座を開設する必要があります。
高い利回りを狙いたい人や出資後何もすることがないので、余剰資金があり、本業が忙しい方に向いています。
詳細やそれ以外の投資方法が知りたい方はこちらもご参照ください。
まとめ
コインパーキングは、リスクが少なく、非常に取り組みやすい不動産運用です。
手堅く、確実に運用したい方は「一括借り上げ方式」、少しでも収益性を高めたい方は、「自営」での経営がおすすめです。
いずれにしても、運営会社や設備の購入を検討する際は、複数社に問い合わせを行い、よりメリットのある方法を選択しましょう。
まずはどのような提案があるのか問い合わせから始めましょう。
ただし、あくまでもコインパーキングができるのは、現在、土地を所有されている方もしくは、土地の購入代金が支払える資産家。
これから資産形成をしたい方は、今回おすすめした、「中古ワンルームマンション投資」や「積立投信」、「ソーシャルレンディング」が検討し、こちらの方法で着実に資産を増やしてみてくださいね。
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