銀行と何が違う?日本政策金融公庫で始める不動産投資【まとめ】

日本政策金融公庫でお金を借りて不動産投資はできるのか

「日本政策金融公庫でお金を借りて不動産投資はできるのか?」

不動産投資を検討しているほとんどの方が、ローンを組んで購入することを検討しているかと思います。

しかし、不動産投資を始めるのは誰でも簡単といいながら「会社の規模」や「職業」・「年収」・「勤続年数」・「資産の有無」といった属性で審査に落ちることもよくあることです。

もし、審査に通ったとしても金利の高い金融機関ばかりだったら・・・?
これだと投資のリスクが高まり、怖くて不動産投資を始められません。

「低属性」や「新規」にも低金利で、融資をしてくれる金融機関はないのでしょうか?

実は、それを叶えてくれるのが「日本政策金融公庫」です。
しかし、銀行等の民間の金融機関と違って、身近じゃない日本政策金融公庫はよく分かりませんよね。

はたして日本政策金融公庫とは民間の金融機関と一体何が違うのでしょうか。

この記事では、日本政策金融公庫を使って不動産投資を始めることができるのか?」「融資額や融資期間は?」「優遇金利で始められる人ってどんな人?」など、日本政策金融公庫への素朴な疑問について解説していきます。

1. 日本政策金融公庫とは

【日本政策金融公庫 不動産投資】
日本政策金融公庫は、国民生活の向上に寄与することを目的として、国の政策の下、民間金融機関の補完として政策金融の実施を行っています。

あまりにもリスクがありすぎて民間の金融機関では対応できない部分を、高い公益性がある政策金融で融資や保証などの金融的な手法することをいいます。

例えば、新型コロナウイルスの影響で一時的に休業にならざるを得ない企業や店舗に対して、運転資金や設備資金の貸付を行い経済の安定を図るなど、政策に合わせた形で貸付を行います。

これは、日本政策金融公庫の3つの役割のうち「セーフティーネット機能」としての役割ですが、他にも「日本経済成長・発展への貢献」・「地域活性化への貢献」という役割も果たしており、その中の創業支援を行っていてる一環として不動産賃貸業でも融資を行っているわけです。

では、日本政策金融公庫とはどのような特徴があるのか見ていきましょう。

1-1 100%政府出資の金融機関

日本政策金融公庫は、2008年に「国民生活金融公庫」・「中小企業金融公庫」・「農林漁業金融公庫」の3つの金融機関が合併したことによりできました。

日本政策金融公庫は株式会社ではありますが国が株式の100%を常時保有しており、「日本政策金融公庫法」という法律に基づいて運営を行っています。

そこで、経済を長期的に活性化させなければならない、という国の考えのもと民間の金融機関よりも個人事業主や零細企業などに積極的に融資をしています。

政策金融公庫は、民間企業とは違った独自の基準と審査で融資をしています。
実はある意味、不動産投資でお金を借りるのであれば、公庫が一番借りやすいのです。

もともとの目的が個人事業主や中小企業を支えることであるため、信用力がなくても全く相手にされないなんてことはありません。
どなたでも不動産投資に挑戦できるのが、政策金融公庫です。

1-2 「不動産投資」には融資をしていない

政策金融公庫は、サラリーマンの副業や投資・資産運用の目的という名目でお金を借りることはできません

あくまでも、「不動産投資」ではなく「不動産賃貸業」として融資を受けることができます。
面談の際にも、「不動産投資で~」という伝え方をしてしまうと審査に落とされてしまう可能性があります。
あくまでも「不動産賃貸業」への貸付です。事業への融資となるため、特に自己資金は重要になります。

フルローンで借りることも可能ですが、一般的には担保評価が厳しく入り借入額は7割~8割ということになることもあります。
そのため、自己資金やローン残債のない自宅等の担保物件があると評価が高くなります。
これは、後述でも記載しますが金利にも影響がでてきます

1-3 基本的に長期の融資は行っていない

民間の金融機関も政策金融公庫も、法定耐用年数から物件の築年数を差し引いた年数が借入期間の目安となります。

民間の金融機関だと30年や35年あると、そのまま借入期間も30年・35年と長期間で融資を行ってくれます。

しかし、政策金融公庫は基本的に10~15年の融資期間となっています。
例外はありますが、それでも最長は20年と、民間の金融機関とは違い長期の融資は行っておりません

そのため、資産価値の高い物件よりもキャッシュフローのある高利回り物件のほうが、評価が高くなる傾向にあります。
中古の木造アパートで融資期間が短くても収支がプラスになるような物件が、公庫に持ち込む際はおすすめとなります。

1-4 融資を受ける際に「創業計画書」の提出が必要

前述でも記載した通り、不動産賃貸業として融資を行っているため、融資を受ける際は計画書の提出を求められる可能性があります
アパートやマンションを一棟購入する場合は必須で、雛形はありますが自分で作成することも可能です。

おすすめなのが、近くの商工会に行き「創業塾」に参加することです。

「創業塾」では創業にむけての心構えや必要な知識を得ることを目的にしており、その中で事業計画書を作成することも行っています。
しかも、政策金融公庫の方が融資制度の案内に来ていたり講師で来ている場合もあり、作成した事業計画書を基にその場で質問することも可能です。

さらに、創業塾を修了すると「助成金の要件を満たす」・「会社設立の際は登録免許税が軽減される」等、地域によってメリットがあります

1-5 日本全国融資可能

政府の金融機関だけあって、支店がほぼ全国にあるため融資可能エリアは全国にのぼります。(152支店)

ただし、申込の際に支店に足を運ばなければならず、営業時間が土日祝休みの平日のみ、更に時間も9:00~17:00に限られています。
※新型コロナウイルス感染症対策期間中の営業に関しましては日本政策金融公庫のHPでご確認ください。

面談となると最低1時間は必要となりますから、おそくとも16時には訪問する必要があります。
現在は、働き方改革等で有給休暇が少しは取りやすい環境になっていますが、それでもなかなか平日は休みがとれないという方の利用は、非常に難しくなります。

1-6 公共料金や税金に未納がある場合はNG

融資を受ける審査基準として、公共料金をしっかり期日までに払っているか、税金に未納などはないかなども審査対象となります。

会社員の方が副業で行う場合は、所得税・住民税は給料から天引きされるため問題ないかと思いますが、自動車税・固定資産税等に関しても、未納や滞納がないように気を付けましょう。

期日に関しても重要となります。決められた期日までに支払っていない場合は評価が下がりますので、必ず期日までに支払うようにしてください。

すでに開業している人は、所得税・住民税・法人税・事業税・消費税などの支払いを忘れないでください。

2. 最大のメリット「低金利」でお金を借りる為の条件とは

【日本政策金融公庫 不動産投資】
民間の金融機関ではなく公庫からお金を借りる一番のメリットは、「低金利」であることと「固定金利」であることです。

政策金融公庫の基準の金利は1.25~1.85%ですが、低金利で借りることができれば1%を切る金利で融資が可能です。(最低0.55%)

低金利でお金を借りるためにはどのような条件があるでしょうか。
実は、30代・40代の稼ぎ頭になる男性は難しくなります。条件をみていきましょう。

2-1 女性、もしくは29歳未満55歳以上

政策金融公庫は個人事業や中小企業へ支援するのが目的であり、今から創業する人や新設法人などの実績がない方にも融資をしてくれます。

さらに社会的弱者に対しては優遇して支援を行っているため、女性は年齢に関係なく金利が優遇されます。
男性でも29歳未満の若者、もしくは55歳以上の高齢者も優遇されます。

さらに金利だけでなく、融資額も国民生活事業での借入限度額は4,800万円ですが、女性や若者・高齢者に限って限度額は7,200万円となります。

女性はいつでも優遇処置で事業を始められますが、男性の場合は20代から始めれば資産を形成するための時間的余裕もあり低金利、しかも借入限度額が増加するため優位に事業が始められます

仮に30~40代男性であっても、結婚をしているのであれば、奥さんに不動産事業の経営者として融資を受けてもらうという方法もあります。
その場合、仕事をしていることが求められますし、面談も奥さんに対応してもらわなければなりません。
不動産事業をすることで家族が豊かになるという夢に協力的であれば、説得するのも1つの手段です。

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2-2 担保物件がある

上記以外の条件として、担保物件があることがあげられます。

例えば、住宅ローンが完済した自宅や既に所有している現金で購入した収益物件です。
このような担保物件を共同担保にすることができ、担保評価が融資額を上回れば金利は低くなります

自宅が1,000万円で、借入希望額が900万円の中古マンション・中古戸建であれば、1%をきる低金利もみえてきます。この条件を2つともクリアすることで、より低金利で融資を受ける可能性が高まります。

3. まとめ

いかがでしたか?
政策金融公庫は、高属性を優遇する民間の金融機関と違って、たとえ自分の属性が高くなくても融資を受けられる政府系金融機関でした。

女性・若者・シニアであれば、ぜひ政策金融公庫から融資を得て、不動産投資ならぬ不動産賃貸業を始められることをおすすめします。
しかも、固定金利で金利は低く住宅ローン並みです。

ただし、融資期間が10年~15年、最長でも20年と期間が短いのがネックとなります。
その点は、しっかりと事業計画書を作成して、家賃収入の見込み・支出や返済額等を検討してみましょう。

事業計画書を作成することで、キャッシュフローが出ないようなおかしな物件に事前に気づき、そのような物件の購入を未然に防ぐことができます。

10年~15年で返済できる計画であれば、資産を増やす良質な物件である可能性が高いです。
ぜひ、そのような物件に出会い、より有利に不動産投資(賃貸業)をはじめてみてください。

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