マンションのオーナーになって家賃収入を得たい！
でも多額の資金が必要で、リスクも高そう・・
そんなイメージをお持ちの方も多いと思います。
しかし、現在は不動産投資でもいろいろな商品が開発され、1万円から始められるものもあります。
特に1万円～10万円という少額から始められる商品は、通常の不動産投資と比べて、誰でも簡単に儲けられる可能性を秘めています。
中には、安かろう悪かろうの商品を購入してしまい、お金がどんどん奪われていくリスクの高い不動産投資法もあります。
この記事では、資金が少額でも稼げる4つの不動産投資方法をご紹介します。
メリット、デメリット、この投資に向いている人、注意すべき点を細かく解説しました。
これらの不動産投資投資を学び、どの方法がよいか参考にしてくださいね。
目次
１.少額でも稼げる4つの不動産投資方法を紹介
ここでは不動産投資における少額とは500万円以下で始められる投資のことを指しています。
少額で稼ぐ不動産投資方法として大きく二つにわけられます。
まず一つに
「みんなで出資したお金で不動産を購入し、その不動産で得た利益をそれぞれ分配する」方法。
1万円～10万円の少額から始めらることが多いです。
少額で始められ、不動産の選定や管理は不動産のプロに任せることができるので、手軽に不動産投資を始めることができます。
反面やることがなく、不動産投資をやっている！という実感はあまりないかもしれません。
もう一つは「実際に不動産を購入し、所有する方法」です。
500万円以下の不動産を現金購入する、もしくは自己資金100万円～でローンを使い不動産を購入します。
実際に所有権を持つことができるため、不動産投資をやっているという実感がうまれます。
少額でできる不動産投資方法について以下から特徴とともに具体的にみていきましょう。
1-1：REIT
REIT（リート）とは不動産に投資する投資信託です。
不動産投資法人という会社が投資家から集めた資金や金融機関の借入でマンションやオフィスビル、ホテルなど複数の不動産を購入し、テナントに貸し出します。
不動産投資法人はテナントから得られた賃料から管理手数料等を差し引いて、残った金額を分配金として投資家に支払います。
REITは10万円程度から投資ができ、利回りの目安は約4％前後です。
REITは証券取引所に上場しているためいつでも好きな時に売買できます。
安いときに買って、高いときに売れば利益となります。
始める場合は、証券会社の口座を開設する必要があります。
株取引を行っている人はすぐにでも始められますし、分配金でコツコツと利益を増やしたい人に向いています。
また、REITは株式と同様、株主優待があるため、その関連施設を利用する人にとってメリットがあります。
| メリット
① 複数の不動産に分散して投資ができる ② 専門家が運用や物件の管理などを行う ③ NISAが使える（税金がかからない） デメリット ① 毎日価格が変動する ② 関連会社の信用や経営状況が悪化すると価格が下がる ③ 金利が上がると分配金が下がる |
注意すること
個別のREITを選択するには、有価証券報告書、決算書類および資産運用報告、目論見書などの内容を確認してから選択することが重要です。
オフィスビルなのか商業施設、マンション、ホテルなどどのタイプの不動産を保有するか、格付けや利回りはどうなっているかなど確認しておきましょう。
1-2：クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）
クラウドファンディングは運営会社がプロジェクトを企画し、プロジェクトに賛同した投資家からインターネットを通じて資金を集め、運用し、投資家の出資額に応じて利益が分配されます。
プロジェクトは多岐に渡り、一棟マンション、区分マンション、福祉施設、商業施設、古民家再生等あります。
テナントの賃料収入と売却益によって、最終的な利回りは変動します。
クラウドファンディングは1万円から投資ができます。利回りは2％～6％です。
始める場合は、クラウドファンディングを実施している会社の口座を開設する必要があります。
高い利回りを狙いたい人や出資後何もすることがないので、本業が忙しい方に向いています。
| メリット
① 高い利回りが期待できる ② 一度始めると何もしなくてもよい ③ 価格の変動がない デメリット ① プロジェクトによってはすぐに満額になってしまい、投資ができない ② 業界全体が未成熟で不正があり、状況次第では大きく元本が損なわれる可能性がある ③ プロジェクトが終了するまで出資したお金は返済されない |
注意すること
クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）業界の業界一位の企業が現在、行政処分や訴訟へと発展しております。
運営会社を厳選しないと、大きく資金が損失する可能性があります。
上場企業が運営している場合は、比較的問題が起こりにくいため上場企業を選択するとよいでしょう。
以下の記事でも詳しく説明しているので参考にしてみてください。
1-3：実際に所有する不動産小口化商品
不動産小口化商品は、「不動産特定共同事業」の許可を得た不動産会社が運営している商品のことで、一つの不動産を投資家全員で共同所有をします。
不動産小口化商品には代表的なものとして、「匿名組合型」と「任意組合型」があります。
「匿名組合型」はクラウドファンディングと同様にあくまで組合が不動産の所有権を取得し、投資家は組合に出資するというかたちをとります。
対して、任意組合型は出資額に応じて不動産の所有権を共有で取得します。
任意組合型は実際に不動産を取得しているため、相続税の節税など不動産投資と同様のメリットを享受することが可能となります。
価格は一口100万円単位が多く、利回りは2％～5％です。
始める場合は、「不動産特定共同事業」の許可を得た不動産会社と契約する必要があります。
現金が多くあり、相続税対策を検討している方に向いています。
| メリット
① 任意組合型の場合は生前贈与、相続税対策になる ② 商品の中には東京都内の一等地にあるオフィスビルがあり、共同所有者となれる ③ クラウドファンディングと違い、出資している物件が明確である デメリット ① 任意組合型の場合、登記を2回行わないといけないなど、諸費用が多くかかる ② 多くは匿名組合型の商品となり、クラウドファンディングと比べ、多額の資金が必要など始めにくい |
注意すること
運営会社の倒産リスクがあるため、会社の状況は把握しておく必要があります。
任意組合型の場合だと、物件の所有権は倒産へ影響しないのですが、分配金の回収は困難となります。
また、物件の所有権を売却することで、いつでもやめることは可能ですが、購入したい人は限られているため思うように売却できない可能性があります。
あくまで相続税対策として活用することがよろしいかと思います。
1-4：500万円以下で不動産を現金で買う
1万円から始められるREITやクラウドファンディングもいいけれど、やっぱり実物の不動産のオーナーになりたい！という希望を持つ方もおられます。
不動産は高額のイメージですが、地方や築古物件だと500万円以下で買うことが可能です。
不動産投資物件検索サイト「楽待」や「健美家」で500万円以下の物件を検索すると、何千件もの物件がヒットし、その多くの中から選択することができます。
利回りは10％を超え、大きなチャンスがあります。
① 地方の区分マンション
地方都市の物件は、100万円台から購入することが可能です。
しかし、多くは家賃に比べて管理費・修繕積立金の割合が高く、空室時のリスクが大きいです。
例えば、家賃25,000円なのに管理費・修繕積立金が15,000円といった物件です。
しかも、地方は現在も新築アパートが増え続けているので、築20年～30年のマンションは分が悪く、空室期間が長引く可能性が非常に高いです。
さらに、地方の区分マンションで一番恐ろしいのは、リゾートマンション。
築古のリゾートマンションは管理費・修繕積立金が5万円を超える物件もあり、所有するだけで赤字が膨らんでいきます。
② 500万円以下のアパート
地方だと500万円以下のアパートも存在します。
価格が低い分、木造で築年が40年を超えるものばかりで、中には朽ち果てていると思われる物件もあります。
ただし、このような物件の再生は立地によっては可能です。
なぜなら、大規模なリフォーム工事を行うことで、十分に入居者を募ることが可能だからです。
このような物件は、セルフリフォームができるため安く仕上げることができる、徹底的な分析によって、高い家賃で入居者を見つけることができるといったセミプロ向きとなります。
そのようなことができれば、利回り20％～40％という高利回りも不可能ではありません。
| メリット
① 10％以上の利回り。努力すれば、20％を超える利回りも可能 ② 得られる経験値は高い。一見価値がないような物件も収益にかえられる能力が身につく デメリット ① あくまでもプロ、セミプロ向き。初心者が手をだしても、損失を増やすだけとなる可能性が高い ② 地方など賃貸需要が低いエリアの物件が多く空室リスクが高い 新規の入居者を見つけるために、管理会社まかせではなく自分自身の足で仲介会社に出向いて物件を紹介してもらえるように営業する、内装の工夫をするなど、様々な分析と工夫が求められる。 |
注意すること
うまくやれば利回り20％以上期待できる物件もありますが、高利回りである分リスクも高いです。
安い分、建物が古くかつ賃貸需要が低いエリアにあるものが多いです。
エリアによっては新築アパートやマンションとの競合も激しいところも。
その中で成功している大家さんは自分の足で現地調査をしたり、募集する際自作の図賃貸図面をもって街の不動産屋さんに紹介してもらう営業をしたり、時間と労力をかけています。
不動産自体が好き！という方が多いです。
1-5：ローンを利用し、数十万円から不動産投資を始める
まとまったお金がなくても、会社員である程度収入がある人ならば、数十万円で不動産投資が始められます。
前項と違い、地方でも政令指定都市で新築や築浅のマンションやアパート、東京都心の新築・中古マンションなどローンを利用して始められる物件です。
単身用やファミリー用などいろいろなタイプから選択できます。
このような物件は、不動産投資物件検索サイトや不動産会社のセミナー等で見つけることができます。
初めて不動産投資を始められる方もすでに事業レベルの方も会社員で収入がある方であれば誰にでも向いている方法です。
| メリット
① ローンが利用できるため少額でもはじめられる ② レバレッジ効果により加速度を上げて資産を増やすことが可能 デメリット ① 金利が上昇すると利益が圧迫される ② 空室期間中でもローンの返済はなくならない。資金が圧迫される |
２.会社員が少額で不動産投資を始めるなら都心の中古ワンルームマンションがおすすめ
少額で始められる商品は金額が少ない分、リスクが限定されるためローリスク・ローリターンとなります。
それでは資産形成するまでに時間があまりにもかかってしまいます。
そこで、ミドルリスク・ミドルリターン。
しかも長期で運用ができるマンション投資がおすすめです。
中でも、東京都心で投資効率が良い中古のワンルームマンションはリスクが低く、安定した収益が期待できます。
なぜならば、次のような理由が挙げられます。
| ① 東京都は2018年の調査でも人口が増加中。 将来的には減少するが、単身者世帯は増加することが予想されている。なお、土地の面積が狭く、今後開発が進む可能性が低い。既存物件の価値は維持しやすい。② 地方は人口減にも関わらずアパートの新築建築が現在でも進んでいる。中古物件では利回りが高くても入居希望者が少なく、空室期間が長引く傾向にあり、収益が安定しない。③ 新築は中古に比べて、価格が高く、家賃は価格ほど高くはない。中古の物件は、価格、家賃とも下落幅が小さく、安定的かつ利回りが新築に比べ高いので効率的である。 |
詳しくは、こちらの記事で解説しておりますので、ご覧ください。
まとめ
現在は10万円あれば、数多くの種類の不動産投資にチャレンジすることが可能となりました。
実践的な不動産投資とはなりにくいですが、少額の不動産投資は決算書や運用報告書から雰囲気やイメージは感じとれるはずです。
しかし、少額なため資産を築きにくいのも事実です。
資産を築くためには、その次のステップであるローンを利用した不動産投資にチャレンジしてみてはいかがでしょうか。
とはいってもリスクの高い方法ではなく、再現性が高く、安定的な方法で誰でも成功しやすい方法を選び、資金的にも時間的にも大きなロスを防ぐことが大事です。
それは、REITやクラウドファンディング、小口化商品であれば、出資した金額以上の損失は考えにくいですが、実際の不動産投資はレバレッジ効果により、はじめに払った金額以上の損失も考えられるからです。
そのためにも物件選びは重要となります。
特に不動産投資は1件目で成功することで、加速度を上げて前進することができます。
間違った選択をしないようしっかりと知識をみにつけてから始めてくださいね。
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