【不動産投資の超基本】初心者を成功に導く!基礎知識と始め方まとめ

不動産投資手順

昨今、なにかと話題の不動産投資

不動産業者の度重なる不祥事で、マイナスイメージを持たれている方も多くいらっしゃいましたが、
人生100年時代」の最中に浮上した「老後資金2000万円問題」により、資産形成の重要性が浮き彫りになると同時に、不動産投資への関心も急速に高まってきています。

しかし、“不動産投資“を始めたいけれど、どうやって始めるのか、何からやればいいのか分からない・・・と、なかなか踏み出せない人もまだまだ少なくはないようです。

実は、不動産投資の仕組みはとてもシンプル。

きちんと仕組みを理解すればリスクコントロールもでき、長期的に安定し、なおかつ手間もかからないという、まさに初心者向きの投資なのです!

この記事では、不動産投資の基本的な知識から具体的な始め方まで、初めての方にも分かりやすく説明していきます。

 AtoZ形式でお伝えしますので、最後まで読めば不動産投資の全容がみえてくると思いますよ!

1.不動産投資の概要

1-1 そもそも不動産投資って?

不動産投資とは、「営利目的で不動産を購入し、その不動産を運用し利益を得る」投資方法です。
how-it-works具体的には、購入した不動産を人に貸すことで得られる家賃収入という利益(インカムゲイン)、不動産を購入した金額以上で売却することによって得られる利益(キャピタルゲイン)、この2つの利益に期待して投資を行ないます。

では、多くの投資商品がある中、『なぜ今、不動産なのか』といところから始めたいと思います。

①不動産投資が今注目されている理由

現在、『老後資金2000万円問題』『人生100年時代』など将来への不安が募るなか、副業が解禁になった会社も増え、将来のために何かしなければと人々の意識が変化していますね。

副業解禁とはいえ、バイトをするには体力も時間もないのが会社員の現実。

そこで、注目されているのが「資産運用」です。

資産運用は今、“資産のあるお金持ちがすること”から“一般の会社員もするべきこと”という流れに変わってきているのです。

資産運用と言っても、FXや株は事前勉強もかなり必要で初心者には難しく、また、始めてからも安定しない景気の影響から変動が激しいので、日々チェックを怠ることができません。

その点、不動産投資はシンプルで、仕組みさえ理解してしまえば、手間もかからず少額資金でも始められるという事で、いわゆる”一般の会社員”の方々から注目を集めているのです。

さらに、日銀のマイナス金利政策のおかげで、今銀行は不動産投資への融資を積極的に行っています。

融資が受けやすく、低金利のおかげで返済額も最低水準で収めることができます。

このような社会背景も、不動産投資の人気を後押ししている要因となっています。

②資産運用としての不動産投資の立ち位置

投資とは、「あるものに資金を投じ、投じた資金以上の利益を期待する行為」のこと。

しかし、ひとくちに投資といっても、株式投資や個人国債、不動産投資など、多くの種類がありますし、それぞれリスク(不確実性)とリターン(利益)の幅が大きく異なります

下記の図は、リスクとリターンからみた投資商品の立ち位置を表しています。

リスクマップ

例えば、FX投資仮想通貨などは、流動性が高く値動きも激しいため、10年間で10倍のリターンを得ることも期待できます。

しかし、1年もたたずに資産がゼロになってしまうリスクもあり、ハイリスク・ハイリターンの投資商品といえます。

その反面、預貯金長期国債などは、資産がゼロになるリスクは限りなく低いですが、しかし今は超低金利時代。

銀行の定期預金の金利は0.01%程度。100万円預けて一年で100円。

これでは手数料を考えるとマイナスです。

安全性は高いですがリターンが微々たるものであり、ローリスク・ローリターンの投資商品といえるでしょう。

一方、不動産投資の場合、バブル景気の時は、不動産の高騰により売却益(キャピタルゲイン)を期待した投資家がほとんどでハイリスク・ハイリターンの投資商品の代表格でしたが、現在は「ミドルリスク・ミドルリターン」に位置しています。

バブル崩壊とともに不動産投資は見直され、安定的な家賃収入を長期的に得るという投資商品へ変化しました。

そのため現在では、株・FX・預貯金等と比較して、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資商品といわれているのです。

1-2 実際に不動産投資をしている人ってどんなひと?

では、実際に不動産投資を行っているのは、どのような人たちなのでしょうか。

不動産情報サイト「健美家(けんびや)」で会員向けに実施しているアンケート調査の回答者の属性について、このような結果が公開されています。

健美家アンケート1健美家アンケート2

抜粋:「健美家 不動産投資に関する意識調査(2019年4月調べ)」

この結果を見ると、2人に1人が30-40代の男性、2人に1人が会社員、そして、4人に1人は年収700万円未満であるとなっています。

不動産投資は「お金持ちがやるもの」というイメージで語られますが、
実際には不動産投資は一般的な投資となってきており、30代・40代の「サラリーマン大家」が増えてきていることがおわかりいただけるでしょうか。

3040代というと、年収は上がってきたものの、この先は出世しなければ年収が大きく増えることもなく、
私生活では家族が増え、生活費・子供の教育費など出ていくお金も増え、多くの方が何かしなければと資産運用を考えはじめる時期。

ただ「勉強する時間もない、本業に支障がでるのは困る」ということからも、
専門家のサポートのもと、少額資金で始められ、運用(管理)は専門家に任せられる不動産投資は、サラリーマンに最適な投資法といえるでしょう。

 

1-3 不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資は、安定的な投資商品だと前述しましたが、投資商品である以上リスクもあります

「ミドルリスク・ミドルリターン」といわれる理由を、メリット・デメリットからみていきましょう。

① 6つのメリット

1.少額の資金で始められる

不動産投資は、投資商品の中で唯一融資(ローン)が組めるので、頭金10万円プラス諸費用で、ざっくり100万円あれば始められると言われています。

銀行が投資用ローンとして貸し付けてくれるということからも、いかに安定的な投資法かということがわかりますね。

2.運用は管理会社に任せることで、不労所得が得られる

物件を購入してからは、入居者から毎月支払われる家賃にてローンを返すのみです。

入居者の広告活動や家賃回収、入居者のクレーム対応等の面倒な業務は管理会社に任せることができ、
その手軽さから『ほったらかし投資』なんて呼ばれているほどです。

3.老後の年金代わりになる

「老後資金2000万円」問題が不安視されている現在、不動産投資は私的年金となります。

ローンの返済が終われば現物資産として残る不動産は、高齢者の年金代わりになり働いてくれるのです。

4.生命保険の代わりになる

投資用ローンを使えば、団体信用生命保険の適用の対象となります。

死亡だけでなく特定の病気になった時に、ローン残債なしの不動産が残ります

万が一仕事が出来なくなったときも、あなたやご家族は不労収入を得ることが出来ます。

5.現物資産でインフレ対策になる

現物資産である不動産は、インフレでお金の価値が下がったとしても、現物資産である不動産の価値が下がるわけではありません

そのためインフレ対策になるといえるでしょう。

6.所得税・ 相続税・贈与税の節税になる

すべての人に効果的というわけではないですが、不動産投資は節税対策になる場合もあります。

人それぞれ違う部分となりますので、ご自分の場合はどういった資金計画になるのか、プロである不動産会社にしっかり相談してみましょう。

 メリットについて詳しく知りたい方はこちらの記事へどうぞ!

会社員の副業に最適!不動産投資6つのメリットと失敗しない物件選び

 

② 5つのデメリット

1.空室

不動産投資のリスクとして一番あげられる空室。
空室だと家賃が得られずにローンを自ら貯金を切り崩して支払っていけなくなります。

利回りだけみて人口が減少している地域の物件を購入してしまったり、地域に需要のないお部屋タイプを選んでしまったりすると空室の長期化につながります。

2.家賃滞納

入居者がついていても、家賃を滞納されていては同じこと。

しっかりと入居審査を行うことが重要ですが、100%滞納リスクを防ぐには家賃保証会社を利用した方がいいかもしれません。

3.災害

地震大国である日本で不動産投資をするのに、火災保険・地震保険は必須といえるでしょう。

天災を予知することは不可能に近いですが、近年の水害を考えればわかるように、ハザードマップや物件の構造を調べおることは重要です。

4.金利上昇

近年は低金利が続き、金利上昇リスクはあまり重要視されてませんが、

日経平均株価が25年ぶりの高値水準に達し、今後は金利も上がっていくかもしれません。

金利の上昇に悩まされないためにも、過度な借り入れは厳禁です。

5.価格下落

現物資産である以上、設備の劣化があることは避けられません。

しかし、劣化を受け入れたプランニングをすれば、デメリットとはならないでしょう。

それでも経年劣化をしても価格が下落しにくい物件もありますので、エリアや賃貸需要のある間取りを見極めることが大切です。

不動産投資のデメリットについて詳しく知りたい方はこちらの記事を読んでみてください。

不動産投資「7つのデメリットと回避法」まとめ【疑問解消Q&A付】

 

2. なにが必要?不動産購入から運用方法の流れ

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れでは、不動産投資を実際始めるためには『何が必要か』『何をすべきか』順番に説明していきます。

① 目標をたてる

投資の目的をできるだけ明確にしましょう。

誰のための投資なのか、いつまでにどのくらいの家賃収入を得たいか、どのくらいの資産を形成したいのかなど、目的を明確にすることで必要な行動が変わってきます。

② 不動産投資会社に相談する

目標を明確にしたら、不動産投資を専門に行っている信頼できる会社を見つけましょう。

ネットや本だけで知識を得るには限界もありますし、時間もかかります。

流動性の高い不動産を扱う投資だからこそ、専門家に相談することで基礎となる知識、そしてタイムリーな情報も得ることもできます。

都内では多くの不動産投資セミナーが開催されています。

不動産購入から管理までこれから長く付き合っていく会社だからこそ、まずはセミナーに参加してみましょう。

【足を運ぶ価値あり】初心者が行くべき不動産投資セミナーはこれだ!

 

しかし、事前に自分で最低限の知識をつけておくことも大切です。

営業マンに流されないためにも、本やネットで情報収集をしておきたいですね。

効率的★不動産投資の勉強3ステップ!厳選本や最新の実践的勉強手法

 

③ 不動産投資の種類を決める(物件を選ぶ)

不動産投資と言っても、その種類はさまざまです。

東京か地方か、一棟か区分か、中古か新築か、どのような間取りがいいのか。迷ってしまいますね。

前述した目標設定をしっかりとすれば、おのずとどんな物件が自分の投資法にあっているのか決まるはずです。

どんな種類の物件があるのかは次の章で詳しく説明します!

④ 物件購入

物件が決まったら、いよいよ購入です。物件を購入する流れはこうなります。

1. 希望物件に購入申し込み

2. 金融機関へ融資審査の申し込み

一般的には以下のような流れで手続きが進められます。
融資を受けるまでの流れ

不動産投資は「融資(ローン)」で差がつく!流れ・審査など徹底解説

 

3. 管理会社を探す

不動産投資会社は売買だけでなく管理も一括で行っている会社もあります。
そういった会社を事前に選ぶことで手間を省くこともできます。

4. 「重要事項説明」を受け、「売買契約」を締結する

5. 金融機関と融資契約(金銭消費貸借契約)

6. 物件の引き渡し(登記をする)

 この一連の流れは不動産会社が寄り添い行ってくれるので、信頼して任せられる不動産会社を探しましょう。

⑤ 家賃収入を得る

ここからが不動産投資のスタートです。

不動産投資の場合、入居者さえいれば何もしなくても毎月しっかり家賃収入が入ってきます。

働かなくても入ってくるため、『不労収入』とも言われています。

月々のローンの支払いは毎月の家賃収入で返済していくため、家計への負担は大きくありません。

入居者が払ってくれた家賃収入で、不動産という自己資産を形成することができるのです。

不動産の場合、家賃収入というインカムゲインだけではなく、売却によるキャピタルゲインを期待することもできます。

しかし、キャピタルゲインは必ず得られるとは限りません。

当然のことですが、不動産の価格は上がるときもあれば、下がるときもあります。

その為、物件選びこそが不動産の投資を成功させるポイントとも言えるのです。

⑥ 購入後に必要なこと

不動産投資は「ほったらかし投資」と言われていますが、やらなきゃいけないこともあります。

・確定申告 年1回不動産所得を申告する必要があります。

・税金の支払い 不動産取得した際の不動産取得税、毎年支払う固定資産税・都市計画税。

・管理費・修繕積立金の支払い 区分マンションを購入した際、マンション全体の管理費・修繕費を月々支払います。

 ・管理委託手数料の支払い 賃貸管理・入居者の募集・入居者の各種対応を管理会社が行ってくれます。

 

3. 不動産の種類はいろいろ!なにを選ぶべき?

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不動産投資の種類は、一棟アパートや一棟マンション、区分マンション、部屋タイプもワンルーム、ファミリータイプなど細かく種類があります。

また、新築か中古かによっても、投資額、リスクや利回りも大きく異なってきます。

ここでは、それぞれ比較しながらメリットとデメリットについてわかりやすく説明していきます。
自身には何が向いているのか、参考にしてみてくださいね。

3-1 区分マンションVS一棟アパート

まずは不動産投資で人気の区分マンションと一棟アパート。
不動産投資をしようとしたときに、まずこの二つで悩む方が多いのではないでしょうか。

【区分マンション】

メリット

・ 初期投資が少なくても始められる

・ 都心の立地のいい物件も購入しやすい

・区分をいくつか所有すれば、リスク分散が可能

・ 流動性も高いため売却し現金化しやすい

 

デメリット

・ 投資額も低いため、利益も大きくはない

・ 共有部分に関しては、権限が限られている

・ 1戸のみの場合、空室になると家賃収入がゼロになってしまう

 

【一棟アパート】

メリット

・ 規模が大きいため、大きな利益がのぞめる

・ 部屋数があるため、1室の空室リスクが低い

・ 建物だけでなく土地も資産となる

デメリット

・ 初期投資が大きい

・ 自分で管理する場合、自ら管理や修繕費用を積み立てなければいけない

・ 空室が重なると、返済額が大きいため返しきれなくなることも

 

区分マンション投資は、一棟アパートに比べると自己投資も少なく始めることができ、地域を変えて分散投資することも可能なためリスクヘッジしやすいのが魅力的。

不動産投資の初心者や、老後のための収入源として長期で安定した投資を考えている方におすすめです。

 

3-2 新築VS中古

どの種類の物件を選ぶにしてもポイントになるのが、新築にするか中古にするかということ。

それぞれのメリットとデメリットを知った上で、しっかりと検討していきましょう。

 【新築物件】

メリット

・ 入居率が高い

・ 修繕リスクが低い

・ 耐震基準などの面で安心感が高い

デメリット

・ 物件価格が割高のため、利回りも悪い

・ 購入し入居した後、たちまち「中古」に変わるため資産価値は大きく下がる

・ 管理状態を事前に確認できない

 

【中古物件】

メリット

・ 新築に比べ、割安のため利回りが高い

・ 管理状態を実際に見て確認できる

・ 入居率は過去の入居率などをみて予測がしやすい

デメリット

・ 耐震性などに不安があるものも多いので要確認

・ 新築に比べ、設備等も古く見劣りすることも

・ 経年劣化もあるため、修繕が必要となる場合もある

 

新築・中古それぞれ違いがあり、「良い所取り」はできません。

そして、この不動産購入はあくまで「投資」であるということを前提に考えることが重要です。

不動産価格が高騰している背景もあり、中古物件に注目が集まっているのが現状です。

 

3-3 地方VS都心

不動産を購入する場合、実は、どこに物件を購入するか、エリアが最重要項目のひとつになります。

都心がいいのか、地方がいいのか、不動産投資としてどこに購入するのがいいのでしょうか。

昨今、日本の人口は少子高齢化に伴いかなりのスピードで減少しています。

しかし、東京都の人口は23年連続して増え続けているのをご存じですか?

人工推移

*参考グラフ:総務省「基本台帳人口移動報告平成30年」

このグラフを見るとわかるように、転入数だけで見ても他道府県と比較にならない程の数です。

転入数が増えるということは不動産ニーズが高まり、転出が多い他県に比べても空室リスクが低くなります。

さらに、現在、3人に1人は離婚、未婚の選択、同居よりも一人暮らしを選ぶ高齢者も増え、価値観の多様化により、単身世帯が増え続けています。

特に、東京都ではもともと単身世帯の割合は高く、今後20年以内に2世帯に1世帯が単身世帯になると予測されています。

こうした結果からみても、東京での不動産投資の方は、初心者でも無理なく安定的にてきる投資であることがおわかりいただけるかと思います。

しかし、ひとまとめに東京といってもどこでもいいというわけではありません。

東京都でも23区はそれぞれの各行政区で、通称ワンルーム条例と呼ばれる、ワンルームマンションを建築しづらくする条例を定めています。

そのため、東京都は単身世帯が増えているにもかかわらず、ワンルームマンションの供給が追いつかないという状況なのです。

競合が発生しにくい状況のため、築年数が経過しても家賃を大きく下げる必要もないのです。

家賃が下がりにくいということは、資産価値が高いとみなされ売却時にとても有利に働きます。

こうした背景もあり、初めてで安定的な投資を考えている人には東京23区内での不動産投資がおススメなのです。

人口増加は7都県のみ!中古ワンルームマンション投資を東京でやる理由

 

4. みんなどうやって勉強しているの?

ここまでで不動産投資の仕組みや購入への流れを知ると、「実際みんな何から始めているのか」「どんな勉強をしているのか」そういった疑問が出てきたと思います。

そこでおすすめの勉強法を3つお伝えします。

①本を何冊以上読む

②不動産会社や大家さんのメルマガを購読する

③ 不動産会社のセミナーや個人面談に行く

次のステップについては、いろいろなサイトでこういったことが書かれています。

もちろん独学でも、努力次第で投資に必要な知識を十分身に着けることができます。

しかし、この記事でも触れたように、不動産投資の仕組みはシンプルですが種類が豊富で運用方法も目的によって様々です。

資産運用として考えるのであれば、貴重な時間を無駄にしないためにも専門家に相談することが一番の近道といえるでしょう。

個人面談はハードルが高いという人は、無料のセミナーに参加することから始めてはいかがでしょうか。

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まとめ

この記事では、不動産投資に関して知っておきたい概要からメリットやデメリット、はじめ方など不動産投資の基礎的な内容について解説してきました。

不動産投資は、資産運用の一つの手段です。

資産を効率よく運用するためにも、自分の中で目標・目的を明確にしましょう。

まずはセミナーに参加することで、知識の習得とともに、ご自分の可能性や目標が明確になりますよ。

それが不動産投資の成功への一歩です。

 

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・「東京15区」に投資するべし!
・目先の数字にとらわれず資産価値を重視すべし!
・中古マンションに限定すべし!

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