「海外不動産投資」と聞いたとき、どのようなイメージを持ちますか。「海外不動産投資は、危険」「ハードルが高い」など、ネガティブなイメージを持つ人もいるでしょう。しかし、不動産投資家の中には海外物件をメインに探し、大きな収益をねらう人もいることは事実です。
今回は、海外不動産投資のメリットやデメリット、投資対象としておすすめの国について解説します。海外不動産投資について正しい知識を身に付けて、自分に合う方法で資産形成したい人は、ぜひ参考にしてください。
1.海外不動産投資のメリットを知ろう
まずは、海外不動産投資のメリットを確認しましょう。以下のようなメリットがあるからこそ、日本の不動産投資ではなく、海外不動産投資を選ぶ投資家が見られます。
1-1 利回り
まず、日本の不動産投資と比較し、高い利回りを期待できるということです。易しい表現に直すと、同じ投資資金でより多くのお金を稼ぎ出すことができます。
不動産投資の収入は大きく分けて、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類です。不動産投資におけるインカムゲインとは、購入した物件を他の人に貸すことで得られる家賃からの収入です。経済成長が顕著な国では将来的な家賃の上昇が見込まれるため、インカムゲインも大きくなることが期待されます。
不動産投資におけるキャピタルゲインとは、購入した物件を売却することによって得られる収入です。経済成長が顕著な国では物件価格の値上がりが期待されるため、購入したときの値段よりも高く売れる可能性が高いといえます。
1-2 通貨分散
海外不動産投資で得られるインカムゲインやキャピタルゲインは、外貨です。日本円・外貨と複数の通貨に分散することは、実質的な資産価値低下を防ぐことに貢献します。
「卵を１つのカゴに盛るな」は、投資の世界でよくいわれる格言です。資産のすべてを円で保有していると急激な円安（円の価値の下落）に対応できず、資産が大きく目減りする状況もありえます。
その点、海外不動産投資によって通貨を分散しておけば、1つの通貨の価値が急激に低下しても、他を守ることができます。
1-3 不動産と密接に関わる人口動向
最後に、人口動向から考えて、日本よりも有利な投資先を探しやすいということです。日本は、人口減少が顕著な国に該当します。2021年3月1日現在の総人口は1億2,548万人と、前年同月比で48万人減少しました（※）。
（参照：総務省統計局「人口推計」/ https://www.stat.go.jp/data/jinsui/new.html）
海外にまで目を向けると人口増加の顕著な国は多くあります。人口増加が顕著であるほど物価の上昇によるキャピタルゲインをねらいやすく、不動産投資に有利です。また、人口増加の顕著な国は、安定的なインカムゲインをねらえることも魅力といえます。人口が増加するほど賃貸需要が高まり、借り手を見つけやすくなるためです。
2.海外不動産投資のデメリットを知ろう
海外不動産投資には日本の不動産投資と異なるデメリットが多くあります。海外不動産投資の主なデメリットは、以下5個です。
2-1 融資条件が悪い
多くの金融機関は、海外不動産投資の資金を貸すことに消極的です。「海外不動産投資の資金を貸してほしい」とお願いしても受け入れられないケースがあります。一部の金融機関は海外不動産投資ローンを扱いますが、一般的な不動産投資ローンと比較して金利が高かったり多くの自己資金が必要だったりと、「融資条件のよい商品」とはいえません。
日本の金融機関の不動産投資ローンが組めない場合、海外の金融機関のローンを組む方法が選択肢です。海外の金融機関でローンを組むためには現地の言葉でやり取りしなくてはならないため、語学力に自信がない人にとっては、ハードルの高い行為といえます。たとえ語学力に自信があっても、「現地で収入を得ていること」など海外の金融機関ごとに定める条件をクリアできる人は少数派です。これらの理由より、海外不動産投資を始めるためには一定の自己資金を用意する方法が王道で、「融資を受けて物件を購入する」という考えは通用しないことがあります。
2-2 情報取得が困難
次に、情報取得の難易度が高いことです。海外の物件を視察するためには何時間も飛行機に乗り、現地に行かなくてはなりません。日本の物件のように気軽に見に行くことができないため、情報取得の難易度は高く、一定の失敗リスクを伴います。
また、アジア新興国のディベロッパーの中には信頼度の低い会社も存在し、「プレビルド（完成前に販売する方法）物件が完成しない」「雨漏りや水漏れする」などのトラブルに合うことが少なくはありません。信頼度の高いディベロッパーを見極めるためにも十分な情報収集が必要ですが、日本にいながら調査を進めることは、大変なこと。情報収集の難易度が高いことが原因で損するケースもあることは、頭に入れておきましょう。
2-3 為替の変動リスク
海外の物件から得られる家賃は、外貨です。外貨で受け取った家賃を日本円に戻す際に円高が進んでいると、損してしまうことがあります。たとえば、家賃の年間合計額が1万ドルだったとしましょう。1ドル100円のときに円に戻すと100万円を得られますが、1ドル80円のときに円に戻せば80万円。1ドル50円まで円高が進んでいると50万円しか得られず、思うような利回りを達成できないことがあります。
キャピタルゲインをねらう場合は受け取る金額が大きいため、わずかな為替変動の影響も顕著に受けて、大きな損失につながる可能性が否めません。10年や20年単位の為替変動を予測することはプロの投資家でも大変なこと。結果として、現地の通貨ベースでは得していても、日本円に換算すると損するケースが多くあります。
2-4 安定したインカムゲインが得られるとは限らない
最後に、安定したインカムゲインが得られるケースばかりではないことです。安定したインカムゲインを得るためには、地域単位の賃貸需要を予測して、投資判断を行わなければなりません。なじみの薄い地域の賃貸需要を見極めることは、多くの人にとってハードルの高い行為といえます。キャピタルゲインにしても、同様です。将来的な値上がりを見込んで物件を購入したにも関わらず値下がりすると、損してしまうことがあります。海外不動産投資に限ったことではありませんが、リスクとリターンはトレードオフの関係です。大きなリターンを得るためには大きなリスクを負わなければならず、「絶対に儲かる投資」はありません。海外不動産投資は高い利回りを期待できる反面で、損するリスクも大きい資産形成方法です。よいところばかりではなくデメリットにも目を向けて、投資するかを判断しましょう。
2-5 節税スキームの見直し
2020年の確定申告までは、海外（主にアメリカ）の物件を取得し、減価償却費を多く計上することで赤字化し、節税するスキームが通用しました。易しい表現を使用すると、海外不動産投資で赤字を出し、他の所得と差し引きすることによって、支払う税金を少なくする手法です。
2021年以降の確定申告ではそのスキームが禁止されたことから、投資目的の見直しが必要です。節税目的の海外不動産投資はできないことを念頭に、あえてリスクの高い投資に挑戦する価値があるかを今一度考えてください。
3.海外不動産投資ができる国
次に、海外不動産投資ができる国の候補を見ていきましょう。海外不動産投資の対象は、アメリカやハワイ、タイやフィリピン、マレーシアなどさまざまです。以下では、各国の不動産投資事情について、簡単に紹介します。
3-1 アメリカ圏
アメリカ圏の物件は、収益をねらうのみではなく、別荘として使用する目的から所有する人が多くいます。アメリカおよびハワイの人口動向や不動産事情は、以下のような内容です。
①アメリカ
アメリカは、出生率の高さや移民の流入などを理由に、人口増加が続く国です。日本同様に成熟した市場でありながらも空室リスクは比較的低く、安定的なインカムゲインをねらいやすい国ともいえます。
さらに、アメリカは、不動産市場の透明性が高く、外国人投資家の受け入れ体制の整った国です。取引を安全かつ公正に進めるための仕組みがきちんと整備されているため、世界中の投資家がアメリカの不動産投資を検討します。アメリカの不動産投資の難点は、世界中の投資家からの買い需要が集まるゆえに物件価格が高いことです。アメリカの不動産を購入する際には、将来的な資産価値向上や安定的な賃貸需要の見込まれる物件を選択し、リスクヘッジを徹底しましょう。
②ハワイ
ハワイは、アメリカの中でもとくに物件価格が高い地域に該当します。ただし継続的に物件価格の上昇が見られることから出口戦略に失敗するリスクは低く、比較的安心して投資できる地域といえるでしょう。また、ハワイには年間通して世界中の人が訪れるため、観光需要を見込める点もメリットです。しかし、ハワイの経済状況が観光需要に頼っている点には、やや注意を要します。観光需要が著しく低下するとハワイの経済状況が悪化する可能性が高いことから、世界の政治経済情勢の定期的な確認が不可欠です。
3-2 アジア新興国
経済成長の著しいアジア新興国は、高い利回りを期待する人から注目される地域です。アジア新興国の中でもメジャーな投資先であるタイ・フィリピン・マレーシア・カンボジアの不動産事情を知り、日本との違いを確認しましょう。
①タイ
タイは経済成長率が非常に高く、物件価格の上昇も顕著な国です。タイの首都のバンコクには外国人向けのコンドミニアムが多数建設されていて、日本人が居住する物件も多くあります。バンコクのコンドミニアムは利回り10％前後の物件も少なからず見られるほど収益性が高く、インカムゲインねらいの投資を行うことが可能です。
しかし、タイの不動産投資は、一定のカントリーリスク（投資対象の国の政治経済情勢の変化などによって、収益確保が難しくなるリスク）を伴います。タイは「アジア新興国の中では比較的法整備の比較的整った国」といわれるものの、「カントリーリスクがゼロ」というわけではありません。政治や軍事面のトラブルが起こる可能性もあることを頭に入れて、投資判断してください。
②フィリピン
フィリピンは、タイを上回るほど経済成長率が顕著で、安定的な住宅需要の見込まれる国です。フィリピンの首都のマニラの空室率はとくに低く、インカムゲイン・キャピタルゲインの両方を追求できます。
フィリピンの不動産投資を行う際の注意点は、購入物件の種類が限られるということです。フィリピンでは外国人が土地を所有することは認められず、一戸建てや一棟マンション、アパートの購入が不可能です。そのため、フィリピンで不動産投資を行う際の選択肢は、コンドミニアム（日本のマンションのようなもの）に限定されます。
また、フィリピンのコンドミニアムの中には1億円を超えるほどの高級物件もありますが、入居者は限定的です。入居者が決まらないと安定的なインカムゲインを得ることは難しいため、物件価格・設定家賃の妥当性や入居者募集の方法を吟味して、投資するかを判断しましょう。
③マレーシア
マレーシアは日本人の移住先として人気が高く、2006年から2019年まで14年間連続してロングステイ希望国のトップに選ばれた実績を持ちます
（出典：ロングステイ財団調べ「ロングステイ希望国・地2019」/http://www.longstay.or.jp/releaselist/entry-3831.html）
マレーシアの不動産の利回りはタイやフィリピンと比較すると見劣りする水準であるものの、日本の不動産を大きく上回り、安定的なインカムゲインをねらうことが可能です。人口増加が長期的に続けば住宅に対する需要が低下することはなく、安定的なインカムゲインを得られる状況が続くものと予測されます。
④カンボジア
カンボジアは経済成長率が非常に高く、キャピタルゲインの獲得を期待できる国といえます。また、カンボジアは若い年齢層の人口が多いことから労働力が豊富であり、今後更なる経済成長をとげる可能性も見込まれる国です。ただし、カンボジアはカンボジアは1991年までの内戦期間に不動産に関する書類の多くが処分されていて、法整備が十分とはいえません。特別な免許を持たずに経営する不動産会社も少なからず存在し、十分なアフターサービスを受けられないケースがあります。さらにカンボジアには、不動産の買主を保護するための供託制度がありません。「物件を取得するまでにトラブルが起きたものの、手付金を返してくれない」などのトラブルに巻き込まれるリスクがあることから、やや上級者向けの投資先といえるでしょう。
4.海外不動産投資で成功する大事なコツとは
海外不動産投資には、日本の不動産投資と異なるコツが存在します。日本の不動産投資と同じ感覚で挑戦すると大きな損失を出すリスクがあるため、注意しましょう。以下では、海外不動産投資で成功するための大事なコツ4点を紹介します。
4-1 不動産会社の選び方
最初のコツは、海外不動産投資に強い会社をパートナーにむかえて、協力をあおぐことです。以下のような基準から海外不動産投資に強い会社を選ぶことで、失敗リスクを軽減しましょう。
・海外不動産投資の実績が多い会社
| 海外不動産投資の実績が多い会社は現地独自の法規制や税制を把握している可能性が高く、信頼できる相手です。実績の少ない会社は契約手続きなどにおけるトラブルに巻き込まれるリスクがあるため、できる限り避けてください。 |
・海外不動産投資のセミナーを頻繁に開催する会社
| 日本国内で頻繁に海外不動産投資のセミナーを開催する会社も、信頼できる相手といえます。念には念を入れて信頼度を確かめるためには、実際にセミナーに参加し、知識の深さやノウハウの豊富さを調べることがおすすめです。 |
・正確かつ最新の現地情報を取得している会社
| 「物件周辺にはどのような人が住み、どのように都市開発が進んでいるか」「どのような人から需要のある物件なのか」など、海外不動産投資に関わる重要な情報を正確に教えてくれる会社は信頼できます。最新の現地情報をふまえた上で海外不動産投資に関わるリスクやリスク回避方法を説明してくれる会社も、信頼できる相手です。 |
・現地との強力なパイプを持つ会社
| 海外不動産投資を扱う会社の中には現地にオフィスを構えて、強力なパイプを形成しているところもあります。現地と強力なパイプを持つ会社をパートナーにむかえることで問題を抱える物件を購入したり、悪質なディベロッパーと取引したりする失敗を防ぐことが可能です。 |
日本の不動産投資にどれほど精通した会社でも、「海外不動産投資に強い会社」とはいえません。4個の視点から信頼できる会社を選び、海外不動産投資の失敗リスクを軽減しましょう。
4-2現地エージェントの選び方
現地エージェントは、現地視察を行う際の通訳やガイド、契約時のサポート、物件取得後の管理会社の手配などを担当する「代理人」です。信頼できる現地エージェントを探すことで、物件選びや交渉、契約、運用がスムーズに進みます。信頼できる現地エージェントを探すためには、以下のポイントをチェックしましょう。
| ・連絡や問い合わせに対し、しっかりと対応してくれること
・日常的なコミュニケーションがスムーズに行えること ・海外の不動産取引に必要なライセンスを持っていること ・現地エージェントとしての実績が豊富であること ・十分なアフターサービスを提供できること |
信頼できる不動産会社をすでに見つけている場合、その会社とパイプを持つ現地エージェントの紹介を受ける方法がおすすめです。現地エージェント選びに失敗すると有益なアドバイスを受けられなかったり、入居者探しがスムーズに進まなかったりするため、ご注意ください。
4-3海外不動産投資に向いているか考える
そもそも海外不動産投資は、向き・不向きが明確に分かれる投資手法に該当します。以下のような基準から自分自身の性格や状況は海外不動産投資に向いているかを、今一度考えてください。
| ・不動産投資の知識を十分に持っているか
・物件を見に行く時間は取れるか ・十分な自己資金の準備はあるか |
不動産投資の知識を十分に持っていない人は詐欺にあったりトラブルに巻き込まれたりするリスクが高いことから、海外不動産投資に向きません。物件を見に行く時間を取れない人も正確な情報を得ることが難しく、海外不動産投資に向かない人です。十分な自己資金のない人は融資を受けることが難しいケースも多く、物件取得に難航する可能性が否めません。
4-4海外不動産前に日本の不動産で投資の流れをつかむ
海外不動産投資は日本の不動産投資と比較して難易度が高く、多くの知識や経験を要します。可能であれば、日本の不動産で投資の流れを理解して、海外へと目を向ける順番がおすすめです。
日本の不動産投資の基礎知識を知りたい人は、以下の記事を参照ください。
▽【不動産投資の超基本】初心者を成功に導く！基礎知識と始め方まとめ
また、限られた自己資金で日本の不動産投資に挑戦する場合は、ワンルームマンションを購入する方法が選択肢です。ワンルームマンション投資の基礎知識を知りたい人は、以下の記事を参照ください。
▽ワンルームマンション投資は儲かるのか？知るべきデメリットと成功法則
【まとめ】
本記事では、海外不動産投資に関する基礎知識を解説してきました。上で解説した通り、海外不動産投資には注意を要するポイントが非常に多く存在し、たとえ投資経験者でも安易に手を出すことがためらわれる分野といえます。海外不動産投資を成功させるためには、しっかりとした情報収集やメリット・デメリットの把握、現地調査や信頼できる業者選びなど、十分な事前準備を行いましょう。
不動産投資初心者が海外不動産投資を始める場合は、あえて難易度の高い分野にチャレンジする必要はあるかを考えてください。自分自身の投資経験・知識レベルに合う方法で資産形成をしてみてください。
本記事を読んで投資・副業・不動産投資にご興味を持たれた方は、ぜひ株式会社TRUSTの【中古マンション投資セミナー】へのご参加を検討してみてください。心よりお待ちしております。
